淺析買(mǎi)賣(mài)合同糾紛典型案例一則
【前言】：
筆者經(jīng)手的一起嘉定區(qū)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，因買(mǎi)受人不滿(mǎn)足購(gòu)房條件，串通中介故意隱瞞真實(shí)情況，待簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)變更無(wú)明顯支付能力的買(mǎi)受人，導(dǎo)致出售人拒絕網(wǎng)簽，因中介合同的格式條款約定“本協(xié)議約定的交易條件保持不變的情況下，甲方同意乙方可以增加、減少或更本協(xié)議中的“買(mǎi)受方””導(dǎo)致出售人敗訴，筆者認(rèn)為較具有借鑒意義，與大家進(jìn)行分享。
【案情簡(jiǎn)介】：
2021年3月，出售人A因家庭生活需要出售其在嘉定區(qū)某處的別墅一套，掛牌價(jià)1200萬(wàn)，委托中介為某凱龍某家，掛牌后某B經(jīng)中介促成，同意相關(guān)交易條件，于是雙方在中介處簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》一份，約定相關(guān)價(jià)格及網(wǎng)簽時(shí)間，違約條款等，并當(dāng)天支付定金人民幣50萬(wàn)元，然等到網(wǎng)簽當(dāng)日，A方知道，因B不滿(mǎn)足購(gòu)房條件，B攜帶其已經(jīng)退休的岳父C進(jìn)行網(wǎng)簽，A認(rèn)為變更買(mǎi)受人系合同的實(shí)質(zhì)性變更，且C無(wú)法出具其有足夠買(mǎi)受能力的經(jīng)濟(jì)憑證，B僅口頭保證有足夠的資金購(gòu)買(mǎi)，但拒絕提供任何書(shū)面擔(dān)?；蛘咦C明，故A拒絕進(jìn)行網(wǎng)簽，B隨即訴至上海市嘉定區(qū)人民法院，要求A承擔(dān)依據(jù)定金罰則返還二倍定金，發(fā)生此訴，A不同意B的訴訟請(qǐng)求并提供中介等錄音證據(jù)證明締約時(shí)并未協(xié)商變更買(mǎi)受人的情況，中介亦予以承認(rèn)，但因中介拒絕到庭作證且因合同書(shū)面約定，人民法院未支持A的抗辯請(qǐng)求，判決A依據(jù)定金罰則雙倍返還人民幣100萬(wàn)元。
【案件要旨】
一、房地產(chǎn)居間協(xié)議雖為中介協(xié)議，但是滿(mǎn)足房屋買(mǎi)賣(mài)合同的各項(xiàng)要件仍可認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)；
二、中介方提供的格式合同條款雖實(shí)質(zhì)性對(duì)買(mǎi)受人不公，但約定上并無(wú)明細(xì)不合理地免除或減輕其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，限制對(duì)方主要權(quán)利的，不屬于格式條款無(wú)效的情況；
三、成年人締約時(shí)應(yīng)審慎閱看相關(guān)合同條款，對(duì)不合理的條款應(yīng)及時(shí)指出，如締約完成，無(wú)明顯無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情況下均為有效條款；
四、替代買(mǎi)受人同意按中介協(xié)議約定的條件進(jìn)行網(wǎng)簽，即便無(wú)認(rèn)可擔(dān)保條件，出售人也需按約進(jìn)行網(wǎng)簽，如因?qū)Ψ铰男心芰Σ蛔阍倭硇衅鹪V解除合同及主張違約責(zé)任；
上海市嘉定區(qū)人民法院審理A、B房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案
原告：B
被告：A
原告訴稱(chēng)：經(jīng)中介居間，原被告于2021年3月簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，約定被告以總價(jià)1200萬(wàn)將系爭(zhēng)房屋出售原告，最遲于2021年6月底完成過(guò)戶(hù)，協(xié)議約定交易條件保持不變的情況下，被告同意增加減少或變更買(mǎi)受人，后原告支付定金50萬(wàn)，網(wǎng)簽當(dāng)日，原告攜其岳父進(jìn)行網(wǎng)簽，但被告因房?jī)r(jià)大漲拒絕進(jìn)行網(wǎng)簽，因雙方未協(xié)商一致，故產(chǎn)生此訴。
現(xiàn)要求：
1.解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)居間協(xié)議》；
2.被告雙倍返還定金人民幣100萬(wàn)元及利息；
3.本案訴訟費(fèi)用依法承擔(dān)。
被告辯稱(chēng)：
一、原告不滿(mǎn)足購(gòu)房條件應(yīng)系原告違約。
二、買(mǎi)受人變更系合同實(shí)質(zhì)上權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移，未經(jīng)被告同意不應(yīng)有效。
三、中介方格式條款未對(duì)變更買(mǎi)受人后保證交易進(jìn)行補(bǔ)充性約定，該格式條款無(wú)效。
四、原告要求減少稅費(fèi)而將房?jī)r(jià)做低遭到拒絕。
上海市嘉定區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方未能按約簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的責(zé)任歸屬。B以A拒絕簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》為由認(rèn)為A系違約方，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；而A則認(rèn)為B要求變更買(mǎi)受人并要求做低房?jī)r(jià)致使《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》未能簽訂;
第一，B與A簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)屬合法有效，雙方應(yīng)恪守履行?！斗康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》明確約定本協(xié)議約定的交易條件保持不變的情況下，A同意B可以增加、減少或變更本協(xié)議中的“買(mǎi)受方”，故B要求變更買(mǎi)受人繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》有合同依據(jù)。A辯稱(chēng)其在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》時(shí)未對(duì)該條款加以注意且中介也未作提示，故該條款對(duì)其不產(chǎn)生效力，應(yīng)屬無(wú)效。然而，法律規(guī)定，提供格式條款的一方不合理地免除或減輕其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，限制對(duì)方主要權(quán)利的，該格式條款無(wú)效?！斗康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》系由中介方提供，A和B地位平等，B并不存在優(yōu)勢(shì)地位，故本院對(duì)A的該辯稱(chēng)意見(jiàn)不予采信。
第二，關(guān)于A所述的做低房?jī)r(jià)的問(wèn)題，中介方于2021 年5 月打印了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《協(xié)議書(shū)》，上述《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《協(xié)議書(shū)》將《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》約定的1,200萬(wàn)元總房?jī)r(jià)款拆分為800萬(wàn)元房?jī)r(jià)款及400 萬(wàn)元裝修補(bǔ)償款，A提出以實(shí)際成交價(jià)格簽訂網(wǎng)簽合同，符合法律規(guī)定，該行為應(yīng)予肯定，但后續(xù)B同意按真實(shí)交易價(jià)進(jìn)行交易，A以做低房?jī)r(jià)為由拒絕無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。（筆者注明：該情況存在爭(zhēng)議，B同意該真實(shí)價(jià)格僅為庭審自述，并無(wú)客觀證據(jù)表明）
此外，A提出B還存在于2021 年5 月提出延期付款的違約行為，進(jìn)而其對(duì)C的支付能力提出質(zhì)疑。就此，本院認(rèn)為，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》手書(shū)約定尾款如6 月30 日未支付，雙方可另行協(xié)商，可見(jiàn)，雙方在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》時(shí)達(dá)成了尾款支付時(shí)間可協(xié)商變更的一致意見(jiàn)。B在履約過(guò)程中擬與A重新協(xié)商付款時(shí)間，在雙方未能達(dá)成一致的情況下，B同意按照《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》的約定時(shí)間支付房款并不屬于違約行為。至于A所述的其對(duì)C的支付能力提出質(zhì)疑一節(jié)，B否認(rèn)A于現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商時(shí)提出過(guò)該問(wèn)題，且A提交的現(xiàn)場(chǎng)錄音也并無(wú)此內(nèi)容。同時(shí)，A在庭審中自認(rèn)其在中介處看到中介打印的合同注明的買(mǎi)方為C且合同有做低房?jī)r(jià)的情況，當(dāng)即提出不同意簽訂該合同，雖然打印的合同與其與B簽訂的居間合同約定的付款時(shí)間一致，但雙方并沒(méi)有談到付款時(shí)間問(wèn)題，也沒(méi)有詢(xún)問(wèn)過(guò)B或C當(dāng)日是否可以支付800萬(wàn)元。在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》有約定允許變更買(mǎi)受人的情況下，若A有意愿履行《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，理應(yīng)詢(xún)問(wèn)B及C簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)是否可以支付800 萬(wàn)元房款，亦應(yīng)詢(xún)問(wèn)后續(xù)款項(xiàng)如何支付，但A未予詢(xún)問(wèn)，而是徑直拒絕簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。同時(shí)，中介方于2021 年5 月打印的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定過(guò)戶(hù)當(dāng)日以自籌資金方式支付尾款400 萬(wàn)元，此種交易方式對(duì)A亦不存在較大的交易風(fēng)險(xiǎn)，即使買(mǎi)受人未能按約支付尾款,A可主張買(mǎi)受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并從已付房款中扣除相應(yīng)違約金，故本院對(duì)A的該意見(jiàn)亦不予采納。
綜上所述，判決如下：
一、原告B與被告A于2021 年3 月就買(mǎi)賣(mài)上海市嘉定區(qū)某房屋建立的房屋買(mǎi)
賣(mài)合同關(guān)系于2021 年10 月解除；
二、被告A應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)雙倍返還原告B定金1,000,000 元。
后被告不服，向上海市第二中級(jí)人民法院提出上訴，二審法院尚在審理中。
注：本案因個(gè)人信息及篇幅進(jìn)行相應(yīng)刪減
特別提示：對(duì)于時(shí)下的社會(huì)情況較為復(fù)雜，個(gè)別人員為了利益不擇手段，在大宗商品買(mǎi)賣(mài)下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)更為審慎，建議及時(shí)咨詢(xún)并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、處理，積極維護(hù)自身權(quán)益，對(duì)于糾紛較多的公民建議聘請(qǐng)私人顧問(wèn)進(jìn)行及時(shí)溝通。
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