萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事
歐陽偉杰
什么是房地產(chǎn)信托基金？
把可以收租的物業(yè)，把業(yè)權(quán)證券化，變成公眾投資者持有的。公眾投資者有普通老百姓、金融機構(gòu)、FOF等。
房地產(chǎn)信托基金好處：
1.房地產(chǎn)持有人借以證劵化套現(xiàn),釋放價值。通過REITs將物業(yè)價值凸顯出來。
2.信托基金形式使原房地產(chǎn)持有人仍然享有管理權(quán)。
3.仍然享有資本增值優(yōu)勢。
4.公眾持有，信譽度高。
5.打通國際融資渠道, 融資方便及利率較低。國際銀行2%的利息，國內(nèi)是10%。
6.流動性高, 可在股票市場買賣。因此國際銀行喜歡房地產(chǎn)基金作為抵押。
7.營運透明度增加，提高效益。公眾都知道基金的用途。
上市的法律規(guī)定
1.項目的主要收入是房地產(chǎn)租金；可以購入空置或正在進行大規(guī)模發(fā)展重建，不得超過資產(chǎn)總值的10％；
2.有關(guān)租金必須是長期及穩(wěn)定的；
3.有關(guān)產(chǎn)權(quán)必須是合法及清晰的；
4.收入的絕大部分必須定期以股息方式分派給持有人；每年須將不少于其經(jīng)審計年度除稅后凈收入90%的金額分派予單位持有人作為股息；
5.物業(yè)可以貸款，通常在30%，但是最高借款額為45％。
組織結(jié)構(gòu)圖
中國物業(yè)（商場、酒店、寫字樓）有控股公司控股，物業(yè)的業(yè)權(quán)由控股公司持有，控股公司有租金收益。如果將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)信托基金在香港或新加坡上市，業(yè)權(quán)就給予了房地產(chǎn)信托基金，產(chǎn)權(quán)和租金由受托人去受托，每年給受托人費用。在香港新加坡，受托人一般是國際性的大銀行，像匯豐等銀行有很多這類的業(yè)務(wù)。管理人管理基金且符合香港和新加坡的法律法規(guī)，每年報道給投資者租金收益、投資的物業(yè)狀況，管理人的組成有嚴格的規(guī)定。管理人和控股公司、中國的物業(yè)全都是獨立的，這樣才可以維護投資者的利益。物業(yè)的業(yè)主把控股公司交出來的業(yè)權(quán)和租金通過法律文件轉(zhuǎn)化成基金，基金有兩方面，負責(zé)人就是受托人，基本上國際銀行擔(dān)任，另外一批便是管理人，香港政府對此有嚴格規(guī)定。最后是基金的持有人，就是機構(gòu)性投資者、老百姓。
房地產(chǎn)投資信托基金的一般原則GP（法律規(guī)定）
1.清晰的法律形式及擁有權(quán)結(jié)構(gòu)。原本房地產(chǎn)的開發(fā)者和業(yè)權(quán)是脫開的，這便對公眾投資人的利益有一定保障。
房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)必須獨立以信托形式持有，及必須與受托人、管理公司、相關(guān)實體、其他集體投資計劃及任何其他實體的資產(chǎn)分開處理。
2.由受托人進行有效監(jiān)管。房地產(chǎn)信托基金的管理公司，有很清晰明確的規(guī)定。
受托人在職能上必須獨立于房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司，及在維持房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)在法律上的整全性時，須以維護持有人最佳利益的方式行事。受托人須確保其以勤勉及審慎的態(tài)度履行職責(zé)。
3.合資格的管理公司
房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司必須使證監(jiān)會信納其具備的人力、技術(shù)及財政資源，足以使其可以有效及負責(zé)任的方式，履行其對有關(guān)的房地產(chǎn)投資信托基金的職能，包括執(zhí)行所訂明的投資政策。就此而言，管理公司必須在廉潔穩(wěn)健、市場操守、公平交易及公司管治方面都遵守最高的標(biāo)準(zhǔn)。此外，管理公司不得超越其獲有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的組成文件所賦予的權(quán)力。確?；疬\作遵守法律法規(guī)。
香港REITs的情況
REITs在香港有十年的歷史，現(xiàn)在有十一支REITs，市值最小的大概30億，最大的1000億，持有的物業(yè)有商場、寫字樓、酒店等。
香港最大的房地產(chǎn)投資信托基金為領(lǐng)匯，10年前（2005）上市，10年前香港政府在香港蓋了很多公共房屋，同時也建了很多小型的商場和停車位，10年前，香港政府在思考怎么把物業(yè)套現(xiàn)，因此促成了房地產(chǎn)基金在2005年上市，上市時股價為14.3元，現(xiàn)在50多塊。十年的回報大概5倍多，這個投資基本沒有風(fēng)險，因為香港政府不會欺騙公眾。但是有些人也講，香港政府好傻——其做IPO的時候全部賣光了，把好的資產(chǎn)全部賣給了香港市民，10年資產(chǎn)漲了5倍！
房地產(chǎn)信托基金新加坡市場
新加坡總共36支REITs，最小的有40億，最大的沒有領(lǐng)匯大，市值450億。但是，其總市值有50多個億的美金，大約是香港市場的2倍。
新加坡REITs市場持有的物業(yè)有寫字樓、商場、工業(yè)園、醫(yī)院、酒店等。其歷史比香港早一兩年，但是在新加坡上市的基金比香港多一倍。
房地產(chǎn)信托基金中國市場
14年5月份，2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃，但是其門檻太高，差不多5000萬，其可以在深交所交易轉(zhuǎn)讓，但不是像普通股票的買賣，所以同香港、新加坡、美國的REITs有很大不同。
國內(nèi)還是停留在私募、門檻高、流動性不大，中國市場還停留在理財產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、私募基金。
房地產(chǎn)信托基金上市操作程序
基本上，幾個房地產(chǎn)組成40億人民幣就可在新加坡上市，成立房地產(chǎn)信托基金，操作同上面講的一樣，最后普通投資者、機構(gòu)性投資者來投資。
管理人是負責(zé)申請上市團隊的leader，眾多不同專業(yè)的人參與，例如投資銀行、核算師、物業(yè)估價師、物業(yè)測量師、法律顧問。在港交所上市，初審6個月，將材料準(zhǔn)備好，港交所看后覺得投資組成、結(jié)構(gòu)、管理人等沒有問題之后，然后會安排做商業(yè)調(diào)查。商業(yè)調(diào)查的工作很繁瑣，將物業(yè)的所有材料翻出來，包括評估、法律、會計等，最后港交所確認沒問題便開始編寫公開發(fā)售文件、定價、兜售。兜售是去新加坡、美國推介基金，促成國際性的投資者購買，最后在交易所上市。
問答環(huán)節(jié)：
嘉賓：目前國內(nèi)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)在新加坡或香港來做REITs，有通道嗎？
歐陽先生：通道是有的，但是現(xiàn)在國內(nèi)還沒有相關(guān)的法律法規(guī)，但是在國內(nèi)一些房地產(chǎn)比如酒店，其業(yè)權(quán)是國內(nèi)的，控股公司也是國內(nèi)的，他們會怎么做呢？法人可通過協(xié)議把業(yè)權(quán)和股市全都整合到新加坡、香港的信托基金，業(yè)權(quán)、公章、戶口本、房產(chǎn)證、控制法人文件等都由信托基金保管，兩地都有監(jiān)管受托人的規(guī)定，受托人基本是國際性的大銀行，比如匯豐銀行的信托部。受托人透過管理人、基金、不同地方的法律法規(guī)一年兩次將股市派發(fā)給持有人。為確保不會損害投資者的利益，簡單說就是相互脫離、變成獨立的，中國物業(yè)、物業(yè)管理人、受托人、管理人、基金持有人相互獨立，以REITs的組織結(jié)構(gòu)圖串聯(lián)起來，目的是不想影響持有人的利益。
嘉賓：萊坊作為項目顧問公司，是從前期開始介入項目還是項目建成以后？
歐陽先生：業(yè)主方有一些租金的收益、有一些業(yè)權(quán)，想在香港或新加坡市場套現(xiàn)，我們以團隊的形式服務(wù)。這個團隊每一部分都非常重要，同時需要花很多時間、精力才能將不同物業(yè)整合上市?；旧?，房地產(chǎn)業(yè)權(quán)是自己的，租金也是自己，便可透過團隊幫業(yè)主上市。但是也有特殊情況，比如美國機場是屬于國家的，因此第一步不是向我們咨詢，而是向國際委咨詢，國際委有批準(zhǔn)才能操作。最簡單的就是私人公司持有的物業(yè)打包上市。上市公司所持有的物業(yè)想以REITs上市，也可以先把商場等物業(yè)賣給私人公司，該私人公司便可搞上市。
嘉賓：假如我有一個物業(yè)，想在新加坡或香港通過REITs上市，假設(shè)我的所有的法律手續(xù)都是沒問題的，那什么樣的租金水平能達到在香港或新加坡上市的要求？
歐陽先生：首先，我們先理解下產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品是面向個人和機構(gòu)，資產(chǎn)不能太小，起碼40億人民幣，回報率大概是6%，但國內(nèi)收租情況一般在3%-4%，那怎么辦？業(yè)主方可以寫一個協(xié)議，約定如果租金回報不到6%的時候，可以由業(yè)主方補上，這個協(xié)議香港、新加坡的政府和有關(guān)機構(gòu)都會認可，基本上約定為5年都可以接受。
嘉賓：歐陽先生剛提過通過REITs上市之后，還能享受物業(yè)增值的收益，但是業(yè)權(quán)已經(jīng)出讓了，那么增值收益怎么體現(xiàn)呢？
歐陽先生：思考下，如果香港政府在最初上市的時候，只出讓50%股權(quán)，自己持有50%，收益是5倍。李嘉誠將其物業(yè)在新加坡和香港上市，他不會賣光的。想套現(xiàn)多一點就多賣一點，比如銷售7成、8成都可以的，香港政府和監(jiān)管機構(gòu)沒有約束。比如說香港政府全都賣光了，其它投資者可以持有20%、30%、40%，30%-40%有什么好處呢？你套現(xiàn)70%，自己持有30%，這30%就是股票，是相當(dāng)流通的股票，好多人想要，且可以將股票放到國際性的銀行去貸款，貸款成本只有2%，貸到的資金可以投放國內(nèi)或其它投資產(chǎn)品，差額即是回報。
嘉賓：有沒有可能進行回購的操作？
歐陽先生：回購是不可能的。如果對物業(yè)有信心、對資本市場有信心，我建議大家可以考慮部分持有，持有的好處是——等！股票跌的時候，他們自己都買回來了。在自由市場，股價跌的時候，管理機構(gòu)和香港政府不允許你買。
嘉賓：我們作為業(yè)權(quán)方，通過REITs的融資成本大概是多少？
歐陽先生：政府方面的費用不好說，在政府網(wǎng)站上可以查到政府受理的費用，其它費用占最大部分是這兩部分——保薦人配售及包銷證券，大概占市值的2%-3%，其它的部分也就1%-2%，總共4%-5%，但是業(yè)主方可能會自己貼一些租金，大約2%，因此整體的費用是7%-8%。如果租金收入足夠，那么也就4%-5%。
嘉賓：我在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)沒有看到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理團隊？
歐陽先生：一個商場，住客一個個離開，租金便會降低，責(zé)任是在于管理人，他有責(zé)任確保租金水平，如果往上走當(dāng)然越好，股價是會反映出來的。但是這批人有時候非常忙碌，所以他們會通過物業(yè)管理人一起操作。費用可以自己談，但是每年的費用會通過年報公布出來，香港政府也會監(jiān)管費用是否合理。責(zé)任是管理人，但是他們一般不會自己請一批人在商場管理。這種結(jié)構(gòu)在監(jiān)管機構(gòu)看來就全是獨立的。
嘉賓：開發(fā)商通過REITs上市融的資有無利息產(chǎn)生？
歐陽先生：REITs不是借錢的概念，是物業(yè)證劵化。1000萬個單位在市場上賣，賣了5000個單位賣給了投資者，投資者將資金給你，整個過程沒有借貸的關(guān)系。
嘉賓：在香港商業(yè)物業(yè)是永久產(chǎn)權(quán)的，投資者進行的算是土地投資，但是在中國大多數(shù)商業(yè)是40年，房地產(chǎn)開發(fā)周期也比較長，這對中國市場物業(yè)的收購會不會帶來一定的影響？
歐陽先生：香港和國內(nèi)一樣，都是有固定年期，不同地段不同時間，30年、40年、60年不等。在IPO時，會給市民看說明書，講清楚商場地塊的年期，將風(fēng)險全部披露，如果投資者還愿意購買則是他自己的事情。
嘉賓：在香港或新加坡，平均下來一支REITs下面有多少個物業(yè)？
歐陽先生：這個沒有特別明確的說法，監(jiān)管機構(gòu)沒有明確的限制或規(guī)定。我自己覺得10個以內(nèi)比較好，將來管理、操作都比較方便。距離比較近的物業(yè)比分散的物業(yè)管理起來更方便，所有的物業(yè)如果是一個概念則比較好。
附：
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