從美國到中國，不斷變化的消費者購物模式正在推動零售領(lǐng)域的廣泛變革。
在這場線上線下的拉鋸戰(zhàn)中，線下實體運營平臺的購物中心和商業(yè)地產(chǎn)很難置身事外。盡管2017年下半年和2018年上半年，我們已經(jīng)依稀感受到實體零售的回歸潮，但之前關(guān)店潮的陰云似乎尚未消散。
盡管大部分的銷售仍在線下實體商店進行，但電子商務(wù)占據(jù)零售總額的比例一直處于上升狀態(tài)，盡管增速正趨于緩和。線上銷售的競爭已經(jīng)迫使傳統(tǒng)零售商改變他們的商業(yè)模式：縮減實體店鋪，同時整合他們的實體店和在線分銷渠道。
從中國到美國，購物中心和商業(yè)地產(chǎn)都在忙于引進新的體驗性業(yè)態(tài)，這種趨勢在爆發(fā)增長的中國更為激進。
那么問題來了，在電商沖擊之下搞了那么多似乎“低坪效或低租金”體驗型業(yè)態(tài)，主流購物中心的收益是否就下滑了呢？
通過對美國零售地產(chǎn)和購物中心類REITs的分析，我們發(fā)現(xiàn)了一個蠻有啟示性的規(guī)律：
1
A/B級購物中心更易抵抗電商及市場波動
商業(yè)地產(chǎn)市場明顯已經(jīng)感受到電子商務(wù)的影響。
有意思的是，在過去的五年中，美國大部分購物商場、露天商場的零售房地產(chǎn)信托基金表現(xiàn)非常良好，似乎并未受到過度沖擊。
這得益于下面兩個方面：
房地產(chǎn)投資信托基金傾向于擁有位于高收入地區(qū)的房地產(chǎn)，并且?guī)缀鯖]有受到某些商場關(guān)閉的影響。
他們擁有許多高產(chǎn)能的購物中心和露天購物中心，這些購物中心通常采用成功的策略來應(yīng)對零售環(huán)境的變化。
房地產(chǎn)信托基金擁有比私人所有者數(shù)量更多的優(yōu)質(zhì)商城
REITs通過向美國證券交易委員會（SEC）提交的文件發(fā)布關(guān)于經(jīng)營和財務(wù)業(yè)績的詳細信息。
這些報告顯示，REIT擁有的商場和購物中心的入住率從2010年的92％上升到近年來的95％或更高，如圖2所示。
2003-2018年不同物業(yè)入住率（零售房地產(chǎn)信托基金入住率相對較高）
零售REIT的出租率增長超過了其他部門( 除了工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金)，這些房地產(chǎn)投資信托基金增長的原因是：在線購物運送貨物所需的物流設(shè)施的增長促進了它們的發(fā)展。
2
電商并未撼動零售地產(chǎn)的業(yè)績增長
零售房地產(chǎn)投資信托的收入也穩(wěn)步增長。
營運資金是一種廣義用于衡量房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)營業(yè)績的非公認(rèn)會計原則補充指標(biāo)，過去五年來其上漲幅度超過10％，盡管最近發(fā)展已經(jīng)趨于穩(wěn)定，（見圖3），營運凈收入也體現(xiàn)了相同的趨勢，（見圖4）截至2017年第三季度，零售房地產(chǎn)投資信托基金向股東派發(fā)了近100億美元的股息，在過去五年里年增長率為11.3％。（見圖5）。
營運資金和營運凈收入的部分增長歸功于行業(yè)內(nèi)的收購和整合，但同店銷售（一年或更長時間的房地產(chǎn)的凈營運收入）的結(jié)果也顯示持續(xù)增長：自2011年以來，零售REITs的同店營運凈收入從2%增長到4%。
自2016年初以來，同店營運凈收入增長有所放緩，但零售房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展趨勢總體上與其他房地產(chǎn)行業(yè)一致，并且有時超過其他房地產(chǎn)分支。（見圖6）。
3
電商沖擊下，REITs股價變動明顯
股價已低于資產(chǎn)價值
自2015年年中以來，零售房地產(chǎn)投資信托基金的股價一直低于其資產(chǎn)凈值（NAV）。
這表明這些公司的總市值低于他們擁有的房地產(chǎn)的當(dāng)前價值。
這在一定程度上反映出投資者對零售房地產(chǎn)行業(yè)前景的擔(dān)憂，有一點也值得注意，其他房地產(chǎn)分支的投資信托基金股票也是有同樣的趨勢。對資產(chǎn)凈值的折價（或溢價）變化也反映了所有上市股票普遍存在的股票市場溢價的變化。
像往常一樣，過去的表現(xiàn)并不能保證未來的發(fā)展結(jié)果，但今天的股價對凈資產(chǎn)值的折讓，如股息收益差正處于其歷史區(qū)間的利多部分。 也就是說，REITs有重大的上漲潛力。
在2016年底，GreenStreet 顧問公司估計房地產(chǎn)投資信托基金的股票價格平均比資產(chǎn)凈值低9％左右。
4
傳統(tǒng)零售和百貨正加速消退，
在購物中心已不再那么重要
為了深入了解零售REIT如何適應(yīng)不斷變化的零售環(huán)境，需要了解REIT擁有的商場中主要租戶和主力店。
房地產(chǎn)投資信托基金會向美國證券交易委員會提交年度主力商店和主要租戶名單。
這種高度透明清單，從中可以分析租戶組成和類型，以及它們?nèi)绾坞S著時間而產(chǎn)生的變化，房地產(chǎn)投資信托基金如何妥善處理一些租戶退出市場的問題，更重要的是，他們?nèi)绾我胄伦鈶?，保持高入住率，并給它們的購物商場營造更加令人愉悅的購物體驗。
本報告對2006年、2011年和2016年的商場房地產(chǎn)投資信托基金的前10家主力店進行調(diào)查。
該列表并未反映平方英尺 - 一些租戶的店鋪比其他店鋪或大或小，并且隨著時間的推移商店規(guī)模也發(fā)生了變化 - 但它仍然揭示了一些有趣的事實，如表1所示：
商場房地產(chǎn)投資信托基金的前四名租戶在2006、2011年和2016年都是相同的。這些零售商的相對位置有所變化，但梅西百貨，JCPenney，西爾斯和迪拉德在這些年份中均位列前四名。這些零售商所開的線下店的數(shù)量在這些年份中一直保持超過100個。
每年都有六家零售商進入前十名。諾德斯特龍和迪克體育用品在2006年至2016年的排名有所上升。后來名單排名變得不那么穩(wěn)定。
前四名零售商的店名在商場中的數(shù)量從2006年到2016年下降了37％。相比之下，Nordstrom的門店數(shù)量增加了21％，而迪克體育用品店門店數(shù)量增長了57％。 2006年排名前十位的零售商中，排名前四位的商店數(shù)量占到前十的81％;到2016年，他們的份額已經(jīng)下滑到67％。
5
運動、戶外、服裝和時尚正大行其道
接下來我們來看看2011年到2016年間商店數(shù)量減少幅度最大的零售商以及增幅最大的零售商。
上述四家零售商在總店位數(shù)下滑中也位列榜首（表2）。
與2011年相比，2016年開設(shè)更多門店（而不是關(guān)閉）的零售商有一個特點：它們專攻某一零售領(lǐng)域。
體育用品和戶外裝備商店是很好的代表，Under Armour排名榜首，還有The North Face，迪克體育用品，耐克和阿迪達斯。
后面緊隨的是時尚和服裝，包括H＆M，Michael Kors，紐約-凱特絲蓓，美國之鷹和阿瑪尼專賣店。所有這些商店銷售的商品的尺寸，合身度和外觀都比普通零售商處銷售的商品要更加符合消費者的需求。
商場房地產(chǎn)投資信托基金租戶的構(gòu)成變化表明，零售業(yè)并未消失，它在不斷發(fā)展。雖然許多頭條新聞報道各類零售商的關(guān)閉和破產(chǎn)，稱其產(chǎn)品可以在網(wǎng)上輕易地購買，但還有其他零售商在當(dāng)前的環(huán)境中蓬勃發(fā)展。
到目前為止，名單上列出的所有租戶都屬于傳統(tǒng)類別的百貨公司：運動和戶外裝備、服裝和時尚產(chǎn)品。
6
與6年前相比
1/3主要租戶之前未曾進入購物中心
為了看看零售業(yè)中一些更新穎的租戶，我們接下來將注意力轉(zhuǎn)向2011年在商場房地產(chǎn)投資信托（REIT）房產(chǎn)中沒有任何入駐，但在2016年擁有一個或多個位置的商戶。
在329家獨立租戶中，2016年有112個新的主力商店而2011年沒有。
商場房地產(chǎn)投資信托基金在提高目前零售環(huán)境中的入住率方面取得的成功的一個標(biāo)志是：三分之一的租戶是新零售商，而2011年它們沒有入駐商場。
2016年的新進入者包括幾個銷售時尚和服裝品牌。然而，他們中的一些往往是新的或小眾零售商，包括優(yōu)衣庫、Lululemon、Primark和AllSaints。另外還有幾家餐館，這是另一種傳統(tǒng)類型的商場租戶，它們于2016年出現(xiàn)在商場。2011年沒有電影院，到了2016年則在信托基金所在的商場里出現(xiàn)了一個或多個電影院。
然而，其他新租戶則體現(xiàn)了其多元化特征，其中許多提供服務(wù)而非商品。
2016年，多家銀行在商場REITs租用了空間。2016年，四年制大學(xué)、社區(qū)學(xué)院也首次亮相，其中包括得梅因社區(qū)學(xué)院，卡普蘭學(xué)院和自由大學(xué)。幾家健身中心在商場REITs開設(shè)了一些門店，包括Crunch Fitness，美國Fieldhouse，King's Bowl和Lifetime Athletic。
雜貨店隨著商場一起出現(xiàn)而被多次報道。租戶中也有辦公室租賃，包括Indianpolis Star這種企業(yè)。
有的新租戶還可以提供幾十年前在商場無法找到的體驗。有兩個室內(nèi)蹦床游樂場，杜莎夫人蠟像館和大酒杯酒吧，這是一個舉辦派對和卡拉OK活動的美食和娛樂場所。
7
數(shù)據(jù)中心、物流倉儲和工業(yè)REITs的春天
零售房地產(chǎn)不是唯一受電子商務(wù)影響的房產(chǎn)類型。
其他幾個房地產(chǎn)類別也有利于促進網(wǎng)上購物的通信和物流需求。雖然這些新渠道和傳統(tǒng)零售之間存在一定程度的競爭，但它們還支持傳統(tǒng)零售業(yè)，允許零售商將其實體店與網(wǎng)上購物鏈接起來。
如圖7、8和9所示，基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心和工業(yè)REIT部門迅速擴張，營運資金、營運凈收入和支付給股東的股息在過去五年中均以20％至25％的年增長率增長。
這些不斷增長的行業(yè)有助于為消費者網(wǎng)上購物提供通信和物流服務(wù)。雖然這些新渠道和傳統(tǒng)零售之間存在一定程度的競爭，但它們還支持更傳統(tǒng)的零售業(yè)，允許零售商將其實體傳送系統(tǒng)與互聯(lián)網(wǎng)上完成的采購結(jié)合起來。
8
經(jīng)驗加速過時，商業(yè)地產(chǎn)新模式還在路上
電子商務(wù)對不同的零售店鋪和零售物業(yè)影響不盡相同。
盡管一些受電子商務(wù)威脅最大的零售商已經(jīng)成為頭條新聞，其他一些零售商的發(fā)展卻卻欣欣向榮。此外，零售物業(yè)部門面臨的挑戰(zhàn)與零售店的挑戰(zhàn)不同。
幾年前，主要零售店采取了多種策略。
其中許多店鋪采用多渠道運營方式，客戶可以在店內(nèi)或在線購買、比較和退貨。雖然空間已經(jīng)有了一些變化，包括商店關(guān)閉和零售商破產(chǎn)，但大多數(shù)零售商確實需要實體店面。
上述對房地產(chǎn)投資信托基金旗下主要租戶的分析顯示，這些房地產(chǎn)投資信托基金是如何應(yīng)對零售環(huán)境的變化而做出調(diào)整。
購物中心業(yè)主已經(jīng)發(fā)覺，新的租戶傾向于租用有創(chuàng)新性的商場空間，這有助于保持高出租率，并且實現(xiàn)同店凈營運收入的不斷增長。
零售地產(chǎn)的業(yè)主已致力于改善購物體驗。
這包括更新現(xiàn)代化設(shè)施，以及招徠“體驗服務(wù)”的長期租戶：餐飲和電影院；以及最新的租戶：健身中心、銀行、醫(yī)療保健服務(wù)、高等教育以及室內(nèi)蹦床場等。
電子商務(wù)正在重塑房地產(chǎn)使用模式。隨著老的商業(yè)模式的消失，新的和更加成功的商業(yè)模式正漸漸取代它們。
商業(yè)與地產(chǎn)ID:Commercialproperty
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主編簡介：【王傳宏】英國皇家特許測量師(MRICS)、12年商業(yè)地產(chǎn)策劃招商和運營管理經(jīng)驗。歡迎交流與合作，個人微信 malltowinunited
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