改革開(kāi)放40年，中國(guó)的城市化進(jìn)程轟轟烈烈，既誕生了諸如深圳這樣的現(xiàn)代化大都市，也培育了很多個(gè)具有活力的二線城市。

站在2019年的起點(diǎn)，各級(jí)城市之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，也不乏合縱連橫，格局正在被重塑。

2月18日，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，比肩舊金山、紐約和東京等國(guó)際灣區(qū)；2月21日，發(fā)改委發(fā)文，提出要打造若干有全球影響力的都市圈。

這標(biāo)志著，二次城市化的浪潮開(kāi)啟。如果說(shuō)，過(guò)去40年，一個(gè)城市認(rèn)真發(fā)展產(chǎn)業(yè)、較好地利用資源，都能成長(zhǎng)為“一方諸侯”，那么接下來(lái)，城市的發(fā)展?jié)摿Γ瑢⑷Q于它在城市群和都市圈中的影響力。

在一個(gè)以波紋狀外擴(kuò)的都市圈中，核心往往是目前被稱為一線城市的北上廣深這類城市，其他外圍城市要獲得發(fā)展，就要讓自己竭力接近中心，融入核心圈層。

未來(lái)，中國(guó)廣闊的疆域上，將有哪些都市圈？又有哪些城市可以成為核心，“號(hào)令群雄”？

新年伊始，圍繞“新一線”城市的爭(zhēng)奪，西安、南京等城市繼續(xù)上演的“搶人大戰(zhàn)”，成為都市圈的現(xiàn)實(shí)演繹和注腳。

人口之外，全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、金融等資源，也在重新排列組合，向都市圈聚集。而雄心勃勃的房地產(chǎn)商，想要以不動(dòng)產(chǎn)為支點(diǎn)，撬動(dòng)這些資源，轉(zhuǎn)型物業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。

都市圈崛起

過(guò)去幾年，城市群和都市圈的話題是學(xué)術(shù)界的熱點(diǎn)，也是各類投資和消費(fèi)關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。對(duì)于全國(guó)范圍內(nèi)有哪幾大都市圈，學(xué)術(shù)界和民間的探討從未停止，也有好幾個(gè)版本。

宏觀政策對(duì)此進(jìn)行了回應(yīng)。2月18日晚間，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》）公布了“建設(shè)一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群”的遠(yuǎn)景。

3天后，發(fā)改委公布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），首次在國(guó)家層面明確了都市圈的概念，是指在城市群內(nèi)部，以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。

在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，廣州將充分發(fā)揮國(guó)家中心城市和綜合性門戶城市引領(lǐng)作用，全面增強(qiáng)國(guó)際商貿(mào)中心、綜合交通樞紐功能，培育提升科技教育文化中心功能，著力建設(shè)國(guó)際大都市。

而深圳則將發(fā)揮作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)、全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)家創(chuàng)新型城市的引領(lǐng)作用，加快建成現(xiàn)代化國(guó)際化城市，努力成為具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都。

這標(biāo)志著，中國(guó)正式進(jìn)入了都市圈經(jīng)濟(jì)時(shí)代。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王德培看來(lái)，二次城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

他指出，都市圈是城市化發(fā)展到較高階段的產(chǎn)物。大城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和輻射擴(kuò)散能力不斷增強(qiáng)，地域范圍日益擴(kuò)展，在人口增長(zhǎng)、就業(yè)通勤、空間擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)聯(lián)系等層面打破行政邊界，圈化特征日益凸顯。

深圳技術(shù)大學(xué)副教授賴明明認(rèn)為，灣區(qū)的本質(zhì)也是都市圈經(jīng)濟(jì)，臨近區(qū)域之間的資金、物質(zhì)和人才按照市場(chǎng)化來(lái)進(jìn)行配置，使得經(jīng)濟(jì)更有效率，資源分配更加合理。

“這個(gè)過(guò)程是城市與城市之間發(fā)展的融合、一體化，各城市之間明確分工、準(zhǔn)確定位、相互協(xié)調(diào)，形成整個(gè)灣區(qū)的都市圈。”賴明明說(shuō)。

在他看來(lái)，在大灣區(qū)規(guī)劃下，“9+2”中的各級(jí)城市，從特區(qū)到二線城市的基礎(chǔ)建設(shè)、公共服務(wù)、人才政策、甚至房屋政策將會(huì)走向協(xié)同、趨于一致。這是大灣區(qū)，也是都市圈未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)所在。

爭(zhēng)奪“新一線”

40年的積淀，中國(guó)城市格局呈現(xiàn)出如今的面貌：北上深廣為第一梯隊(duì)，GDP過(guò)萬(wàn)億，也是公認(rèn)的一線城市，每個(gè)都特色鮮明；其他更多的城市，面目則不甚清晰。

正是圍繞這四大城市，形成了較為成熟的都市圈：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角。

這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是終點(diǎn)。過(guò)去兩年來(lái)，眾多的二線城市投入到了對(duì)“新一線”城市的爭(zhēng)奪中，力爭(zhēng)將自己變成新都市圈中的核心。

首先是對(duì)人才的爭(zhēng)奪。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，超過(guò)100個(gè)全國(guó)有不同級(jí)別的城市發(fā)布了人才政策，送戶口、送房補(bǔ)、購(gòu)房折扣、買房落戶……其中二線城市力度最大。

2019年開(kāi)年，“搶人大戰(zhàn)”繼續(xù)升級(jí)。2月13日，西安市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步放寬部分戶籍準(zhǔn)入條件的通知》，再次放寬了戶籍準(zhǔn)入條件，中等職業(yè)學(xué)校（含技校）畢業(yè)均可落戶，并取消了本科學(xué)歷落戶年齡限制。

南京2月14日發(fā)布落戶新政“房產(chǎn)1平米加1分”，引人注目；寧波、嘉興、大連、襄陽(yáng)、常州、?？诘仁?，在開(kāi)年送出福利，繼續(xù)加碼人才政策。

截至2月18日，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。

各城市的“搶人”戰(zhàn)績(jī)斐然。以西安為例，戶籍新政實(shí)施以來(lái)，西安市新增戶籍人口超過(guò)105萬(wàn)。僅2018年，西安戶籍人口就大增79.5萬(wàn)人，即將突破千萬(wàn)大關(guān)。

目前，成都、武漢、石家莊、哈爾濱等城市的市域總?cè)丝谝殉f(wàn)；杭州、西安、鄭州也正在向著千萬(wàn)人口的目標(biāo)沖刺。

“這幾年搶人潮的突然爆發(fā)，反映了整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，已經(jīng)走到了一個(gè)重要的窗口期，一定要去轉(zhuǎn)型升級(jí)，向更高端去走?！敝袊?guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為。

事實(shí)上，人口的流動(dòng)已經(jīng)體現(xiàn)了都市圈的特征。華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告顯示，2001年以來(lái)，北京市區(qū)人口增速放緩，外圍區(qū)縣人口加速增長(zhǎng)，增速提高至4%；上海都市圈城市核在2010-2017年間人口增量為64萬(wàn)人，同期外圈層人口增量接近城市核增量的2倍，高達(dá)125萬(wàn)人；珠三角外圍的惠州、中山等均已成為百萬(wàn)人口級(jí)城市。

人口之外，支撐一個(gè)都市圈核心城市的重要變量是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。以都市圈為統(tǒng)計(jì)單元的GDP、人口、投資、創(chuàng)新要素等指標(biāo)顯示，都市圈已成為各類發(fā)展要素在空間上聚集的主要載體。

根據(jù)華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，31個(gè)都市圈GDP占比達(dá)到47%，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。以廣州都市圈為例，2017年廣州都市圈GDP總額約6151.35億美元，超過(guò)瑞典、波蘭，可以說(shuō)“富可敵國(guó)”。

全國(guó)31個(gè)都市圈新增固定資產(chǎn)投資超36萬(wàn)億，其中外圈層占比超六成，預(yù)計(jì)較長(zhǎng)時(shí)間將維持在這一水平上。至2035年，以都市圈為核心的新型城鎮(zhèn)化預(yù)計(jì)累計(jì)拉動(dòng)消費(fèi)120萬(wàn)億元。

宋丁表示，在鞏固二線、奔向一線這個(gè)重要關(guān)口，“新一線”城市的競(jìng)爭(zhēng)特別激烈。“二線的標(biāo)準(zhǔn)用一個(gè)數(shù)字來(lái)衡量，就是GDP超過(guò)萬(wàn)億，首先要達(dá)到這個(gè)數(shù)字，才能談得上進(jìn)軍一線?！?/p>

除了北上廣深四個(gè)一線城市，在2018年之前，突破萬(wàn)億大關(guān)的二線城市有10個(gè)，分別為天津、蘇州、重慶、武漢、成都、杭州、南京、青島、無(wú)錫、長(zhǎng)沙。

目前，已有寧波、鄭州兩市，透露2018年的GDP將超萬(wàn)億，躋身“萬(wàn)億俱樂(lè)部”。以此衡量，這些城市將成為“新一線”的預(yù)備軍，前途可期。

再造產(chǎn)業(yè)基因

就全世界范圍而言，在波瀾壯闊的城市化運(yùn)動(dòng)中，房地產(chǎn)及其操盤者都是不可或缺的角色。

但在都市圈經(jīng)濟(jì)中，開(kāi)發(fā)商的角色有了巨大的改變。

三年多前，眾所矚目的萬(wàn)寶之爭(zhēng)中，萬(wàn)科引入深圳地鐵集團(tuán)，時(shí)任萬(wàn)科董秘的譚華杰，首次向外界披露了萬(wàn)科的軌道物業(yè)、城市群和都市圈戰(zhàn)略。

這是一家嗅覺(jué)敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于“二次城市化”的理解。龍湖、中海、華潤(rùn)、融創(chuàng)等房企與萬(wàn)科“所見(jiàn)略同”，也紛紛深耕城市群和都市圈。

這也因此促使了萬(wàn)科定位的改變，奠定了萬(wàn)科今日的版圖：銷售聚焦核心城市及延伸區(qū)域，持有商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)，轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)。

這也是眾多大型開(kāi)發(fā)商的選擇。植入產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是開(kāi)發(fā)商在都市圈經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新賽道。

更有房企親自試水投資新產(chǎn)業(yè)。2018年，碧桂園涉足機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大打科技牌；恒大、寶能等房企更瞄上了新能源汽車。

在華夏幸福、金地等房企看來(lái)，大企業(yè)和獨(dú)角獸則是產(chǎn)業(yè)的主要能量。都市圈是大企業(yè)的成長(zhǎng)地和主要集聚地。截至2017年底，從國(guó)際上看，絕大部分世界500強(qiáng)企業(yè)都分布在各國(guó)的都市圈內(nèi)，占比達(dá)到92.4%，僅35家世界500強(qiáng)企業(yè)位于以上主要國(guó)家非都市圈里。

從中國(guó)來(lái)看，世界財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)88%分布在各省會(huì)及其緊鄰的周邊區(qū)域，僅有12家世界500強(qiáng)企業(yè)分布在非都市圈范圍內(nèi)，約70%左右企業(yè)分布在北京、上海、廣州、深圳四大都市圈內(nèi)，杭州都市圈匯聚了3家，其他都市圈集聚了14家。

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克認(rèn)為，以粵港澳大灣區(qū)為例，還需培育一批明星公司和世界500強(qiáng)企業(yè)。雖然灣區(qū)現(xiàn)在有華為、騰訊、中興、萬(wàn)科、格力、大疆等領(lǐng)軍企業(yè)，但相比其他世界級(jí)灣區(qū)還是很不夠的。

與此同時(shí)，在未來(lái)的都市圈經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的角色和形態(tài)也將繼續(xù)探索和轉(zhuǎn)變。