九色国产,午夜在线视频,新黄色网址,九九色综合,天天做夜夜做久久做狠狠,天天躁夜夜躁狠狠躁2021a,久久不卡一区二区三区

與中國(guó)內(nèi)陸購(gòu)物商場(chǎng)多與寫字樓相連不同，領(lǐng)展旗下的商業(yè)物業(yè)多位于香港普通居民的社區(qū)周邊。按照領(lǐng)展的定位，除了商場(chǎng)之外，這些物業(yè)中多餐飲、鮮活市場(chǎng)、超市、理發(fā)店、醫(yī)療和兒童游樂場(chǎng)等與居民生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)。在這些商業(yè)物業(yè)內(nèi)的消費(fèi)內(nèi)容，屬于保障周邊住民正常衣食住行所必需的部分。 

除了零售巨頭的定位，領(lǐng)展還是資本大鱷。

2005年，香港特別行政區(qū)（簡(jiǎn)稱“香港特區(qū)”）下屬香港房屋委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“房委會(huì)”）將旗下的核心商業(yè)物業(yè)打包成立REITs——由領(lǐng)匯（英文名“LINK REIT”）統(tǒng)一管理，并于2005年11月25日在香港成功上市。在其上市十周年之際，為進(jìn)一步開拓更多商機(jī)，領(lǐng)匯更名為“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金”，管理人“領(lǐng)匯管理有限公司”也更名為領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱：領(lǐng)展管理），同步推出了全新企業(yè)品牌。

截至2017年3月31日，領(lǐng)展的資產(chǎn)負(fù)債率僅為21.28%，負(fù)債水平極低。良好又穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)讓領(lǐng)展在香港，甚至整個(gè)亞洲REITs中都具有標(biāo)桿意義，并深得世界級(jí)金融機(jī)構(gòu)的青睞。2014年11月，領(lǐng)展被納入香港恒生指數(shù)，成為首只晉身藍(lán)籌股的REITs。可是，2014年和2015年，在香港零售物業(yè)占據(jù)“霸主”地位的領(lǐng)展，做出諸多發(fā)展策略上的調(diào)整，并做出“走出香港”的重大戰(zhàn)略決策。

2014年2月，領(lǐng)展的基金單位持有人批準(zhǔn)管理人領(lǐng)展管理的申請(qǐng)，允許領(lǐng)展收購(gòu)香港以外的商業(yè)物業(yè)。2014年-2015年年報(bào)進(jìn)一步指出，領(lǐng)展將公司未來的增長(zhǎng)要素由此前的資產(chǎn)管理、資產(chǎn)提升和資產(chǎn)收購(gòu)?fù)卣怪临Y產(chǎn)出售、物業(yè)發(fā)展和物業(yè)重建。

2014年，領(lǐng)展第一次出售商業(yè)物業(yè)，以29.56億港元的價(jià)格出售興田商場(chǎng)、葵興商場(chǎng)等9項(xiàng)物業(yè)。2015年1月，領(lǐng)展和南豐集團(tuán)旗下南豐發(fā)展斥資58.6億港元競(jìng)得新九龍一塊寫字樓商業(yè)用地，領(lǐng)展擁有60%的權(quán)益，實(shí)質(zhì)性參與物業(yè)建設(shè)。

2015年4月，領(lǐng)展首次走進(jìn)內(nèi)陸，以25億元人民幣（除非特別標(biāo)注，以下幣種均為人民幣）的價(jià)格收購(gòu)北京中關(guān)村歐美匯購(gòu)物中心。7月23日，又斥資66.26億元收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱“瑞安房地產(chǎn)”，00272.HK）位于上海的“企業(yè)天地1號(hào)”和“企業(yè)天地2號(hào)”兩棟辦公樓，以及兩樓間相關(guān)的商業(yè)裙樓、沿街商鋪和停車場(chǎng)。上述兩起收購(gòu)斥資91.26億元。

2017年4月，領(lǐng)展(00823.HK)以40.65億元人民幣，全面收購(gòu)廣州荔灣區(qū)西城都薈廣場(chǎng)。   

2014年和2015年，領(lǐng)展第一次出售商業(yè)物業(yè)，第一次買地進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，第一次進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)陸——在上市10年之際，領(lǐng)展為何會(huì)做出如此重大且頻繁的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變？對(duì)此，領(lǐng)展財(cái)務(wù)總監(jiān)翟迪強(qiáng)曾表示，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，領(lǐng)展未來的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)或面臨瓶頸，進(jìn)軍內(nèi)陸和建設(shè)持有寫字樓能為領(lǐng)展長(zhǎng)期持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供基礎(chǔ)；另外，從當(dāng)前來看，領(lǐng)展此前的物業(yè)都在香港，且以零售物業(yè)為主，無論從區(qū)域還是從物業(yè)形態(tài)上講，都面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)，這些舉措有助于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而香港REITs守則的適時(shí)變更又為上述舉措的實(shí)施提供了可能?！?/span>

2005-2015年，是領(lǐng)展快速增長(zhǎng)10年。借此快速增長(zhǎng)，領(lǐng)展也成為亞洲最好的REITs，或之一。

領(lǐng)展持有的物業(yè)主要來自香港房委會(huì)。房委會(huì)是香港政府下屬的獨(dú)立法人組織，主要職責(zé)是建設(shè)公屋（用于出租）和居屋（用于出售），為香港低收入人群提供租金或售價(jià)相對(duì)低廉的居所。作為公屋和居屋的配套，房委會(huì)手中亦漸漸積累了相當(dāng)數(shù)量的社區(qū)零售商場(chǎng)、停車場(chǎng)等商用設(shè)施。

2002年以前，出租公屋和出售居屋始終是房委會(huì)最主要的經(jīng)濟(jì)來源。2002年，“居者有其屋”、“租者置其屋”等計(jì)劃漸漸停止，房委會(huì)的主要經(jīng)濟(jì)來源亦被切斷。為解決財(cái)政難題，房委會(huì)擬將旗下的商業(yè)物業(yè)打包出售。為最大限度的套現(xiàn)資金，實(shí)現(xiàn)“還富于民”，以及保證商業(yè)物業(yè)未來能夠高效運(yùn)營(yíng)，房委會(huì)最終決定將這些商業(yè)物業(yè)打包成立REITs，即領(lǐng)展的前身領(lǐng)匯，通過領(lǐng)匯間接將這些商業(yè)地產(chǎn)出售給投資機(jī)構(gòu)及私人投資者（還富于民），運(yùn)營(yíng)上則由領(lǐng)匯的管理人統(tǒng)一管理（實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)）。

據(jù)公開資料顯示，2005年，領(lǐng)展上市時(shí)發(fā)行了約19.25億個(gè)基金單位，每基金單位的定價(jià)是10.3港元（散戶有5%的折扣，即9.78港元），募集資金約220億港元（套現(xiàn)巨額資金）。

領(lǐng)展所屬的REITs，簡(jiǎn)單的說，是一種以發(fā)行收益憑證（譬如基金單位）向投資者募集資金，然后將資金用于商場(chǎng)、寫字樓等能夠持續(xù)盈利的商業(yè)地產(chǎn)，并將這些商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的收入凈額按照收益憑證比例回報(bào)給投資者的一種信托基金。

香港房地產(chǎn)投資信托基金守則（簡(jiǎn)稱“香港REITs守則”）規(guī)定，REITs必須以信托形式持有商業(yè)地產(chǎn)，采用外部管理模式，所持商業(yè)物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)必須徹底分開，且須最低將90%的可分派收入分配給投資者。

截至2017年3月31日，領(lǐng)展的最大股東是Blackrock，持股比例為7.19%，第二大股東為Capital Research and Management Company，持股比例約為6.25%。

另據(jù)香港REITs守則，若超過75%的基金單位持有人（不包括管理公司持有或被視為持有的單位）向托管人提交書面申請(qǐng)要求辭退管理人，則管理人將被辭退。毋庸置疑，基金單位持有人最看重的是基金的投資回報(bào)，如果REITs的投資回報(bào)沒有達(dá)到大多數(shù)基金單位持有人的預(yù)期，管理人則存在被辭退的可能。

基金單位持有人的回報(bào)主要來自兩部分：一是通過持有的基金單位獲得的年中、年底分紅；二是通過出售基金單位獲得的基金增值收益?？v覽歷年年報(bào)，在過往10年間，領(lǐng)展的基金單位持有人通過上述兩種形式，均獲得了較豐厚的回報(bào)。

從2005年到2015年，領(lǐng)展每個(gè)基金單位價(jià)格是43.35港元，增長(zhǎng)320.87%。市值也從上市初期的340多億港元增長(zhǎng)至990億港元。

支持領(lǐng)展派息和股價(jià)持續(xù)走高的主要因素是領(lǐng)展總收益和資產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。領(lǐng)展的資產(chǎn)規(guī)模也在不斷提升。上市初期，領(lǐng)展基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值為237.15億港元（2006年3月數(shù)據(jù)），而到2015年3月，領(lǐng)展基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值是1181.06億港元，增長(zhǎng)幅度達(dá)398.02%。

由于資產(chǎn)凈值同步提升，盡管10年間領(lǐng)展的股價(jià)上漲320.87%，但領(lǐng)展的市凈率并不高，2015年3月底的數(shù)據(jù)是0.85。市凈率指的是每股股價(jià)與每股凈資產(chǎn)的比率，是影響股價(jià)未來走勢(shì)的重要指標(biāo)之一。理論上講，市凈率較低，則股票或基金存在被低估的可能，未來亦存在上漲的空間。