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實(shí)踐中，通過(guò)中介方式完成二手房交易成為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的基本方式。因中介在服務(wù)過(guò)程中，對(duì)房源狀態(tài)、委托情況、信息發(fā)布、合同簽訂、履約保證、辦理登記以及實(shí)際交付等方面的服務(wù)質(zhì)量及效果良莠不齊，由此導(dǎo)致房產(chǎn)中介與賣(mài)房人、買(mǎi)房人的糾紛不斷。本文擬對(duì)房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的審理與預(yù)防進(jìn)行探討。 房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的審理 從法律性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介提供的服務(wù)屬于合同法第四百二十四條所規(guī)定的居間服務(wù)。合同法這一條文雖然對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的性質(zhì)、報(bào)酬取得等方面進(jìn)行了規(guī)定，但該規(guī)定過(guò)于原則。2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)及人力資源和社會(huì)保障部發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行了細(xì)化管控。 在房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的審理中，以下細(xì)節(jié)值得注意： 一是判斷房產(chǎn)中介是否獲得了賣(mài)方的有效授權(quán)。實(shí)務(wù)中，中介公司會(huì)提供兩種途徑的委托合同：一類(lèi)為獨(dú)家房源出售委托協(xié)議。在這類(lèi)協(xié)議中，中介公司會(huì)增加限制條款，即若選擇獨(dú)家委托服務(wù)的，在委托期限內(nèi)，出售人不得委托其他人提供居間服務(wù)、代為銷(xiāo)售房產(chǎn)。如果在上述期間內(nèi)，出售人委托他人代為出售房產(chǎn)的，出售人應(yīng)按照房屋出售價(jià)格的一定比例支付違約金。另一類(lèi)為房產(chǎn)委托協(xié)議，該協(xié)議不限制出售方委托幾家中介公司。需要注意的是，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)信息的便捷，很多中介公司會(huì)在獲得其他中介公司房源信息后同時(shí)發(fā)布相同的房源，并在未獲得有效委托的情況下，代買(mǎi)方向賣(mài)方詢(xún)價(jià)。 二是確認(rèn)房產(chǎn)中介所提供的房源信息是否真實(shí)、準(zhǔn)確。房產(chǎn)交易中信息披露的透明度問(wèn)題至關(guān)重要，包括所有權(quán)關(guān)系、是否設(shè)置抵押、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋坐落、面積、周邊配套、房齡、朝向等問(wèn)題，尤其很多買(mǎi)房人關(guān)注是否為學(xué)區(qū)房。根據(jù)《辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書(shū)、委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。經(jīng)委托人書(shū)面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。就此，如果房產(chǎn)中介未盡到核實(shí)房源真實(shí)信息的義務(wù)，一般可以認(rèn)定買(mǎi)房人無(wú)須支付中介費(fèi)用。 三是關(guān)注在看房過(guò)程中中介是否存在以欺騙等以不正當(dāng)手段促成交易的行為。在看房過(guò)程中，中介往往會(huì)提出擬出售房產(chǎn)的鑰匙未放在中介或者賣(mài)方臨時(shí)不在家等借口，要求帶客戶(hù)去看類(lèi)似的戶(hù)型，導(dǎo)致很多客戶(hù)在沒(méi)有看到實(shí)際住房的情況下憑借中介人員的介紹便簽訂了購(gòu)房定金協(xié)議或者房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，其后在簽訂合同前后才發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題，繼而引發(fā)復(fù)雜的索賠程序。中介工作人員在代客看房后，往往還會(huì)要求客戶(hù)簽署《看房確認(rèn)書(shū)》，并在《看房確認(rèn)書(shū)》中約定權(quán)利限制條款，如客戶(hù)在看房后，其本人或者其親屬通過(guò)其他中介購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，仍須向該中介支付中介費(fèi)用等。 四是查看中介所提供的中介服務(wù)合同是否存在不合理的霸王條款。特別是在現(xiàn)金交易的過(guò)程中，要注意定金交付、房款交付等問(wèn)題。一般而言，定金協(xié)議適用于買(mǎi)賣(mài)合同訂立之前，為踐行性合同，以交付為生效條件；違約金條款適用于買(mǎi)賣(mài)合同中，一般不能超過(guò)交易金額的20%。而很多中介提供的定金協(xié)議中一般會(huì)設(shè)置權(quán)利限制條款，如買(mǎi)賣(mài)雙方在定金協(xié)議簽署后自行或者通過(guò)他方中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，視為其履行完居間合同義務(wù)，買(mǎi)方或賣(mài)方應(yīng)當(dāng)支付其居間費(fèi)用；又如，要求交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過(guò)中介公司交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)進(jìn)行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得通過(guò)客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)以外的其他銀行結(jié)算賬戶(hù)代收代付交易資金。對(duì)上述這些限制條款的識(shí)別與否無(wú)疑影響著交易過(guò)程中買(mǎi)方或賣(mài)方所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小。 五是核查中介所收取的居間服務(wù)費(fèi)用是否合規(guī)。以北京市為例，根據(jù)《關(guān)于降低本市住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施分檔差額累進(jìn)，住宅成交價(jià)總額500萬(wàn)元及以下按照總價(jià)的2%收?。?00萬(wàn)元以上比例逐步減少。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以下浮，少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮最高不得超過(guò)10%。實(shí)際中，有很多中介通過(guò)以代書(shū)費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)、看房費(fèi)等方式變相收取高額中介服務(wù)費(fèi)用，值得注意。 房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的預(yù)先防范 從防患于未然的角度，買(mǎi)賣(mài)雙方需要在糾紛發(fā)生前，對(duì)中介服務(wù)環(huán)節(jié)提高警惕，學(xué)會(huì)用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益。 首先，要充分識(shí)別交易中的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中介提供的房源信息，務(wù)必要求中介機(jī)構(gòu)提供委托文件、房源產(chǎn)權(quán)文件、房屋所有權(quán)人身份文件進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)可要求中介機(jī)構(gòu)向房屋主管部門(mén)核實(shí)，以避免房屋權(quán)利存在瑕疵。在中介帶看房屋時(shí)，應(yīng)避免簽署《看房確認(rèn)書(shū)》。而在簽署各項(xiàng)協(xié)議及書(shū)面文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀文件內(nèi)容，認(rèn)真識(shí)別其中的法律風(fēng)險(xiǎn)。 其次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同文件中的霸王條款。針對(duì)在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，中介公司提供的各類(lèi)格式合同中規(guī)定的權(quán)利限制條款，買(mǎi)賣(mài)雙方都要仔細(xì)甄別，充分意識(shí)到此類(lèi)條款對(duì)自己權(quán)利的影響。尤其不要輕信中介服務(wù)人員的口頭承諾、豁免，必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)在特別約定中對(duì)有關(guān)事項(xiàng)予以明確，并以書(shū)面形式留存，否則一旦發(fā)生爭(zhēng)議，買(mǎi)方或賣(mài)方將難以舉證而承擔(dān)不利風(fēng)險(xiǎn)。值得慶幸的是，法院在房屋買(mǎi)賣(mài)格式條款這一問(wèn)題上已經(jīng)有所關(guān)注，在北京市第一中級(jí)人民法院審結(jié)的“北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與王某居間合同糾紛上訴案”中，法院確認(rèn)，簽署《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》但并未促成雙方買(mǎi)賣(mài)合同的成立，中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)主張服務(wù)費(fèi)；且《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》中，約束買(mǎi)方與出售人雙方私自或者另行通過(guò)其他居間方簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定屬于格式合同中的無(wú)效條款。 再次，要善于維護(hù)自身合法權(quán)益。2011年，《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》中指出，同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買(mǎi)方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于跳單違約。買(mǎi)賣(mài)雙方均可依托此規(guī)定貨比三家之后再擇優(yōu)選擇中介服務(wù)。 （作者單位：北京金杜律師事務(wù)所） |
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