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案例分享
2007年，A公司為緩解資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，向楊某借款340萬(wàn)元，楊某為了確保340萬(wàn)元債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，要求A公司與其簽訂《商品房買賣合同》，約定A公司將其名下的53間商鋪出售給楊某，并在房管局辦理了備案登記。期間，A公司向楊某償還61.1萬(wàn)元。2010年，楊某向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》有效，要求A公司交付房屋并支付違約金。
A公司反駁稱雙方系民間借貸關(guān)系，由于所開(kāi)發(fā)的商品房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法為楊某辦理抵押登記，故采取簽訂《商品房買賣合同》并到房管局備案的辦法，以達(dá)到類似抵押的目的。
一審、二審法院認(rèn)為，雙方之間成立商品房買賣關(guān)系，《商品房買賣合同》有效。
再審法院認(rèn)為，楊某向A公司支付340萬(wàn)并收取利息的行為，足以認(rèn)定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，簽訂《商品房買賣合同》是為擔(dān)保楊某債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，屬于讓與擔(dān)保。楊某請(qǐng)求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，最后再審法院駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。
律師分析
一、出借人不得以與借款人簽訂的購(gòu)房合同來(lái)主張取得涉案房屋的所有權(quán)，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
出借人與借款人簽訂房屋買賣合同是手段，目的是為了確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這種形式稱之為讓與擔(dān)保。
《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零一條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2019）第71條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財(cái)產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無(wú)效，但不影響合同其他部分的效力。 當(dāng)事人根據(jù)上述合同約定，已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒(méi)有清償債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還期債權(quán)的，人民法院依法予以支持。債務(wù)人因到期沒(méi)有清償債務(wù)，請(qǐng)求對(duì)該財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還所欠債權(quán)人合同項(xiàng)下債務(wù)的，人民法院亦應(yīng)依法予以支持。
因此，為衡平出借人和借款人之間的權(quán)益，法律明確規(guī)定禁止出借人在借款人沒(méi)有按期償還債務(wù)后取得案涉房屋的所有權(quán)，出借人無(wú)權(quán)根據(jù)房屋買賣合同主張確認(rèn)對(duì)房屋的所有權(quán)。但出借人可申請(qǐng)拍賣、變賣、折價(jià)案涉房屋以保障到期債權(quán)實(shí)現(xiàn)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。
二、如出借人出于非法侵占借款人房屋的目的，誘騙借款人簽訂購(gòu)房合同，出借人這一行為有可能涉嫌“套路貸”違法犯罪活動(dòng)。
現(xiàn)實(shí)中，有一些出借人會(huì)利用借款人急需資金周轉(zhuǎn)，以將房屋僅作為抵押物或在債務(wù)不能清償時(shí)才出售等說(shuō)辭，引誘、誤導(dǎo)或者脅迫借款人在空白的房屋買賣合同中簽字，一旦借款人不還款，出借人就會(huì)拿著房屋買賣合同向法院起訴，要求借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格將房屋過(guò)戶到自己名下，這種以侵占他人房屋為目的的虛假訴訟正是“套路貸”的表現(xiàn)形式之一。
“套路貸”不僅直接侵害被害人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而且其中摻雜的暴力、威脅、虛假訴訟等索款手段容易滋生黑惡勢(shì)力犯罪，造成被害人賣房抵債等嚴(yán)重后果，帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題。因此，“套路貸”也成為掃黑除惡專項(xiàng)斗爭(zhēng)工作打擊整治的重點(diǎn)以及線索排查的主要方向。
而歸根結(jié)底，這類糾紛本質(zhì)上是出借人以“借款”為名、行非法占有借款人名下的房產(chǎn)之實(shí)。由于出售房屋并非借款人的真實(shí)意思表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十四條“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效”，這類房屋買賣合同往往會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。
因此，雖說(shuō)“欠債還錢，天經(jīng)地義”，但欠錢不代表借款人要直接拿房子來(lái)抵債。如借款人急于資金周轉(zhuǎn)，無(wú)奈或被迫與出借人簽訂了房屋買賣合同或流押條款，借款人應(yīng)當(dāng)及時(shí)運(yùn)用法律武器，主張流押條款或房屋買賣合同無(wú)效，從而拿回房屋，必要時(shí)也可委托專業(yè)律師來(lái)保障自己的合法權(quán)益。
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聲明
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