二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品概述
（一）產(chǎn)品定義
從字面意思看，REITs（Real Estate Investment Trusts）即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)的一種信托基金。
從原始權(quán)益人（即項(xiàng)目初始產(chǎn)權(quán)人）的角度看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是指原始權(quán)益人以其持有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的在運(yùn)營資產(chǎn)為基礎(chǔ)，將其進(jìn)行證券化處理之后，通過公開募集資金的方式，提前收回存量資產(chǎn)投資的運(yùn)作模式。事實(shí)上基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可視為“資產(chǎn)的IPO”，對(duì)原始權(quán)益人而言是一種融資工具。
依據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（2020試行）》（中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)公告〔2020〕54號(hào)，以下簡稱《公募REITs指引》），基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，80％以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，公募基金持有資產(chǎn)支持證券（ABS）的全部份額；公募基金通過ABS持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，從而間接取得底層資產(chǎn)的完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)。
（二）交易架構(gòu)
公募REITs交易涉及四個(gè)層面，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、項(xiàng)目公司、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施公募基金。
第一層，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，即原始權(quán)益人擬用于發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，如交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房等。
第二層，項(xiàng)目公司層面，項(xiàng)目公司應(yīng)享有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)，一般情況下，原始權(quán)益人通過資產(chǎn)重組的方式將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)單獨(dú)裝入該項(xiàng)目公司。
第三層，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃層面，該專項(xiàng)計(jì)劃由計(jì)劃管理人設(shè)立，是為了將項(xiàng)目公司資產(chǎn)進(jìn)行證券化處理而設(shè)立的載體。在公募產(chǎn)品發(fā)行過程中，原始權(quán)益人將項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至專項(xiàng)計(jì)劃。實(shí)際操作中，由于專項(xiàng)計(jì)劃不具備法人資格，一般由專項(xiàng)計(jì)劃管理人代持項(xiàng)目公司股權(quán)。
第四層，基礎(chǔ)設(shè)施基金層面，公募基金作為募集資金的載體，持有專項(xiàng)計(jì)劃的全部份額。投資者及原始權(quán)益人認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施基金份額，基金募集資金的80%以上投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，公募基金的剩余資金可依法投資于利率債，AAA級(jí)信用債，或貨幣市場工具。
從上述結(jié)構(gòu)來看，實(shí)際上，基礎(chǔ)設(shè)施基金就是在資產(chǎn)支持證券業(yè)務(wù)（ABS）的基礎(chǔ)上增加了公募基金這樣一層結(jié)構(gòu)。
之所以采取“公募基金 ABS”的結(jié)構(gòu)，主要原因在于我國公募基金不能直接投資于非上市公司股權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國證券投資基金法》，“公募基金財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)投資于上市交易的股票、債券、國務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他證券及其衍生品種”，即不能直接投資于非上市公司股權(quán)。采用此結(jié)構(gòu)則規(guī)避了該限制條件，同時(shí)又可以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上市募集資金的目的。
三、發(fā)行公募REITs對(duì)原始權(quán)益人有什么好處
原始權(quán)益人是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原所有人，是公募REITs的發(fā)起方和資金需求方，也可能是項(xiàng)目的運(yùn)營管理方，在公募REITs項(xiàng)目中扮演著非常重要的角色。
1.提供權(quán)益性融資渠道，有助于盤活存量資產(chǎn)，投融資形成良性循環(huán)。原始權(quán)益人可借公募REITs契機(jī)轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，從“投資-建設(shè)”向“投資-建設(shè)-退出-投資”的商業(yè)模式閉環(huán)轉(zhuǎn)換。
2.有助于改善底層資產(chǎn)長周期、高負(fù)債、重資產(chǎn)的運(yùn)營模式，打造“輕重資產(chǎn)分離”的運(yùn)營管理模式，使公司更加專注于提升資產(chǎn)運(yùn)營管理能力。
3.響應(yīng)國家號(hào)召，有機(jī)會(huì)獲取地方政府政策支持或資源傾斜。
四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目要求
（一）適用區(qū)域
從2020年40號(hào)文到2021年958號(hào)文，試點(diǎn)范圍區(qū)域逐步放寬，從最初僅限制于六大重點(diǎn)區(qū)域，擴(kuò)大到全國地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。
文號(hào)
試點(diǎn)區(qū)域
證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)
優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國家級(jí)新區(qū)、有條件的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。
發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)
優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)新區(qū)、國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)
全國各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
需要特別注意的是，根據(jù)2021年958號(hào)文，國家發(fā)改委對(duì)產(chǎn)業(yè)園公募REITs申報(bào)存在特殊要求：
位于發(fā)改委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)；
具體包括：國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、省級(jí)開發(fā)區(qū)。
（二）適用行業(yè)
從2020年40號(hào)文到2021年958號(hào)文，行業(yè)范圍逐步擴(kuò)大，最新文件將能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施、保障性租賃住房、旅游基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)行業(yè)。
但仍嚴(yán)格限于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，明確排除商業(yè)、住宅項(xiàng)目，這也是國內(nèi)公募REITs與國際公募REITs的一大差異。
文號(hào)
行業(yè)范圍
證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)
優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。
鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。
發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)
優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，包括：?
1.倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。
2.收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場、港口項(xiàng)目。
3.城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目。
4.城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目。
5.數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目。
6.5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目。
7.智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目
8.鼓勵(lì)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。
發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)
不再區(qū)分優(yōu)先支持類和鼓勵(lì)類行業(yè)，且范圍擴(kuò)大：新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)等，并將停車場納入市政基礎(chǔ)設(shè)施范圍。
1. 交通基礎(chǔ)設(shè)施
2. 能源基礎(chǔ)設(shè)施
3. 市政基礎(chǔ)設(shè)施（增加停車場項(xiàng)目）
4. 生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施
5. 倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施
6. 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施
7. 新型基礎(chǔ)設(shè)施
8. 保障性租賃住房
9. 探索在其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點(diǎn)
（1）具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施；
（2）自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA 級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施。
項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外。
（三）對(duì)項(xiàng)目權(quán)屬的合規(guī)性要求
概括來說，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰，已經(jīng)履行投資管理、用地、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等行政審批手續(xù)，具備轉(zhuǎn)讓條件。
具體要求見2021年958號(hào)文的規(guī)定：
依據(jù)2021年958號(hào)文，項(xiàng)目應(yīng)成熟穩(wěn)定，滿足以下條件：
1.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確。發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或經(jīng)營收益權(quán)（即不排除租賃用地或物業(yè)）。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的底層資產(chǎn)。
2.土地使用依法合規(guī)。
（1）對(duì)項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的非PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目。
①如項(xiàng)目以劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無異議；
②如項(xiàng)目以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)）應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議；
③如項(xiàng)目以招拍掛出讓或二級(jí)市場交易方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)說明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方、取得時(shí)間及相關(guān)前置審批事項(xiàng)。
（2）對(duì)項(xiàng)目公司擁有土地使用權(quán)的PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目。
發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人應(yīng)就土地使用權(quán)作出包含以下內(nèi)容的承諾：項(xiàng)目估值中不含項(xiàng)目使用土地的土地使用權(quán)市場價(jià)值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項(xiàng)目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門另有要求的除外），基金清算時(shí)或特許經(jīng)營權(quán)等相關(guān)權(quán)利到期時(shí)將按照特許經(jīng)營權(quán)等協(xié)議約定以及政府相關(guān)部門的要求處理相關(guān)土地使用權(quán)。
（3）對(duì)項(xiàng)目公司不擁有土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
應(yīng)說明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方和取得時(shí)間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項(xiàng)目公司之間的關(guān)系，以及說明項(xiàng)目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。
3.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。
（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司相關(guān)股東已履行內(nèi)部決策程序，并協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。
（2）如相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 無異議，確保項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)要求或相關(guān)限定具備解除條件。
（3）對(duì)PPP（含特許經(jīng)營）類項(xiàng)目，PPP（含特許經(jīng)營）協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)、行業(yè)主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。
（四）對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營情況的要求
原則上已運(yùn)營3年以上，具有成熟的經(jīng)營模式與市場運(yùn)營能力，已經(jīng)產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流與收益，且不依賴于第三方補(bǔ)貼。
國務(wù)院辦公廳最新發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）則提到，“在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營年限、收益集中度等要求”。
依據(jù)《公募REITs指引》、2021年958號(hào)文的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：
（1）運(yùn)營時(shí)間：原則上運(yùn)營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好增長潛力；對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營年限要求。
（2）現(xiàn)金流來源：現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。
（3）現(xiàn)金流分派率：預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%；
（五）資金用途導(dǎo)向
國家鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。最新的2021年958號(hào)文則要求90%以上的凈回收資金應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。
這與國內(nèi)公募REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的初衷是一致的，即：盤活存量資產(chǎn)，鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資。
依據(jù)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)），鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)。
1.回收資金的使用應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應(yīng)金額。
2.在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。
3.鼓勵(lì)將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項(xiàng)目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵(lì)將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。
依據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)），鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，具體應(yīng)滿足以下要求：
1.回收資金應(yīng)明確具體用途，包括具體項(xiàng)目、使用方式和預(yù)計(jì)使用規(guī)模等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。
2.90%（含）以上的凈回收資金（指扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費(fèi)、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金）應(yīng)當(dāng)用于在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。
3.鼓勵(lì)以資本金注入方式將回收資金用于項(xiàng)目建設(shè)。
總的來看，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品是在吸收境外成熟公募REITs產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的本土化呈現(xiàn)，有較強(qiáng)的中國特色。
二者從出發(fā)點(diǎn)就存在較大的不同，國際公募REITs出發(fā)點(diǎn)在于拓寬公眾投資渠道，讓普通投資者有機(jī)會(huì)以較小的金額參與到不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域；而國內(nèi)公募REITs首要目的在于盤活存量資產(chǎn)，其次才是拓寬投資渠道。這導(dǎo)致了二者在投資的底層資產(chǎn)類別上存在較大差異。另外，法律框架、土地產(chǎn)權(quán)制度方面的差異，也形成了國內(nèi)外不同的交易架構(gòu)。
五、產(chǎn)業(yè)園公募REITs申報(bào)發(fā)行流程
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行，是一個(gè)各方合力達(dá)成一致目標(biāo)的過程。
原始權(quán)益人
（即項(xiàng)目初始產(chǎn)權(quán)人）
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)起人，從項(xiàng)目端發(fā)力，首先需要選擇符合政策要求的目標(biāo)項(xiàng)目，并進(jìn)行資產(chǎn)重組，組建項(xiàng)目公司；其次需要確定具有資質(zhì)的基金管理人承接公募基金發(fā)行事宜。
基金管理人
（基金管理公司，由原始權(quán)益人聘請(qǐng)）
從資金端發(fā)力，在基金發(fā)行階段，一方面負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目盡職調(diào)查，另一方面負(fù)責(zé)資金募集和產(chǎn)品發(fā)售。
發(fā)改委
（包括地方發(fā)改委和國家發(fā)改委）
從政策端及審核端發(fā)力，一方面負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目入庫及推薦標(biāo)準(zhǔn)，另一方面負(fù)責(zé)篩選符合條件的項(xiàng)目納入試點(diǎn)項(xiàng)目庫，并向中國證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目。
發(fā)改委側(cè)重項(xiàng)目篩選準(zhǔn)入以及募集資金用途指導(dǎo)。
證監(jiān)會(huì)
從政策端及審核端發(fā)力，一是制定公募REITs相關(guān)規(guī)則，規(guī)范參與主體履職要求、份額發(fā)售、投資運(yùn)作等，明確審查要求；二是對(duì)申請(qǐng)注冊(cè)的基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)行審核、注冊(cè)。
證監(jiān)會(huì)側(cè)重REITs項(xiàng)目產(chǎn)品方案審核。
從具體的流程上，大體上可分為四個(gè)階段：
（一）前期準(zhǔn)備階段
在前期準(zhǔn)備階段，原始權(quán)益人根據(jù)政策要求梳理資產(chǎn)情況，并聘請(qǐng)中介結(jié)構(gòu)進(jìn)場盡調(diào)形成初步方案。在此過程中，原始權(quán)益人需就項(xiàng)目情況與當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)主管部門進(jìn)行溝通，存在多個(gè)原始權(quán)益人（股東）的情況下，原始權(quán)益人內(nèi)部應(yīng)形成一致意見。具體來說，包含以下內(nèi)容：
（1）項(xiàng)目篩選。原始權(quán)益人依據(jù)政策規(guī)定，選擇符合政策要求的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，并完成投資管理、用地、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等行政審批手續(xù)，使之符合轉(zhuǎn)讓條件。
（2）選聘基金管理人及其他中介機(jī)構(gòu)。
（3）資產(chǎn)重組。將符合轉(zhuǎn)讓條件的資產(chǎn)作價(jià)出資，裝入原始權(quán)益人全資子公司，即項(xiàng)目公司。
（4）盡職調(diào)查?；鸸芾砣私M織各項(xiàng)盡職調(diào)查，同時(shí)聘中介機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)。
根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引（試行）》盡職調(diào)查的對(duì)象包括：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、業(yè)務(wù)參與人（原始權(quán)益人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)、基金托管人、資產(chǎn)支持證券托管人）。
（5）完成相關(guān)協(xié)議的簽訂：原始權(quán)益人與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（一般由專項(xiàng)計(jì)劃管理人代持）；基金管理人與專項(xiàng)計(jì)劃管理人簽訂專項(xiàng)計(jì)劃認(rèn)購協(xié)議，約定由公募基金認(rèn)購專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券的全部份額。
（6）內(nèi)部決策。形成原始權(quán)益人內(nèi)部一致意見，取得股東同意轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的文件、交易方案、承諾函、募集資金用途等。
（7）外部溝通。提前與各主管部門溝通并取得相關(guān)同意文件，如國資主管部門同意轉(zhuǎn)讓土地或轉(zhuǎn)讓豁免進(jìn)場的同意函、行業(yè)主管部門同意項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的同意函等等。外部溝通還包括與發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、稅務(wù)部門等及時(shí)提前溝通項(xiàng)目操作方案。
（二）項(xiàng)目準(zhǔn)入與推薦
依據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)）、國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（發(fā)改辦投資〔2021〕35號(hào)），項(xiàng)目應(yīng)按照以下程序申報(bào)：
1.原始權(quán)益人與地方發(fā)改委溝通項(xiàng)目入庫
發(fā)起人（原始權(quán)益人）向地方發(fā)改委上報(bào)符合入庫條件的項(xiàng)目（具體入庫要求由各地制定細(xì)則）。
入庫項(xiàng)目分為三類：
意向項(xiàng)目
儲(chǔ)備項(xiàng)目
存續(xù)項(xiàng)目
屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基本符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件，原始權(quán)益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確意向。 如所在地區(qū)、行業(yè)等暫不 屬于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，可單獨(dú)備注說明。
項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）己正式啟動(dòng)發(fā)行 REITs產(chǎn)品準(zhǔn)備工作。比如，已開始目標(biāo)資產(chǎn)重組工作,或已基本確定公募基金管理人和資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人,或已籌備成立項(xiàng)目公司，或相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓，或有權(quán)主管部門同意發(fā)行REITs產(chǎn)品等。入庫項(xiàng)目應(yīng)符合中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作有關(guān)要求和規(guī)定。
項(xiàng)目已成功發(fā)行REITs產(chǎn)品，設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)入存續(xù)期管。
入庫細(xì)則由各地自行擬定，目前廣東省及廣州市未擬定入庫細(xì)則，僅深圳已公開發(fā)布。
依據(jù)《深圳發(fā)改委關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目入庫工作的通知》（2022年5月7日）
（一）入庫條件
滿足基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍的項(xiàng)目均可申報(bào)入庫?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫包含意向項(xiàng)目、儲(chǔ)備項(xiàng)目和存續(xù)項(xiàng)目3類，本次申報(bào)范圍為意向項(xiàng)目和儲(chǔ)備項(xiàng)目，應(yīng)分別滿足以下條件：
意向項(xiàng)目：屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基本符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件，原始權(quán)益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確意向。
儲(chǔ)備項(xiàng)目：項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）已正式啟動(dòng)發(fā)行REITs產(chǎn)品準(zhǔn)備工作。如，已開始目標(biāo)資產(chǎn)重組工作，或已基本確定公募基金管理人和資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人，或已籌備成立項(xiàng)目公司，或相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓，或有權(quán)主管部門同意發(fā)行REITs產(chǎn)品等。
（二）入庫材料要求
1.基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)表
2.項(xiàng)目申報(bào)書：包括項(xiàng)目基本情況、參與主體基本情況、REITs設(shè)立方案（如有）、項(xiàng)目合規(guī)情況（如有）、募集資金用途情況等
（三）入庫方式
對(duì)于非跨區(qū)的單體資產(chǎn)項(xiàng)目，由原始權(quán)益人向資產(chǎn)所在區(qū)發(fā)展改革部門申報(bào)；對(duì)于跨區(qū)或跨市打包資產(chǎn)項(xiàng)目，由原始權(quán)益人向其注冊(cè)地所在區(qū)發(fā)展改革部門申報(bào)。
項(xiàng)目庫將按月進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新。各原始權(quán)益人可于每月2日前向各區(qū)發(fā)展改革部門報(bào)送擬新增入庫項(xiàng)目，并更新已入庫項(xiàng)目信息。各區(qū)發(fā)展改革部門將擬新增入庫項(xiàng)目審核后于每月4日前報(bào)送市發(fā)改委。
2.原始權(quán)益人報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料
發(fā)起人（原始權(quán)益人）選擇符合條件的入庫項(xiàng)目，向項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)材料。
申請(qǐng)材料
材料清單
1項(xiàng)目基本情況
（1）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目情況:包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目運(yùn)營情況、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)情況等
（2）REITs發(fā)行總體方案：包括交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)管理安排、擬實(shí)施步驟及進(jìn)展情況等
（3）市場機(jī)構(gòu)參與情況：包括公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、財(cái)務(wù)顧問等市場機(jī)構(gòu)情況
（4）需要說明的其他情況
2合規(guī)情況
（1）項(xiàng)目符合相關(guān)政策要求情況：項(xiàng)目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、國家和當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃情況；
（2）依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況：取得項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案，規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可、竣工驗(yàn)收，以及依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要手續(xù)情況；
（3）籌集資金用途情況：回收資金的具體用途和相應(yīng)金額；
（4）其他有關(guān)情況：屬于PPP項(xiàng)目的，說明合規(guī)情況、項(xiàng)目收益和收入來源情況等；涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，需說明基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序和合規(guī)性，以及與國有資產(chǎn)管理部門溝通和反饋情況
3證明材料
（1）項(xiàng)目有關(guān)材料：與項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件復(fù)印件、相關(guān)股東同意轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的證明文件原件；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）有關(guān)材料：項(xiàng)目公司章程復(fù)印件；財(cái)務(wù)報(bào)告等
（3）法律意見書：律師事務(wù)所就項(xiàng)目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發(fā)展改革委正式申報(bào)前出具即可）；
（4）國家發(fā)改委要求提供的其他相關(guān)材料
（5）發(fā)起人（原始權(quán)益人）申報(bào)材料承諾函
特殊情況：
（1）發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目一次性發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 產(chǎn)品的，應(yīng)向注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送完整的項(xiàng)目申報(bào)材料，并分別向相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委報(bào)送涉及該地區(qū)的項(xiàng)目材料；發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊(cè)地省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施 REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級(jí)發(fā)展改革委對(duì)本地區(qū)項(xiàng)目審查把關(guān)。
（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）為中央企業(yè)的跨地區(qū)打包項(xiàng)目，有關(guān)中央企業(yè)可將申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料直接報(bào)送國家發(fā)展改 革委，同時(shí)須附項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革委意見。
對(duì)于項(xiàng)目收益是否滿足試點(diǎn)基本條件，需以打包后項(xiàng)目整體收益進(jìn)行判斷。
3.省級(jí)發(fā)改委向國家發(fā)改委上報(bào)項(xiàng)目申請(qǐng)
（1）省級(jí)發(fā)改委組織專家評(píng)審會(huì)評(píng)審項(xiàng)目資料。
（2）評(píng)審?fù)ㄟ^后，省級(jí)發(fā)改委向國家發(fā)改委上報(bào)項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件和項(xiàng)目申報(bào)材料，或?yàn)橛嘘P(guān)中央企業(yè)出具意見。
項(xiàng)目申報(bào)請(qǐng)示文件或省級(jí)發(fā)改委為中央企業(yè)出具的意見中，需包含“經(jīng)初步評(píng)估，所推薦項(xiàng)目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點(diǎn)區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)”的表述。
4.國家發(fā)改委向中國證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目
國家發(fā)展改革委根據(jù)項(xiàng)目申報(bào)材料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估后，確定擬向中國證監(jiān)會(huì)推薦的項(xiàng)目名單。國家發(fā)展改革委推薦項(xiàng)目時(shí)一并將有關(guān)項(xiàng)目材料轉(zhuǎn)送中國證監(jiān)會(huì)。
（三）基金審批與注冊(cè)
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完成下列前期工作后，可開始基金審批與注冊(cè)工作：
（1）原始權(quán)益人已聘請(qǐng)基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人；
（2）基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理已聘請(qǐng)符合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)，對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面盡職調(diào)查；
（3）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已完成前期申報(bào)，已進(jìn)入國家發(fā)改委向中國證監(jiān)會(huì)推薦的項(xiàng)目名單。
依據(jù)《公募REITs指引》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》、《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》，基金審批及注冊(cè)流程如下：
1.基金上市和專項(xiàng)計(jì)劃掛牌申請(qǐng)條件確認(rèn)
（1）基金管理人向交易所提交基礎(chǔ)設(shè)施基金上市申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料包括：上市申請(qǐng)；基金合同草案；基金托管協(xié)議草案；招募說明書草案；法律意見書；專項(xiàng)計(jì)劃認(rèn)購協(xié)議；基金管理人與主要參與機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議文件等。
（2）資產(chǎn)支持證券管理人同時(shí)向交易所提交基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌申請(qǐng)，申請(qǐng)材料包括：掛牌申請(qǐng)；合規(guī)審查意見；專項(xiàng)計(jì)劃說明書；基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議、托管協(xié)議等交易文件；法律意見書；項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)告及審計(jì)報(bào)告；項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告；盡調(diào)報(bào)告等。
2.獲取交易所上市無異議函
交易所審核并出具資產(chǎn)支持證券掛牌的無異議函和基礎(chǔ)設(shè)施基金在交易所上市的無異議函，并通知基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人。
基金管理人應(yīng)在基金注冊(cè)前將無異議函報(bào)送至中國證監(jiān)會(huì)。
3.基金注冊(cè)申請(qǐng)（可與上市申請(qǐng)同步進(jìn)行。一般情況下，中國證監(jiān)會(huì)及交易所同步開展審核工作。）
基金管理人向中國證監(jiān)會(huì)提交基金注冊(cè)申請(qǐng)，申請(qǐng)材料包括：《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》要求的公開募集證券投資基金注冊(cè)申請(qǐng)文件；基金管理人及資產(chǎn)支持證券管理人相關(guān)說明材料；擬投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)說明材料；專項(xiàng)計(jì)劃認(rèn)購協(xié)議；基金管理人與主要參與機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議文件等。
中國證監(jiān)會(huì)出具準(zhǔn)予基礎(chǔ)設(shè)施基金注冊(cè)的批文。
（四）基金產(chǎn)品發(fā)售
經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)注冊(cè)后，基金份額開始發(fā)售。
1.披露材料及路演推介
基金管理人披露基金合同、托管協(xié)議、招募說明書、基金份額發(fā)售公告、基金產(chǎn)品資料概要等法律文件。
2.確定戰(zhàn)略配售投資者
基金管理人應(yīng)當(dāng)與戰(zhàn)略投資者事先簽署配售協(xié)議。戰(zhàn)略投資者名稱、承諾認(rèn)購的基金份額數(shù)量以及限售期安排等，應(yīng)在后續(xù)發(fā)售公告中披露。
3.網(wǎng)下詢價(jià)并定價(jià)
公募REITs的定價(jià)參照IPO的詢價(jià)機(jī)制，采取網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定公募REITs基金份額的認(rèn)購價(jià)格?；A(chǔ)設(shè)施基金首次發(fā)售的，基金管理人或者財(cái)務(wù)顧問應(yīng)通過向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購價(jià)格。
（1）基金管理人向交易所提交申請(qǐng)發(fā)售基礎(chǔ)設(shè)施基金的材料；
（2）基金管理人或財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行基金發(fā)售路演推介；
（3）根據(jù)基金管理人或財(cái)務(wù)顧問的書面委托，交易所向符合條件的網(wǎng)下投資者提供網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)進(jìn)行詢價(jià)報(bào)價(jià)和認(rèn)購申報(bào)；
（4）剔除不符合條件的報(bào)價(jià)后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合公募證券投資基金、公募理財(cái)產(chǎn)品、社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險(xiǎn)資金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者資金等配售對(duì)象的報(bào)價(jià)情況，審慎合理確定認(rèn)購價(jià)格。
以上1、2、3步可同步進(jìn)行。
4.網(wǎng)下配售
網(wǎng)下投資者通過滬深交易所網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)參與基金份額的網(wǎng)下配售?；鸸芾砣嘶蜇?cái)務(wù)顧問按照詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格辦理網(wǎng)下投資者的網(wǎng)下基金份額的認(rèn)購和配售，詢價(jià)階段提供有效報(bào)價(jià)的投資者方可參與網(wǎng)下認(rèn)購。
5.公眾投資者認(rèn)購
公眾投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)或者基金管理人及其委托的場外銷售機(jī)構(gòu)認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施基金。參與網(wǎng)下詢價(jià)的配售對(duì)象及其關(guān)聯(lián)賬戶不得再通過面向公眾投資者發(fā)售部分認(rèn)購基金份額。
公募基金投資的構(gòu)成比例規(guī)定：
6.基金份額回?fù)?/p>
募集期屆滿，公眾投資者認(rèn)購份額不足的，基金管理人和財(cái)務(wù)顧問可以將公眾投資者部分向網(wǎng)下發(fā)售部分進(jìn)行回?fù)堋?/p>
網(wǎng)下投資者認(rèn)購數(shù)量低于網(wǎng)下最低發(fā)售數(shù)量的，不得向公眾投資者回?fù)堋?/p>
網(wǎng)下投資者認(rèn)購數(shù)量高于網(wǎng)下最低發(fā)售數(shù)量，且公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)較高的，網(wǎng)下發(fā)售部分可以向公眾投資者回?fù)??；負(fù)芎蟮木W(wǎng)下發(fā)售比例，不得低于公開發(fā)售數(shù)量扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后的70%。
7.基金份額確認(rèn)
基金管理人根據(jù)《公募REITs指引》的要求確認(rèn)戰(zhàn)略投資者認(rèn)繳情況（戰(zhàn)略配售對(duì)象、持有比例、持有期限等要求），以及公眾投資者和網(wǎng)下投資者的最終配售情況，并完成相關(guān)募集結(jié)束處理。
投資者認(rèn)購繳款結(jié)束后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)聘請(qǐng)符合相關(guān)規(guī)定的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)認(rèn)購和募集資金進(jìn)行鑒證，并出具驗(yàn)資報(bào)告；并應(yīng)聘請(qǐng)律師事務(wù)所對(duì)網(wǎng)下發(fā)售、配售行為，參與定價(jià)和配售投資者的資質(zhì)條件，及其與基金管理人和財(cái)務(wù)顧問的關(guān)聯(lián)關(guān)系、資金劃撥等事項(xiàng)進(jìn)行見證，并出具法律意見書。
8.基金備案與成立
（1）公募基金備案與成立
基金募集期限屆滿，募集的基金份額總額符合《證券投資基金法》第五十九條的規(guī)定的（募集金額≥2億元，基金份額持有人≥1000人），基金管理人按照規(guī)定辦理驗(yàn)資和基金備案手續(xù)。中國證監(jiān)會(huì)自收到基金管理人驗(yàn)資報(bào)告和基金備案材料之日起三個(gè)工作日內(nèi)予以書面確認(rèn)；自中國證監(jiān)會(huì)書面確認(rèn)之日起，基金備案手續(xù)辦理完畢，基金合同生效。
（2）專項(xiàng)計(jì)劃備案與成立
基金合同生效后，基金管理人通過與計(jì)劃管理人簽訂的《資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券認(rèn)購協(xié)議》，將認(rèn)購資金委托計(jì)劃管理人管理，當(dāng)認(rèn)購資金總額不低于資產(chǎn)支持證券目標(biāo)發(fā)售規(guī)模，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報(bào)告后，計(jì)劃管理人宣布專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立。
根據(jù)《資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃備案管理辦法》第八條的規(guī)定，管理人應(yīng)在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立完成后 5 個(gè)工作日內(nèi)，向基金業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)送備案材料。基金業(yè)協(xié)會(huì)審核如下事項(xiàng)：
①對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃管理人對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)未被列入負(fù)面清單且資產(chǎn)支持證券的銷售符合適當(dāng)性要求做出的承諾進(jìn)行審核。
②對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃管理人向基金業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)送的備案材料進(jìn)行齊備性審核。
9.原始權(quán)益人獲得100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款
計(jì)劃管理人根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，在約定期限內(nèi)指示專項(xiàng)計(jì)劃托管銀行將專項(xiàng)計(jì)劃資金劃撥至原始權(quán)益人指定的賬戶，用于購買項(xiàng)目公司的100%的股權(quán)。
募集資金扣除基金管理人、基金托管人以及其他中介結(jié)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用后的資金，為原始權(quán)益人可獲得的全部款項(xiàng)。
10.特殊情況
基金募集期限屆滿，出現(xiàn)下列情形之一的，基礎(chǔ)設(shè)施基金募集失?。?/p>
（1）基金份額總額未達(dá)到準(zhǔn)予注冊(cè)規(guī)模的80％；
（2）募集資金規(guī)模不足2億元，或投資人少于1000人；
（3）原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方未按規(guī)定參與戰(zhàn)略配售；
（4）扣除戰(zhàn)略配售部分后，向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例低于本次公開發(fā)售數(shù)量的70％；
（5）導(dǎo)致基金募集失敗的其他情形。
部門
分工
省級(jí)發(fā)改委
1.試點(diǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備、遴選與申報(bào)工作；
2.根據(jù)轄區(qū)內(nèi)原始權(quán)益人報(bào)送的試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料，審核重要手續(xù)材料是否齊全且滿足試點(diǎn)項(xiàng)目基本條件，對(duì)符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點(diǎn)的項(xiàng)目出具無異議專項(xiàng)意見，并向國家發(fā)改委報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料。
國家發(fā)改委
1.制定項(xiàng)目入庫及推薦標(biāo)準(zhǔn)
2.在省級(jí)發(fā)展改革委出具專項(xiàng)意見基礎(chǔ)上，支持符合要求的項(xiàng)目開展公募REITs 試點(diǎn)，并向中國證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目。
中國證監(jiān)會(huì)
1.制定公募REITs相關(guān)規(guī)則，規(guī)范參與主體履職要求、份額發(fā)售、投資運(yùn)作等，明確審查要求；
2.對(duì)申請(qǐng)注冊(cè)的基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)行審核、注冊(cè)；
3.指導(dǎo)各派出機(jī)構(gòu)、滬深交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)制定完善相關(guān)配套措施，加強(qiáng)公募REITs 的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管。
證券交易所
1.建立基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌及基金上市審查制度，制定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)參與主體的自律管理；
2.審核基礎(chǔ)設(shè)施基金管理人提交的基礎(chǔ)設(shè)施基金上市申請(qǐng)和資產(chǎn)支持證券管理人提出的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券掛牌申請(qǐng)。
證券業(yè)協(xié)會(huì)
按照自律規(guī)則對(duì)網(wǎng)下投資者進(jìn)行注冊(cè)，并實(shí)施自律管理。
基金業(yè)協(xié)會(huì)
對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金人員管理、項(xiàng)目盡職調(diào)查、信息披露等行為進(jìn)行自律管理。
六、相關(guān)政策出臺(tái)情況
2020年4月24日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)），標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式起航。
目前已形成“頂層設(shè)計(jì) 配套規(guī)則”的政策體系。
證監(jiān)會(huì)
中國證監(jiān)會(huì) 國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)，簡稱“40號(hào)文”）
公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（2020試行）（中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)公告〔2020〕54號(hào)）（簡稱《公募REITs指引》））
《公開募集證券投資基金管理人監(jiān)督管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令【第198號(hào)】）
發(fā)改委
關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)，簡稱“586號(hào)文”）
關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知（2020年9月）
國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知（發(fā)改辦投資〔2021〕35號(hào)）
國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)，簡稱958號(hào)文）
國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知（發(fā)改辦投資〔2021〕1048號(hào)）
《中國證監(jiān)會(huì)辦公廳 國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號(hào)）
財(cái)政部
財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第3號(hào)）
國資委
《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)規(guī)〔2022〕39號(hào)）
中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引（試行）》（2021年2月）
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營操作指引（試行）》（2021年2月）
《關(guān)于開展公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的基金經(jīng)理注冊(cè)登記的通知》（中基協(xié)字〔2021〕113號(hào)）
中國證券業(yè)協(xié)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則》（協(xié)會(huì)第六屆理事會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過，2021年1月29日發(fā)布）
兩大交易所文件（上證所、深交所）
上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）（上證發(fā)〔2021〕9號(hào)）
關(guān)于發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》的通知（上證發(fā)〔2021〕10號(hào)）
關(guān)于發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第2號(hào)——發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》的通知（上證發(fā)〔2021〕11號(hào)）
《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號(hào)——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（上證發(fā)〔2022〕83號(hào)）
《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指南第1號(hào)——發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》（上證函〔2021〕895號(hào)）
《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指南第2號(hào)——存續(xù)業(yè)務(wù)》（上證函〔2021〕1033號(hào)）
《上海證券交易所投資者風(fēng)險(xiǎn)揭示書必備條款指南第4號(hào)——公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）》（上證函〔2021〕887號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》（深證上〔2021〕144號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》（深證上〔2021〕144號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第2號(hào)——發(fā)售業(yè)務(wù)（試行）》（深證上〔2021〕144號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)—新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（深證上〔2022〕530號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第1號(hào)——發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》（深證上〔2021〕455號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第2號(hào)——網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)用戶手冊(cè)》（深證上〔2021〕457號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第3號(hào)——交易業(yè)務(wù)》（深證上〔2021〕600號(hào)）
《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指南第4號(hào)——存續(xù)期業(yè)務(wù)辦理》（深證上〔2021〕692號(hào)）
廣東省、廣州市、深圳市文件
《廣州市支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展措施》（穗發(fā)改〔2021〕89號(hào)）
《廣州市關(guān)于支持社會(huì)力量參與重點(diǎn)領(lǐng)域建設(shè)的指導(dǎo)意見》（2022年3月）
《深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目入庫工作的通知》（2022年5月）
要點(diǎn)回顧：
1、交易架構(gòu)
2、產(chǎn)品要點(diǎn)
3、申報(bào)發(fā)行流程
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