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房客租金漲3成,房東降價成苦主,自如上演“甩鍋”大賽?

“自如模式”的尷尬。

出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 馮羽

責(zé)編 | 蛋總

“疫情過后,我要買房。”一個段子將全國租客的尷尬加倍放大。

受疫情影響,不少城市都加強(qiáng)交通管制,職場人節(jié)后的返程路被困在一張小小的通行證上。即便是順利搭上回程列車,一扇扇緊閉的房門也讓這個冬天加速降溫至冰點。

隨著超長假期過去,人們逐漸復(fù)工復(fù)課,蛋殼公寓和自如在多個城市調(diào)整房租,遭到房東與租客的雙重夾擊,蛋殼公寓更被指一邊照常收繳租客租金,一邊拒付房東租金,一時間被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

與此同時,自如也受到了眾人的口誅筆伐。年后通常是房租續(xù)約高峰期,價格小幅調(diào)整本無可厚非。但今年正趕上疫情爆發(fā),自如漲房租顯得格外刺眼,甚至被指趁疫情“坐地起價”。

當(dāng)前,不少自如客面臨“二選一”:要么因為看房不便被迫接受長租式漲價,要么以金錢換時間、支付短期續(xù)約的高溢價。

2月10日,自如CEO熊林在微博回應(yīng)漲價稱,客戶續(xù)約價格出現(xiàn)波動是極個例情況,或是由于客戶從長租變更為月租/季租導(dǎo)致。這條微博在發(fā)布后迅速被作者刪除。

有家不能回的自如客和長租公寓方相互糾纏,貢獻(xiàn)了一場魔幻現(xiàn)實主義大戲。

1

 漲、漲、漲……

宇晴和朋友在北京朝陽區(qū)租了一套2居室,整租價格為6260元/月,這一價格已經(jīng)足夠優(yōu)惠。同地段同類型房源均價普遍在7000元以上,用她的話來說“自如上要想租便宜房子,全靠搶?!?/span>

今年的租約在2月下旬到期,年前宇晴就咨詢了自如管家如何續(xù)約,管家告訴她,因為平臺和房東簽約的價格也會漲,因此給租戶的長租價格也會漲200元,即每月支付6460元。

原本宇晴并不打算繼續(xù)長租,但短期續(xù)租的方案讓她暫時打消了這一念頭。

自如管家說,短期續(xù)租房租會漲15%左右,續(xù)期1個月月租是7500元,2個月是7429元,此外還要支付千元左右的服務(wù)費(fèi)。

轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在2月12日。自如品牌官方微博針對租客發(fā)布相關(guān)舉措——對于暫時無法返回租住城市,又到了續(xù)約期的自如客,推出短續(xù)一個月的靈活選擇,享受與長續(xù)同等價格。

“大概是輿論壓力大,自如管家說取消了續(xù)約一個月上浮15%月租的決定。”宇晴注意到,就在該通知發(fā)布2天前,自如剛被網(wǎng)友“罵”上微博熱搜,“這應(yīng)該不是巧合。”她說。

宇晴很幸運(yùn),但這種幸運(yùn)似乎只是個例。

一直被困在老家的王奕然此前在常營租了一間臥室,月租3850元。入駐剛滿3個月后遇到疫情,于是她在2月初向自如管家提出無責(zé)退租要求。

王奕然從房屋租賃合同中找到了依據(jù):“因自然災(zāi)害、拆遷、市政改造等不可抗力導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的,本合同自行解除,且雙方均不承擔(dān)任何違約責(zé)任”。

但自如管家當(dāng)即否定了疫情屬于不可抗力,并明確告訴她退租應(yīng)嚴(yán)格遵守合同條款:1.扣除全部押金;2.每天將征收單日租金100%的滯納金;3.自動鎖上房間,可隨意處置租客物品。

圖 / 與自如員工對話截圖

“如果是在平時,雖然這些條款有點苛刻,但我也會遵守。不過在疫情期間,我認(rèn)為這些條款顯然既不合情也不合理?!蓖蹀热粚ψ匀绻芗业奶幚硪庖姴⒉毁I賬。

12日公告發(fā)布后,王奕然非但沒能從中找到解決方案,反倒從字里行間讀出自如平臺的“狡黠”。

公告規(guī)定,因疫情導(dǎo)致3月1日后無法返回租住城市,并暫時不考慮繼續(xù)居住的自如客,平臺屆時將辦理無責(zé)退租。

圖 / 自如公告部分截圖

“疫情高峰期就是在1-2月,自如規(guī)定3月后才能辦理無責(zé)退租,也意味著所有租客必須無條件承擔(dān)2月份的全部房租,”王奕然說,“況且疫情過后,這份公告能否做到不拖延、不逃避地執(zhí)行,也是未知數(shù)?!?/span>

最終為保障個人財物安全,王奕然不得不按時繳納房租,并推遲了返京計劃。

不止是新租戶退租難,不少老租戶也被自如傷了心。

栗娜從2017年初就開始在雙榆樹北里租了三居室中的主臥,18年房租價格是3190元,2019年漲至3290元,起初房租價格平穩(wěn),是栗娜選擇自如的原因。

誰知到今年,房租一下漲了1000元。

自如管家告訴栗娜,平臺和房東的委托合作也截止到2月,后者續(xù)約要求漲價,因此平臺對租客也會漲價。

“熊林說房租價格變動是依據(jù)市場價而定,但自如管家卻說是房東漲價,兩人口徑都不一樣?!崩跄缺硎?。

更讓人難以接受的是,自如管家的態(tài)度令她認(rèn)為平臺完全無視租客利益和需求——如果無法接受漲價可以考慮短租,短租也接受不了就找其他房子,“拿房東續(xù)約說事,感覺就在逼你‘走人’。”栗娜說。

2月底房租就要到期,但目前栗娜仍在跟管家拉鋸。

春天遲遲未到,租客身上的“漂泊”色彩又加重了一些。

2

  “甩鍋”房東?

由自如管家的說辭來看,顯然將漲價的“黑鍋”甩給了房東,但業(yè)主群體到底是不是始作俑者?

先從房租看。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心顯示,2019年第52周全國大中城市租金實現(xiàn)回落。第52周全國大中城市租金均價為43.65元/平方米/月,環(huán)比下降0.16%。年底為租賃市場淡季,租金下行為常態(tài)。

不僅房租普降,從2019年末到今年年初,不少房東也都接到了公寓運(yùn)營方自如的降價電話。


圖 / 部分業(yè)主微博截圖

互聯(lián)網(wǎng)的記憶果然只有7秒。社交平臺上時常有業(yè)主吐槽“二房東”降價的消息,而關(guān)于“北京租房市場變天“、“長租公寓‘倒逼’業(yè)主降價”不惜賠錢解約”等消息,不過是1月前的熱搜新聞。


圖 / 微博搜索關(guān)鍵詞截圖

“二房東”以解約壓價,房東根本無價可漲。

北京業(yè)主楊先生也告訴「創(chuàng)業(yè)最前線」,委托期間自如有可能向房東壓價,但不會對外降租金。

「創(chuàng)業(yè)最前線」還注意到,業(yè)主向自如委托對外出租的合同條款也較為苛刻。

“鏈家自如是公認(rèn)壓價比較狠的長租公寓品牌,收房價格已經(jīng)比同行低400-500元。”楊先生說。

負(fù)責(zé)收房的自如管家張一博告訴「創(chuàng)業(yè)最前線」,業(yè)主委托合同至少以3年為期,裝修后出租價格比收房時高800-1000元。

針對業(yè)主的房租漲幅并不高,以一居室為例,第3年租金漲幅為5%,三居室第3和第5年租金漲幅為4.5%。但除此之外,業(yè)主需要承擔(dān)房屋空置期、物業(yè)供暖以及每年828元維修基金這3項成本。

據(jù)張一博透露,裝修基礎(chǔ)好的房子首年空置期為65天,此后每年是30天。老舊一點的房子首年空置期90天,此后為30天。

也就是說,即便是按照第一種方案執(zhí)行,如果簽3年委托合約,其中就有125天業(yè)主收不到租金。再加上其他費(fèi)用,業(yè)主“躺賺”的空間進(jìn)一步被壓縮。

委托合約中還有一條受到業(yè)主廣泛吐槽——在業(yè)主違約后,除賠償自如雙倍月租金之外,還要賠償裝修損失費(fèi)和新配置設(shè)施損失費(fèi)。

“以三居室為例,家具家電支出在2.2萬元左右,裝修費(fèi)用在1萬-3.6萬元之間浮動?!睆堃徊┱f。

自如在收房后會對房屋進(jìn)行簡裝。但這一條款在不少業(yè)主看來,是為要求業(yè)主降價提供了充足的斡旋空間——為避免賠償裝修費(fèi),業(yè)主只好被迫降價。

如果說過去業(yè)主和自如屬于利益同盟的話,現(xiàn)如今這種關(guān)系正在“塑料化”。

房東成苦主,租客也叫苦連天,究竟是哪個環(huán)節(jié)出了問題?

一切都是隔斷惹的禍。

2019年7月,北京市公布了新版的《北京市住房租賃合同》示范文本,以及針對中介機(jī)構(gòu)與房主的出租、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

其中有一條規(guī)定:不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數(shù)不得超過2人。

這一政策直接將矛盾對準(zhǔn)“N+1”。這一模式是指在原有房屋結(jié)構(gòu)上打隔斷,可以多出一間房出租,這也是長租公寓增加收入的常規(guī)玩法。

政策落地后大批房屋隔斷被拆除,少了一間房,“二房東”向租客收取的租金將出現(xiàn)斷崖下跌。因此企業(yè)規(guī)模越大,虧損就越多。


圖 / 北京商報

這也解釋了平臺為何寧可賠償也要解約。

2019年底就曾有自媒體預(yù)言,房東降價,但租客卻未必能享受到房租差價。如今倒是一語成讖。

3

  “自如模式”的尷尬

長租公寓走到如今“左右為難”的境地,并不在頭部玩家及眾多投資機(jī)構(gòu)最初的預(yù)設(shè)之內(nèi)。需知現(xiàn)在頗受詬病的“自如模式”,在剛出現(xiàn)時可是開風(fēng)氣之先。

那時的鏈家集團(tuán)主要營收來自于房屋買賣,租房業(yè)務(wù)增長慢、模式重,2011年熊林創(chuàng)建自如品牌屬于臨危受命。

當(dāng)時在傳統(tǒng)租賃市場上,“二房東”只需對接房源和客源,模式輕還能賺取中介費(fèi),但房屋品質(zhì)參差不齊、“二房東”根本無服務(wù)可言,這讓消費(fèi)者充滿了巨大的心理落差。

為了填平這種落差,也為了尋求品牌差異化,自如在包租房源后,會統(tǒng)一對房屋進(jìn)行裝修以及配置家具。隨后還衍生出保潔、維修及搬家等剛需服務(wù)。

這種模式也讓熊林信心爆棚。

今年年初,熊林在接受媒體采訪時曾表示,自如提供的是一個包含了裝修、保潔、維修及搬家等一系列服務(wù)的產(chǎn)品,能夠有效解決供需雙方大量存在的期望不匹配問題?!皩τ谶@樣一個創(chuàng)造了巨大價值的商業(yè)行為,如果本身無法賺到錢,那不是行業(yè)的問題,而是企業(yè)的經(jīng)營管理出現(xiàn)了問題?!?/span>

但事實上,現(xiàn)金流這條生死線,始終緊鎖著長租公寓平臺的脖頸。


圖 / 自如官網(wǎng)

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,長租公寓的現(xiàn)金流主要來源于新簽租房量。

受疫情影響,長租公寓的目標(biāo)用戶職場白領(lǐng)們推遲回程復(fù)工,且不少年前已經(jīng)退租,租房市場沒能迎來“小陽春”,新簽租房量銳減。長租公寓平臺企圖通過上漲房租來“尋求生門”進(jìn)行自救,但如今從自如漲價一事看來這招難以為繼。

此外,不少長租公寓平臺都在打時間差,推出“租金貸”,以折扣吸引租客,并將租賃合同轉(zhuǎn)為貸款合同,一次性從金融機(jī)構(gòu)獲得全年房租款,租客則按月償還貸款。流動性不足,對于提前透支收入的平臺來說,稍不小心就有資金鏈斷裂風(fēng)險。

自如也逃不開“租金貸”,熊林曾對媒體表示,平臺一直將租金貸使用比例控制在25%之下。

更何況長租公寓模式已經(jīng)是千瘡百孔,行業(yè)虧損更是普遍現(xiàn)象。

2017年長租公寓風(fēng)起,資本涌入加速了行業(yè)的泡沫化,從18年到19年,長租公寓暴雷消息不斷,行業(yè)加速轉(zhuǎn)型進(jìn)入到精細(xì)化運(yùn)營階段。

長租公寓品牌青客流血上市后,首次披露的財報也戳破了行業(yè)幻想——2019年三季度凈虧損為1.25億元,較上一季度的凈虧損7163萬元擴(kuò)大75%。

就連萬科總裁郁亮此前在談到長租公寓暴雷時都說,還好萬科有錢。由此可見,行業(yè)里“N年不盈利”恐怕早已不再是口號了。

一場突襲的疫情,讓原本已危如累卵的長租公寓行業(yè)“雪上加霜”。作為行業(yè)的頭部玩家,自如和蛋殼在這場輿論漩渦中無疑將長租公寓的問題暴露得更直接,解決起來也更棘手。

不過,針對自如趁疫情漲價一事,熊林在微博最新的回應(yīng)中依舊氣勢十足,稱絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營之舉——“如有任何一例實證為趁疫情漲價,我和全體管理團(tuán)隊即日立即辭職。”

這番似發(fā)誓般的“狠話”有無實證尚未可知,只是自如既然無法獨(dú)善其身,最好能在吃相上約束一二,讓這場漲價風(fēng)波盡早隨疫情消逝在春風(fēng)中。

*注:應(yīng)受訪者要求,文中宇晴、王奕然、栗娜、楊先生、張一博均為化名。

*文中題圖來自攝圖網(wǎng),基于VRF協(xié)議。

END

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