老潘說
今天老潘專項(xiàng)聊聊房企轉(zhuǎn)型的方向和趨勢(shì)。
1，地產(chǎn)金融化，地產(chǎn)服務(wù)化，地產(chǎn)生態(tài)化、地產(chǎn)細(xì)分化這幾乎成為當(dāng)前主流房企轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)。目前地產(chǎn)輕資產(chǎn)化，這個(gè)是部分房企的選擇，但也出現(xiàn)一些爭(zhēng)議，據(jù)說目前萬達(dá)在輕資產(chǎn)實(shí)施1年多也發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)還是重資產(chǎn)更靠譜，輕資產(chǎn)雖然更安全，但也催生很多其他問題，萬達(dá)也開始反思輕資產(chǎn)是否正確。而萬科郁亮也說，無論輕資產(chǎn)，總資產(chǎn)，核心還是運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，輕重資產(chǎn)都會(huì)變輕。從這角度來講，做強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力才是核心。
2，所謂房企轉(zhuǎn)型，相關(guān)多元化比非相關(guān)多元化更靠譜，幾乎90%的百?gòu)?qiáng)選擇相關(guān)多元化，而極少部分選擇非相關(guān)多元化，比如恒大在早期地產(chǎn)調(diào)控時(shí)轉(zhuǎn)向做恒大冰泉，星河灣賣酒……相關(guān)多元化的好處在于形成產(chǎn)業(yè)化互補(bǔ)，反哺地產(chǎn)主業(yè)，最終形成1+1大于2的產(chǎn)業(yè)鏈模式。
3，房企轉(zhuǎn)型，很少有百?gòu)?qiáng)敢曬出轉(zhuǎn)型部分的成績(jī)和數(shù)據(jù)。這一點(diǎn)老潘提問萬科郁亮也是如此。仔細(xì)想想這也正常，轉(zhuǎn)型哪能隨隨便便成功。一則房地產(chǎn)自身做開發(fā)就經(jīng)營(yíng)與管理都粗放，二則其他行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)而言更是“新手”，地產(chǎn)都沒做好，怎能保證新產(chǎn)業(yè)能快速做好，三則一切不以利潤(rùn)和現(xiàn)金流的增加的轉(zhuǎn)型都是耍流氓，正如為何恒大關(guān)掉其他產(chǎn)業(yè)，也有很大一部分原因是轉(zhuǎn)型不易。
4，與房地產(chǎn)相關(guān)的新領(lǐng)域似乎都有萬億規(guī)模，是巨大藍(lán)海，比如社區(qū)O2O，比如城市更新，比如二手房市場(chǎng)，比如養(yǎng)老地產(chǎn)，比如旅游地產(chǎn)，比如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……現(xiàn)在的問題不是地產(chǎn)商找不到藍(lán)海，而是這些轉(zhuǎn)型進(jìn)入前期代價(jià)過大，盈利模式?jīng)]有形成，或者天時(shí)地利人和都還沒到火候，導(dǎo)致看到的遠(yuǎn)處大塊肥肉，開發(fā)商更多是“羨慕嫉妒恨”。
5，傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式因?yàn)榇蠹遗荞R圈地沖規(guī)模過于激烈，導(dǎo)致典型得了6個(gè)高血壓病——“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高溢價(jià)、高品質(zhì)、高銷售、高激勵(lì)”，這在上半場(chǎng)產(chǎn)品供不應(yīng)求還有空間，但在地產(chǎn)下半場(chǎng)，純粹“拿地建樓賣房”的老玩法各個(gè)環(huán)節(jié)都傷痕累累，6高模式開始跑不動(dòng)了。所以，今天房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型換新跑道、新戰(zhàn)場(chǎng)是一碼事，而在老戰(zhàn)場(chǎng)如何換玩法，如何創(chuàng)新突圍，這也是個(gè)棘手的問題。
6，地產(chǎn)老主業(yè)越來越難玩，新產(chǎn)業(yè)卻更多是培育探索不能創(chuàng)收盈利，房企進(jìn)退左右不是，難得很。但越是因?yàn)殡y，才有機(jī)會(huì)，老潘相信未來也將是行業(yè)洗牌最劇烈的時(shí)候，也是優(yōu)秀的企業(yè)春天，而差勁的房企，冬天應(yīng)該不遠(yuǎn)了。
7，超級(jí)IP時(shí)代來臨，老潘2015年曾寫文章強(qiáng)調(diào)《中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入內(nèi)容為王的時(shí)代》，未來能夠提供特色價(jià)值內(nèi)容的服務(wù)商，未來會(huì)有很大發(fā)展空間。
8，房企做開發(fā)都是一次性買賣，也是賺大錢的買賣，做運(yùn)營(yíng)，做服務(wù)，靠得是細(xì)心，耐心，時(shí)間積累，靠的是人，靠的是服務(wù)的精細(xì)流程機(jī)制平臺(tái)，沒有一定時(shí)間積累，沒有對(duì)小錢、對(duì)管理運(yùn)營(yíng)精細(xì)的管控，是很難做好服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的。而這正是開發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商最大的“不習(xí)慣”。即由奢入簡(jiǎn)難??！
推薦看看蘇鑫的下面這篇關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)下一步的暢想和趨勢(shì)研判。
來源：高和資本蘇鑫|十二屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)
一．“傳統(tǒng)開發(fā)模式的終結(jié)”
傳統(tǒng)開發(fā)模式其實(shí)就是制造業(yè)的開發(fā)模式，具有三個(gè)特點(diǎn)：高利潤(rùn)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)。
回顧此次調(diào)控，市場(chǎng)和政府澆了三盆冷水。
針對(duì)高利潤(rùn)，如果土地政策一直施行招拍掛，高利潤(rùn)則喪失了基礎(chǔ)；
針對(duì)高杠桿，則是關(guān)閉保險(xiǎn)、信托、銀行等資金渠道；
針對(duì)高周轉(zhuǎn)，政府有新的政策，使住宅回歸它原本居住所用的消費(fèi)屬性。
造成局部二線城市房地產(chǎn)的價(jià)格快速上漲的原因是什么？目前，主要有三種說法：
第一是資金過多，比如M1、M2增速；
第二種是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好；
第三種是投資渠道的匱乏，
從趨勢(shì)、結(jié)構(gòu)角度分析，這三種原因都有。
與此次房?jī)r(jià)上漲相關(guān)的還有去庫(kù)存政策，在去庫(kù)存的大背景下，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)較差，政府重新開啟了2010年已遏制住的房地產(chǎn)投資屬性。而快速激發(fā)住宅的投資屬性會(huì)造成需求過多，房?jī)r(jià)上漲過快，從而吸引更多人投資，住宅的投資屬性也被極度放大，導(dǎo)致投機(jī)的出現(xiàn)。
事實(shí)上，只要是資本品，就一定會(huì)有泡沫。
不存在零泡沫的情況，只能使泡沫變小，保持在可控范圍內(nèi)。而住房泡沫是需要限制的，所以必須控制住宅的投資屬性，強(qiáng)調(diào)住宅消費(fèi)屬性。
未來房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)模式是否會(huì)終結(jié)，尚未可知。但是房地產(chǎn)行業(yè)屬性一定會(huì)由制造業(yè)變成服務(wù)業(yè)。
二．房地產(chǎn)行業(yè)的反超機(jī)會(huì)
11月9日眾人關(guān)注的美國(guó)大選終于有了結(jié)果，但并未如眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家所預(yù)估的情況，特普朗的當(dāng)選可謂是屌絲的逆襲，屌絲為何會(huì)成功，大選結(jié)果為何反轉(zhuǎn)？其實(shí)，是因?yàn)槭袌?chǎng)的作用，接地氣的深入了解市場(chǎng)才能更加準(zhǔn)確的判斷未來的走向。
了解市場(chǎng)，不僅能掌握趨勢(shì)，還能發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，PC時(shí)代出現(xiàn)了偉大的搜狐、新浪，但是沒想到十年光景，行業(yè)迎來了移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，巨頭公司屢屢受挫，反觀小微公司卻茁壯成長(zhǎng)。
所以房地產(chǎn)行業(yè)由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將出現(xiàn)反超機(jī)會(huì)。
目前出現(xiàn)的趨勢(shì)包括三方面。
城市更新開啟萬億新市場(chǎng)，它具有三個(gè)特點(diǎn)：
（1） 規(guī)模足夠大。
（2） 這是多方共贏的市場(chǎng)：政府能得到稅收源；民眾會(huì)得到改貌換新的城市；促使消費(fèi)提升，投資商獲利。
（3） 符合政府推動(dòng)的供給側(cè)改革。城市更新的動(dòng)力既不是開發(fā)商，也不是投資商，而是消費(fèi)升級(jí)，它推動(dòng)著城市更新的發(fā)展進(jìn)程。
目前，由于電商對(duì)購(gòu)物中心的沖擊，部分商鋪逐漸被市場(chǎng)淘汰。我們將它改造為寫字樓，它們地處城市核心區(qū)域，市場(chǎng)需求大，業(yè)態(tài)的改變并不困難，難點(diǎn)是我們需要思考究竟要做怎樣的寫字樓。與大家一樣，我們也很關(guān)注聯(lián)合辦公模式，所以我們追求內(nèi)容上的創(chuàng)新因?yàn)槲覀兿嘈乓恍┓?wù)理念一定會(huì)重新洗牌傳統(tǒng)的辦公行業(yè)。
改造后的寫字樓針對(duì)的主要是新興行業(yè)，金融、IT等有一定規(guī)模的企業(yè)。他們?cè)?jīng)租住的是傳統(tǒng)辦公樓，并未提供滿足辦公需求的服務(wù)，針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的這種供需矛盾，我們提出了新的辦公理念——”Hi Work輕奢的辦公生態(tài)”，內(nèi)容創(chuàng)新包括為企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)提供服務(wù)的Hi 會(huì)、促進(jìn)本樓企業(yè)之間交互的Hi 咖、引入外部資源和本樓互動(dòng)的Hi 吧，提供更多企業(yè)辦公靈活性的Hi辦，以及基于二十四節(jié)氣策劃主題活動(dòng)，促進(jìn)大樓企業(yè)員工之間的交互。通過多樣化的空間設(shè)施和活動(dòng)營(yíng)造輕松辦公氛圍。
為什么中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不好？有兩個(gè)原因：
（1）我們都是由制造業(yè)轉(zhuǎn)變而來，制造業(yè)有它本身的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)非常不易的，意識(shí)轉(zhuǎn)變也很難。
（2）金融不支持，跟商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品除了開發(fā)貸，就是經(jīng)營(yíng)貸。經(jīng)營(yíng)貸憑借企業(yè)的實(shí)力和信用，來決定利率高低，與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流無關(guān)系，與資產(chǎn)價(jià)值也沒有什么關(guān)系，關(guān)鍵看企業(yè)，再差的資產(chǎn)，只要企業(yè)足夠好就可以獲得低息大額貸款。我們就想能不能找到一些金融工具，讓商業(yè)地產(chǎn)可以得到更好的發(fā)展。
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，證券化是非常重要的工具，如REITs和CMBS。股權(quán)方面，實(shí)際上中信證券兩年前已經(jīng)拿自己的物業(yè)做了一個(gè)嘗試，而債權(quán)方面一直沒有突破，今年下半年我們做了國(guó)內(nèi)首單的CMBS產(chǎn)品，它是債權(quán)性質(zhì)的證券化產(chǎn)品。它帶來的價(jià)值到底是什么，第一，它不再完全依賴企業(yè)的信用，而是關(guān)注資產(chǎn)的信用，相對(duì)于傳統(tǒng)限制嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)貸來說，資金的投向使用更靈活。第二，能夠貸款的額度可以增加。第三，利息會(huì)下降，經(jīng)營(yíng)貸只跟一家銀行談，CMBS是讓多家金融機(jī)構(gòu)競(jìng)標(biāo)，流動(dòng)性更好。
地產(chǎn)的金融創(chuàng)新還有很多，CMBS融資標(biāo)的額較大，小的也有，比如我們現(xiàn)在做的私募REITs，一百萬就可以投資北京單套價(jià)值一兩千萬的寫字樓，將其變成一個(gè)小的基金，做成私募REITs。首先它有穩(wěn)定的租約，每個(gè)季度分紅，還有資產(chǎn)的上漲，一定規(guī)模后還可以進(jìn)行市場(chǎng)流動(dòng)。總之，地產(chǎn)金融創(chuàng)新還有很多的機(jī)會(huì)。
在房地產(chǎn)行業(yè)里由制造業(yè)變成服務(wù)業(yè)時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)提供內(nèi)容的公司非常重要。
一方面我們可以自己做，像萬科的“八爪魚”計(jì)劃，另一方面可以投資別人。
今年上半年，高和翰同基金投資了7家企業(yè)，包括空間家、優(yōu)客工廠、鋪天地、上海鯤程、新起點(diǎn)、嗨住以及第六感海外度假別墅。投資企業(yè)服務(wù)包括居住、辦公、商業(yè)、養(yǎng)老、停車等多方面，橫向服務(wù)鏈條涉及服務(wù)、交易、運(yùn)營(yíng)三大方面。這樣就可以用PE投資的方式享受房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變過程中全行業(yè)生態(tài)鏈的價(jià)值增值。
三．價(jià)值提升的方法
無論是資產(chǎn)還是城市，價(jià)值提升的方法無外乎幾類，
第一改硬件，第二是裝內(nèi)容，第三是促流動(dòng)。
改硬件就是改變外部的形態(tài)，大家都能做到；
裝內(nèi)容是核心；促流動(dòng)則依靠金融創(chuàng)新的支持。
最后借用仇保興部長(zhǎng)發(fā)言提及的“取勢(shì)、明道和優(yōu)術(shù)”來概括：
（1）取勢(shì)：房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)時(shí)代；
（2）明道：提升資產(chǎn)價(jià)值是根本；
（3）優(yōu)術(shù)：指創(chuàng)新的方法不容易找到，思維意識(shí)的突破是關(guān)鍵。
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