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作者：奚正輝、赫少華
來源：儒者如墨
閱讀提示：
最近由于房?jī)r(jià)快速上漲，房東收取定金后，違約不肯出售房屋的案件頻頻發(fā)生。中介起草的居間協(xié)議及房地產(chǎn)買賣協(xié)議中都約定了定金與違約金，這種案件法院如何處理？
當(dāng)事人已就房屋買賣事宜達(dá)成了具體約定，但未簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本，當(dāng)時(shí)之間的買賣合同是否成立、有效？予以區(qū)別對(duì)待。上海高院意見，若雙方并未明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
對(duì)于確不能繼續(xù)雙方之間的買賣合同，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
關(guān)鍵詞：
居間協(xié)議 房?jī)r(jià)上漲 房東違約 定金 違約金
案情介紹：
2015年5月，買受方王某通過中介公司居間介紹與出售方吳某簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》與《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》。
王某向吳某購(gòu)買上海市丁香路一套公寓房，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為700萬元，并支付了定金人民幣20萬元。
其中協(xié)議約定：若一方違約，守約方有權(quán)解除本協(xié)議，要求違約方向守約方賠償總房款的20%的違約金。
之后，吳某一直拖延簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
王某起訴到法院要求吳某退還定金20萬，并要求吳某賠償20%的違約金140萬元。
庭審中，法院追加了中介公司為第三人。
代理律師觀點(diǎn)：
1、房地產(chǎn)買賣協(xié)議中約定的違約金條款是雙方真實(shí)意思表示，沒有欺詐、脅迫及顯失公平等情形，是合法有效的。
2、協(xié)議中即約定了定金，又約定了違約金，根據(jù)合同法的約定，守約方有權(quán)選擇主張違約金。
3、本案中，由于近期上海房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋上漲了約25%，所以被告吳某寧肯違約不賣該房屋，為了謀取更大的利益--房?jī)r(jià)的25%。
4、由于吳某的違約行為，導(dǎo)致王某不能購(gòu)買該房屋，也錯(cuò)失了購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致王某現(xiàn)在要以更高的價(jià)高買同樣的房屋，造成了王某實(shí)際損失25%。
5、其他辯論意見。
法院意見：
鑒于吳某要求降低違約金，法院綜合考慮合同的履行情況，判決如下：
解除雙方簽署的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，吳某退還定金20萬元，并賠償王某違約金70萬元。
引申思考：
買賣雙方簽署了居間協(xié)議，通常法院是不會(huì)判決繼續(xù)履行的，不會(huì)判決簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，除非有特殊情形。
在房?jī)r(jià)快速上漲期間，發(fā)生類似案件，買受方如何最大限度地維護(hù)自己的權(quán)利，要求賠償最高的違約金。出售方如何最大限度地維護(hù)自己的權(quán)利，降低損失。
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