一,房產(chǎn)行業(yè)會計核算比制造業(yè)難嗎?它的特點是什么?如何進行成本核算,它與制造業(yè)在核算上有何不同?
二,房地產(chǎn)行業(yè)要交哪些稅種,稅率各是多少?
三,房產(chǎn)行業(yè)的會計科目與制造業(yè)的會計科目一致嗎?主要有哪些科目? 一、首先，房地產(chǎn)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)（制造業(yè)）在會計核算上是不同，從成本核算：制造業(yè)生產(chǎn)成本周期短，產(chǎn)品在很短的時間內就可完成生產(chǎn)成本的制造；而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本周期長，房屋開發(fā)建設一般跨年度才可完工。所以，這是兩個不同行業(yè)的會計核算，還有很多不同之處，在此，就不一一介紹了。因為，你要從事房地產(chǎn)會計工作了，我著重從房地產(chǎn)會計上介紹一下吧。
二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。
（一）營業(yè)稅:計稅依據(jù):為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：
1、轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；
2、銷售不動產(chǎn)，稅率為5%；
3、土地使用權出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征稅。計算公式=營業(yè)額×適用稅率
（二）城市維護建設稅和教育費附加：
以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
（三）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。
其中：土地增值額=轉讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額。
計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；加計扣除。
（四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對擁有房屋產(chǎn)權的內資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),稅率為1.2%。年應納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋稅率12%。
（五）城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
（六）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)督買賣雙方在轉讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權屬管理部門應監(jiān)督領受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。
（七）契稅：
契稅是以土地使用權出讓、轉讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據(jù)，適用稅率為3～５％。 征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據(jù)×稅率
（八）企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內的企業(yè)或組織，在一定期間內的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）×適用稅率。
（九）個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算
（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計科目
一、資產(chǎn)類
1 101 現(xiàn)金
2 102 銀行存款
3 109 其他貨幣資金
4 111 短期投資
5 112 應收票據(jù)
6 113 應收賬款
7 114 壞賬準備
8 115 預付賬款
9 119 其他應收款
10 121 物資采購
11 123 采購保管費
12 124 庫存材料
13 125 庫存設備
14 129 低值易耗品
15 131 材料成本差異
16 133 委托加工材料
17 135 開發(fā)產(chǎn)品
18 136 分期收款開發(fā)產(chǎn)品
19 137 出租開發(fā)產(chǎn)品
20 138 周轉房
21 139 待攤費用
22 141 長期投資
23 151 固定資產(chǎn)
24 155 累計折舊
25 156 固定資產(chǎn)清理
26 159 固定資產(chǎn)購建支出
27 161 無形資產(chǎn)
28 171 遞延資產(chǎn)
29 181 待處理財產(chǎn)損溢
二、負債類
30 201 短期借款
31 202 應付票據(jù)
32 203 應付賬款
33 204 預收賬款
34 209 其他應付款
35 211 應付工資
36 214 應付福利費
37 221 應交稅金
38 223 應付利潤
39 229 其他應交款
40 231 預提費用
41 241 長期借款
42 251 應付債券
43 261 長期應付款
三、所有者權益類
44 301 實收資本
45 311 資本公積
46 313 盈余公積
47 321 本年利潤
48 322 利潤分配
四、成本類
49 401 開發(fā)成本
50 407 開發(fā)間接費用
五、損益類
51 501 經(jīng)營收入
52 502 經(jīng)營成本
53 503 銷售費用
54 504 經(jīng)營稅金及附加
55 511 其他業(yè)務收入
56 512 其他業(yè)務支出
57 521 管理費用
58 522 財務費用
59 531 投資收益
60 541 營業(yè)外收入
61 542 營業(yè)外支出
（二）開發(fā)成本及期間費用的核算：
1、“開發(fā)成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；
（2）前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；
（3）基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；
（4）建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；
（5）公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目
?、匍_發(fā)土地成本費用：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉開發(fā)土地成本費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
?、谂涮自O施開發(fā)
計算公式：
某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100%
發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發(fā)
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發(fā)間接費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉配套設施開發(fā)成本
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
?、鄯课蓍_發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
?、荛_發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目
企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：銀行存款
或庫存材料
或現(xiàn)金
結轉開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
工程竣工后結轉成本
借：開發(fā)成本——代建工程
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本
貸：開發(fā)成本——代建工程
2、開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發(fā)生的間接費用等
借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
竣工房屋開發(fā)成本的結轉
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
3、管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用
4、財務費用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費用
5、銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經(jīng)常費用發(fā)生的銷售費用。
四、主要帳務處理過程
（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)的土地費用、前期工程費、基礎設施費、建安費等支出
借：開發(fā)成本
貸：銀行存款、現(xiàn)金、原材料等
（二）開發(fā)完工
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
（三）預售房款
借：銀行存款、現(xiàn)金
貸：預收賬款
（四）開發(fā)完工，結轉預售房款
借：預收賬款
貸：經(jīng)營收入
（五）結轉銷售房屋成本
借：經(jīng)營成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
（六）計提稅金
借：經(jīng)營稅金及附加
貸：應交稅金--營業(yè)稅
貸：應交稅金--城建稅
貸：其他應交款--教育費附加
（七）結轉收入
借：經(jīng)營收入
貸：本年利潤
（八）結轉稅金
借：本年利潤
貸：經(jīng)營稅金及附加
（九）結轉成本、費用
借：本年利潤
貸：經(jīng)營成本、管理費用、銷售費用、財務費用
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