撰文丨養(yǎng)老行者1988
編輯丨陳苗
開篇
這些年，寸草接待過的養(yǎng)老同行參觀人次多達(dá)幾十萬，其中很多企業(yè)都希望可以復(fù)制“寸草模式”，然而十年已過，卻沒有一家復(fù)制成功，除了寸草自己。
圖：寸草在京養(yǎng)老項目分布
截止到2020年底，不知不覺中，寸草已在北京核心城區(qū)完成7個養(yǎng)老項目布局，其中自有項目3個，與首開合作項目4個，總床位數(shù)量約504張。
雖然整體規(guī)模不大，但無論從區(qū)位分布，還是“床位質(zhì)量”，亦或是對社區(qū)居家的輻射能力，這7個項目個個精品，在北京這樣一個寸土寸金的城市，實屬不易。
回顧寸草這十年來的風(fēng)雨兼程，“變”與“不變”成為兩條主線，引領(lǐng)寸草在中國養(yǎng)老在產(chǎn)業(yè)化和市場化浪潮中不斷自我修煉與成長，也給后來者趟出了一條更加真實、更加深刻的養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)之路。
可以是一個項目，也可以是一個“產(chǎn)品模型”
北京，北三環(huán)內(nèi)和平里地區(qū)，是一個擁有5000多位老年人的超大型社區(qū)，也是京城中心區(qū)域老齡化程度的一個縮影，在這個社區(qū)深處，有一家全國知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——“寸草春暉（和平里院）”。
2011年12月25日，圣誕節(jié)這天，“寸草春暉（和平里院）”正式對外運營，隨后：在不到8個月內(nèi)，就實現(xiàn)入住率100%；1年內(nèi)，實現(xiàn)運營現(xiàn)金流為正；8年內(nèi)，即可收回全部投資，平均利潤率8%以上。
這棟前身經(jīng)歷過煤廠、辦公樓、小旅館的改造型養(yǎng)老項目，由此一炮而紅，在中國老齡化的歷史浪潮中，找到了它當(dāng)下最好的歸宿。
圖：和平里項目標(biāo)準(zhǔn)戶型（雙人）
此外，更加難能可貴的是：與早期絕大多數(shù)盈利的民營養(yǎng)老項目不同，寸草在盈利的同時，并沒有犧牲硬件和服務(wù)品質(zhì)，而是通過更精準(zhǔn)的定位、選址，更高效的建筑、運營、營銷、投資效率，打造出了一個可復(fù)制的“產(chǎn)品模型”：
“寸草產(chǎn)品模型”
1、定位：中端市場+護(hù)理型客群+小型規(guī)模，不做高端，不做自理，不做大體量；
2、選址：聚焦城區(qū)+落位社區(qū)，不做遠(yuǎn)郊，扎根社區(qū)；
3、建筑：嚴(yán)控“單床面積”，提高“出床率”，和平里院建筑面積約1880㎡，100床，單床面積不到20㎡；
4、運營：高效靈活的部門+崗位+編制控制，部門和崗位極簡化設(shè)置，充分發(fā)揮“一崗多能”，通過穩(wěn)定的實習(xí)生進(jìn)一步優(yōu)化人力成本；
5、營銷：快速去化+口碑傳播，依托高性價比完成初期蓄客，依托優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)口碑效應(yīng)，提高營銷轉(zhuǎn)化；
6、投資：總成本控制+分項成本優(yōu)化，在總投資成本控制的前提下，以客戶敏感度為核心，優(yōu)化分項成本投入。
圖：院中的這棵大樹，成為和平里項目最明顯的印記
從單體來看，國內(nèi)有很多成功的養(yǎng)老項目，但如果這種成功不能進(jìn)行“商業(yè)化復(fù)制”，顯然僅僅是一個項目而已，于寸草而言，和平里院的戰(zhàn)略價值是對一個產(chǎn)品模型的探索和打磨，而不僅僅是一個成功的項目，從寸草后來的發(fā)展來看，這個模型無疑是成功的。
寸草春暉（和平里院）的院落中心有一棵大樹，傍晚，伴著暮色和燈光顯得格外溫馨，然而在這溫馨之下，我們看到的卻是一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳虡I(yè)模型。
寂寞期：“從1到N”的等待
寸草春暉（和平里院）模式的成功，也得到了國內(nèi)外主流媒體和各級政府的高度認(rèn)可，然而，這些光環(huán)短期內(nèi)卻并沒有給寸草帶來項目層面的快速擴(kuò)張，優(yōu)質(zhì)物業(yè)是擋在中國養(yǎng)老企業(yè)規(guī)模化發(fā)展路上的第一道墻。
從2011年12月到2017年6月，寸草經(jīng)歷了長達(dá)五年半的“寂寞期”， 直到2017年6月2日，寸草的第二個養(yǎng)老項目——首開寸草（亞運村院）才正式投入運營。
圖：首開寸草（亞運村院）
而就在這短短五年半的時間內(nèi)，中國養(yǎng)老行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化：
2013年7月1日起，《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》正式實施，從建設(shè)到運營，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐步開始規(guī)范化，規(guī)范的代價是對物業(yè)選址更嚴(yán)苛和更高的建設(shè)合規(guī)性成本投入；
2013年7月3日，全國首個營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)——椿萱茂（亦莊）在北京獲得許可，許可證編號：1100100001，隨后中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速發(fā)展；
2013年10月，國務(wù)院發(fā)文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（35號文），從此拉開了“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年”，大批實力資本開始集中進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)；
2015年6月26日，泰康旗下首個養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）——泰康之家?燕園正式開業(yè)，保險系正式布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；
2015年11月3日，北京房地頤家養(yǎng)老服務(wù)有限公司正式成立，意味著寸草春暉（和平里院）項目的大房東——北京房地集團(tuán)（國資），也正式進(jìn)軍養(yǎng)老，其首個機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項目落戶朝陽管莊；
2016年1月、5月，國內(nèi)早期最具代表性的養(yǎng)老品牌——上海親和源、北京匯晨先后被宜華健康、光大控股收購，資本開始瘋狂席卷全國優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項目……
不過，外界的巨大變革似乎并沒有擾亂寸草的步伐，更沒有降低寸草的物業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)，能做到這點，依靠的背后是一種極其強大的“戰(zhàn)略定力”，以及對曾經(jīng)成功經(jīng)驗的敬畏。
也正是在這段“寂寞期”，讓寸草可以有充分的時間打磨業(yè)務(wù)、嘗試變化：科技賦能居家、專注產(chǎn)品研發(fā)、培養(yǎng)年輕梯隊、參與政策制定、解決物業(yè)來源。
圖：守望科技官網(wǎng)
圖：“守望e家”社區(qū)居家養(yǎng)老智能終端
2015年6月，寸草發(fā)起成立“守望科技（北京）有限公司”，定位“以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行居家養(yǎng)老服務(wù)解決方案的研發(fā)和運營”，并以寸草春暉（和平里院）及所屬社區(qū)為試點，進(jìn)行“智慧家庭”社區(qū)居家養(yǎng)老嘗試。
圖：首開寸草（亞運村院）房間實景圖
在產(chǎn)品研發(fā)層面，寸草在和平里項目的運營經(jīng)驗和反饋的基礎(chǔ)上進(jìn)行了充分復(fù)盤，形成從硬件到軟件、從空間到服務(wù)、從功能到布品的產(chǎn)品2.0版本，為今后規(guī)模化復(fù)制奠定了基礎(chǔ)，亞運村項目一經(jīng)面世就獲得諸多好評。
圖：年輕化服務(wù)、管理團(tuán)隊
在寸草，“年輕化”是另一個標(biāo)簽，一批批90后、95后、00后在寸草逐漸成長起來，且流失率遠(yuǎn)低于養(yǎng)老行業(yè)平均水平，這背后靠的不是高工資，而是良好的企業(yè)文化和充分的個人成長空間，用寸草創(chuàng)始人王小龍的話說：寸草就像是一家“沒有血緣關(guān)系的家族企業(yè)”。
政策層面：寸草春暉（和平里院）的“融合式養(yǎng)老模式”也引起了北京市政府的高度重視，這種“以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為核心，輻射社區(qū)、居家養(yǎng)老的三位一體模式”不僅可以充分利用養(yǎng)老服務(wù)資源，更可以解決日間照料中心、老年餐桌、社區(qū)老年活動站等社區(qū)、居家養(yǎng)老項目長期不盈利、無法生存的難題。
以寸草為“藍(lán)本”，北京市民政局、財政局、老齡辦在2014年聯(lián)合發(fā)布《北京市2014年街（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）養(yǎng)老照料中心建設(shè)工作方案》，并在2015年發(fā)布《北京市養(yǎng)老照料中心建設(shè)三年行動計劃》，要求到2016年底，完成全市208個街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老照料中心的建設(shè)工作，北京市養(yǎng)老照料中心第一次辦公會就在寸草春暉（和平里院）大廳召開。
在養(yǎng)老照料中心“一事一議”的政策紅利下，北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和床位數(shù)量出現(xiàn)井噴式增長。
圖：首開集團(tuán)官網(wǎng)
2016年7月11日，北京首開寸草養(yǎng)老服務(wù)有限公司在朝陽區(qū)工商局正式成立，其中首開持股40%、寸草關(guān)愛持股38%、寸草關(guān)愛創(chuàng)始人王小龍持股15%、福睿科技持股7%。
首開與寸草的合作成為當(dāng)年養(yǎng)老圈重磅事件，作為國有地產(chǎn)公司的首開，在北京擁有大量適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改造的社區(qū)型存量物業(yè)資源，是所有養(yǎng)老運營商夢寐以求的合作對象，寸草最終脫穎而出。
從1到N，寸草的未來邊界在哪里
圖：首開寸草（西釣魚臺院）
一方面是與首開的合作，一方面是公建民營養(yǎng)老照料中心的項目釋放和前期積累，走過寂寞期的寸草，終于迎來了快速規(guī)?；瘮U(kuò)張：
2017年，首開寸草（亞運村院）開業(yè)，產(chǎn)品全面升級，奠定了寸草新一階段的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)；
2018年，首開寸草（西釣魚臺院）、寸草春暉（雙合院）、寸草春暉（望京院）、寸草春暉（學(xué)院路院）相繼開業(yè)，創(chuàng)造了寸草單年開業(yè)數(shù)量之最；
2019年，首開寸草（花家地院）開業(yè)，成為目前寸草體系內(nèi)單體床位規(guī)模最大的旗艦項目。
圖：首開寸草（花家地院）失智懷舊空間
與寸草春暉（和平里院）不同，自第二個項目開始，寸草就完成了產(chǎn)品的迭代升級，全新的設(shè)計語言在提升項目逼格的同時，也推動寸草開始走向中高端養(yǎng)老市場，月均12000+的收費即使放在北京，也并不算低。
不過，我們需要理性地看到，價格提高的背后，難免會犧牲一些去化速度，除首開寸草（亞運村院）在6個月內(nèi)實現(xiàn)滿住外，其余5個項目去化速度明顯有所放緩，當(dāng)然，這與目前北京中高端養(yǎng)老市場的慘烈競爭格局也不無關(guān)系。
2019年7月，由寸草控股的河南寸草春暉養(yǎng)老服務(wù)有限公司在鄭州注冊成立，關(guān)于未來，全國化布局或許是寸草的終極方向，但短期內(nèi)，北京依然會是寸草的大本營，根據(jù)官網(wǎng)顯示：除目前7個項目外，還有4個項目已經(jīng)確定選址，正在籌備中，而市場化社區(qū)居家服務(wù)也依然會是寸草希望繼續(xù)深耕的方向。
結(jié)語
圖：寸草春暉（和平里院）換了新的門頭
十年走過，在創(chuàng)始人王小龍的帶領(lǐng)下，寸草春暉走得越發(fā)穩(wěn)健，肉眼可見，每一個項目精雕細(xì)琢，每一項服務(wù)反復(fù)迭代，正是在這個日積月累的過程中，寸草成為了今天的模樣。
回看寸草這一路走來的曲曲折折，“變”是主線，也是迎合市場需要，跟上行業(yè)變革所必須經(jīng)歷的，而在這“變”的背后，是那些扎根于心的“不變”：堅持盈利、扎根社區(qū)、小規(guī)模、成本控制、輻射居家、高出床率、高運營效率、重視年輕人、科技創(chuàng)新……
在寸草身上，我們至今都看不到一絲一毫的“浮躁之氣”，或許，這正是中國養(yǎng)老企業(yè)當(dāng)下需要的精神內(nèi)核，正是中國養(yǎng)老開創(chuàng)下一個十年的真正基石。
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