共有產(chǎn)權(quán)房自2007年起在江蘇省淮安市進(jìn)行試點(diǎn)，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可通過(guò)和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買(mǎi)房成本，市民以后可向政府"贖回"產(chǎn)權(quán)。
政府將原來(lái)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房劃撥的土地改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差、政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產(chǎn)權(quán)比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。
暫行辦法
2017年8月14日，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見(jiàn)的情況反饋。不滿30周歲單身家庭可“先租后買(mǎi)”，形成梯度消費(fèi)，北京的“自住房”被“共有產(chǎn)權(quán)住房”替代。
2017年8月3日至10日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》和《關(guān)于印發(fā)〈北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）〉的通知》面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
2017年9月30日，北京住建委會(huì)同市有關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號(hào)）正式實(shí)施。[3]
離婚申請(qǐng)
對(duì)于離婚人員申請(qǐng)問(wèn)題，市住建委已在《辦法》中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)”的情形，對(duì)離婚前家庭成員無(wú)住房或再婚家庭，不受此限制。
而對(duì)于要求無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄，目的是聚焦無(wú)房剛需家庭首次購(gòu)房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機(jī)需求。同時(shí)，采納部分群眾提出應(yīng)將“無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄”明確為“在本市無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄”的意見(jiàn)建議，在《辦法》中予以修改。
落戶入學(xué)
關(guān)于能否落戶、入學(xué)等問(wèn)題，可以按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。
《導(dǎo)則》已明確提出設(shè)計(jì)充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主；同時(shí)考慮首都城市功能分布和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的要求，結(jié)合北京“購(gòu)租并舉”的住房供應(yīng)體系，公共租賃住房套型總建筑面積在60平方米以下，共有產(chǎn)權(quán)住房嚴(yán)格控制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例，最大不超過(guò)120平方米，通過(guò)政策設(shè)計(jì)引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)，滿足不同人群住房需求。[2]
2007年8月，淮安市首創(chuàng)了與市場(chǎng)接軌的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式。即中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差和政府給予經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。
房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有:當(dāng)個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格;對(duì)仍無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。
共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)人隨著收入的增加，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算;5年后購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。
房屋出售時(shí)與此類(lèi)似，出售所得按購(gòu)房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入中高收入群體時(shí)，政府也無(wú)需強(qiáng)制其搬出，而是對(duì)政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場(chǎng)租金。
"共有產(chǎn)權(quán)房"作為經(jīng)濟(jì)適用房的變異形式，其顯著特點(diǎn)在于價(jià)格形成機(jī)制。"共有產(chǎn)權(quán)房"用地性質(zhì)由劃撥改為共有產(chǎn)權(quán)房出讓，并完全按照商品房進(jìn)行開(kāi)發(fā)，且銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算也等同于商品房。可見(jiàn)，比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，"共有產(chǎn)權(quán)房"增加了土地成本，且房?jī)r(jià)實(shí)際上是"隨行就市"?？陀^上，"共有產(chǎn)權(quán)房"的這種價(jià)格形成機(jī)制，不啻于維護(hù)了商品房市場(chǎng)價(jià)格，喪失了經(jīng)濟(jì)適用房平抑市場(chǎng)房?jī)r(jià)的政策效應(yīng)。
另一個(gè)顯著特點(diǎn)在于"共有產(chǎn)權(quán)房"的出資方式，它是由政府按照"三七開(kāi)"或"五五開(kāi)"墊資，并不影響購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)
1、這種模式試點(diǎn)于2007年，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有低收入家庭本該享受的政策縮水，低收入家庭等于沒(méi)有享受到高房?jī)r(jià)。
江蘇省是全國(guó)率先提出"共有產(chǎn)權(quán)房"改革試點(diǎn)的省份。據(jù)淮安市房管局局長(zhǎng)邵明介紹，共有產(chǎn)權(quán)房自2007年進(jìn)行試點(diǎn)以來(lái)，取得了良好的效果。兩年多以來(lái)，這個(gè)市東風(fēng)花園、新新家園、洪福小區(qū)等共有產(chǎn)權(quán)房解決了千余戶家庭的住房困難，受到了中低收入群眾和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的歡迎。
共有產(chǎn)權(quán)房模式已在江蘇省其他地區(qū)獲得了推廣。姜堰、如皋、蘇州等城市已陸續(xù)進(jìn)行了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)。各地做法不盡相同，但核心都是讓低收入群體在政府扶持下與市場(chǎng)真正接軌，達(dá)到既改善居住條件又避免以往政策缺陷的目的。
上海2013年批次共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用房)的申請(qǐng)審核已基本完成，10月末全市轉(zhuǎn)入搖號(hào)配售簽約階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本批次申請(qǐng)家庭踴躍，累計(jì)受理申請(qǐng)家庭2.94萬(wàn)余戶;按照以往簽約比例，預(yù)計(jì)本批次簽約戶達(dá)2.5萬(wàn)戶。市房管部門(mén)表示，本市將按" 各區(qū)(縣)共有產(chǎn)權(quán)保障房的申請(qǐng)審核已基本完成，全市轉(zhuǎn)入搖號(hào)配售簽約階段。其中，黃浦、靜安、閔行、青浦和崇明5個(gè)區(qū)(縣)已經(jīng)完成搖號(hào)排序工作;長(zhǎng)寧、徐匯、普陀、虹口、浦東和寶山等6個(gè)區(qū)已確定在10月底或11月上中旬實(shí)施搖號(hào)排序。上述11個(gè)區(qū)(縣)計(jì)劃在11月底前或12月初完成選房工作，閘北、楊浦、嘉定等其他區(qū)預(yù)計(jì)在年內(nèi)完成選房工作。 為更好地滿足本批次共有產(chǎn)權(quán)保障房申請(qǐng)家庭的房源需求，市住房保障機(jī)構(gòu)2013年共籌集36處，約3萬(wàn)套房源。 按照區(qū)位相對(duì)就近、各價(jià)位段兼顧、房型結(jié)構(gòu)匹配的調(diào)配原則，安排給各區(qū)。 房管部門(mén)提醒購(gòu)房家庭，各區(qū)(縣)在選房之前，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)將組織申請(qǐng)家庭到房源現(xiàn)場(chǎng)看房，并會(huì)同公積金、商業(yè)銀行等單位開(kāi)展購(gòu)房貸款咨詢工作，為申請(qǐng)家庭選房、購(gòu)房提供便利和服務(wù)。各區(qū)(縣)選房工作結(jié)束之后，將進(jìn)入購(gòu)房簽約階段。購(gòu)房家庭應(yīng)當(dāng)在選房結(jié)束之后的兩個(gè)月內(nèi)，與開(kāi)發(fā)企業(yè)和區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)簽訂共有產(chǎn)權(quán)保障房購(gòu)房合同。購(gòu)房家庭需及時(shí)做好購(gòu)房資金的相應(yīng)準(zhǔn)備。
暫行辦法
2017年7月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下簡(jiǎn)稱《辦法》），現(xiàn)就《辦法》內(nèi)容向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
意見(jiàn)重點(diǎn)：
一是“新北京人”分配不少于30%。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
二是實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)。符合條件的家庭，登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)，在線如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、住房等情況，并準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。讓“數(shù)據(jù)多跑路、百姓少跑腿”，實(shí)現(xiàn)高效、便民服務(wù)宗旨。
三是規(guī)范退出機(jī)制。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。此舉有利于實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用[1]。
正式實(shí)施
2017年9月20日，北京住建委會(huì)同市有關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號(hào)），《辦法》自2017年9月30日起正式實(shí)施。
《辦法》提出，各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
《辦法》規(guī)定，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員在本市均無(wú)住房，一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。[3]
按照《辦法》，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的可以貸款，且與原先自住房政策相同，即商貸最低30%，公積金貸款最低20%(90平方米以下)。[4]
如何解決共有產(chǎn)權(quán)房的糾紛
未經(jīng)共同繼承人同意買(mǎi)賣(mài)房屋是指繼承人中的一人或數(shù)人不征得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)房人的權(quán)益受損的情形。
由于被繼承人這種情形。因此，由于這種房屋買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)，買(mǎi)房人一般無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其購(gòu)房款已支付，這樣很可能跌人房款兩空的陷阱。
要想避開(kāi)這種陷阱，首先要向當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)查問(wèn)房地產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人的親人情況，包括其父母、子女、配偶等，最好通過(guò)律師向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)調(diào)查其家庭成員狀況。
其次，在摸清所有有繼承權(quán)的人士名單后，逐一要求他們出具書(shū)面聲明，要么放棄繼承權(quán)，要么同意出售共有房產(chǎn)并作為賣(mài)方，要么分家析產(chǎn)，并辦理過(guò)戶手續(xù)，再向合法產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房。只有這樣，才不會(huì)惹上共有產(chǎn)權(quán)糾紛。
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