除了發(fā)布年報(bào)外，近期房地產(chǎn)企業(yè)的最新動(dòng)態(tài)就是融資，已有多家房企陸續(xù)以多種形式融資，用于日常業(yè)務(wù)開支與債務(wù)償還等。值得注意的是，各家房企的融資成本出現(xiàn)較大差距，且信用評(píng)級(jí)與融資成本間形成了循環(huán)。在融資環(huán)境趨緊、成本上升的當(dāng)下，資產(chǎn)證券化或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y的新途徑。
境外融資成主流
房企近期的融資動(dòng)作驟然密集。根據(jù)北京商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，4月就已有20多家房企發(fā)債融資，最新的一則是4月24日晚間，旭輝公告擬發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率6.375%。
在易居研究院智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，去年房地產(chǎn)發(fā)債政策較為嚴(yán)厲，公司債的收緊使得房企發(fā)債處于排隊(duì)狀態(tài)。在今年發(fā)債政策有所放松的情況下，過去積壓的發(fā)債申請(qǐng)?jiān)诮陉懤m(xù)得到了審批，這是導(dǎo)致房企近一月發(fā)債密集的一大原因。
據(jù)了解，當(dāng)下房企融資渠道主要包括銀行貸款、公司債和企業(yè)債、資產(chǎn)證券化、信托等。值得注意的是，境內(nèi)融資收緊下，海外融資越來越被關(guān)注，從2017年開始，房企境外融資的規(guī)模和所占比重就出現(xiàn)上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，房企境外融資高達(dá)193億美元，同比上漲80.6%，資金成本明顯上漲。雖然整體看，美元融資絕對(duì)值不高，但需求量明顯上漲。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，在目前境內(nèi)融資渠道繼續(xù)保持收緊狀況下，絕大多數(shù)房企對(duì)美元債都表現(xiàn)出極高的重視?！皬慕衲暌患径壤猛赓Y量情況來看，利用外資水平雖較去年同期有所降低，但可以說這種情況只是階段性的現(xiàn)象，隨著境內(nèi)融資成本的提升，境外融資需求依然強(qiáng)勁?！睆埡陚ゾ头科竺涝獋l(fā)行現(xiàn)狀如是分析。同時(shí)他還表示，預(yù)計(jì)房企接下來在美元發(fā)債上的規(guī)模還會(huì)增加，此外還會(huì)采取境外其他渠道做一些融資。
成本與評(píng)級(jí)互為促進(jìn)
同策研究院日前發(fā)布的《40家典型上市房企融資報(bào)告》對(duì)部分房企3月的融資成本進(jìn)行了披露。報(bào)告顯示，中國(guó)金茂全資附屬公司方興光耀有限公司發(fā)行的本金總額為人民幣12.5億元優(yōu)先擔(dān)保債券，是房企3月融資中成本最低的一筆。據(jù)了解，該債券三年到期，利率為5.2%；融資成本最高的為花樣年控股境外發(fā)行人在境外發(fā)行的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8.38%。
實(shí)際上，房企對(duì)于融資成本上升這一趨勢(shì)早有預(yù)期。在3月20日的碧桂園2017年業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園CFO伍碧君表示，“今年的融資環(huán)境確實(shí)比之前趨緊，可能所有的地產(chǎn)商融資成本都會(huì)比去年有所上升，這是一個(gè)趨勢(shì)”。
如何實(shí)現(xiàn)融資成本與信用評(píng)級(jí)雙向互促，也是房企發(fā)展繞不開的重要議題。投資機(jī)構(gòu)穆迪4月23日發(fā)布的行業(yè)分析報(bào)告顯示，29家獲評(píng)級(jí)的內(nèi)房于今年底全國(guó)銷售市占率升至45%，去年為36%。內(nèi)房信貸評(píng)級(jí)會(huì)出現(xiàn)分化，而獲得高評(píng)級(jí)的內(nèi)房信貸狀況會(huì)改善。這也就意味著，優(yōu)評(píng)級(jí)房企相比尋常房企而言，更容易獲得大量成本低廉的資金支持；反之，中小房企的生存之路挑戰(zhàn)愈發(fā)嚴(yán)峻。
張宏偉分析認(rèn)為，融資成本與信用評(píng)級(jí)間存在一個(gè)良性循環(huán)。一方面，優(yōu)質(zhì)評(píng)級(jí)可助力房企順利實(shí)現(xiàn)融資，使企業(yè)做大做強(qiáng)；另一方面，經(jīng)融資使企業(yè)規(guī)模再上一個(gè)臺(tái)階的房企，在信用評(píng)級(jí)上也會(huì)有所提升?！霸谌谫Y成本與信用評(píng)級(jí)二者的循環(huán)中，我們不難看出‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’的行業(yè)定律?！睆埡陚ト缡潜硎?。
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成新風(fēng)口
融資渠道的收緊，促使房企在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域?qū)ふ覚C(jī)會(huì)。去年以來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的大門已經(jīng)打開，多個(gè)住房租賃資產(chǎn)、商業(yè)資產(chǎn)等通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，規(guī)模已近千億。
針對(duì)房企在商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)領(lǐng)域開始資產(chǎn)證券化嘗試的現(xiàn)象，有行業(yè)人士表示，隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的加速推進(jìn)，多類型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品預(yù)計(jì)今后幾年的發(fā)行規(guī)模將不斷擴(kuò)大。此外，另有行業(yè)人士指出，目前房地產(chǎn)從國(guó)家和銀行層面去杠桿，表外和非標(biāo)融資受限，而資產(chǎn)證券化則是引入大量的民間資金，可以補(bǔ)上甚至超過被限制的資金。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)等地已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟的資產(chǎn)證券化，在中國(guó)尚處于起步階段。目前與中國(guó)開發(fā)商最相關(guān)的資產(chǎn)證券化包括：商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）、住宅抵押擔(dān)保證券（RMBS）和資產(chǎn)擔(dān)保證券（ABS），其特征是有助于資產(chǎn)持有人在維持部分資產(chǎn)未來增長(zhǎng)潛力的同時(shí)釋放資產(chǎn)價(jià)值，今后幾年的發(fā)行量勢(shì)必將逐漸走高。
據(jù)了解，房地產(chǎn)租賃正成為證券化的主力。而說到房地產(chǎn)租賃，就不得不提到房地產(chǎn)新寵——長(zhǎng)租公寓，它之所以能夠逐漸占據(jù)地產(chǎn)行業(yè)一席之地，恰恰是源于政策的助力與環(huán)境的改善。十九大報(bào)告中提出 “建立租購(gòu)并舉的住房制度”，“租購(gòu)并舉”成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制。在此政策利好與需求旺盛的大環(huán)境下，包括開發(fā)商、酒店、中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)等紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。由此，行業(yè)人士認(rèn)為，租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展前景大有可期。
值得一提的，2017年作為我國(guó)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的元年，各大房企及銀行在此年份進(jìn)行了不同的租賃資產(chǎn)證券化創(chuàng)新嘗試。多項(xiàng)首次以長(zhǎng)租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、按居貸以及信用貸。公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已有8單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，總?cè)谫Y規(guī)模451億元。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)資金回籠，同時(shí)它作為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，對(duì)于一些有著穩(wěn)定現(xiàn)金流和穩(wěn)定潛在收益的企業(yè)是有利好的。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而表示：“從實(shí)際情況來講，很多企業(yè)都已經(jīng)開始在做房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面的業(yè)務(wù)。開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，一方面符合企業(yè)的創(chuàng)新，同時(shí)也有助于企業(yè)后續(xù)財(cái)務(wù)或資金方面的把控，對(duì)于企業(yè)成長(zhǎng)有著積極意義。”
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