我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房制度于1998年開(kāi)始建立。經(jīng)濟(jì)適用房分為一類經(jīng)適房和二類經(jīng)適房，一類經(jīng)適房滿5年才能出售，要補(bǔ)交綜合地價(jià)款，2008年4月11日之前補(bǔ)交總價(jià)的10%，之后補(bǔ)交差價(jià)的70%。二類經(jīng)適房只要取得房本就可以出售，且出售時(shí)，只需交土地出讓金。
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一、什么是經(jīng)濟(jì)適用房？
1.什么是經(jīng)濟(jì)適用房？
經(jīng)濟(jì)適用住房（以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)適房”）是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。
經(jīng)適房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。
具體來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房包括以下兩類：
（1）一類經(jīng)濟(jì)適用房
一類經(jīng)濟(jì)適用房指具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅，面向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售。我們平時(shí)說(shuō)的經(jīng)適房一般指的是一類經(jīng)適房。其房屋性質(zhì)可從房產(chǎn)證上分辨。
一類經(jīng)適房房產(chǎn)證內(nèi)頁(yè)部分圖示：
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（2）二類經(jīng)濟(jì)適用房
二類經(jīng)濟(jì)適用房指具有回遷性質(zhì)或康居、安居性質(zhì)的房屋，以及按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的其他類房屋。二類經(jīng)濟(jì)適用房的房產(chǎn)證上一般標(biāo)明其房屋性質(zhì)是“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”
二類經(jīng)適房房產(chǎn)證部分圖示：
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2.經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有什么區(qū)別？
經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的區(qū)別主要有：經(jīng)適房的面積和套型有限制，并且價(jià)格受到政府的指導(dǎo)；經(jīng)適房的上市交易有一定的限制。
具體區(qū)別表：
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二、經(jīng)濟(jì)適用房政策怎么產(chǎn)生，怎么發(fā)展的？
1998年，我國(guó)停止住房分配，開(kāi)始了住房商品化改革。當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力差距甚大。國(guó)家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)，正式啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房制度。
1.我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房政策怎么確立的？
（1）1991年-1997年：醞釀時(shí)期
(1)1991年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國(guó)發(fā)[1991]30號(hào)文件)，提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品房，優(yōu)先解決無(wú)房戶和住房困難戶的住房問(wèn)題”。
(2)1994年7月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，指出“各地人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題”。
(3)1995年1月20日，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出《國(guó)家安居工程實(shí)施方案》，開(kāi)始了以安居工程為主要形式的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。
（2）1998年：經(jīng)濟(jì)適用房政策正式確立
1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件)，進(jìn)一步明確了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房?！?/p>
（3）1999年-2005年：經(jīng)濟(jì)適用房政策形成時(shí)期
(1)2003年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，把經(jīng)濟(jì)適用房明確定義為一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房，提出要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。
(2)2004年5月13日，建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、人民銀行共同頒布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》?！掇k法》的重點(diǎn)在于限制高收人群購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的投機(jī)行為。
(3)2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行和稅務(wù)總局等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了新《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，規(guī)定只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)政府可以優(yōu)先回購(gòu)，單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積被限定在60平方米左右。
至此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策已逐步形成。
2.北京的經(jīng)濟(jì)適用房政策怎么發(fā)展的？
北京經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施始于2007年。2014年7月，有關(guān)部門(mén)表示在解決現(xiàn)有的輪候家庭后，北京市將不再建設(shè)經(jīng)適房。
（1）2007年9月25日，北京市人民政府發(fā)布了《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》，對(duì)北京經(jīng)適房的供應(yīng)、配售作出整體規(guī)定，北京的經(jīng)適房政策開(kāi)始落實(shí)。
（2）2007年11月5日，北京市建委會(huì)、統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)北京市購(gòu)買經(jīng)適房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)做了詳細(xì)說(shuō)明。并明確具體標(biāo)準(zhǔn)每年會(huì)向社會(huì)公布。
（3）2007年11月13日，北京建委會(huì)等部門(mén)發(fā)布了《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格申請(qǐng)審核及配售管理辦法》，對(duì)購(gòu)買經(jīng)適房的申請(qǐng)條件、優(yōu)先配售、審核程序、審核材料、公示、輪候等制度作出了具體規(guī)定。
（4）2008年4月8日，北京建委、北京發(fā)改委等發(fā)布《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)經(jīng)適房上市做出了具體規(guī)定。主要內(nèi)容有：
(1)已購(gòu)經(jīng)適房未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)提出申請(qǐng)。
(2)已購(gòu)經(jīng)適房滿5年的，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房后，取得商品房產(chǎn)權(quán)。
(3)2008年4月8日前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)適房,滿5年后上市出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。
（5）2013年4月14日，北京市住建委發(fā)布新版《北京市保障性住房申請(qǐng)家庭情況核定表》，自2013年4月19日起，北京市取消單獨(dú)申請(qǐng)兩限房、經(jīng)適房、廉租房及公租房的審批，統(tǒng)一改為“保障性住房”。
（6）2014年7月24日，北京市人大常委會(huì)對(duì)市政府提交的《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案)》進(jìn)行一審。表示在解決現(xiàn)有的輪候家庭后，北京市將不再建設(shè)經(jīng)適房和限價(jià)房。之后北京的基本住房保障將主要通過(guò)條例規(guī)定的配租型、配售型保障房和租賃補(bǔ)貼三種形式來(lái)解決。
三、北京經(jīng)濟(jì)適用房怎么申請(qǐng)？1.申請(qǐng)條件是什么？
北京經(jīng)濟(jì)適用住房房源由政府統(tǒng)一調(diào)配到各區(qū)，審核通過(guò)的申請(qǐng)家庭只能在戶籍所在區(qū)登記輪候，不能跨區(qū)域購(gòu)買經(jīng)適房。申請(qǐng)條件如下：
（1）申請(qǐng)人戶籍登記在本區(qū)，取得本市戶籍滿3年。申請(qǐng)人需要年滿18周歲。
（2）申請(qǐng)人曾離婚，離婚年限原則上應(yīng)滿三年。
（3）單身家庭提出申請(qǐng)的，申請(qǐng)人須年滿30周歲。且5年內(nèi)沒(méi)有出售或者轉(zhuǎn)讓過(guò)房產(chǎn)。
（4）申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入、家庭總資產(chǎn)凈值符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
北京經(jīng)適房?jī)?yōu)先配售對(duì)象：劃撥經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地涉及的被拆遷家庭、重點(diǎn)工程建設(shè)涉及的被拆遷家庭、舊城改造和風(fēng)貌保護(hù)涉及的外遷家庭以及家庭成員中含有60周歲以上(含60周歲)老人、嚴(yán)重殘疾人員、患有大病人員、優(yōu)撫對(duì)象、復(fù)員軍人等住房困難家庭。
2.申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是什么？
按照《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京建住〔2007〕1129號(hào)），北京各區(qū)經(jīng)適房申請(qǐng)?jiān)诩彝ナ杖?、住房、資產(chǎn)方面有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
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3.申請(qǐng)流程是什么？
申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的流程如下：
（1）申請(qǐng)人本人持身份證、家庭戶口簿，到社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)取、填寫(xiě)《經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)表》。
（2）購(gòu)買人持家庭成員所在單位或戶籍所在地街道辦事處出具的收入證明材料、住房證明，及其它證明材料，向區(qū)建委提出申請(qǐng)(有單位的由單位對(duì)家庭收入、家庭成員、住房狀況等進(jìn)行初審并簽章;無(wú)單位的由戶口所在地街道(鎮(zhèn))進(jìn)行初審并簽章)。
（3）區(qū)建委在5個(gè)工作日內(nèi)完成初審。
（4）符合條件的，由單位、街道(鎮(zhèn))負(fù)責(zé)在申請(qǐng)人社區(qū)住地進(jìn)行為期7天的公示，單位、街道(鎮(zhèn))簽署公示反饋意見(jiàn)。
（5） 無(wú)投訴或經(jīng)核實(shí)情況真實(shí)的，區(qū)建委簽署審核意見(jiàn)，報(bào)市建委備案。
（6）符合條件者，憑區(qū)建委開(kāi)具的《經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)資格認(rèn)定通知單》，與開(kāi)發(fā)商簽訂經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同。
四、北京已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的買賣政策是什么？
經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，一類經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市交易，但是如果購(gòu)房人有特殊且正當(dāng)?shù)脑蛐柁D(zhuǎn)讓住房的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)提出申請(qǐng)，由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)通過(guò)搖號(hào)等方式確定符合條件的購(gòu)房人(購(gòu)房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買資格審核手續(xù))，由購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買或由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)按原價(jià)回購(gòu)。
1.二手經(jīng)濟(jì)適用房上市的條件是什么？
一類經(jīng)濟(jì)適用房的上市需：契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿5年，并需要戶籍所在地的住房保障辦公室開(kāi)具放棄優(yōu)先回購(gòu)證明。
二類經(jīng)濟(jì)適用房的上市:不受時(shí)間限制，拿到房產(chǎn)證即可上市。
2 .買二手房經(jīng)濟(jì)適用房要交多少稅費(fèi)？
買二手房經(jīng)適房買家需交契稅、增值稅、個(gè)人所得稅，此外，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的土地性質(zhì)是劃撥,是由國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償提供給經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房者使用,犧牲了該部分土地的收益。所以經(jīng)適房買賣中，買一類經(jīng)適房還需繳納綜合地價(jià)款，買二類經(jīng)適房需繳納土地出讓金。
買二手房一類經(jīng)適房需繳納的稅費(fèi)表：
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例如，東三環(huán)百環(huán)花園一套90平米經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主于2010年以200萬(wàn)購(gòu)買，業(yè)主家庭名下唯一住房，現(xiàn)在以300萬(wàn)網(wǎng)簽價(jià)出售，以網(wǎng)簽價(jià)計(jì)稅，買方是二套購(gòu)房，這套房產(chǎn)稅費(fèi)是多少 ？
A.增值稅，滿兩年，免征。
B.契稅，二套房，稅率為3%。
契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）×3%=9萬(wàn)元
C.個(gè)人所得稅，滿五唯一，免征。
D.綜合地價(jià)款
（300-200）×70%=70萬(wàn)元
總稅費(fèi)：70+9=79萬(wàn)元
買二手房二類經(jīng)適房需繳納的稅費(fèi)表：
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例如，東三環(huán)都城心嶼一套86平回遷房，原業(yè)主于2013年以200萬(wàn)價(jià)格購(gòu)買，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手以400萬(wàn)賣出，網(wǎng)簽價(jià)300萬(wàn)，核定價(jià)為289萬(wàn)，業(yè)主名下沒(méi)有其他住房，買家名下沒(méi)有房產(chǎn)，首次購(gòu)房，無(wú)貸款，那么這套房子涉及多少稅費(fèi)？
A.契稅：300×1%=3萬(wàn)元（首次購(gòu)房，面積90平米以下）
B.增值稅：0元（房子滿2年）
C.個(gè)人所得稅：（300-200-200×1%-300×10%）×20%=13.6萬(wàn)元
D.土地出讓金：300×3%=9萬(wàn)元
總稅費(fèi)：13.6+3+9=25.6萬(wàn)元
經(jīng)濟(jì)適用房制度于1998年開(kāi)始建立，目的是為了解決中低收入家庭住房困難和啟動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房制度也在不斷發(fā)展，目前，北京已停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》
《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》
《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》
《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格申請(qǐng)審核及配售管理辦法》
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