鼎家爆倉(cāng)，
四千余租房如何挽回?fù)p失？
文 | 霧滿攔江
（01）
原我愛我家副總裁胡景暉先生說(shuō)：長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P更厲害。
言猶在耳，杭州一聲炮響。
鼎家爆倉(cāng)。
（02）
鼎家，全稱是杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司。
主營(yíng)業(yè)務(wù)……大概算是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。
就是中介、二房東。
二房東，向房客收租，留足經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，余下來(lái)的支付房東租金。
租客除了正常的房租，還要養(yǎng)肥二房東……明顯不劃算呀。
為啥不自己找房東租房？
——因?yàn)?，你搶不過(guò)二房東。
二房?jī)礆?，吃相難看。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，會(huì)以高出市場(chǎng)20%到40%的價(jià)格，跟你爭(zhēng)搶房源，你哪里搶得過(guò)？
運(yùn)營(yíng)商不計(jì)成本，將房源搶到手，噴刷裝修，分成格子間，搞點(diǎn)配套設(shè)施，再租給用戶——一旦形成規(guī)模，就變成一道小學(xué)數(shù)學(xué)題：
中介變成一個(gè)水池。一個(gè)水龍頭進(jìn)水，兩個(gè)水龍頭放水。請(qǐng)問(wèn)要多少時(shí)間，中介池才會(huì)爆倉(cāng)干涸？
（03）
為什么會(huì)有長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商？
此前，各地土地財(cái)政，靠了賣地皮吃飯，因此房?jī)r(jià)不斷走高。
于是調(diào)控手段出臺(tái)。
一是限購(gòu)。
二是限貸。
玩了好多年，就是這兩招：
調(diào)控不理想，越調(diào)價(jià)越高。
各地腦洞大開，揚(yáng)湯止沸，莫如釜底抽薪。如果能從需求方面入手，降低人民群眾瘋狂購(gòu)房欲望，房?jī)r(jià)豈不自然跌落？
就是勸勸大家，甭買房了，都去租房好咯？
想法是真誠(chéng)的，愿望是善良的。
——但卻忽略了，在中國(guó)，房子不止是房子！
房子同時(shí)還是戶口、是市民的身份、地位及各種福利待遇，是優(yōu)質(zhì)的教育資源！
——沒(méi)有戶口，說(shuō)好聽了是流動(dòng)人口，說(shuō)實(shí)在點(diǎn)是三無(wú)人員。
孩子書都沒(méi)得讀。
——所以，萬(wàn)科高層在接受《界面》采訪時(shí)抱怨：假如萬(wàn)科通過(guò)住宅用地，拿地蓋房子出租，租金回報(bào)率大概只有3%。如果加上稅收20%，最終的租金收益率，只有2.4%。
為什么這么低？
因?yàn)榇蠹乙獞艨?，要成為正式居民，要讓孩子讀書！
——萬(wàn)科是大房東，都沒(méi)得賺。
——二房東你賺個(gè)毛？
（04）
在北京，萬(wàn)科推出翡翠書院，就是建立在一塊自持地的租房項(xiàng)目。
不算貴。
——10年租金，180萬(wàn)！
……有沒(méi)有搞錯(cuò)？180萬(wàn)？不如直接買房！
也對(duì)，買房也就這價(jià)。
進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的資本，挺尷尬的。規(guī)模經(jīng)營(yíng)沒(méi)看到，但接手存量樓盤后，改造和裝修，人吃馬又嚼，其租金價(jià)格，比周邊小區(qū)，普遍高出1.5倍到2倍。
大房艱難，資本不易。而如鼎家這類四六不靠，左手搶房源，右手拿租房者的預(yù)收租房貸款，打包成資產(chǎn)支持證券用以融資的風(fēng)險(xiǎn)商家，更是步步驚心。
（05）
至少在目前，首選仍是買房。
只要財(cái)力許可。
租房，多不過(guò)是權(quán)宜之計(jì)。
租房者最優(yōu)首選：與房東接洽，合同明確，租金不欠，皆大歡喜。
——但租房者的最優(yōu)方案，未必是房東的。
假設(shè)你在北京三環(huán)以里，有100套房，價(jià)值20億。又不急于套現(xiàn)，空置未免可惜。于是你把這100套房，一對(duì)一的租出去，那么你必須每天陪客戶看房，討價(jià)還價(jià)，催繳房租，和租客爭(zhēng)吵，再被劣質(zhì)租客一板磚拍腦殼上。明天新聞曝出：駭人聽聞：身價(jià)20億的大土豪，為爭(zhēng)幾塊錢被人拍板磚……你是不是傻？
多產(chǎn)房東，最優(yōu)是委托中介，自己做個(gè)閑散土豪。
——如果遇到良心中介，開盤就把房租拉到與售價(jià)齊平，大家都省心了。
但如果，中介攻城掠地大肆擴(kuò)張，大家就危險(xiǎn)了。
（06）
市面上的房源，都被二房東中介搶走。
最終，你走向長(zhǎng)租公寓。
你們之間的利益流向，是這樣子：
你是付錢的進(jìn)水龍頭——中介是水池——房東是出水的水龍頭。
還有一個(gè)出水口：中介的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，人吃馬嚼薪資費(fèi)，房租水電稅收等。
小學(xué)時(shí)，你無(wú)數(shù)次算過(guò)這道題。
有生之年，竟然見到活的小學(xué)數(shù)學(xué)題……心情好復(fù)雜。
你數(shù)學(xué)成績(jī)?cè)俨?，心里也是有?shù)的——哪怕是中介將收到手的房，裝修分成格子間后，加價(jià)100%、4000拿到手的房子，8000租出去，入住率高達(dá)80%，中介池還是干的。流進(jìn)來(lái)的資金，從兩個(gè)出口嘩嘩嘩淌光了。
要加價(jià)200%、4000入手的房，租價(jià)12000元，還要把入住率提到90%，中介池才能見到水。
從土地掛拍、地產(chǎn)商、銷售商再到租賃，差不多算四級(jí)市場(chǎng)了。
利潤(rùn)早被上游層層截流，就是個(gè)小打小鬧，小本微利。
進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)，是需要時(shí)機(jī)的。
早起你是蟲兒，被鳥吃。
晚來(lái)你是鳥兒，沒(méi)蟲吃。
如此步步驚心，長(zhǎng)租公寓為何還瘋搶房源？
值此租金貸浮出水面。
（07）
據(jù)媒體報(bào)道，不止一家資金平臺(tái)，涉入鼎家爆倉(cāng)事件。
在其中一家平臺(tái)上，至少有243名租客，選擇了租金貸。
——就是與資金平臺(tái)簽個(gè)協(xié)議，貸一筆錢。鼎家揣起你的錢走人。而租客則每月還貸，當(dāng)然還有利息。
當(dāng)鼎家宣布經(jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)，租金貸的租客就慘了。
每月仍需還貸。
——但房子卻有可能被收回。如果還想繼續(xù)住，那就再繳租金。因?yàn)榉繓|是把房子租給鼎家的，并沒(méi)有租給租客。
租客慘，房東好像也高興不起來(lái)。
鼎家破產(chǎn)，好好的房子收不到租金辣——可房子并未空置，里邊還住著怒火沖天的租客。不請(qǐng)走租客，就沒(méi)辦法招新租客，損失繼續(xù)擴(kuò)大。可如果請(qǐng)走租客……這節(jié)骨眼上，唉，傷腦筋。
咋辦涅。
（08）
經(jīng)濟(jì)下行。
越是底層，越是陷入風(fēng)雨飄搖。
從買房轉(zhuǎn)向租房，或?yàn)榇髣?shì)所趨。
但經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，猶如重型卡車飆轉(zhuǎn)，其強(qiáng)大的離心力及輾壓力，會(huì)對(duì)邊緣人士造成強(qiáng)勢(shì)沖擊。
一如鼎家。
損失最慘烈的，恰恰是最貧困的。
連房租都繳不起，稀哩糊涂的，上了人家的套，憑空背負(fù)上貸款。
中介爆倉(cāng)，你還得繼續(xù)還貸，還要再想辦法湊房租。
底層難以逆襲，是因?yàn)樗麄兊纳畛杀具^(guò)高。
一定要想辦法走出來(lái)。
否則還將為大時(shí)代的轉(zhuǎn)型，支付更重的代價(jià)。
（09）
提供建議：
第一：去報(bào)案。
即便是鼎家破產(chǎn)清盤，也有個(gè)法律流程。走法律程序報(bào)案，才有可能獲得部分補(bǔ)償。
第二：再報(bào)案。
上一次報(bào)案，是針對(duì)于鼎家破產(chǎn)。
這一次，要在租金貸上，討還個(gè)說(shuō)法。
法律界人士或會(huì)認(rèn)為，租客對(duì)資金平臺(tái)，必然完敗。因?yàn)閷?duì)方的合同堪稱完美無(wú)缺。
這類觀點(diǎn)，聽聽就是了。
還是要報(bào)案。
仔細(xì)想想，平臺(tái)貸給你的錢，是怎么到中介的賬上的？
如果平臺(tái)先把貸款打給了你，你又轉(zhuǎn)賬給中介，那就認(rèn)癟、果斷止損吧。
如果平臺(tái)把給你的貸款，直接打到了中介的賬戶……那么這事，就需要平臺(tái)給個(gè)說(shuō)法了。
——即便是前者，貸款先到你賬，你再轉(zhuǎn)中介。那也令人困惑，平臺(tái)為啥不直接對(duì)你？反讓中介控局操盤？
不是懷疑平臺(tái)與中介有利益關(guān)聯(lián)，也不是不還貸——相比于認(rèn)知，經(jīng)濟(jì)損失，根本就不算事兒：
——弄清楚這些困惑，才是最重要的。
第三：利用這個(gè)機(jī)會(huì)，學(xué)習(xí)法律和金融。
法律和金融是現(xiàn)代人的認(rèn)知標(biāo)備。在這方面了解的越少，越容易被坑。謀生之余，琢磨琢磨這事。遲早你會(huì)發(fā)現(xiàn)，哪怕在這件事情中，你仍有翻盤機(jī)會(huì)。
如果你不知道，誰(shuí)也幫不了你。
一旦你知道，就再也碰不上這事兒。
（10）
壞事不會(huì)變成好事。
殺不死你的，也會(huì)把你打殘。
——沒(méi)有人不犯錯(cuò)，沒(méi)有人一輩子不摔跤。但，有些人總是跌在同一個(gè)坑里。有些人則在犯錯(cuò)之后，找到原因，避免重蹈覆轍。
鼎家爆倉(cāng)，受傷的多是年輕學(xué)生——更多的、身在長(zhǎng)租公寓，甚至被套入租金貸的年輕人，應(yīng)該知道你面對(duì)的是什么。
這只是一次小小的試練。復(fù)雜而多元的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，前行之路還有無(wú)數(shù)個(gè)坑。有人身在坑中，有人正在跳入。跌入坑里沒(méi)什么丟人的，僥幸逃過(guò)，也不值得炫耀。經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)，要求于我們的法律與金融質(zhì)素就越高。平時(shí)多學(xué)多思，千萬(wàn)不要以為，我只要老老實(shí)實(shí)，犯法的不做，有毒的不吃，就會(huì)平安無(wú)事。農(nóng)耕時(shí)代的與世無(wú)爭(zhēng)，早成久遠(yuǎn)的夢(mèng)囈。鼎家事件告訴我們，這世間的坑，就是為那些不肯學(xué)習(xí)的人挖下的，為弱者挖下的。法律在犯罪之后，監(jiān)管在事件之后，與其于絕望中等待救助，莫不如從實(shí)踐中學(xué)習(xí)，強(qiáng)大起來(lái)。只有強(qiáng)大，才是你唯一的依靠。
霧 曰
好人的確沒(méi)有傷害力，但世人之心，自有一桿公正的秤！
不信抬頭看，蒼天饒過(guò)誰(shuí)！
去年今日
霧鍋鍋為了感謝大家的厚愛，
決定每天在打賞的朋友當(dāng)中，
隨機(jī)抽取一人，
送出一本好書。
讓我想想，
這周寄《我不過(guò)低配的人生》，
哪位會(huì)是那個(gè)幸運(yùn)兒呢？
（PS：每周五統(tǒng)一寄出~）
昨天中獎(jiǎng)的寶寶是：
請(qǐng)這位“黑人”寶寶
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