大約7億人將生活在20個(gè)一、二線城市
3月23日,攜程集團(tuán)董事局主席、北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授梁建章在接受媒體專(zhuān)訪時(shí)指出,中國(guó)要加快城市化尤其是大城市的城市化,未來(lái)中國(guó)至少應(yīng)該有一半人口,也就是大約7億人,要生活在20個(gè)一、二線城市。從這個(gè)角度來(lái)看,二線城市擴(kuò)容潛力很大。
人口流動(dòng)要“以人為本”,大量人口積聚到城市,尤其是一、二線城市,產(chǎn)生的集聚效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)新。理想的做法是“哪邊的工資更高,哪邊的房?jī)r(jià)更高,就更應(yīng)該在哪邊造更多房子,讓更多的人融入進(jìn)來(lái)?!?
以人為本的話,就是人愿意到哪去,比如他覺(jué)得在城市里能夠更發(fā)揮他的作用,那我們不要把城市里的這個(gè)發(fā)展給限制住,比如說(shuō)限制土地,或者在大城市還保留很多耕地的這個(gè)指標(biāo),一定要在北京要留多少耕地等,這樣大概不利于中國(guó)整體的城市化跟提升勞動(dòng)力效率?,F(xiàn)在很多城市尤其是二、三線城市,已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題,在人口流動(dòng)上越來(lái)越開(kāi)放。比如,從2016年底中西部地區(qū)開(kāi)始的“搶人大戰(zhàn)”就是一個(gè)很好的例子。政府采取的一系列鼓勵(lì)、吸引人口的措施會(huì)加快城市化進(jìn)程。
2019年2月21日,《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》,意見(jiàn)更是提出,到2022年,都市圈同城化取得明顯進(jìn)展,基礎(chǔ)設(shè)施一體化程度大幅提高,阻礙生產(chǎn)要素自由流動(dòng)的行政壁壘和體制機(jī)制障礙要基本消除,“都市圈”時(shí)代正式來(lái)臨。由此,小編認(rèn)為,由于中國(guó)的城市化戰(zhàn)略已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變,越來(lái)越符合后工業(yè)時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。
中國(guó)未來(lái)20年的城市化將呈現(xiàn)“中間平穩(wěn)、雙向突破”的基本格局和趨勢(shì),即中等規(guī)模的城市基本保持平穩(wěn)發(fā)展,甚至因?yàn)槿丝谕饬鞑坏貌贿M(jìn)行戰(zhàn)略收縮。
在消費(fèi)驅(qū)動(dòng)時(shí)代,那個(gè)城市規(guī)模更大,更靠近人口中心,哪里能輻射并聚集到更多消費(fèi)人口,哪里就容易出現(xiàn)繁榮的服務(wù)業(yè),就會(huì)有更好的經(jīng)濟(jì)活力。
最近兩年來(lái),幾乎全國(guó)所有省會(huì)城市都掀起了一場(chǎng)前所未有的搶人大戰(zhàn),其實(shí)就是認(rèn)識(shí)到消費(fèi)驅(qū)動(dòng)時(shí)代的到來(lái),誰(shuí)也不想錯(cuò)失這個(gè)風(fēng)口。
但是誰(shuí)能抓住這個(gè)風(fēng)口呢?佛房君認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)具備天然政策先發(fā)優(yōu)勢(shì),尤其是扮演著大灣區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及消費(fèi)中心的廣佛都市圈。
粵港澳大灣區(qū) 未來(lái)人口約一億以上
廣東最近5年,扣除自然增長(zhǎng)人數(shù)后的新增人口數(shù)量分別約為14.82萬(wàn)、51.65萬(wàn)、68.72萬(wàn)、68.47萬(wàn)和84.24萬(wàn)。2018年,廣東常住人口新增177萬(wàn),連續(xù)第四年達(dá)到百萬(wàn)級(jí),超蘇魯浙三省之和。
廣東發(fā)展新的增長(zhǎng)極就是粵港澳大灣區(qū),其發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略后,將在六個(gè)方面重點(diǎn)打造,分別是加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、打造全球創(chuàng)新高地、攜手構(gòu)建“一帶一路”開(kāi)放新格局、培育利益共享的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈、共建金融核心圈、和共建大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)生活圈。
共建大灣區(qū)優(yōu)質(zhì)生活圈是以改善社會(huì)民生為重點(diǎn),打造國(guó)際化教育高地,完善就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系,促進(jìn)文化繁榮發(fā)展,共建健康灣區(qū),推進(jìn)社會(huì)協(xié)同治理,把粵港澳大灣區(qū)建成綠色、宜居、宜業(yè)、宜游的世界級(jí)城市群,要做全球第一灣區(qū)!粵港澳大灣區(qū)未來(lái)人口增至1億多人!
佛山2018年新增24.9萬(wàn)人!
作為粵港澳大灣區(qū)的明星城市,佛山,我們同樣看到了城市化擴(kuò)容的趨勢(shì),近年來(lái)人口不斷流入!
據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示,2018年佛山常住人口總數(shù)達(dá)到790.57萬(wàn)人,新增常住人口達(dá)到24.9萬(wàn)人,創(chuàng)下近8年新高。
見(jiàn)佛房網(wǎng)報(bào)道《佛山一年新增24.9萬(wàn)人!他們選佛山是因?yàn)?..》
面對(duì)核心城市的人口持續(xù)流入、城市化趨勢(shì)不斷推進(jìn),佛房君建議剛需客戶(hù)群,房子早買(mǎi)早劃算,早買(mǎi)早上車(chē),畢竟城市資源有限,你不買(mǎi),其他人就買(mǎi)了。樓價(jià)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展,當(dāng)工資漲幅趕不上樓價(jià)漲幅,居住的夢(mèng)想恐怕會(huì)變得遙遙無(wú)期了。
佛房君建議資產(chǎn)配置群體,提前布局核心城市核心區(qū)域的項(xiàng)目,隨著人口持續(xù)流入,高素質(zhì)人才進(jìn)入佛山,就持續(xù)有接盤(pán)俠,讓您的資產(chǎn)穩(wěn)步增值,贏在財(cái)富起跑線。
冰火兩重天 三四線的艱難,才剛剛開(kāi)始!
城市化對(duì)于一二線城市是重大利好,那么對(duì)于三四線城市,恐怕就是利空了。當(dāng)樓市下行,特價(jià)房涌現(xiàn),降價(jià)成必然。但,房?jī)r(jià)不是想降就能降的。前段時(shí)間,一個(gè)典型的例子出現(xiàn)在江西贛縣。江西贛州市贛縣區(qū)一紙緊急通知,叫停區(qū)域內(nèi)所有“特價(jià)房”銷(xiāo)售,同時(shí)要求3月銷(xiāo)售價(jià)格不得低于2月。
為什么不允許降價(jià)呢?原因很簡(jiǎn)單。推出“特價(jià)房”降價(jià)銷(xiāo)售,固然可能讓開(kāi)發(fā)商全身而退,但勢(shì)必引起其他樓盤(pán)跟進(jìn)。一旦跟進(jìn),勢(shì)必引發(fā)更多“降價(jià)維權(quán)”打砸售樓部的情況。而且,降價(jià)可能會(huì)對(duì)銀行貸款造成一定的風(fēng)險(xiǎn),也對(duì)于今后政府推出土地的出讓帶來(lái)影響。剛剛結(jié)束的“兩會(huì)”所倡導(dǎo)的維穩(wěn)是核心目標(biāo)。保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,防止大起大落,當(dāng)年是限漲,現(xiàn)在是限跌,并不新鮮。
那么,為什么是這個(gè)城市?贛縣屬于贛州,而贛州只是江西的一座小城。但這一切的發(fā)生,是有原因的。春節(jié)期間,贛州早早開(kāi)啟“休假模式”,全市大概60多個(gè)樓盤(pán)中,售樓部普遍初二、初三開(kāi)始上班,部分賣(mài)的不好的樓盤(pán)每天只安排值班。樓盤(pán)日均到訪量低于5組。房?jī)r(jià)只能從高位回落。
進(jìn)入2019年,“降價(jià)未遂”事件,已經(jīng)不是第一次了。1月,安徽蕪湖某盤(pán)降價(jià)5000元/㎡,引老業(yè)主不滿(mǎn)維權(quán)。隨后,當(dāng)?shù)刈〗ㄎ箝_(kāi)發(fā)商停止降價(jià)銷(xiāo)售。
2月,江蘇邳州某盤(pán)降價(jià)2000元/㎡,被當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商會(huì)通報(bào)批評(píng),稱(chēng)其嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序。
再加上這次的贛州,你會(huì)發(fā)現(xiàn),出現(xiàn)“降價(jià)未遂”的,大都是一些三四線小城。從中可以窺探出一些信號(hào),三四線面臨的下行壓力還是比較大的。
未來(lái),調(diào)控政策也會(huì)集中在三四線小城,重點(diǎn)是防止房?jī)r(jià)下跌。比如——菏澤取消商品房限售、衡陽(yáng)暫停執(zhí)行限價(jià)政策、安徽阜陽(yáng)取消土地限價(jià)條款、馬鞍山首付最低兩成,四大行恢復(fù)認(rèn)貸不認(rèn)房。還有最近的菏澤成武縣,農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)首套房每平補(bǔ)300元,房貸利率9折等。
我們看看三四線城市的供應(yīng)端,土地成交建面數(shù)據(jù)。
近兩年,三四線小城的土地成交量越來(lái)越大,土地從成交到上市,一般約8個(gè)月左右的時(shí)間。也就是說(shuō),2018年成交的這些土地,正常情況下經(jīng)過(guò)8個(gè)月左右的時(shí)間,會(huì)在2019、2020年轉(zhuǎn)化成住宅供應(yīng)。理論上,對(duì)于三四線小城來(lái)說(shuō),在2019、2020年,會(huì)集中有龐大的住宅供應(yīng),三四線將進(jìn)入新的去庫(kù)存階段。
我們看看需求端,三四線城市一直是棚改的主要對(duì)象,棚改貨幣化安置會(huì)釋放出很多購(gòu)房需求??墒牵?019年,各省市對(duì)棚改目標(biāo)都做了巨大調(diào)整,有的城市棚改計(jì)劃被“腰斬”,甚至“膝蓋斬”。在2016、2017、2018年連續(xù)三年提出棚改具體目標(biāo)之后,2019年的“兩會(huì)”,并沒(méi)有提出關(guān)于棚改的任何一個(gè)數(shù)據(jù)型指標(biāo),只是短短一句“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造”。顯然,棚改力度已經(jīng)減弱。棚改貨幣化收緊,勢(shì)必出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力不足,投資需求逃離。最終,銷(xiāo)售下降,投資下降,土地購(gòu)置下降,市場(chǎng)難以持續(xù),負(fù)增長(zhǎng)甚至是銷(xiāo)售下滑是不可避免的。再加上返鄉(xiāng)置業(yè)的降溫,供求極度不平衡,這才是三四線小城最根本的問(wèn)題所在。
佛房君認(rèn)為市場(chǎng)好的時(shí)候,三四線總是最后一個(gè)輪到。市場(chǎng)不好的時(shí)候,三四線第一個(gè)淪陷。要謹(jǐn)慎回避購(gòu)買(mǎi)三四線城市的房子,小心踩到大坑!
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