作者：孫自通律師 轉(zhuǎn)載注明出處
民間借貸司法實(shí)踐中，出現(xiàn)了一些新的擔(dān)保形式，有的債權(quán)人為了避免債務(wù)人到期無力償還借款，同時(shí)為了增加自己債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性，在與借款人簽訂借款合同的同時(shí)，同時(shí)又會(huì)與借款人簽訂買賣合同，實(shí)踐中以房屋買賣合同居多，約定當(dāng)債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，則債務(wù)人的房屋出賣給債權(quán)人以償還債務(wù)，在這種情況下，買賣合同實(shí)際是為借款設(shè)定的擔(dān)保，在國(guó)外立法中，這種擔(dān)保方式又被稱呼為讓與擔(dān)保。
此類案件中如何認(rèn)定合同的性質(zhì)和效力、如何加以處理，關(guān)系到人民法院裁判的統(tǒng)一，關(guān)系到當(dāng)事人切身利益的維護(hù)。同時(shí)，正確處理此類案件，對(duì)于防范虛假訴訟，健全擔(dān)保規(guī)范，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展都具有重要意義。
根據(jù)《新借貸規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。
根據(jù)上述規(guī)定，在這種情況下，不會(huì)按照房屋買賣合同來審理，而是會(huì)認(rèn)定為是民間借貸法律關(guān)系。對(duì)于相應(yīng)買賣合同的標(biāo)的物，也需要通過拍賣的方式來實(shí)現(xiàn)債權(quán)。
對(duì)于本條所反映的精神，在之前司法實(shí)踐中就已經(jīng)有所體現(xiàn)，在最高院廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛再審案中，法院認(rèn)為嘉美公司從楊偉鵬處取得340萬元的真實(shí)意思是融資還債，其與楊偉鵬簽訂《商品房買賣合同》的目的，則是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。鑒于雙方未辦理抵押登記，其約定也不符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。該規(guī)定主要是基于平衡雙方當(dāng)事人利益的考慮，防止居于優(yōu)勢(shì)地位的債權(quán)人牟取不當(dāng)暴利，損害債務(wù)人特別是其他債權(quán)人的利益。盡管本案中雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為并不導(dǎo)致抵押權(quán)的成立，但足以在雙方當(dāng)事人之間成立一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。既然屬于擔(dān)保，就應(yīng)遵循物權(quán)法有關(guān)禁止流質(zhì)的原則，也就是說在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)時(shí)，對(duì)設(shè)定的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者變賣的方式受償。
2013年《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件的會(huì)議紀(jì)要》第三條第(三)項(xiàng)也規(guī)定，當(dāng)事人之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方名為房屋買賣實(shí)為民間借貸關(guān)系。出借人以房屋買賣關(guān)系提起訴訟，請(qǐng)求履行房屋買賣合同并辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明按照民間借貸關(guān)系變更訴訟請(qǐng)求；出借人堅(jiān)持不予變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
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