法盛金融投資
摘要：經過十幾年的不懈探索，我國公募基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)正式啟動試點。目前，REITs市場已初步形成一定規(guī)模效應和示范效應，在促進盤活存量資產、擴大有效投資以及踐行“房住不炒”、優(yōu)化資產配置和服務實體經濟等方面的價值逐步顯現。與境外成熟市場不同，我國REITs市場在服務方向、發(fā)展路徑、運作模式、制度規(guī)則體系等方面具有鮮明特色，探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律、又適應中國國情的REITs發(fā)展之路。展望未來，圍繞貫徹落實黨的二十大精神，REITs市場建設應總結試點經驗，借鑒國際最佳實踐，充分結合中國實際，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，著力優(yōu)化市場體系、完善制度規(guī)則及監(jiān)管安排、夯實法律基礎，更好服務經濟高質量發(fā)展。
關鍵詞：基礎設施領域不動產投資信托基金；制度體系；中國特色；高質量發(fā)展
引用格式：周小舟.中國特色REITs市場的探索、實踐及展望[J].證券市場導報,2022,(12):9-12,16.
不動產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指在交易所公開上市交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產或其權益轉化為流動性較強證券的標準化金融產品。REITs在國際資本市場已有60多年歷史，市場發(fā)展迅速、產品相對成熟，具有定期高比例分紅、上市流通、享受稅收優(yōu)惠，資金主要投資于可產生持續(xù)、穩(wěn)定租金或收益的不動產、突出產業(yè)化運營管理等主要特征。
目前，已有40多個國家或地區(qū)建立了REITs市場，截至2022年10月底，全球REITs市場規(guī)模超過2萬億美元。不同國家或地區(qū)從各自市場環(huán)境、法律制度、稅收制度等具體情況出發(fā)，形成了監(jiān)管框架、發(fā)展路徑各不相同的市場發(fā)展之路。
一、歷經多年研究探索，我國REITs試點正式啟航
多年來，理論界、實務界等相關各方對REITs進行了不少研究和探索，可以說，境內REITs市場建設先后主要經歷了萌芽探索、試點培育和常態(tài)化推進三個階段。作為改革的新生事物，REITs市場功能日益發(fā)揮，也逐步得到了市場廣泛認可。
(一)萌芽探索階段(2001年至2019年初)，REITs的研究論證逐步開展
從上世紀90代開始，中國部分地區(qū)就已經開展了具有REITs雛形的早期探索，如“三亞地產券”，已具備了現金流來自銷售收入、破產隔離等基本制度安排，初步體現REITs的部分特征。2003年前后，日本、新加坡、中國臺灣和中國香港相繼推出REITs產品，引起社會各界的廣泛關注。
2004年1月，國務院發(fā)布《關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(國發(fā)〔2004〕3號)，開始提出探索資產證券化業(yè)務。2008年，國務院辦公廳發(fā)布《關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕126號)，提出開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道。2009年，央行聯合銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11部委成立REITs試點管理協調小組，研究試點路徑和相關方案，標志著境內REITs正式進入研究論證階段。
2010年，住建部等七部委聯合發(fā)布《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，鼓勵金融機構探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房的融資渠道。2016年10月，國務院發(fā)布《關于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》(國發(fā)〔2016〕54號)，提出有序開展企業(yè)資產證券化，支持房地產企業(yè)通過發(fā)展REITs向輕資產經營模式轉型。
2014年以來，證監(jiān)會開展了不動產證券化業(yè)務試點，中信啟航專項資產管理計劃在深圳證券交易所掛牌，以類似于REITs的形式開啟境內不動產證券化實踐。2015年6月，鵬華前海萬科封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金設立，成為國內首單準公募REITs產品。雖然前海REITs實際享受到的是物業(yè)租金的收益權，而非完全的產權，但為以“公募基金+資產支持證券”模式推出公募REITs試點提供了可資借鑒的案例。
2018年以來，社會各界對推出公募REITs的呼聲日益高漲，諸多“兩會”建議提案提出要推出公募REITs。2019年1月，《中共中央 國務院關于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴大開放的指導意見》明確提出“支持發(fā)行房地產投資信托基金(REITs)等房地產金融創(chuàng)新產品”。證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委在總結傳統基礎設施領域和社會資本合作(PPP)項目資產證券化的運行實踐的基礎上，著手研究從基礎設施領域破冰公募REITs的可行性。
(二)試點培育階段(2019年初至2021年底)，公募REITs從基礎設施領域取得突破
2019年，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會組成聯合調研組，先后赴海南自由貿易試驗區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和長三角地區(qū)等區(qū)域調研，與地方政府、基礎設施運營企業(yè)、金融機構、科研院所等廣泛溝通交流，探究開展基礎設施REITs試點的可行性及配套政策需求，各方普遍認為基礎設施已經具備開展試點的基礎。
經過充分論證和履行有關決策程序，2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號)，在現有法律框架下，創(chuàng)新性地采取“公募基金+資產支持證券”模式，正式啟動基礎設施REITs試點。
試點啟動以來，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監(jiān)管等方面構建了制度性、機制性安排，保障了試點工作順利開展。財政部、國家稅務總局在稅收支持政策和會計處理，國資委在國資轉讓，銀保監(jiān)會在保險資金、銀行理財等機構投資者準入方面都給予了大力支持，完善了配套支持政策，激發(fā)了市場參與熱情。
基礎設施REITs試點堅持高標準、穩(wěn)起步，明確了適當的收益率及資產規(guī)模門檻要求，構建了國家發(fā)展改革委項目合法合規(guī)性推薦、證券交易所上市審核、證監(jiān)會產品注冊的流程機制安排，確保試點項目合法合規(guī)和高質量。
2021年6月，首批9個試點項目順利上市，投資者認購踴躍，共募集資金314億元，項目涵蓋產業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、污水處理等多種資產類型。試點項目的成功落地，標志著我國公募REITs市場建設邁出關鍵一步。
在試點項目穩(wěn)步推進的基礎上，2021年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將試點區(qū)域范圍拓展至全國各地區(qū)，明確符合條件的項目均可申報。試點行業(yè)范圍拓展至保障性租賃住房、旅游設施，以及數據中心、5G設施、通信鐵塔等領域。
(三)常態(tài)化推進階段(2022年初至今)，盤活存量資產，擴大有效投資，助力穩(wěn)定宏觀經濟大盤
2022年以來，經濟下行壓力依然較大，高效統籌疫情防控和實體經濟恢復發(fā)展的背景下，中央對擴大基礎設施投資作出重要部署，2022年5月，國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發(fā)〔2022〕19號)，明確提出“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市”。
為貫徹落實國務院辦公廳《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)和國辦發(fā)〔2022〕19號文相關要求，2022年5月底，證監(jiān)會聯合國家發(fā)展改革委印發(fā)《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。
為貫徹落實國辦發(fā)〔2022〕19號文有關要求，2022年8月底，證監(jiān)會聯合國家發(fā)展改革委制定《加快推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施》，從市場培育、項目遴選推薦、審核注冊、監(jiān)管資源配置和配套政策完善等全鏈條、全流程等方面，明確政策安排，推動常態(tài)化發(fā)行和市場規(guī)范健康發(fā)展。
國辦發(fā)19號文和“十條措施”發(fā)布以來，不少地方政府相應明確了配套政策措施，證監(jiān)會聯合國家發(fā)展改革委優(yōu)化了項目審核推薦程序，建立重點地區(qū)綜合推動機制，推動形成項目供給梯隊。2022年下半年以來，REITs首發(fā)和擴募項目加速推進和落地，基礎設施REITs開始由個案試點階段轉入常態(tài)化推進新階段。
二、REITs試點工作取得積極成效，對于服務實體經濟高質量發(fā)展意義重大
2021年6月，首批試點項目順利上市以來，各項工作有序推進，試點項目市場認可度較高，運行總體平穩(wěn)，各項制度規(guī)則初步經受了市場檢驗，達到預期目標。REITs對于盤活存量資產，擴大有效投資，降低實體企業(yè)杠桿率，推動金融供給側結構性改革，服務構建新發(fā)展格局和經濟高質量發(fā)展具有重要積極意義。
(一)試點穩(wěn)步推進，市場初具規(guī)模
隨著基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行的推進，截至2022年11月底，已有24只公募基礎設施REITs產品獲批，其中22只產品上市，募集資金超750億元，總市值約830億元，項目涵蓋收費公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型，形成了一定規(guī)模效應和示范效應。上市REITs運行總體平穩(wěn)，市場認可度較高，平均日均換手率超過2%，流動性高于日本、新加坡和中國香港等成熟市場的平均水平。
(二)支持盤活存量，擴大有效投資
已發(fā)行REITs原始權益人涵蓋中央企業(yè)、地方國企以及民營背景企業(yè)，其中16只產品實現了出表，平均自持比例為28%，有效降低了原始權益人的資產負債率，降低地方政府和國有企業(yè)債務負擔，有助于從整體上降低宏觀杠桿率。
發(fā)行REITs可以提前收回投資，用于補充其他投資項目的資本金。已上市REITs募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等基礎設施補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，助力盤活存量資產，促進有效投資。
(三)提升運營管理效率，促進國有企業(yè)改革
基礎設施REITs可深度融合產業(yè)資本和金融資本，并通過資本市場的公司治理、信息披露及市場約束機制，促進企業(yè)從重資產持有者向專業(yè)運營管理者轉型，提高基礎設施項目的運營管理效率，提高發(fā)展質量。
REITs中等風險、中等收益的特征，可彌補資本市場金融產品的短板，通過發(fā)行REITs引入戰(zhàn)略投資者和公眾投資者，拓寬了國有企業(yè)混合所有制改革的新路徑，可有效調動各方參與基礎設施建設和國有企業(yè)改革的積極性。
(四)助力保障性租賃住房市場發(fā)展，服務房地產發(fā)展模式轉型
推出保障性租賃住房REITs，是落實中央“房住不炒”和“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”戰(zhàn)略部署的重要舉措。
2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、廈門安居集團首批三只保障性租賃住房REITs成功發(fā)行上市，共募集資金38億元，帶動投資總額超過350億元，全部投向新保障性租賃住房項目建設，有力支持了保障性租賃住房發(fā)展。12月9日，首單市場化機構運營的保障房REITs，也是首單R4住房租賃專項用地REITs上市，募集資金12億元，網下及公眾投資者認購倍數超247倍，創(chuàng)已發(fā)行REITs認購倍數新高，受到市場高度認可，有力助推保障性租賃住房深化市場化改革。
(五)促進共同富裕，滿足“長錢”需求
截至11月底，上市REITs收盤價較首發(fā)平均上漲約20%，產權類REITs對應現金流分派率平均為3.67%，特許經營權類REITs對應內部收益率(IRR)平均為5.51%，高于市場多數理財產品收益率，具有風險適中、收益穩(wěn)定、流動性好等特點，為投資者開辟了一條參與基礎設施等項目投資的新渠道，有利于推動金融供給側結構性改革，提升居民財產性收入，落實共同富裕、共享發(fā)展的新理念。
公募REITs對追求中長期穩(wěn)健收益的機構投資者存在較強吸引力，可較好滿足社保類基金、養(yǎng)老基金、企業(yè)年金、保險資金的配置需求。保險資金已積極參與REITs市場，從一級市場看，截至11月底，保險公司合計獲配116.56億元，占首次發(fā)售金額的15.39%；從二級市場看，保險公司合計持有126.96億元，占REITs市場規(guī)模的15.36%。社保類基金、養(yǎng)老基金、企業(yè)年金等長線資金投資REITs市場正在積極推動過程中。
三、進一步發(fā)揮各方合力，持續(xù)走好中國特色REITs市場高質量發(fā)展之路
我國基礎設施REITs試點始終堅持服務實體經濟的根本方向，聚焦盤活基礎設施存量資產、擴大有效投資的核心目標，堅持政府引導和市場驅動的有效結合，鼓勵企業(yè)打造REITs資產上市平臺，實現轉型發(fā)展；創(chuàng)新治理機制，以基金管理人為主導，原始權益人參與，實現“優(yōu)勢互補”和“互相制衡”；完善監(jiān)管制度機制，強化投資者權益保護?？傮w看，基礎設施REITs市場體系逐步完善，市場功能穩(wěn)步發(fā)揮，市場建設也正扎實有序推進。
展望未來，我們要深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設中國特色現代資本市場，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行，加快推進多層次市場體系建設，夯實法規(guī)制度基礎，完善監(jiān)管和投資者保護安排，走好中國特色REITs市場發(fā)展之路，更好助力經濟高質量發(fā)展。
(一)堅持服務實體經濟，加快推進市場體系建設
一是拓寬試點范圍。盡快將試點范圍覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。落實中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”要求，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。會同相關部委積極研究市場化的長租房及商業(yè)不動產開展REITs的可行性和路徑安排。二是完善多層次市場體系。貫徹落實國辦《關于進一步盤活存量資產 擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創(chuàng)新。盡快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。三是進一步推進常態(tài)化發(fā)行。繼續(xù)推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實落地，推動更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市，促進形成投融資良性循環(huán)的市場生態(tài)。
(二)完善制度規(guī)則體系，夯實市場發(fā)展基礎
一是優(yōu)化工作流程，提高工作效率。聯合國家發(fā)展改革委進一步優(yōu)化試點項目推薦、審核程序，統一審核理念和審核標準，提高工作效率，增強可預期性。二是明確大類資產審核和信息披露標準。總結試點經驗，對產業(yè)園區(qū)、收費公路和倉儲物流等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確審核及信息披露要求，并以適當方式向市場公開。三是完善市場化的詢價定價機制。按照市場化、法治化原則，完善REITs發(fā)售業(yè)務規(guī)則，規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。四是研究推動REITs立法。借鑒境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究依托資產支持證券框架推動REITs立法；研究推動將REITs份額認定為國務院認定的其他證券，推動專門立法，系統構建符合REITs發(fā)展規(guī)律及中國國情的法規(guī)制度安排。
(三)強化事中事后監(jiān)管，促進市場平穩(wěn)運行
堅持發(fā)展與規(guī)范并重，證監(jiān)會已制定印發(fā)《基礎設施公募REITs監(jiān)管工作方案(試行)》，初步構建符合市場運行規(guī)律、具有中國特色的監(jiān)管制度安排，著力防范市場風險，促進實現市場規(guī)范有序、主體依法合規(guī)、投資者有效保護的良好市場生態(tài)。
加強基礎設施公募REITs監(jiān)管工作的主要思路是：一要構建全鏈條的監(jiān)管機制。遵循基礎設施REITs的特點規(guī)律和風險特征，借鑒成熟市場經驗，遵循證券公開發(fā)行監(jiān)管邏輯，建立包括項目盡調、發(fā)行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。二要突出以“管資產”為核心。按照基礎設施REITs資產上市的本質屬性，參考資產證券化市場監(jiān)管實踐，按照實質重于形式的原則，重點加強對基礎資產質量、運營管理的穿透監(jiān)管，細化監(jiān)管要求和工作安排，強化精準高效。三要促進市場主體歸位盡責。按照《基金法》要求，突出壓實基金管理人的主動管理責任，督促基金管理人、基金托管人、資產支持證券管理人、原始權益人、外部運營管理機構、財務顧問、證券基金服務機構等參與方依法履行職責。依法打擊違法違規(guī)行為，保護投資者合法權益。四要建立健全綜合監(jiān)管體系。建立證監(jiān)會相關部門、證監(jiān)局、證券交易所、證券業(yè)協會和基金業(yè)協會等單位各司其職、協同配合的準入監(jiān)管、日常監(jiān)管和風險處置工作機制，發(fā)揮監(jiān)管合力。
(四)進一步凝聚各方合力，推動市場持續(xù)健康發(fā)展
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