“拿地→→動(dòng)工”工作流程
一、定義：
1、定義：
“拿地”指：公司通過(guò)競(jìng)拍取得土地，并已簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》；
“動(dòng)工”指：總包單位進(jìn)場(chǎng)，土方開始開挖。
二、流程：
1、拿地前準(zhǔn)備：
集團(tuán)公司通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和投資分析，并通過(guò)競(jìng)拍取得土地。開始準(zhǔn)備項(xiàng)目啟動(dòng)。
2、市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位上會(huì)：
營(yíng)銷中心首先對(duì)此項(xiàng)目的：
1）市場(chǎng)供求及特征進(jìn)行分析（此分析包括：市場(chǎng)產(chǎn)品供給量及產(chǎn)品特征；市場(chǎng)需求狀況、客戶群特征等；）
2） 市場(chǎng)價(jià)格及特征進(jìn)行分析
3）市場(chǎng)典型案例進(jìn)行分析
并形成產(chǎn)品建議報(bào)告。
集團(tuán)公司對(duì)《項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告》進(jìn)行上會(huì)討論，并給出審批意見；
3、規(guī)劃意見書辦理：
1）辦理建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)征求函：
（本單位報(bào)批函，項(xiàng)目建議書代可研報(bào)告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明文件等）
2）到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見書
（包括：建設(shè)單位項(xiàng)目地點(diǎn)征求意見函，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批審報(bào)表，建設(shè)單位用地申請(qǐng)及擬建項(xiàng)目情況說(shuō)明，立項(xiàng)前環(huán)境保護(hù)意見書，擬建方案設(shè)想總平圖，地形圖等）
其中項(xiàng)目方案設(shè)想總圖為概念方案提供。
4、用地方面：
可根據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓簽訂合同》完成土地分割和交地，
并場(chǎng)地開始進(jìn)行平整和圍墻砌筑。
5、項(xiàng)目立項(xiàng)：
立項(xiàng)批文辦理需要以下材料：
1）項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；
2）項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包含以下幾個(gè)方面：
（1）項(xiàng)目必要性和可行性分析；
（2）擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)及推薦的初步方案；
（3）項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益分析；
（4）投資估算及資金來(lái)源分析；
（5）項(xiàng)目建設(shè)的工期安排；
（6）項(xiàng)目建設(shè)的保障條件；
3）與項(xiàng)目立項(xiàng)有關(guān)的其他相關(guān)資料圖紙等。
時(shí)間：15工作日
6、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及報(bào)審：
1) 研發(fā)設(shè)計(jì)中心委托進(jìn)行總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
2）前期部門負(fù)責(zé)進(jìn)行總體規(guī)劃方案報(bào)審：
（其中需要的材料為：立面批復(fù)文件、規(guī)劃意見書及附圖、用地現(xiàn)狀總平圖、方案設(shè)計(jì)總平圖、建筑單位體及立、平、剖圖、日照分析及說(shuō)明圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表說(shuō)明、規(guī)劃意見書及相關(guān)文件、圖紙等等）
其中需要：
人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局等對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
3）研發(fā)中心根據(jù)人防、消防審批意見委托進(jìn)行人防、消防報(bào)建圖設(shè)計(jì)
消防報(bào)建需要：總平圖、消防設(shè)計(jì)專篇，審定方案通知書。
人防報(bào)建需要：地勘資料及地形圖、人防結(jié)構(gòu)計(jì)算表、人防工程施工圖等。
3） 研發(fā)中心根據(jù)總體規(guī)劃報(bào)審意見進(jìn)行交通、教育等專業(yè)報(bào)建圖設(shè)計(jì)。
教育審定：教育審定議建、規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案通知單等
其中同進(jìn)開展：電信；供電；供水；雨、污管網(wǎng)；有線電視，道路等方案咨詢，一般持續(xù)20天左右。
市政項(xiàng)目方案綜合設(shè)計(jì)；
項(xiàng)目綜合方案審定:
(建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表，市政項(xiàng)目綜合方案，審定方案總圖及道路方案，市政各專業(yè)咨詢方案)
各專業(yè)施工設(shè)計(jì)
7、項(xiàng)目用地預(yù)審：
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段同時(shí)開展的還有：
項(xiàng)目邊界釘樁，項(xiàng)目征地及建設(shè)用地預(yù)審，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地審核等。
其中項(xiàng)目立項(xiàng)完成后才能進(jìn)行委托交通影響評(píng)估至意體規(guī)劃方案報(bào)批。
8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理
規(guī)劃許可證辦理需要的材料：
1）組織機(jī)構(gòu)代碼證；
2）《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》；
3）建設(shè)項(xiàng)目的正式批準(zhǔn)文件；
4）《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
5）現(xiàn)勢(shì)性地形圖;
6）符合設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案審定意見以及國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的施工圖中的總平面及平、立、剖；
7）基礎(chǔ)部分《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
8）《設(shè)計(jì)方案審定意見通知書》中要求提供的其他相關(guān)部門的審查意見。
時(shí)間15天
規(guī)劃許可證辦理后才能進(jìn)行：樹木代移手續(xù)和房屋面積預(yù)測(cè)手續(xù)、官方招標(biāo)等。
同時(shí)工程部門完成
1）現(xiàn)場(chǎng)勘察完成
2）現(xiàn)場(chǎng)臨水、臨電等辦理完成
3）三通一平完成
招標(biāo)部門開始樁基、監(jiān)理、總包單位的前咨詢、接洽工作。
9、樁基單位的招標(biāo)及進(jìn)場(chǎng)
1）研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成樁基施工圖設(shè)計(jì)和審查
2）招標(biāo)中心完成監(jiān)理和樁基單位招標(biāo)
3）前期部門完成樁基施工許可證辦理和官方招標(biāo)報(bào)建完成
4）工程部門完成樁基、監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)及樁基施工
10、“開工”前準(zhǔn)備
1）研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成基礎(chǔ)及上部圖設(shè)計(jì)及圖審
2）前期部門完成總包單位的官方招標(biāo)及合同備案
3）工程部門完成總包單位的前期安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、節(jié)能、防雷街報(bào)監(jiān)
4）前期部門完成施工許可證辦理
5）總包單位完成進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備。4、倉(cāng)庫(kù)建造配置及建造標(biāo)準(zhǔn)
5、各系統(tǒng)功能配置及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
6、各系統(tǒng)計(jì)量配置及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
7、高空維修及保潔輔助設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)
8、室內(nèi)外促銷活動(dòng)及多種經(jīng)營(yíng)需要提供的基礎(chǔ)技術(shù)條件
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