根據(jù)合同法第一百一十五條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向另一方給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，如果一方違約要承擔(dān)相應(yīng)的定金罰則。在二手房買賣過程中，買方與賣方經(jīng)中介介紹簽訂《居間協(xié)議》，往往會交付定金作為擔(dān)保，經(jīng)協(xié)商一致再簽訂正式的《房屋買賣協(xié)議》。如果居間協(xié)議簽訂后，因為買賣雙方的原因不繼續(xù)簽訂買賣合同了，是否需要根據(jù)合同法承擔(dān)違約責(zé)任？此時定金如何處理，是否應(yīng)當(dāng)退還呢？
律師觀點
律師認(rèn)為，簽訂《居間合同》并支付定金后，由于雙方無法就房屋買賣涉及的具體問題達成一致的，雙方最終未能簽訂房屋買賣合同屬于不能歸責(zé)于雙方的原因，合同雙方對此并不對此承擔(dān)違約責(zé)任，賣方應(yīng)當(dāng)退還定金。主要理由如下：
在房地產(chǎn)交易中，居間協(xié)議、定金協(xié)議、意向協(xié)議等購房意向協(xié)議一般只是房屋買賣雙方就買賣房屋的位置、面積、總價、定金或意向金、買賣合同的簽訂時間達成初步的一致，但尚未就房屋買賣所涉及的具體內(nèi)容（如房屋交接時間、過戶交易時間、過戶交易稅費承擔(dān)、購房首付、銀行貸款額度、付款方式、付款時間、交房手續(xù)……）達成明確的一致，仍需房屋買賣雙方進行充分、深入的磋商后才能具體確定。因此，簽訂《居間合同》僅表明雙方就房屋的“買”與“賣”具有合意，如一方作不買或不賣的決定，則承擔(dān)約定的違約責(zé)任（如適用定金罰則），但這并不能直接意味著買方、賣方已建立房屋買賣合同法律關(guān)系。
根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。據(jù)此，如果買賣雙方在協(xié)商簽訂房屋買賣合同的過程中因合同涉及的具體內(nèi)容產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致雙方最終未能達成一致意見，屬于不能歸責(zé)于雙方的原因，因此不能據(jù)此認(rèn)定其中任何一方違約，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案例分析
（2017）滬0115民初76735號案例中，原告李某（乙方、承購方）與被告喬某（甲方、出售方）就買賣上海市浦東新區(qū)某室房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》，雙方約定定金為10萬元，在網(wǎng)簽合同之前，若乙方因無法辦理貸款，則雙方解約，互不承擔(dān)責(zé)任。雙方簽訂居間協(xié)議后，原告的丈夫高某經(jīng)個人征信調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其因逾期歸還房貸數(shù)額超過上限而無法獲得貸款，眾所周知由于銀行機構(gòu)對貸款資格、貸款成數(shù)的審查均以家庭為單位，因此原告李某亦無法辦理貸款。原告遂以無法辦理貸款則雙方解約互不承擔(dān)違約責(zé)任為由要求不追究違約責(zé)任。法院認(rèn)為，原、被告簽訂的居間協(xié)議系雙方的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方均具有約束力。原、被告之間的定金合同關(guān)系成立并自原告交付定金后生效，原告向被告支付的定金屬于立約定金，以擔(dān)保雙方在將來簽訂正式買賣合同。房屋買賣合同的當(dāng)事人在訂立合同時應(yīng)當(dāng)對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險有著較為充分的預(yù)見。雙方既未在居間協(xié)議中對簽署示范合同的具體時間做出明確約定，而在原告向被告發(fā)出解約通知書后，雙方仍就系爭房屋買賣事宜多次協(xié)商，均體現(xiàn)了履約誠意。雖然雙方對定金責(zé)任的歸屬、房屋總價的確定、違約條款的修改等內(nèi)容的反復(fù)協(xié)商最終仍未能達成一致意見，致未能簽署示范合同，不可歸責(zé)于任何一方。法院判決兩被告已收取的10萬元定金應(yīng)當(dāng)返還原告。
在（2017）滬0115民初29014號案件中，2016年11月11日，原、被告在第三人的居間服務(wù)下簽訂了購房意向書一份，約定由購買房屋總價為291萬元，首付款88萬元（含定金30萬元）。當(dāng)日，原告向被告支付了定金30萬元。11月28日，上海出臺購房新政，根據(jù)該政策，原告的信貸額度下降，自付額度提高至房屋價款的70%約200萬人民幣。因提高的首付款金額超出了原告的承受范圍，故原、被告于2017年1月9日至第三人處進行協(xié)商，但未能達成一致。次日，原告要求被告按原合同履行，否則要求退還定金。因被告未能按合同履行，也不同意退還定金，故原告提起訴訟。本院認(rèn)為，原、被告及第三人簽訂的購房意向書系當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容于法不悖，合法有效。盡管購房意向書中約定了若原告貸款審批不成或批準(zhǔn)不足的部分由原告在系爭房屋辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請時以現(xiàn)金補足給被告。但是，該調(diào)控政策出臺后，原告的首付款比例大幅增加，加之系爭房屋本身總價較高，作為普通購房者一般無法自有如此大筆錢款，客觀上造成了繼續(xù)履行的障礙。在調(diào)控政策出臺后，雙方又進行過協(xié)商，協(xié)商未果后，原告才要求解除購房意向書。由此可看出，原告并不存在惡意違約的行為。綜上，由于新政出臺導(dǎo)致原告的首付款比例大幅度提高，而原告又無力支付，最終導(dǎo)致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同，不可歸責(zé)于當(dāng)事人任何一方，故原告主張解除原、被告及第三人于2016年11月11日簽訂的購房意向書，并由被告向原告返還定金30萬元。
（2011）浦民一（民）初字第1030號案件中，2011年3月6日，原告作為買受方（乙方）與兩被告作為出賣方（甲方），第三人作為居間方（丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，就上海市某房屋買賣達成意向，兩被告收取原告定金人民幣2萬元，約定房價款及支付方式等內(nèi)容。2011年3月15日，原、被告就簽署房屋買賣合同的細(xì)節(jié)均提出修改要求，希望更改居間協(xié)議，更改約定的交付時間、分期付款時間和尾款數(shù)額等具體事項。經(jīng)雙方協(xié)商，無法就交易細(xì)節(jié)達成一致，當(dāng)日未能簽訂房屋買賣合同。原告遂向法院起訴，認(rèn)為被告拒絕履行協(xié)議，構(gòu)成違約，要求兩被告按照合同法之定金退一賠一的規(guī)定，返還定金2萬元并支付定金違約金2萬元。審理中，原、被告均確認(rèn)不再繼續(xù)履行居間協(xié)議。法院認(rèn)為，《房屋買賣居間協(xié)議》是當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效。原、被告就系爭房屋的買賣已達成初步一致意向，其中有關(guān)定金的條款亦發(fā)生法律效力。根據(jù)協(xié)議約定，雙方應(yīng)在7日內(nèi)簽署房屋買賣合同，但嗣后，原、被告就交房時間、付款時間、尾款數(shù)額等分別提出更改或補充的要求，可認(rèn)為雙方對居間協(xié)議中關(guān)于買賣部分的條款的進一步協(xié)商，原、被告及第三人在審理中亦確認(rèn)買賣雙方并未就進一步協(xié)商的細(xì)節(jié)達成一致意見。據(jù)此，依照《合同法》規(guī)定判決被告返還原告定金2萬元。
（2010）浦民一（民）初字第20964號案件中，張某與王某通過中介公司簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間合同》，合同約定了具體的價款，支付方式及房屋交付方式，并約定簽署正式買賣合同的時間，居間合同簽訂后，張某支付購房定金10萬元。后由于在買賣合同簽訂時，王某提出合同成立后暫緩遷出全家的戶口，待到其他條件成就后再遷出，張某拒絕其保留戶口的要求，雙方未能就戶口遷出問題達成一致意見，導(dǎo)致無法簽訂正式買賣合同。雙方協(xié)商未成，張某要求王某退還已支付購房定金，王某認(rèn)為張某到期不購買房屋構(gòu)成違約，拒絕退還定金，張某遂向法院起訴要求對方退還定金，并支付同期銀行貸款利息（至實際退還日）。法院認(rèn)為，張某通過中介方居間介紹與王某簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》中，關(guān)于買賣上海市區(qū)路弄8號室房屋的內(nèi)容系雙方真實意思表示，依法成立且生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行自己的義務(wù)，張某要求取得無戶口遺留的房屋具有合理性，雙方就該事項未能達成一致意見，導(dǎo)致無法簽訂正式買賣合同，王某應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還于張某。其以張某違約為由拒絕返還定金的意見，不符合客觀事實，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。最終法院判決：王某于判決生效之日起十日內(nèi)向張某返還購房定金100,000元，并支付該款同期銀行貸款利息（至實際退還日）。
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