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紀(jì)召兵律師∕文
北京市盛廷律師事務(wù)所
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寫在前面……
隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，“拆建”浪潮峰涌，惡性事件頻發(fā)，其涉及到被征收人的切身重大利益，也積聚了一定的社會(huì)矛盾，受到了國人的熱切關(guān)注。征收拆遷是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，其產(chǎn)生矛盾的核心在于利益分配的不平衡。由于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和一系列體制上的原因，不大可能快速消化處理好這一社會(huì)矛盾。如此背景下，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（簡稱新條例）的出臺(tái)，一度將舉國關(guān)注度推向最高峰?！缎聴l例》比《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱舊條例）更強(qiáng)調(diào)被征收人的權(quán)利保障和對(duì)政府權(quán)力的監(jiān)督，必將對(duì)和諧征收產(chǎn)生重要作用。筆者作為一名征收拆遷專業(yè)律師，現(xiàn)結(jié)合辦案經(jīng)驗(yàn)對(duì)《新條例》進(jìn)行逐條解析，以期為被征收人提供專業(yè)的指點(diǎn)，以更好維護(hù)其合法權(quán)益，促進(jìn)祖國和諧建設(shè)。
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。
【實(shí)務(wù)解析】
《新條例》規(guī)范的是國有土地上房屋的征收。實(shí)踐中，對(duì)集體土地上房屋進(jìn)行的征收拆遷數(shù)量較大，因此而引發(fā)的社會(huì)矛盾也較多。但是，我國法律目前沒有對(duì)集體土地上的房屋拆遷作出規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)集體土地上房屋的征收也應(yīng)當(dāng)適用《新條例》。首先，現(xiàn)行的《土地管理法》對(duì)農(nóng)民一生經(jīng)營的房產(chǎn)征收沒有具體操作性的規(guī)定，此為法律之缺憾。征收意在取得土地，而土地價(jià)值不在于姓“國有”’還是姓“集體”，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一適用法律；其次，不能僅以農(nóng)民手中的《集體土地建設(shè)用地使用證》來認(rèn)定房屋征收時(shí)土地的性質(zhì)，實(shí)際上很多“集體土地”早已經(jīng)省政府或國務(wù)院批準(zhǔn)征為國有，而農(nóng)民并不知情，且土地使用證也沒有進(jìn)行變更。據(jù)最高人民法院[2005]行他字第5 號(hào)《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》和法釋[2011]20號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條之規(guī)定，對(duì)原集體土地上房屋的征收應(yīng)適用《新條例》。今年中紀(jì)委也發(fā)出通知要求，在《土地管理法》等法律修訂前，對(duì)于集體土地上的房屋征收，應(yīng)參照《新條例》精神執(zhí)行。
第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。
【實(shí)務(wù)解析】
《新條例》規(guī)范的是因公共利益之必要而實(shí)施的房屋征收及相應(yīng)補(bǔ)償安置的社會(huì)活動(dòng)。因非公共利益用地拆遷需要，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)項(xiàng)目用地單位與被拆遷人平等協(xié)商來解決補(bǔ)償安置事宜。由于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀所需，以及法律所規(guī)定的“公共利益”到現(xiàn)實(shí)中難以清晰界定，因此，實(shí)踐中打著“公共利益”旗號(hào)來進(jìn)行商業(yè)開發(fā)拆遷的大有人在。筆者認(rèn)為，對(duì)于純屬商業(yè)用地拆遷項(xiàng)目，被拆遷人應(yīng)堅(jiān)定主張用平等協(xié)商的原則來解決補(bǔ)償安置問題。
另外，房屋征收還將涉及房屋抵押權(quán)人、房屋承租人等利害關(guān)系人的權(quán)益，其合法權(quán)益也應(yīng)當(dāng)?shù)玫骄S護(hù)。
第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。
【實(shí)務(wù)解析】
不少地方政府在征收工作中，輕“法律程序”，重“手段突破”。被征收人應(yīng)堅(jiān)持依法定程序進(jìn)行征收，從而在當(dāng)下不少地方政府與民爭利的情況下，有可能取得與政府利益博弈的主動(dòng)權(quán)。
第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。
市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。
【實(shí)務(wù)解析】
在地方政府征收中，政府相關(guān)職能部門，如城管、規(guī)劃、國土、房管、公安、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)檢、安全等，本應(yīng)配合工作。但是，行令不一，實(shí)踐中的情況往往與法規(guī)背道而馳，一些政府職能部門經(jīng)常以查處違法建筑、違法用地、違法經(jīng)營、違法行為、交稅問題等手段，逼迫被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。面對(duì)這個(gè)無奈的現(xiàn)實(shí)，筆者以為，被征收人除了守法以外，還應(yīng)冷靜應(yīng)對(duì)，以防產(chǎn)生無原則的恐懼，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議后再返后悔不迭。
第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
【實(shí)務(wù)解析】
委托實(shí)施征收應(yīng)當(dāng)符合行政委托之要件。另外，承擔(dān)實(shí)施不當(dāng)法律責(zé)任的的主體是房屋征收部門，設(shè)計(jì)到有關(guān)訴訟時(shí)，被征收人切記要選準(zhǔn)被告。
第六條 上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。
國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。
【實(shí)務(wù)解析】
在目前土地房屋征收活動(dòng)中，不少地方政府選擇性執(zhí)法的現(xiàn)況堪憂。與此同時(shí)，由于制度、體制上的原因，對(duì)政府公權(quán)力的濫用的內(nèi)部監(jiān)督實(shí)際是不力的。因此，被征收人發(fā)現(xiàn)違法的征收具體行政行為的，應(yīng)最好根據(jù)《行政復(fù)議法》和《信訪條例》等法律之規(guī)定，向上級(jí)人民政府提起行政復(fù)議或舉報(bào)。
第七條 任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。
監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。
【實(shí)務(wù)解析】
實(shí)踐中，多出現(xiàn)政府相關(guān)部門對(duì)被征收人的查處舉報(bào)申請(qǐng)消極對(duì)待或不作為。面對(duì)這種情況，被征收人可以根據(jù)《行政復(fù)議法》或《行政訴訟法》的規(guī)定，提起行政復(fù)議或行政訴訟，以督促相關(guān)部門履行法定職責(zé)。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
【實(shí)務(wù)解析】
設(shè)定“公共利益”門檻，其本質(zhì)上就是阻擋公權(quán)力不法伸向私人物權(quán)的黑手！《新條例》第一次界定了“公共利益”。筆者認(rèn)為，由于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，對(duì)公共利益的界定也較困難，但本條界定的“公共利益”是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，即使是一些商業(yè)開發(fā)拆遷項(xiàng)目，只要政府部門想裝到“公共利益”的口袋里，也都可以裝得進(jìn)去。需要特別指出的是，誰來認(rèn)定“公共利益”？認(rèn)定“公共利益”的法定程序（如何保障被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)、救濟(jì)權(quán)）是什么？如果法律不對(duì)這兩個(gè)問題做出回答，本條關(guān)于“公共利益”的規(guī)定，最終或許免不了成為“空頭支票”。
就被征收人來說，可以依據(jù)個(gè)案實(shí)際情況，以公共利益之理論通說為支撐，并結(jié)合本條之規(guī)定，對(duì)商業(yè)用地項(xiàng)目的政府征收說“不”！要堅(jiān)信權(quán)利是爭取來的。
第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。
【實(shí)務(wù)解析】
根據(jù)本條規(guī)定，征收需要符合“四規(guī)劃、一計(jì)劃”，且“四規(guī)劃”的制定，必須有征求公眾意見這一緩解。不少省、市已根據(jù)《新條例》，制定了具體的實(shí)施意見，其中，有的實(shí)施意見具體規(guī)定了建設(shè)單位應(yīng)向地方政府提交的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見、土地預(yù)審意見等材料。被征收人可以通過政府信息公開的方式，獲取以上材料，分析其征收的合法性。
第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
【實(shí)務(wù)解析】
不少地方政府在制定征收“買、賣價(jià)款”時(shí)，將征求公眾意見程序流于形式。提醒被征收人注意，征求公眾意見是制定有效征收補(bǔ)償方案的必要程序，沒有經(jīng)過此程序的征收補(bǔ)償方案，不能作為對(duì)被征收人作出合法補(bǔ)償安置決定的依據(jù)。
第十一條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。
【實(shí)務(wù)解析】
本條的“多數(shù)”，沒有規(guī)定比例，筆者認(rèn)為，只要有超過50%的被征收人即可。在此提醒被征收人注意，在征求意見的30日內(nèi)，要組織好征收范圍內(nèi)的被征收人共同表達(dá)好訴求，制定出對(duì)被征收人有利的征收補(bǔ)償方案。對(duì)征收補(bǔ)償方案能否進(jìn)入司法審查，目前尚存爭論。不過，即便納入司法審查的范圍，在目前司法體制下，也很難達(dá)到預(yù)期的效果。
第十二條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?/span>
【實(shí)務(wù)解析】
根據(jù)本條規(guī)定，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、政府常務(wù)會(huì)議決定（被征收人數(shù)量多）、補(bǔ)償費(fèi)用足額到位是進(jìn)行征收的必要條件。但如何進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、“數(shù)量較多”如何界定以及如何對(duì)補(bǔ)償費(fèi)用的監(jiān)管這三個(gè)問題，法律沒有進(jìn)行規(guī)定，有待各省、市人民政府在制定《新條例》實(shí)施意見作出規(guī)定。
第十三條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/span>
房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。
【實(shí)務(wù)解析】
“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回”，此告訴被征收人，房屋征收拆遷的本質(zhì)是土地使用權(quán)的強(qiáng)制流轉(zhuǎn)，政府借此獲取土地區(qū)位和土地面積產(chǎn)生的價(jià)值。簡單地說，房屋征收中，地的價(jià)值很多時(shí)候大于房的價(jià)值。
根據(jù)《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條之規(guī)定，收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)給予原土地使用權(quán)人公平的補(bǔ)償。公平補(bǔ)償就是按照市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，而不是地方政府國土部門公布的所謂“土地基準(zhǔn)價(jià)”。
第十四條 被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
【實(shí)務(wù)解析】
目前階段，地方政府出于對(duì)土地財(cái)政、政績的天然追逐，有很大的拆遷主導(dǎo)熱情。而且，他們主導(dǎo)的拆遷，絕大多數(shù)并非公益征收，而是商業(yè)開發(fā)拆遷。當(dāng)然，有了新條例的約束，地方政府往往選擇套用公益征收的名號(hào)搞商業(yè)拆遷。這是一個(gè)不容回避的現(xiàn)實(shí)。那么，就被征收人來說，應(yīng)及時(shí)對(duì)征收決定提起行政復(fù)議或行政訴訟，以盡早審查征收決定的合法性，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。
根據(jù)《行政訴訟法》第十四條和最高人民法院《關(guān)于行政案件管轄若干問題的規(guī)定》第一條之規(guī)定，被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，向當(dāng)?shù)刂屑?jí)人民法院起訴。
第十五條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
【實(shí)務(wù)解析】
被征收人有配合房屋征收部門工作的義務(wù)，如不配合，會(huì)視為放棄舉證的權(quán)利，但房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明被征收人抗拒配合之事實(shí)。
第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
【實(shí)務(wù)解析】
不少被征收人在房屋征收范圍確定后，突擊進(jìn)行建設(shè)。，這樣做委實(shí)不可取，不僅會(huì)浪費(fèi)金錢，亦達(dá)不到提高補(bǔ)償?shù)哪康模徽魇杖酥?jǐn)慎行之。
第三章 補(bǔ)償
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
【實(shí)務(wù)解析】
政府征收導(dǎo)致被征收人損失，根據(jù)損益相補(bǔ)原則，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)這些損失進(jìn)行補(bǔ)償。在該條款中，所謂被征收房屋的價(jià)值實(shí)際上是包括土地的市場(chǎng)價(jià)格在內(nèi)的。不少地方對(duì)被征收人房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)房屋價(jià)值以重置價(jià)格計(jì)算，對(duì)土地價(jià)值則以國土部門公布的土地基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算，導(dǎo)致評(píng)估出來的房屋價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)踐中，地方政府為促進(jìn)搬遷，往往會(huì)制定獎(jiǎng)勵(lì)政策，以迎合被征收人的心理。提醒被征收人注意，切莫因小失大。
另外，雖《新條例》沒有明確規(guī)定對(duì)房屋承租人的補(bǔ)償。根據(jù)《合同法》及民法原理，應(yīng)當(dāng)給予房屋承租人合理補(bǔ)償，如：搬遷安裝費(fèi)、裝修裝飾費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等。
第十八條 征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
【實(shí)務(wù)解析】
本條是“以人為本”的執(zhí)政理念的具體體現(xiàn)，對(duì)征收中所遇到的困難家庭提供住房保障是人民政府的職責(zé)。
第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
【實(shí)務(wù)解析】
住建部制定的建房〔2011〕77號(hào)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》較以前《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》有一些進(jìn)步。但房屋評(píng)估受地方政府和開發(fā)商嚴(yán)重干擾，已失去了客觀公正性，復(fù)核、專家鑒定程序也只是花拳繡腿、流于形式?，F(xiàn)對(duì)扭曲的評(píng)估報(bào)告缺乏有效的救濟(jì)機(jī)制，評(píng)估報(bào)告已成為被征收人的魔障，成為打擊被征收人心理預(yù)期的手段，最終實(shí)現(xiàn)掠奪之目的。被征收人想取得合理的補(bǔ)償，需要一個(gè)較量、博弈的過程，征收部門才會(huì)有誠意來協(xié)商，才有可能獲得真正的市場(chǎng)價(jià)格。
第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
【實(shí)務(wù)解析】
評(píng)估機(jī)構(gòu)的“獨(dú)立、客觀、公正”是法律的要求，實(shí)踐中往往是一種奢望。
第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
【實(shí)務(wù)解析】
被征收人對(duì)安置方式是有選擇權(quán)的。實(shí)踐中，不少地方政府出臺(tái)補(bǔ)償安置政策，只確定一種安置方式，剝奪被征收人的選擇權(quán)，是名符其實(shí)的“強(qiáng)買強(qiáng)賣”。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要結(jié)清征收房與安置房的差價(jià)。實(shí)踐中，對(duì)被征收人的房屋評(píng)估價(jià)較低，對(duì)安置房往往沒有評(píng)估報(bào)告，由地方政府在制定的補(bǔ)償安置方案中直接確定價(jià)格。這里面是有失偏頗的，對(duì)安置房同樣需要進(jìn)行評(píng)估（雖估價(jià)結(jié)果難盡人意）。
另外，征收后用地項(xiàng)目還是進(jìn)行住宅建設(shè)的，被征收人要求回遷安置是合法、合理的。區(qū)位是房屋價(jià)值的重要因素之一。實(shí)踐中，往往被征收人被趕出其原來的優(yōu)越位置，而被安置到偏遠(yuǎn)地方，這顯然是不公平的，除非給予對(duì)被征收人合理的區(qū)位補(bǔ)償。
第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
【實(shí)務(wù)解析】
實(shí)踐中，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人常疏忽一點(diǎn)——在補(bǔ)償安置協(xié)議中，沒有約定過渡期到期后過渡費(fèi)用的如何支付。要知道，超期交付安置房是常見的，因此被征收人應(yīng)當(dāng)避免該疏忽。
第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
【實(shí)務(wù)解析】
因征收造成的公司、企業(yè)經(jīng)營的客觀損失，都應(yīng)當(dāng)?shù)玫教钛a(bǔ)。實(shí)踐中，客觀的經(jīng)營損失是一方面。然而問題在于，地方政府在征收時(shí)總是力圖一切可能來壓低征收成本的，所以要地方政府拿出足夠的誠意協(xié)商并不容易。被征收人要得到合理的經(jīng)營損失，在目前國情下，還是要解決與政府談判籌碼的這一根本問題。
第二十四條 市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
【實(shí)務(wù)解析】
實(shí)踐中，不少地方政府以拆違代替了征收，濫用公權(quán)力進(jìn)行選擇性執(zhí)法，利用被征收人對(duì)法律認(rèn)識(shí)的盲區(qū)，隨意認(rèn)定違法建筑，以圖“多快好省”地進(jìn)行征收。提醒被征收人注意，違法建筑認(rèn)定權(quán)在于規(guī)劃主管部門，作出行政處罰須經(jīng)法定程序（立案、調(diào)查、告知、聽證、送達(dá)等）。行政處罰決定書送達(dá)后，被征收人可提起行政復(fù)議或行政訴訟進(jìn)行維權(quán)。
第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
【實(shí)務(wù)解析】
被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，要認(rèn)真看好協(xié)議內(nèi)容后簽字。實(shí)踐中，不乏被征收人是在征收工作人員的哄騙、威逼下簽訂協(xié)議的。提醒被征收人注意，如沒有考慮好，就要堅(jiān)決頂住、謹(jǐn)慎簽字。一旦簽訂協(xié)議，日后若因不滿協(xié)議再要維權(quán)，維權(quán)成本會(huì)偏高。
已簽訂的協(xié)議并非絕對(duì)合法有效。根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，補(bǔ)償協(xié)議會(huì)因違法而無效，或因嚴(yán)重顯失公平，可訴之撤銷協(xié)議。
第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
【實(shí)務(wù)解析】
房屋征收部門與被征收人達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，市、縣級(jí)人民政府會(huì)作出補(bǔ)償決定，此補(bǔ)償決定往往對(duì)被征收人起到震懾作用，也促進(jìn)其他觀望者簽訂補(bǔ)償協(xié)議。提醒被征收人注意，一定不要錯(cuò)過對(duì)補(bǔ)償決定進(jìn)行行政復(fù)議或行政訴訟的期限，否則維權(quán)就會(huì)變得更加艱難。
第二十七條 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
【實(shí)務(wù)解析】
征收拆遷如趕老牛上坡，前面有青草哄著（如獎(jiǎng)勵(lì)），后面用鞭子抽打。實(shí)踐中，采取暴力威脅手段比比皆是，在被征收人不愿接受較低補(bǔ)償時(shí)，征收方便會(huì)進(jìn)行強(qiáng)勁驅(qū)趕了。再加上政府的相關(guān)職能部門的不作為，暴力行為勢(shì)必更加肆無忌憚。被征收人對(duì)此違法行為，要敢于亮劍、堅(jiān)決抵制。反之，會(huì)讓違法行為蹬鼻子上臉。
第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。
【實(shí)務(wù)解析】
爭取時(shí)間保全房屋對(duì)面臨強(qiáng)拆命運(yùn)的被征收人來說是非常重要的策略，一定不能錯(cuò)過行政復(fù)議、行政訴訟的法定期限，可先進(jìn)行行政復(fù)議，再提起行政訴訟?！缎聴l例》取消了行政強(qiáng)拆，司法強(qiáng)拆的強(qiáng)度一般會(huì)弱于行政強(qiáng)拆。但在目前司法體制下，司法的公正還是飽受質(zhì)疑的。最高人民法院可能會(huì)出臺(tái)司法解釋，來進(jìn)一步規(guī)制司法強(qiáng)拆措施，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。
第二十九條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。
【實(shí)務(wù)解析】
房屋征收補(bǔ)償核心在于利益，關(guān)鍵在于公平，重點(diǎn)在于依法。
第四章 法律責(zé)任
第三十條 市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
【實(shí)務(wù)解析】
被征收人對(duì)征收中的違法行為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行舉報(bào)，要求有關(guān)部門查處。如政府相關(guān)部門消極對(duì)待或不作為，可對(duì)此提起行政復(fù)議或行政訴訟，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。
第三十一條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
【實(shí)務(wù)解析】
對(duì)于征收中的故意毀壞財(cái)物、濫用職權(quán)等違法犯罪行為，被征收人應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決要求有關(guān)部門查處。實(shí)踐中，會(huì)遇到相關(guān)職能部門的推諉、踢皮球等消極應(yīng)對(duì)，但對(duì)解決補(bǔ)償問題還是會(huì)有很大的幫助。
第三十二條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
【實(shí)務(wù)解析】
被征收人在維權(quán)時(shí)，一定要理性，防止落入警察陷阱，以致不得不在補(bǔ)償利益上作出犧牲。特別是集體維權(quán)中的代表人，往往成為地方政府部門格外“照顧”的對(duì)象，因此必須與違法行為絕緣。被征收人在征收與地方政府利益博弈過程中，要有一個(gè)很好的心理，一個(gè)智慧的大腦，“有理、有利、有節(jié)”是維權(quán)行為的準(zhǔn)則。
第三十三條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
【實(shí)務(wù)解析】
在“大拆大建”的浪潮中，由于監(jiān)督不力，極易滋生腐敗。法治、文明的進(jìn)步，依靠我們每一個(gè)中國公民。
第三十四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
【實(shí)務(wù)解析】
本條看似很給力，但實(shí)際情況卻不一定讓被征收人歡喜。
第五章 附則
第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。
【實(shí)務(wù)解析】
二0一一年一月二十一日，行政強(qiáng)拆壽終正寢。但《新條例》實(shí)施后，以“拆違”的方式大行拆遷，又讓行政強(qiáng)拆死灰復(fù)燃！
幾年來，筆者感覺到公民的權(quán)利、民主、法治意識(shí)的進(jìn)步，相信在全體公民的共同努力下，中國將更加民主、文明、和諧、富強(qiáng)！
