這個(gè)回答超出了我的認(rèn)知范圍，畢竟我也在北京住了幾年的出租屋，續(xù)租降價(jià)的事情卻是聞所未聞。不過結(jié)合今年的特殊情況，仔細(xì)想想也在情理之中。
受疫情影響，北上廣深等一線城市畢業(yè)生群體及外來人口數(shù)量相對(duì)減少。除此之外，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，許多行業(yè)不景氣，也傳導(dǎo)至了租房市場，不少房東開始像熱鍋上的螞蟻一樣，慌張了起來。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地產(chǎn)觀
1
從“人搶房”到“房等人”
疫情將房租拉下水
以往，房屋中介總是催促租戶盡快簽約，理由是房源非常搶手，時(shí)間稍有耽擱就會(huì)被其他租房者搶先簽約。而最近，這個(gè)理由不怎么管用了。
以北京為例，6月份北京部分區(qū)域房屋租賃需求跌幅非?？鋸垼ㄖ?、豐臺(tái)、大興、房山的租房熱度環(huán)比降幅均超過20%。
據(jù)我愛我家研究院發(fā)布的北京住房租賃市場交易量數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京租房市場波動(dòng)較大，1月份和2月份需求量分別環(huán)比下滑44.29%、44.97%，3月份、4月份、5月份分別環(huán)比上漲167.21%、46.53%、27.71%，6月份環(huán)比下滑18.55%。
疫情無疑成為了影響這些城市住房租賃市場熱度的重要因素?？梢园l(fā)現(xiàn)，交易量的變化與疫情態(tài)勢的變化具有極強(qiáng)的相關(guān)性。3月份至5月份全國范圍內(nèi)疫情得到了一定控制時(shí)，租賃市場有所回暖，而在6月份北京地區(qū)疫情出現(xiàn)反彈后，北京的住房租賃市場需求也跟著應(yīng)聲“下跌”。
交易量的下跌意味著需求的減少，需求的減少將原本很是“高傲”的一線城市房租水平拉下了水。貝殼研究院發(fā)布《2020租賃市場半年報(bào)》顯示：上半年整體租賃成交價(jià)格同比明顯下滑，重點(diǎn)18城6月平均租金環(huán)比5月下降3.2%，同比下降10.9%。
據(jù)報(bào)道，北京劉女士位于南三環(huán)的一間面積60平方米的房屋，租金從5200元降至4600元，依舊沒有租出去。與以前租客的“無縫銜接”相比，這間房已經(jīng)空置了一個(gè)多月。
廣州也有房東因?yàn)榉孔幼獠怀鋈ィ吭绿潛p數(shù)萬元，面對(duì)著高負(fù)債的壓力，不得不親自上街?jǐn)[攤尋找租戶。
上海是吸納高校畢業(yè)生的重要城市之一，每逢畢業(yè)季，房屋租賃需求都會(huì)迎來一波高潮，房租也會(huì)有所上漲。而今年受疫情影響，需求“波峰”展現(xiàn)的非常平穩(wěn)。6月份，上海部分地區(qū)也出現(xiàn)了房租下降的情況。
當(dāng)“人搶房”悄悄變成了“房搶人”，房租究竟還有多少下降空間？
2
寫字樓的空置率中
藏著房租下降的秘密
房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房租是經(jīng)濟(jì)的溫度計(jì)，此言不虛。
有媒體指出，上一次北京房屋租賃價(jià)格大規(guī)模下降，還是2008年金融危機(jī)的時(shí)候。今年中國一季度經(jīng)濟(jì)首次出現(xiàn)負(fù)增長，也讓很多年輕人感嘆真是“活久見”。
經(jīng)濟(jì)層面面臨的壓力也在大城市寫字樓空置率上得以顯現(xiàn)。據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2020年二季度北京寫字樓市場報(bào)告》顯示，今年二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場空置率繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到16.2%和9.9%，分別環(huán)比上升2.4和1.9個(gè)百分點(diǎn)。一些企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象。
為了盡快提高入駐率，減小資金損失，寫字樓業(yè)主們紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉(zhuǎn)向提升出租率，不僅為租戶提供了更加優(yōu)惠的租金，還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度。
二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣358.5元和404.8元，分別環(huán)比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。麗澤金融商務(wù)區(qū)租金環(huán)比降幅甚至高達(dá)13.3%，燕莎和中央商務(wù)區(qū)租金也分別環(huán)比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金環(huán)比也都有所下降，范圍區(qū)間在2%-4%之間。
北京并不是個(gè)例，今年上半年，上海、廣州、深圳的寫字樓空置率均有所攀升，分別達(dá)20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分別上升了2.4%、2.4%、9.0%。
另外，北京地區(qū)商場的空置率也有所上升。雖然市場在逐漸恢復(fù)，但仍有不少品牌門店因成本壓力而選擇關(guān)閉，尤其是非核心商圈承租力較弱的品牌門店，各項(xiàng)目空置率均有不同程度上升。
當(dāng)工作沒了，錢包癟了，房租依然懸在頭上的時(shí)候，租房一族就不得不選擇離開城市，房租應(yīng)聲而跌。
3
二房東也慌了
長租公寓面臨加速洗牌
房屋空置，房東的損失也許沒有那么夸張，畢竟房子還在自己手里，損失的租金收入只占日常收入的一部分。而對(duì)于那些夾在房東與租客中間，吃“租房”這碗飯的“二房東”來說，形勢真的不是那么樂觀。
國內(nèi)絕大部分長租公寓企業(yè)，都在扮演著“二房東”的角色，商業(yè)模式非常傳統(tǒng)。即在業(yè)主手中獲取房源，裝修改造后配備基礎(chǔ)家具與電器，然后以“二房東”的身份再出租，同時(shí)提供一些維修、搬家、管理等方面的服務(wù)，主要面對(duì)的是高學(xué)歷青年白領(lǐng)群體，因此也被稱作“青年公寓”或者“白領(lǐng)公寓”。
雖然近年來“租購并舉”政策的提出，為長租公寓行業(yè)帶來了重要的發(fā)展契機(jī)。但自去年來長租公寓企業(yè)的持續(xù)暴雷，讓這個(gè)本應(yīng)前途光明的行業(yè)蒙上了一層陰影。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年有53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
風(fēng)平浪靜的時(shí)光里，尚有那么多企業(yè)被大浪淘沙，而在新冠疫情的影響之下，整個(gè)長租公寓行業(yè)或?qū)⒓铀傧磁啤?/span>
疫情期間，蛋殼公寓下調(diào)房東租金引發(fā)糾紛，自如不經(jīng)租客同意凍結(jié)房屋密碼鎖引發(fā)糾紛，曾經(jīng)的“國內(nèi)長租公寓第一股”青客公寓也深陷“暴雷”旋渦。
這次的“黑天鵝”，無疑是長租公寓行業(yè)誕生以來面臨的最大考驗(yàn)，生存下來的企業(yè)將會(huì)更加規(guī)范化，而那些不能持續(xù)優(yōu)化自身商業(yè)模式和運(yùn)營能力的企業(yè)，終將被歷史淘汰。
4
落實(shí)“房住不炒”
別讓房東與租客寒心
剛剛走出校園的高校畢業(yè)生，無論是留在大城市拼搏奮斗，還是回到小城市偏安一隅，總要經(jīng)過反復(fù)權(quán)衡后做出選擇，而影響選擇結(jié)果的一個(gè)非常重要因素，就是大城市的房租水平。
近幾年，年輕人在網(wǎng)上對(duì)于房租過高的吐槽屢見不鮮，甚至在個(gè)別城市的，一些初入職場的年輕人的房租支出占據(jù)了收入的二分之一。對(duì)比“高房價(jià)”，“高房租”在某種程度上更加打擊了年輕人的進(jìn)取之心，畢竟買不起房可以租房，租不起房那就只能回老家了。
而對(duì)于那些非“回遷房”與“老公房”的房東來說，租房也是一個(gè)穩(wěn)賠不賺的買賣。中國的房地產(chǎn)極低的租售比一直為國人所詬病，即使房租再高昂，與房產(chǎn)總價(jià)的天文數(shù)字相比，也是小巫見大巫。更何況，疫情導(dǎo)致了現(xiàn)在很多房東的租金收入為0。
而考慮到70年產(chǎn)權(quán)，以及中國住宅普遍平均30-40年的使用壽命，以租養(yǎng)貸也就成了一個(gè)百分之百賠本的買賣。
另外，過高的房價(jià)與房租都對(duì)消費(fèi)具有擠出效應(yīng)，這對(duì)受疫情重創(chuàng)，亟需消費(fèi)拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)來說，都是不利因素。
為了不讓房東與租客雙雙寒心，似乎只有“房住不炒”這一條道路。加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，才能讓樓市與住房租賃市場回歸理性，讓年輕人的生活少一些壓力，多一些希望。
畢竟，年輕人是國家的未來。
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