引言
近年來，在我國中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難的背景下，尤其是銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊縮貸款的情勢下，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過民間借貸的方式獲取開發(fā)建設(shè)資金。民間借貸的方式雖然在一定程度上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面，但因此也產(chǎn)生了大量的糾紛。其中較為典型的操作模式是借款人以尚在開發(fā)建設(shè)中的房屋與出借人簽訂商品房買賣合同，并辦理預(yù)售登記備案手續(xù),以此作為借款合同的擔(dān)保，在借款人如期清償時，解除商品房買賣合同并撤銷預(yù)售登記備案手續(xù)。在借款人不能按期償還借款時，將該房屋交付出借人沖抵欠款。交易雙方并無房屋買賣的真實(shí)意思，在債務(wù)未能如期清償發(fā)生爭議時，出借人主張按照商品房買賣合同關(guān)系要求借款人繼續(xù)履行合同并交付房屋，而借款人往往以雙方的真實(shí)意思是民間借貸，應(yīng)當(dāng)按照借款合同來認(rèn)定進(jìn)行抗辯。筆者擬結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及典型案例對名為商品房買賣實(shí)為民間借貸行為的司法認(rèn)定及裁判規(guī)則進(jìn)行探討。
一
法律關(guān)系的認(rèn)定
實(shí)踐中，利用商品房買賣合同來為民間借貸提供擔(dān)保主要有兩種形式：一種是雙方僅僅簽訂一份商品房買賣合同，合同中明確以商品房買賣合同來擔(dān)保民間借貸的履行；另一種是簽訂兩份協(xié)議，一份是借貸協(xié)議，另一份是房產(chǎn)買賣合同。不管是哪種形式，問題的實(shí)質(zhì)都一樣，即雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是什么。筆者認(rèn)為，判斷某個行為的法律關(guān)系的性質(zhì)，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀與名稱，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來判定。如雙方并無真實(shí)房屋買賣意思表示，而是利用房屋買賣合同作為借貸合同的擔(dān)保。則雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系應(yīng)該認(rèn)定為借貸關(guān)系，而非商品房買賣關(guān)系。
二
判斷標(biāo)準(zhǔn)
目前，在民間借貸糾紛中，以簽訂商品房買賣合同擔(dān)保借款的情形十分普遍。此類法律關(guān)系中，實(shí)際上的出借人為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂商品房買賣合同，當(dāng)借款人未能按期償還借款本息時，出借人則會在多次催收無果的情況下，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行交付房屋義務(wù)，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。要辨析是商品房買賣還是借款擔(dān)保，需從商品房買賣合同的特征判斷。
1.雙方意思表示是否一致。形成民事法律關(guān)系需要雙方一致的意思表示，確定后才能明晰雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在通常的商品房買賣法律關(guān)系中，開發(fā)商轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，購房者支付購房款，雙方基于買賣合意及真實(shí)的意思表示簽訂《商品房買賣合同》，此時雙方形成了商品房買賣法律關(guān)系。而在以商品房買賣擔(dān)保借款的案件中，雙方的真實(shí)意思表示為通過簽訂商品房買賣合同來為借款提供擔(dān)保，形成的是借貸法律關(guān)系，進(jìn)而否定雙方具有商品房屋買賣的真實(shí)意圖。
2.房屋價格方面。在真實(shí)的商品房交易中，商品房買賣合同中約定的購房單價與購房者實(shí)際支付的房屋價款相吻合，房屋的價格符合當(dāng)?shù)厥袌鲂星榧爱?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的參考價格區(qū)間。而在以房屋買賣合同為擔(dān)保的民間借貸關(guān)系中，購房者實(shí)際支付的價款與市場價格明顯不符，通常偏離合理的價格區(qū)間且低于合同中的購房單價。
3.雙方資金往來及居間費(fèi)用方面。在真實(shí)的商品房交易中，購房者支付價款后，一般與開發(fā)商不會再有資金和業(yè)務(wù)往來的情況，即商品房買賣關(guān)系中的資金流動是單方的。而在以商品房買賣合同為擔(dān)保的民間借貸關(guān)系中，雙方會有資金往來，資金流動為雙向，明顯不符合正常的買房習(xí)慣，而與民間借貸中定期支付利息的交易習(xí)慣相吻合。
4.購房者是否已實(shí)際占有所購房屋。在真實(shí)的商品房交易中，若為預(yù)售的商品房，在其竣工驗(yàn)收達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)時，無論是已付清全款的還是按揭貸款的購房者通常會實(shí)際占有涉案房屋;對于現(xiàn)房來說，開發(fā)商與購房者約定何時交付屬于雙方意思自治的范疇。在以商品房買賣合同為擔(dān)保的民間借貸關(guān)系中，涉案房屋一般不會實(shí)際交付，雙方對交付的方式時間的約定均與常理不符。
5.是否設(shè)置回購條款。在真實(shí)的商品房交易中，房管局備案的商品房賣買合同不會約定回購條款。而在以房屋買賣合同為擔(dān)保的民間借貸關(guān)系中，雙方通常單獨(dú)簽訂回購協(xié)議或者在補(bǔ)充協(xié)議中設(shè)置回購條款，約定借款人對涉案房屋享有回購權(quán)，若在一定期限內(nèi)不能償還借款即支付回購款，出借人可要求繼續(xù)履行商品房買賣合同或轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。設(shè)置回購條款實(shí)質(zhì)上是為出借人增設(shè)了救濟(jì)的權(quán)利，以督促借款人及時按時償還借款，此時，出借人在該法律關(guān)系中處于強(qiáng)勢地位，而通常的商品房交易中，開發(fā)商占據(jù)強(qiáng)勢地位，主導(dǎo)合同權(quán)利條款，弱化義務(wù)、責(zé)任條款，所以兩種法律關(guān)系中當(dāng)事人的地位不同。
6.合同權(quán)利義務(wù)是否對等。結(jié)合買賣雙方約定的商品房的價格、購買的面積、是否開具發(fā)票等方面綜合認(rèn)定是屬于真正的商品房買賣還是民間借貸行為。
三
效力的認(rèn)定
如上所言，該行為的法律關(guān)系實(shí)質(zhì)是用商品房買賣合同來為借貸合同提供擔(dān)保，應(yīng)該說，這一擔(dān)保方式不屬于物權(quán)法所規(guī)定的幾類法定擔(dān)保方式。既然不屬于物權(quán)法所規(guī)定的法定擔(dān)保方式，那么，用商品房買賣合同為借款合同提供擔(dān)保的效力如何認(rèn)定，司法實(shí)踐中亦存在兩種截然不同的認(rèn)識。
觀點(diǎn)一
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在合同、協(xié)議均依法成立并已經(jīng)生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時成立商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系，該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。借款到期后，借款人不能按期償還借款，對方當(dāng)事人要求并履行商品房買賣合同取得所有權(quán)，不違反擔(dān)保法第四十條及物權(quán)法第一百八十六條禁止流押的規(guī)定，因此，認(rèn)為此類擔(dān)保行為應(yīng)屬合法有效。此種觀點(diǎn)，公開的判決中采用的比較少。
觀點(diǎn)二
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在當(dāng)事人一方主張系房屋買賣關(guān)系，另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型的擔(dān)保，債權(quán)人依照合同約定請求直接獲得房屋所有權(quán)的主張，違反了禁止流質(zhì)的規(guī)定，應(yīng)該屬于無效。此種觀點(diǎn)在公開的判決中采用的較多。如果對實(shí)質(zhì)為同一類型案件，法院的裁判結(jié)論截然相反的話，將不利于規(guī)范及指引社會經(jīng)濟(jì)行為，也不利于樹立司法權(quán)威與維護(hù)司法公信力，因此，對于此類案件，確有進(jìn)行研究的必要。且不論以商品房買賣合同為借貸合同進(jìn)行擔(dān)保的新型擔(dān)保方式究竟如何定性，就目前的法律規(guī)定而言，筆者贊同實(shí)務(wù)中的第二種觀點(diǎn)，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，系一種非典型的擔(dān)保行為，但由于其違背物權(quán)法定原則及禁止流質(zhì)契約的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。
四
相關(guān)案例及裁判觀點(diǎn)
1.就同筆款項簽訂購房協(xié)議和借款協(xié)議，亦可均有效
案例索引：最高人民法院(2011)民提字第344號民事判決書，朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂購房協(xié)議和借款協(xié)議，并約定如按期償還借款的，購房協(xié)議不再履行；否則，購房協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。依前述約定，應(yīng)認(rèn)定雙方之間成立房屋買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。在借款人到期未償?shù)那闆r下，對方當(dāng)事人訴請繼續(xù)履行購房協(xié)議取得房屋所有權(quán)的，不違反《擔(dān)保法》第40條、《物權(quán)法》第186條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。
案情簡介：2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂十四份《商品房買賣合同》，主要約定朱俊芳向嘉和泰公司購買14套商鋪，同日對買賣合同辦理了銷售備案登記手續(xù)，并出具了發(fā)票。2007年1月26日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂一份《借款協(xié)議》，主要約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬元，期限至2007年4月26日;嘉和泰公司自愿將商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續(xù)，開具發(fā)票;如嘉和泰公司償還借款，朱俊芳將抵押手續(xù)(合同、發(fā)票、收據(jù))退回，如到期不能償還，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對方任何款項等。該合同簽訂后，朱俊芳向嘉和泰公司發(fā)放了1100萬元借款，嘉和泰公司出具了收據(jù)。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能償還該借款。
裁判觀點(diǎn)：雙方當(dāng)事人之間同時建立商品房買賣合同法律關(guān)系和民間借貸法律關(guān)系。雙方當(dāng)事人基于同一筆款項先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，均為依法成立并生效的合同。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個合同體現(xiàn)在兩個方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項為同一筆款項;其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行;借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》?！督杩顓f(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對方任何款項”的約定不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示。
值得注意的是，該判決雖為最高人民法院公報案例，該判決于2011年作出，法院認(rèn)為當(dāng)事人雙方基于同一款項簽訂了《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，兩份合同均有效，無論履行哪一個，均符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，最終認(rèn)定同時成立商品房買賣和民間借貸兩個法律關(guān)系。但按照2015年9月1日頒布施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，該判決法院應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，從側(cè)面否定了雙方具有商品房買賣交易的意思表示，但二十四條第一款的內(nèi)容也回避了關(guān)于商品房買賣合同效力的問題。
2.名為商品房買賣，實(shí)為借貸，可視為借款擔(dān)保關(guān)系
案例索引：最高人民法院（2013）民提字第135號民事判決書，廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)依當(dāng)事人真實(shí)意思表示予以認(rèn)定。書面借款合同并非認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系不可缺少的要件。充分證據(jù)證明當(dāng)事人以簽署商品房買賣合同并辦理備案登記方式進(jìn)行民間借貸的，應(yīng)認(rèn)定雙方之間成立了一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。債權(quán)人可以適當(dāng)方式就合同項下不動產(chǎn)主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)實(shí)現(xiàn)。但其請求直接取得案涉不動產(chǎn)所有權(quán)的主張，違反了《物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，應(yīng)不予支持。
案情簡介：2007年，開發(fā)公司為償還嚴(yán)某等5人的340萬元到期借款，與楊某簽訂商品房買賣合同，約定楊某購買開發(fā)公司1400余平方米的53間商鋪。在楊某付全款后，開發(fā)公司撤銷了與嚴(yán)某等5人的購房備案登記，而辦理了與楊某的購房合同備案登記。同時，開發(fā)公司向楊某賬戶匯入61.1萬元，其稱系借貸利息，另向楊某開具購房發(fā)票，但未將發(fā)票原件交付楊某，后又在稅務(wù)部門做了繳銷。2008年，楊某訴請開發(fā)公司交付房屋。
裁判觀點(diǎn)：法律關(guān)系性質(zhì)應(yīng)依當(dāng)事人真實(shí)意思表示予以認(rèn)定。本案現(xiàn)有證據(jù)證明，開發(fā)公司與楊某之間應(yīng)為借貸關(guān)系：就開發(fā)公司而言，其簽訂商品房買賣合同真實(shí)目的，系向楊某借款以償付嚴(yán)某等人已屆清償期的340萬元借款，防止案涉房屋因就前述債權(quán)提供擔(dān)保、辦理了登記備案而喪失所有權(quán)。對此，有開發(fā)公司與嚴(yán)某等5人的在先類似交易模式、開發(fā)公司向楊某支付61.1萬元借款利息、開發(fā)公司持有發(fā)票原件等證據(jù)和事實(shí)佐證。如開發(fā)公司真實(shí)意思表示系以340萬元價款出售案涉房屋，則直接依其與嚴(yán)某等5人所簽合同之約定即可實(shí)現(xiàn)，無需徒增與楊某協(xié)商簽訂買賣合同、以楊某支付340萬元購房款償還嚴(yán)某等人的340萬元借款、撤銷嚴(yán)某等5人的備案登記后再申請將楊某作為購房者登記備案等繁瑣步驟和程序。發(fā)票是交易真實(shí)發(fā)生的證明，更是辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的重要依據(jù)。本案中，楊某作為買受人，在交納了全部房款后，始終未向開發(fā)公司索要發(fā)票原件，直到本案訴訟中向法院提交的亦僅系復(fù)印件。且近三年時間內(nèi)未要求辦理權(quán)屬登記，明顯不符合交易習(xí)慣。開發(fā)公司作為售房一方，在始終認(rèn)可收到楊某房款情況下，未將發(fā)票原件交付楊某，嗣后卻將該發(fā)票連同其他各聯(lián)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)作了繳銷，充分說明開發(fā)公司否認(rèn)房產(chǎn)交易的真實(shí)性。而繳銷行為發(fā)生在非訴訟中，則從另一側(cè)面證明開發(fā)公司否認(rèn)與楊某之間存在真實(shí)的房產(chǎn)交易關(guān)系的態(tài)度是一貫的，故僅憑楊某提供的發(fā)票復(fù)印件，尚不能認(rèn)定其與開發(fā)公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系。楊某收到開發(fā)公司支付的61.1萬元，并對該款項性質(zhì)始終以商業(yè)秘密為由拒絕作出說明，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案情況分析，在楊某未能舉證證明雙方存在其他經(jīng)濟(jì)往來的情況下，認(rèn)定開發(fā)公司上述款項系其為向楊某借用340萬元而支付利息的主張具有更高的可信度。再者，案涉商品房買賣合同以一口價340萬元方式，交易了1400余平方米的53間商鋪，亦與一般房地產(chǎn)交易習(xí)慣不符。綜上，書面借款合同并非認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系不可缺少的要件。楊某向開發(fā)公司支付340萬元并收取利息的行為，足以認(rèn)定雙方之間成立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雙方簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記行為，足以認(rèn)定雙方之間成立了一種非典型的擔(dān)保關(guān)系。楊某作為債權(quán)人，可以適當(dāng)方式就合同項下商鋪主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但其請求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張，違反了《物權(quán)法》關(guān)于禁止流質(zhì)的規(guī)定，不予支持。判決駁回楊某訴訟請求。
3.疑點(diǎn)眾多，無法認(rèn)定雙方存在民間借貸關(guān)系的情況下，仍應(yīng)認(rèn)定雙方存在商品房買賣合同關(guān)系
案例索引：最高人民法院（2015）民一終字第78號民事判決書，洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：對是否構(gòu)成“名為商品房買賣實(shí)為民間借貸”法律關(guān)系的判斷，應(yīng)將書面合同作為判斷的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)。反駁一方所作舉證雖構(gòu)成合理懷疑，但未達(dá)到高度可能性之證明標(biāo)準(zhǔn)情況下，不宜簡單否定既存外化法律關(guān)系對當(dāng)事人真實(shí)意思體現(xiàn)和反映。
案情簡介：2013年8月21日，洪秀鳳購買安鋇佳公司開發(fā)建設(shè)的商鋪，雙方簽訂了兩份《商品房購銷合同》，并進(jìn)行了登記備案。洪秀鳳于當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向安鋇佳公司匯款及其法定代表人張曉霞匯款，共計9840萬元。安鋇佳公司向洪秀鳳出具十張收據(jù)，每張金額984萬元，共計9840萬元。后張曉霞分兩次向洪秀鳳各匯款368萬元。法院另查明，2011年10月28日，涉案商鋪竣工驗(yàn)收。2014年，洪秀鳳起訴要求安鋇佳公司辦理過戶并支付逾期交房違約金。安鋇佳公司以約定交房時間在4個月后、房屋價款與合同約定的價格懸殊、支付方式為一次性支付、法定代表人返還洪秀鳳736萬元等理由主張雙方實(shí)際的法律關(guān)系為借貸法律關(guān)系。
裁判觀點(diǎn)：案涉《商品房購銷合同》在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)，相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)具有較高證明力。當(dāng)當(dāng)事人的實(shí)際履行行為與書面合同表現(xiàn)的效果意思不同時，除非基于特定法政策考量而有必要在書面證據(jù)之外對相關(guān)事實(shí)予以進(jìn)一步查證等情形，原則上應(yīng)以書面合同文件表現(xiàn)的效果意思來確定。本案不涉及運(yùn)用交易習(xí)慣彌補(bǔ)當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足問題。關(guān)于交房時間。案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層且尚未報批即行出售事實(shí)，在此情況下，當(dāng)事人約定在合同簽訂之日后近四個月時交付房產(chǎn)。即便不考慮前述事實(shí)，在現(xiàn)房買賣情形中，如何約定交房期限方符合“交易習(xí)慣”，有無必要乃至是否形成“交易習(xí)慣”，同類一般交易判斷是否已形成普遍共識，尚存較大疑問。關(guān)于房價。安鋇佳公司所簽售房合同約定價格，不能作為近30個月前所簽合同約定價格“明顯差異”的主要理由，且依當(dāng)?shù)卣?guī)定，安鋇佳公司與洪秀鳳交易價格符合合理區(qū)間。關(guān)于付款方式。洪秀鳳一次性支付，應(yīng)認(rèn)定其屬對約定分期支付的合同履行變更。購房發(fā)票系當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)變更登記過程中所必需，安鋇佳公司先行開具收據(jù)并不當(dāng)然得出違背房屋買賣“交易習(xí)慣”的結(jié)論。對本案736萬元款項性質(zhì)，雙方所述均無合同依據(jù)且無其他證據(jù)佐證，亦不宜基此通過解釋和推斷得出推翻書面證據(jù)所反映當(dāng)事人法律關(guān)系存在的結(jié)論。關(guān)于借貸法律關(guān)系問題。洪秀鳳與安鋇佳公司簽訂了房屋買賣合同且已經(jīng)備案登記，在實(shí)際履行過程中，雖然有些事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識和判斷，但在無任何直接證據(jù)證明洪秀鳳與安鋇佳公司之間存在民間借貸法律關(guān)系，且安鋇佳公司對其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素的陳述并不一致情況下，認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間存在民間借貸法律關(guān)系，缺乏充分事實(shí)依據(jù)。
4.名為商品房買賣合同，實(shí)為民間借貸，應(yīng)認(rèn)定雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸
案例索引：最高人民法院（2018）最高法民終234號民事裁定書，陳俊峰、張立平與營口麗湖地產(chǎn)有限公司、營口河海新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛案
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。如購房合同、回購協(xié)議等證據(jù)證明雙方之間并非以取得房屋所有權(quán)為目的，而是為實(shí)現(xiàn)資金融通，則應(yīng)認(rèn)定雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸。
案情簡介：陳俊峰、張立平系夫妻，于2011年5月向麗湖公司購買房屋共計226套，并簽訂了226份《商品房買賣合同》，當(dāng)日進(jìn)行了備案登記，合同約定：房屋單價為3000元/平方米，陳俊峰、張立平應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日一次性付清全款，麗湖公司應(yīng)于2012年3月31日前交付房屋。合同中未約定違約責(zé)任。上述房屋買賣合同簽訂后，麗湖公司又分別與陳俊峰、張立平各簽訂一份《商品房回購合同書》。麗湖公司未按回購合同的約定向陳俊峰、張立平支付回購款。后陳俊峰、張立平向法院訴請履行商品房買賣合同、交房、辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等。
裁判觀點(diǎn)：本案的爭議焦點(diǎn)為陳俊峰、張立平與麗湖公司之間的法律關(guān)系性質(zhì)。陳俊峰、張立平主張與麗湖公司之間系商品房買賣合同關(guān)系，麗湖公司主張與陳俊峰、張立平簽訂商品房買賣合同系為擔(dān)保的借貸關(guān)系。首先，陳俊峰、張立平作為自然人，一次性購買226套商品房的行為本身并不屬于通常情形下自然人為使用或投資進(jìn)行商品房買賣的情形。其次，陳俊峰、張立平與麗湖公司雙方簽訂的案涉226套《商品房買賣合同》約定的房屋單價為3000元/平方米，總面積約為27775平方米，總價款83229930元。陳俊峰、張立平自認(rèn)實(shí)際購房單價為1800元/平方米，實(shí)際支付購房款為5000萬元。陳俊峰、張立平以1800元/平方米購買案涉房屋，接近當(dāng)時市場出售價格的一半，并不符合商品房買賣交易中開發(fā)商通常能夠讓利的幅度，反而與民間借貸用于擔(dān)保的房屋作價通常低于實(shí)際市場出售價格的特點(diǎn)吻合。第三，麗湖公司與李某某簽訂的案涉《居間合同》約定麗湖公司須向其支付525萬元居間服務(wù)費(fèi)。由于陳俊峰、張立平系一次性全額支付購房款，麗湖公司收到了購房人支付的全部購房款的情形下卻按月給付促成該筆交易的李某某居間費(fèi)用，顯然也不符合常理，而按月給付利息是民間借貸中常見的情形。第四，根據(jù)《商品房回購合同書》的約定，麗湖公司作為房屋出賣方，在購房人已經(jīng)全額支付了購房款的情形下仍保有通過回購的方式將房屋取回的權(quán)利，與房屋買賣合同關(guān)系中買受人付清購房款后，出賣方即負(fù)有交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的通常權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不一致，而與目前實(shí)踐中以尚未建成的預(yù)售商品房為借款擔(dān)保時采取的由出賣方在借款到期前保有房屋回購權(quán)的常見方式相吻合。
綜上所述，盡管麗湖公司并未提供證明其與陳俊峰、張立平之間以案涉226套《商品房買賣合同》為借貸提供擔(dān)保的直接證據(jù)，但陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同從所購房屋數(shù)量、實(shí)際購房單價與市場交易價的差異、支付的購房款數(shù)額以及所謂的居間費(fèi)用的支付方式、麗湖公司在一定期限內(nèi)保有回購權(quán)等事實(shí)，均與以支付購房款取得房屋所有權(quán)為目的的房屋買賣合同關(guān)系的法律特征不符，而與民間借貸中以簽訂商品房買賣合同并進(jìn)行備案的方式為借貸提供擔(dān)保的通常做法相吻合。
五
結(jié)語
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的公布出臺，對于此類案件的審理指明了方向，也解決了司法實(shí)踐中出現(xiàn)的的部分爭點(diǎn)問題，對于統(tǒng)一裁判尺度、化解民間借貸爭議、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益具有積極的意義。但具體案件是按照民間借貸審理，還是按照商品房買賣合同進(jìn)行審理，仍需結(jié)合案件具體情況，綜合判斷雙方之間是存在商品房買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。追溯雙方簽訂商品房買賣合同時的真實(shí)意思表示，是具有真實(shí)的購房目的，還是通過簽訂商品房買賣合同為民間借貸提供擔(dān)保，對于厘清雙方之間形成的法律關(guān)系，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，至關(guān)重要。
來源 |微信公眾號【房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)前瞻】
作者 | 張鵬
聲 明
文章內(nèi)容僅為作者觀點(diǎn)，不代表「地產(chǎn)與工程法律觀察」立場，不作為針對任何個案的法律意見。
聯(lián)系客服
