作者：高一鳴
目錄：
第一章 REITs產(chǎn)品簡(jiǎn)介
第二章 國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品
第三章 REITs申報(bào)項(xiàng)目要求
第四章 公募REITs業(yè)務(wù)流程
第五章 REITs的價(jià)值
第六章 實(shí)操難點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)
1.1
什么是REITs
權(quán)益型REITs的主要投資對(duì)象是各類物 業(yè)，主要收入來(lái)源是房地產(chǎn)的租金及 房屋增值收益。REITs持有的物業(yè)類型 主要包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、工業(yè) 廠房、物流中心、數(shù)據(jù)中心等，多為 非住宅類物業(yè)。在成熟市場(chǎng)中，權(quán)益 類REITs占據(jù)較大比重。
抵押貸款型REITs的主要投資對(duì)象是房 地產(chǎn)抵押貸款或抵押貸款支持證券 （MBS），主要收入來(lái)源是抵押貸款 和MBS的利息。
混合型REITs的投資對(duì)象既包括物業(yè)也 包括抵押貸款和抵押貸款支持證券 （MBS）。
1.2
國(guó)際REITs市場(chǎng)概覽
1961年首只REITs在美國(guó)誕生，歷經(jīng)60年的發(fā)展，目前REITs已經(jīng)在全球形成規(guī)模巨大的市場(chǎng)，截至2020年6月底， 全球已有39個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)行過(guò)REITs產(chǎn)品，REITs市值約1.7萬(wàn)億美元，美國(guó)以 1.13萬(wàn)億美元占據(jù)全球 REITs 市值的 66%，日本、澳大利亞分布位居第二和第三席，市值占比分別達(dá)到7%和5%，包括我國(guó)在內(nèi)的10個(gè)國(guó)家仍處于發(fā)行籌備階段。
▼各國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展情況
▼截至2020年6月全球REITs市值規(guī)模占比分布
資料來(lái)源：Bloomberg、NAREITs、上海證券基金研究評(píng)價(jià)中心
公募REITs表現(xiàn)與股票、固收產(chǎn)品（債券、銀行存款等）的相關(guān)系數(shù)在0.4-0.7之間。
美國(guó)權(quán)益型REITs與標(biāo)普500指數(shù)、債券指數(shù)之間相關(guān)系數(shù)僅為0.58與0.19，抵押型REITs與標(biāo)普500指數(shù)、債券指數(shù)之間 相關(guān)系數(shù)僅為0.37與0.23。
全球各主要區(qū)域 REITs 市場(chǎng)表現(xiàn)之間相關(guān)系數(shù)大體在0.3-0.8之間，部分相關(guān)系數(shù)低于0.3，REITs在區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)分散角度具備較高的配置價(jià)值。
1.3
我國(guó)REITs發(fā)展歷程
2004年：國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于 推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，指出“積極探索并開(kāi)發(fā)資產(chǎn)證券化品種”。REITs作為其中的重要類別受到關(guān)注。
2005年：越秀REITs港交所上市。我國(guó)內(nèi)陸資產(chǎn)首次在資本市場(chǎng)發(fā)行 REITs。
2014年：中信啟航REITs成功發(fā)行。我國(guó)交易所首單類 REITs產(chǎn)品。
2015年：鵬華前海萬(wàn)科REITs成功發(fā)行。我國(guó)首單以公募基金為載體的REITs產(chǎn)品。
2017年：泰勒REITs發(fā)行、境內(nèi)首單不依賴主體的REITs產(chǎn)品、保利租賃住房REITs成功發(fā)行，首單儲(chǔ)架發(fā)行類REITs。
上交所在新年致辭中提出公募REITs試點(diǎn)。
菜鳥(niǎo)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，境內(nèi)首單可擴(kuò)募類REITs。
中聯(lián)基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，國(guó)內(nèi)首單基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品。
證監(jiān)會(huì)2020年系統(tǒng)工作會(huì)議 指出穩(wěn)妥推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)。
證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信 托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《公開(kāi)募集基礎(chǔ) 設(shè)施證券投資基金指引（試行）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。
2.1
相關(guān)政策制度
2.2
基礎(chǔ)交易結(jié)構(gòu)
2.3
參與主體及主要職責(zé)
2.4
公募REITs與類REITs的異同—基本屬性
3.1
區(qū)域范圍
8月3日發(fā)布的《關(guān)于試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)通知》中提出公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求聚焦重點(diǎn)區(qū)域：優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì) 帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；支持 位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。
優(yōu)先支持的重點(diǎn)區(qū)域：18個(gè)省/市
? 京津冀、雄安新區(qū)：北京、天津、河北
? 長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶：上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重慶、四川、云南、貴州共11省/市
? 長(zhǎng)江三角洲：上海、江蘇、浙江、安徽
? 粵港澳大灣區(qū)：主要為廣東省（廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市）以及香港、澳門
3.2
行業(yè)范圍
倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目
收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目
城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目
城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目
數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目
5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目
智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目
3.3
首批試點(diǎn)項(xiàng)目10點(diǎn)要求
區(qū)域要求
第一批試點(diǎn)主要考慮位于京津冀、雄安新區(qū)、長(zhǎng)江 經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、 長(zhǎng)江三角洲、海南等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范伺內(nèi)的項(xiàng)目，或位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目。
所申報(bào)項(xiàng)目必須是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，不得包含產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、 高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)位于發(fā)改委認(rèn)定的的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年）》確定的開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。
擬發(fā)售基金總額（含原始權(quán)益人及相關(guān)方自留份額）原則上應(yīng)大于5億元。打包項(xiàng)目按照全部打包項(xiàng)目發(fā) 售基金總額計(jì)算。
發(fā)起人（原始權(quán)益人）持有或運(yùn)營(yíng)的同類資產(chǎn)數(shù)量較多、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品后可使用同類資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募。要優(yōu)先選取在全國(guó)范圍有一定知名度和影響力、發(fā)起人為行業(yè)龍頭企業(yè)的項(xiàng)目。
申報(bào)項(xiàng)目原則上應(yīng)于2018年3月31日前開(kāi)始運(yùn)營(yíng) （含取得運(yùn)營(yíng)收入的試運(yùn)營(yíng)）。對(duì)運(yùn)營(yíng)模式成熟、現(xiàn)金流狀況優(yōu)良的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)時(shí)間可適當(dāng)放寬，但應(yīng)提供項(xiàng)目已進(jìn)入成熟穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期的證明材料。
預(yù)計(jì)未來(lái)3年項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流收益率（預(yù)計(jì)年度可分配 現(xiàn)金流 /目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）不低于4%。相關(guān)預(yù) 測(cè)應(yīng)合理客觀，并說(shuō)明預(yù)測(cè)過(guò)程及主要參數(shù)。
回收資金應(yīng)主要用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)（比例原則上不低于80%）；擬新投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)真實(shí)存在，且前期工作相對(duì)成熟；發(fā)起人應(yīng)以項(xiàng)目資本金方式將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)提供回收資金用途情況的真實(shí)性證明材料或承諾函。
項(xiàng)目應(yīng)符合稅收、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等政策規(guī)定，不得存在重大瑕疵和合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)提供相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)說(shuō)明性文件或發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾函。
申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)在基本情況材料中，明確公募基金及計(jì)劃管理人，以及律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)和稅務(wù)咨詢顧問(wèn)等其他中介機(jī)構(gòu)。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，綜合參考市場(chǎng)可比產(chǎn)品，合理確定發(fā)行及管理費(fèi)用水平和機(jī)制，不得惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，給未來(lái)正常運(yùn)營(yíng)留下隱患。
申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)在基本情況材料中， 詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)成效，包括為促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展、增強(qiáng)人民福祉發(fā)揮了哪些重要作用，在貫徹新發(fā)展理念和國(guó)家重大戰(zhàn)略、推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面有哪些突出特色，獲得了哪些國(guó)家或省部級(jí)的獎(jiǎng)勵(lì)和榮譽(yù)等。
3.4
公募REITs政策要求
二、運(yùn)營(yíng)管理方基本條件
具有符合國(guó)家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理資質(zhì)，具備豐富的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)
配備充足的具有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員不少于2名
公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力
4.1
申報(bào)主體及路徑
原始權(quán)益人:
發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，最近3年無(wú)重大違法違規(guī)行 為。
基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理能力。
發(fā)起人需參與戰(zhàn)略配售，配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。
運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)
運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)具有獨(dú)立開(kāi)展業(yè)務(wù)的資質(zhì) 和能力， 確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定有序， 具備 充足的償債能力以及現(xiàn)金流回收能力。
4.2
申報(bào)材料準(zhǔn)備
附件一：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目基本情況
一、發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況
基本信息、主營(yíng)業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、持有或運(yùn)營(yíng)同類項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模、 財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、內(nèi)控制度、依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)、同類資產(chǎn)可擴(kuò)募情況。
二、項(xiàng)目情況
資產(chǎn)范圍、是否屬于基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目明細(xì)、試點(diǎn)行業(yè)范圍、收入來(lái)源結(jié)構(gòu)及分散度、項(xiàng)目公司法人及股權(quán)結(jié)構(gòu)。
三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況
運(yùn)營(yíng)時(shí)間、近3年資產(chǎn)表現(xiàn)和未來(lái)3年分配情況。
四、需要說(shuō)明的重點(diǎn)問(wèn)題
股東同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)、項(xiàng)目資產(chǎn)可處置性、其他情況。
附件二：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案
一、REITs發(fā)行整體方案
擬發(fā)售基金總額、交易結(jié)構(gòu)（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、方案、架構(gòu)設(shè)計(jì)，符合國(guó)家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求）、資產(chǎn)管理安排、擬實(shí)施步驟、工作進(jìn)展情況
二、有關(guān)市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)情況
公募基金管理人（基本情況、股權(quán)結(jié)構(gòu)且與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人關(guān)系、公募REITs業(yè)務(wù)準(zhǔn)備情況）、資產(chǎn)支持證券管理人（基本情況、股權(quán)架構(gòu)及存續(xù)情況、資管業(yè)務(wù)管理制度、業(yè)務(wù)流程和風(fēng)控措施）、私募基金、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、托管人、審計(jì)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等基本情況
三、需要說(shuō)明的其他情況
附件三：礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目合規(guī)性情況
一、符合相關(guān)政策要求
符合重大戰(zhàn)略情況、國(guó)家和地區(qū)民眾，符合產(chǎn)業(yè)政策和專項(xiàng)規(guī)劃；
二、依法取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)
審批、核準(zhǔn)或備案，規(guī)劃-用地-環(huán)評(píng)需辦理、施工許可、竣工驗(yàn)收手續(xù)、 其他手續(xù)、及政策法規(guī)依據(jù)PPP項(xiàng)目實(shí)施秦方案（PPP項(xiàng)目實(shí)施 方案、民營(yíng)資本）
三、PPP項(xiàng)目需說(shuō)明的情況（如是）
四、外商投資項(xiàng)目符合利用外資有關(guān)法律法規(guī)的情況
五、需要說(shuō)明的其他情況（如有）
附件四：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目其 他重點(diǎn)情況
一、募集資金用途
新固定資產(chǎn)入池合同梳理、國(guó)家固定資產(chǎn)投資現(xiàn)金流、每個(gè)投資項(xiàng)目的具體情況
二、運(yùn)營(yíng)管理安排
基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)情況、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議或有關(guān)合同的約定情況、 基金管理費(fèi)用的收費(fèi)機(jī)制、收費(fèi)區(qū)間和收費(fèi)原則等情況；基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等主要參與 方符合國(guó)家固定資產(chǎn)投資管理規(guī)定。
三、涉及的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況
四、涉及的稅收情況
五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成效
六、需要說(shuō)明的其他情況（如有）
4.3
設(shè)立環(huán)節(jié)-資產(chǎn)重組與股權(quán)轉(zhuǎn)讓
資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)
合適交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，盡量爭(zhēng)取必要的稅收遞延 等優(yōu)惠政策
將資產(chǎn)裝入項(xiàng)目公司，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓做好準(zhǔn)備
使得項(xiàng)目公司只持有標(biāo)的物業(yè)
4.4
發(fā)行及定價(jià)
定價(jià)發(fā)行組織：基金管理人聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)受托辦理路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售，通過(guò)網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定發(fā)行價(jià)格
網(wǎng)下投資者資格要求：證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私募基金管理人、銀行理財(cái)子公司、社?；稹⒒A(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)、政府專項(xiàng)基金，產(chǎn)業(yè)投資基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者
4.5
治理機(jī)制與信息披露
（深交所 《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)售業(yè)務(wù)指引(試行)》）
? 經(jīng)參加大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán) 1/2 以上表決通過(guò)：
①《證券投資基金法》規(guī)定的情形
②金額超過(guò)基金凈資產(chǎn)20%且低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入或出售；
③金額低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募；
④基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后發(fā)生的金額超過(guò)基金凈資產(chǎn)5%且低于基金凈資產(chǎn)20%的關(guān)聯(lián)交易；
⑤除基金合同約定解聘外部管理機(jī)構(gòu)的法定情形外，基金管理人解聘外部管理機(jī)構(gòu)的情況。
? 經(jīng)參加大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán)2/3 以上表決通過(guò)：
①《證券投資基金法》規(guī)定的情形
②對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的投資目標(biāo)、投資策略等作出重大調(diào)整；
③金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入或出售；
④金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的擴(kuò)募；
⑤基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后發(fā)生的金額占基金凈資產(chǎn)20%及以上的關(guān)聯(lián)交易。
公募基金管理人
? 公募基金管理人應(yīng)當(dāng)按照法規(guī)規(guī)定和基金合同約定積極履行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)
? 基金管理人委托外部管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自行派員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理
計(jì)劃管理人
? 履行專項(xiàng)計(jì)劃管理職責(zé)
? 項(xiàng)目公司名義股東，按照公司法履行相關(guān)職責(zé)
運(yùn)營(yíng)管理方
? 公募基金管理人可委托外部管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)、檔案歸集管理等
? 外部管理機(jī)構(gòu)不得將受委托運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施的主要職責(zé)轉(zhuǎn)委托給其他機(jī)構(gòu)
? 外部管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合基金管理人等機(jī)構(gòu)履行信息披露義務(wù)，確保提供的文件資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整
4.6
擴(kuò)募機(jī)制
一、決議
主要參照9月4日深交所發(fā)布 《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金發(fā)售業(yè)務(wù)指引(試行)》
? 金額低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募，需經(jīng)參加大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán) 1/2 以上表決通過(guò)
? 金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的擴(kuò)募，經(jīng)參加大會(huì)的基金份額持有人所持表決權(quán)2/3以上表決通過(guò)
? 基金管理人可以通過(guò)向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基金擴(kuò)募價(jià)格，也可以根據(jù)基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，以及擬投資項(xiàng)目的資金需求規(guī)模等有關(guān)因素，協(xié)商確定基金擴(kuò)募價(jià)格。
? 基金擴(kuò)募定價(jià)方式應(yīng)經(jīng)基金持有人大會(huì)審議通過(guò)。
? 基金管理人申請(qǐng)基金擴(kuò)募，應(yīng)當(dāng)交易所提交基金持有人大會(huì)決議生效公告、證監(jiān)會(huì)變更注冊(cè)批文（若有）、擴(kuò)募發(fā)售方案、擴(kuò)募發(fā)售公告等材料。
? 交易所無(wú)異議的，基金管理人披露擴(kuò)募相關(guān)文件，啟動(dòng)擴(kuò)募發(fā)售工作。
? 采用詢價(jià)擴(kuò)募的，基金管理人應(yīng)當(dāng)參照交易所指引規(guī)定的基金首次發(fā)售程序進(jìn)行擴(kuò)募發(fā)售；采用定價(jià)擴(kuò)募的，基金管 理人應(yīng)當(dāng)按照交易所認(rèn)可的方式發(fā)售。
? 擴(kuò)募發(fā)售方案應(yīng)當(dāng)包括本次基金發(fā)售的種類及數(shù)量、發(fā)售方式、發(fā)售對(duì)象及向原基金持有人配售安排、擴(kuò)募定價(jià)方式、募集資金用途、配售原則及其他交易所要求的事項(xiàng)。
5.1
財(cái)務(wù)價(jià)值一REITs交易對(duì)報(bào)表影響
對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響：
將沒(méi)有流動(dòng)性的固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為貨幣資金，極大的優(yōu)化了公司的流動(dòng)性指標(biāo)。
發(fā)行REITs獲得的部分資金可償還借款，從而降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，有利于降低融資成本，同時(shí)釋放了融資額度，可再加杠桿，體現(xiàn)REITs的杠桿作用。
注：因不同項(xiàng)目稅費(fèi)問(wèn)題差異較大，故未考慮稅費(fèi)因素
其財(cái)務(wù)價(jià)值有：
一、降負(fù)債
? 通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，獲取現(xiàn)金可部分償還負(fù)債，降低負(fù)債
? 通?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)負(fù)債率較高，資產(chǎn)出表可以有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率
? 一方面REITs標(biāo)的資產(chǎn)將市場(chǎng)化定價(jià)轉(zhuǎn)讓，與原有賬面成本比較將產(chǎn)生資產(chǎn)增值收益，體現(xiàn)為利潤(rùn)
? 另一方面，標(biāo)的資產(chǎn)的攤銷折舊出表、以及財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低均有利于長(zhǎng)期的利潤(rùn)改善
? 將固定資產(chǎn)/投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資金及金融產(chǎn)品，大大優(yōu)化公司流動(dòng)性等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)
? 通過(guò)交易結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品條款的設(shè)計(jì)，如實(shí)現(xiàn)REITs并表，同時(shí)非自持部分納入少數(shù)股東權(quán)益或其他資本項(xiàng)目，可進(jìn)一步改善資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表
5.2
戰(zhàn)略價(jià)值
一、業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型
1. 基金化運(yùn)作-主動(dòng)管理：
建設(shè)/收購(gòu)→培育→REITs 化→回籠資金→再投資”的良性項(xiàng)目模式
2. 專業(yè)化運(yùn)營(yíng)-管理輸出：
REITs的操作是資本市場(chǎng)對(duì)于發(fā)起人運(yùn)營(yíng)的檢驗(yàn)，有利于提升運(yùn)營(yíng)管理能力并對(duì)外輸出
3. ROE最優(yōu)化-股東回報(bào)：
以REITs作為項(xiàng)目主要退出方式，充分發(fā)揮權(quán)益資金效率，最大化股東回報(bào)
1. NOI提升-市值管理：
REITs享受較低稅費(fèi)、且以現(xiàn)金流為估值基礎(chǔ)，優(yōu)于上市公司以凈利潤(rùn)為估值基礎(chǔ)
2. 并購(gòu)工具-擴(kuò)大規(guī)模：
利用擴(kuò)募機(jī)制，收購(gòu)存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模
3. 資本“雙平臺(tái)”-輕重分離：
REITs作為重資產(chǎn)平臺(tái)、上市公司作為輕資產(chǎn)平臺(tái)，打造資本“雙平臺(tái)”理想結(jié)構(gòu)
5.3
投資價(jià)值
? 較高分紅率，穩(wěn)定持續(xù)
按目前指引要求，底層資產(chǎn)未來(lái)三年分派率不低于4%；基金層面收益分配比例不低于可分配金額的90%。美國(guó)公募REITs的分紅率在歷史上的大部分時(shí)間里均超過(guò)10年期國(guó)債收益
1. 1972年-2019年，美國(guó)權(quán)益類公募REITs的平均年化收益率為13.33%，其中分紅收益可以平均占到7.51%
2. 標(biāo)普500的平均年化收益率為12.13%，分紅收益只占到3.24%
3. 新加坡44只REITs過(guò)去1年的平均股息收益率7.2%，高于同期新加坡海峽時(shí)報(bào)股票指數(shù)的平均股息率5%
1990年至2020年4月期間，美國(guó)權(quán)益類公募REITs與標(biāo)普500指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.57，與高收益?zhèn)南嚓P(guān)系 數(shù)為0.61，與公司及政府債券的相關(guān)系數(shù)為0.20 REITs是介于股和債之間的優(yōu)質(zhì)大類資產(chǎn)。底層資產(chǎn)透明度較高、分紅收益穩(wěn)定的特點(diǎn)會(huì)使其成為投資人豐富 資產(chǎn)配置的重要選擇。
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