前言:由于整體行業(yè)的坍塌,房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)將愈發(fā)普遍。在形形色色的房地產(chǎn)案件中,有一類既特殊又有共性的情形,讓法院與管理人頗費躊躇,就是“以房抵債”。特別是近年來“購房消費者”這一概念的提出及其優(yōu)先地位的確立,使得接受“以房抵債”的債權(quán)人在企業(yè)破產(chǎn)情況下通常會主張自己是購房戶,進(jìn)而主張自己符合“購房消費者”資格,再進(jìn)而要求享有優(yōu)先權(quán)。那么判斷是否是“購房消費者”首先是要將以房抵債之“偽購房者”排除在外。要正確認(rèn)識此問題,首先要理清其法律關(guān)系,其次才能尋找支持該法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)。下面就來談?wù)勅绾握_認(rèn)定真實購房戶。
一、何為以房抵債
以房抵債為當(dāng)事人約定以房屋之交付來清償原定債務(wù)的情形,有兩個要件,第一須原債務(wù)存在。第二須以房屋來清償原定之債。以房抵債的問題看似較為簡單,也即用他種給付代替原定給付。但實際上卻是較為復(fù)雜的一種法律現(xiàn)象。大致有三種方式,第一種為簽訂買賣合同方式擔(dān)保借款的履行。第二種為借款債權(quán)轉(zhuǎn)化為房屋債權(quán),這其中又分為代物清償及債之更改。第三種為簽訂買賣合同之后,用借款債權(quán)抵銷房款債務(wù),下面就各種形式的以房抵債進(jìn)行類型化研究。
二、以房抵債類型之分析
1、以買賣形式擔(dān)保借款的履行
這種情況通常為出借人在借款之前或之后,借款到期之前又與借款人簽訂買賣合同約定:若借款人到期不能償還借款,則需要履行買賣合同。首先,當(dāng)事人并沒有買賣的意思,其真實的意思為借款,借款以取得利息為目的,并非以取得標(biāo)的物所有權(quán)為目的。所以買賣合同為通謀虛偽表示,當(dāng)事人間真實的意思為借款合同,應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人的真實意思為準(zhǔn)發(fā)生相應(yīng)的法律效果。其次,借款人到期不能還本,那么則需要以借款人的房屋進(jìn)行清償,這里本是應(yīng)該通過執(zhí)行程序來解決的問題,當(dāng)事人其實不必約定。無非是當(dāng)事人排除了清算程序約定直接用某房屋抵債,而根據(jù)《物權(quán)法》第186條規(guī)定:“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?!绷餮浩跫s是法律明令禁止的,但借款人可以抗辯這里并非抵押權(quán)而不能完全適用,但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。所以最高人民法院在民間借貸司法解釋明確規(guī)定這種情形應(yīng)當(dāng)履行清算程序,以彌補法律的不足。
面對這種類型的以房抵債需要確定真實的意思表示及違背流質(zhì)等禁止性規(guī)定不發(fā)生法律效力的問題,特點是發(fā)生在債務(wù)到期前當(dāng)事人約定以房屋抵償債務(wù)。在破產(chǎn)情況下,并沒有變更為房屋之債,可以說債權(quán)人對破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)還是原來的債權(quán),不會發(fā)生跟房屋有關(guān)的債權(quán)問題。
2、借款之債轉(zhuǎn)換為房屋之債
這種類型為借款到期之后,當(dāng)事人簽訂買賣合同的方式抵債或者直接簽訂抵債協(xié)議。由于并不違背法律強制性規(guī)定,所以不會發(fā)生無效的問題,當(dāng)事人之間的約定應(yīng)當(dāng)發(fā)生效力。但問題又來了,發(fā)生何種效力?這種類型的以房抵債在解釋上有兩種可能,第一種為代物清償,為實踐性契約,當(dāng)事人履行完畢才生效。第二種為債之更改,類似于合同的變更,為諾成性契約,既新債一經(jīng)成立,舊債就消滅,舊債已經(jīng)不復(fù)存在,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行新債。根據(jù)《以物抵債若干法律適用問題的理解與適用》(江蘇省高級人民法院〔2014〕2號審判委員會會議紀(jì)要)明確規(guī)定了以物抵債的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為實踐性契約。但按照民法的私法自治原理,只要不違背法律強制性規(guī)定,任何約定均應(yīng)有效。這里強行規(guī)定實踐性契約是否合理?實際上江蘇高院出臺該解釋主要原因是為了防止虛假訴訟,但虛假訴訟出現(xiàn)是否有必要否定一個民法制度則是值得懷疑的。我們認(rèn)為在當(dāng)事人明確約定是債的更改的前提下,應(yīng)該承認(rèn)其諾成性。但當(dāng)事人未必能夠約定的清楚,在很多情況下,當(dāng)事人根本考慮不到這兩者的區(qū)別,只是模糊的約定,這才是真正的難點,所以在約定不明的情況下應(yīng)當(dāng)采用哪種法律效果,其實民事法律制度大部分都是任意性規(guī)定,都是在彌補當(dāng)事人意思表達(dá)的不足,這時候并不是解釋個別當(dāng)事人的意思,因為當(dāng)事人的意思已經(jīng)無法明確,而是根據(jù)一般人的觀念去推知當(dāng)事人應(yīng)該有的意思,這種是規(guī)范性的,是一種應(yīng)然,而不是一種實然。這里會出現(xiàn)一個問題,就是以物抵債是一種單務(wù)行為,也即債務(wù)人單方有義務(wù)變更其原定給付,而債權(quán)人則無需提供任何對待給付行為。既然是單務(wù)行為,那么這種行為應(yīng)該確定一種推知的原則,既有利于債務(wù)人原則,在債務(wù)人的意思處于不明確的時候,應(yīng)該采用對債務(wù)人負(fù)擔(dān)較輕的解釋方法,所以在債務(wù)人意思不明的情況下,應(yīng)當(dāng)推定為代物清償,為實踐性契約。
在破產(chǎn)的情況下,若當(dāng)事人并沒有明確是債的變更,且在解釋不明確的情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為代物清償,所以即使債權(quán)人已經(jīng)去辦理了預(yù)告登記,那么由于債務(wù)在履行之前尚不成立,那么預(yù)告登記也不發(fā)生效力。但如果當(dāng)事人明確約定是債的變更,那么辦理預(yù)告登記應(yīng)該是有效的,當(dāng)然如果在破產(chǎn)前一年內(nèi)則構(gòu)成追加擔(dān)保,但這已經(jīng)是另一回事了。當(dāng)然這種抵債并不能使其具有購房戶的地位,因為只有抵債合同,并沒有買賣合同。
3、簽訂買賣合同之后,用借款債權(quán)抵銷房款債務(wù)
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》 第二十九條之規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?!辟I賣合同的買受人在滿足一定的條件下房屋之債是可以優(yōu)先得到清償?shù)摹0凑找话忝穹ㄔ?,借款的人并非不能買房,買房的人也并非不能成為借款的主體,所以是否具有真實的買房意圖成為了關(guān)鍵。那么這種與以房抵債的區(qū)別在哪里呢?關(guān)鍵就在于動機,為了還債而買房就是以房抵債,為了其他目的而買房就是購房戶。也即以房抵債的人把抵銷作為簽訂買賣合同的一個前提要件,不得抵銷買賣合同就不應(yīng)該成立,比如用于抵銷的債權(quán)由于訴訟時效或破產(chǎn)法的原因不得行使抵銷權(quán),那么買受人是不愿意交付房屋價款的。所以這種情況形式上是買賣,實質(zhì)上就是抵債。當(dāng)然這種情況在證據(jù)上比較難以認(rèn)定,且債權(quán)人在債務(wù)人企業(yè)欠錢的情況下,很難會發(fā)生不以抵銷為前提的買賣,所以證據(jù)上應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握。通常在權(quán)利主體不一致的情況下比較容易發(fā)生,比如在繼承、買賣合同轉(zhuǎn)讓的情況下。
在認(rèn)定確實為真實購房戶的情況下,剩下的問題為是否可以行使抵銷權(quán)的問題,如果在破產(chǎn)前6個月外行使抵銷權(quán),那么根據(jù)相關(guān)法律,沒有禁止性規(guī)定,是為有效,且具有購房戶的地位。如果是在破產(chǎn)前6個月內(nèi)行使抵銷權(quán),根據(jù)最高院破產(chǎn)法司法解釋(二)第四十四條之規(guī)定:“破產(chǎn)申請受理前六個月內(nèi),債務(wù)人有企業(yè)破產(chǎn)法第二條第一款規(guī)定的情形,債務(wù)人與個別債權(quán)人以抵銷方式對個別債權(quán)人清償,其抵銷的債權(quán)債務(wù)屬于企業(yè)破產(chǎn)法第四十條第(二)、(三)項規(guī)定的情形之一,管理人在破產(chǎn)申請受理之日起三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟,主張該抵銷無效的,人民法院應(yīng)予支持?!蹦敲丛摍?quán)利行使將會受到破產(chǎn)法第四十條的規(guī)制,這和破產(chǎn)后向管理人主張抵銷權(quán)的道理是一樣的。所以在破產(chǎn)前6個月外行使抵銷權(quán)不會受影響,在破產(chǎn)前6個月內(nèi)或破產(chǎn)后行使抵銷權(quán)將會受到債權(quán)人是否明知債務(wù)人有破產(chǎn)情況的影響。
三、結(jié)語
以物抵債十分復(fù)雜,理論深度極高,本文只是從破產(chǎn)債權(quán)如何認(rèn)定的角度去探究以房抵債的相關(guān)問題,以類型化的方法試圖理清不同抵債類型,以求正確適用相關(guān)法律。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況下,以房抵債問題十分尖銳和突出,希望本文可以為破產(chǎn)案件中的以房抵債問題的處理提供一些思路。
(作者:瞿康彬)
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