目前我國(guó)增值稅實(shí)行購(gòu)進(jìn)扣稅法，也就是納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)按照銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額，購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以支付或負(fù)擔(dān)的稅款為進(jìn)項(xiàng)稅額，同時(shí)允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。這樣，就相當(dāng)于僅對(duì)發(fā)生應(yīng)稅行為的增值部分征稅。增值稅一般納稅人適用一般計(jì)稅方法的，用當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額為當(dāng)期應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外購(gòu)項(xiàng)目支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，憑扣稅憑證抵扣銷項(xiàng)稅額。允許抵扣的外購(gòu)項(xiàng)目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、材料采購(gòu)、廣告服務(wù)、中介代理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)、法律等專業(yè)服務(wù)費(fèi)以及咨詢費(fèi)等。具體分析如下：
一、土地取得成本
可以差額扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，允許差額扣除銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。對(duì)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，則不允許差額扣除。
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
表：土地取得成本可差額扣除分析表
項(xiàng)目
可扣除
不可扣除
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地出讓金
省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證?？芍苯涌蹨p銷售額。
土地契稅
土地成本除了土地出讓金允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以外，其他土地成本構(gòu)成項(xiàng)目一律不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。包括大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
耕地占用稅
土地交易費(fèi)
拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地閑置費(fèi)
其他土地費(fèi)用
二、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本
開(kāi)發(fā)建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用，主要包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。
1.前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。包括：籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。
表：前期工程可抵扣項(xiàng)目分析表
項(xiàng)目
可抵扣
不可抵扣
稅率
前期工程費(fèi)
通平費(fèi)用
前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等
11%
圍擋施工費(fèi)
11%
可行性研究費(fèi)
6%
市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)
6%
設(shè)計(jì)費(fèi)
6%
水文地質(zhì)勘察費(fèi)
6%
測(cè)繪費(fèi)
6%
行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)
報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等
向政府部門(mén)繳納的行政規(guī)費(fèi)，一般能夠取得行政事業(yè)單位收費(fèi)憑證，無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，這些費(fèi)用無(wú)法進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。
2.建筑安裝工程費(fèi)用
建安工程費(fèi)用主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修裝飾工程費(fèi)、樣板房（售樓部）裝修裝飾費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)和工程等咨詢費(fèi)用等項(xiàng)目。大部分項(xiàng)目在取得增值稅專用發(fā)票前提下，可按照表中相應(yīng)稅率進(jìn)行抵扣即可。
表：建安工程可抵扣項(xiàng)目分析表
項(xiàng)目
適用稅率
可抵扣
不可抵扣
稅率
備注
建筑安裝工程費(fèi)
土建工程費(fèi)
√
11%
不考慮甲供材情況
安裝工程費(fèi)
√
11%
裝修工程費(fèi)
√
11%
樣板房/售樓處裝修費(fèi)
√
11%
工程監(jiān)理費(fèi)
√
6%
此項(xiàng)目也有的在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用考慮
檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)
√
6%
工程造價(jià)咨詢費(fèi)
√
6%
土建（主體）工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程等費(fèi)用接受提供建筑服務(wù)，可向施工單位取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票，則適用稅率為11%。此外，需要注意的是一些電梯、門(mén)窗、空調(diào)、玻璃幕墻等工程，一般屬于混合銷售行為，如果供應(yīng)商是以生產(chǎn)、批發(fā)、零售為主，則適用抵扣稅率為17%，估價(jià)時(shí)，為便于處理，宜設(shè)定按以安裝服務(wù)、施工為主，則建安費(fèi)用部分均按適用稅率為11%處理。
3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要為開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
表：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)可抵扣項(xiàng)目分析表
項(xiàng)目
可抵扣
不可抵扣
稅率
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
供電工程費(fèi)
√
11%
給排水工程費(fèi)
√
11%
燃?xì)夤こ藤M(fèi)
√
11%
電視工程費(fèi)
√
11%
通訊工程費(fèi)
√
11%
通訊線路及設(shè)備安裝費(fèi)
√
11%
小區(qū)道路工程費(fèi)
√
11%
環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)
√
11%
綠化工程費(fèi)
√
11%
其他費(fèi)用
√
11%
4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
游泳池、業(yè)主會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂(lè)設(shè)施、公共用房和其他社區(qū)配套用房建造費(fèi)以及地下人防工程建設(shè)費(fèi)用等。
表：公共配套建設(shè)費(fèi)可抵扣項(xiàng)目分析表
項(xiàng)目
可抵扣
不可抵扣
稅率
配套設(shè)施費(fèi)
居委會(huì)
√
11%
物業(yè)管理用房
√
11%
幼兒園
√
11%
警務(wù)室
√
11%
活動(dòng)用房
√
11%
會(huì)所
√
11%
自行車(chē)棚
√
11%
露天停車(chē)場(chǎng)
√
11%
水塔
√
11%
文化游樂(lè)設(shè)施
√
11%
人防工程
*
*
11%，如為繳納易地建設(shè)費(fèi)，則不能抵扣
說(shuō)明：根據(jù)各地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況和估價(jià)測(cè)算來(lái)看，人防工程有兩種形式，一種是按規(guī)劃要求進(jìn)行人防工程建設(shè)，一種是項(xiàng)目不配建人防工程，經(jīng)批準(zhǔn)改為向人防部門(mén)繳納人防異地建設(shè)費(fèi)。如果進(jìn)行人防工程建設(shè)，該部分費(fèi)用可以簡(jiǎn)單參照建安費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。如采用繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，則該費(fèi)用不能在進(jìn)項(xiàng)稅額中抵扣。
5.管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用
包括為管理和組織房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售的市場(chǎng)營(yíng)銷、廣告宣傳費(fèi)和代理傭金等銷售費(fèi)用。此部分費(fèi)用項(xiàng)目最為復(fù)雜，發(fā)生內(nèi)容眾多，適用稅率也難以區(qū)分。具體如下：
表：期間費(fèi)用可抵扣項(xiàng)目分析表1
項(xiàng)目
可抵扣
不可抵扣
期間費(fèi)用
管理費(fèi)用
勞務(wù)費(fèi)、咨詢顧問(wèn)費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、傭金、辦公費(fèi)、通訊、車(chē)輛維護(hù)、水電氣暖、會(huì)議費(fèi)和專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)用等
職工薪酬、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、資產(chǎn)折舊攤銷費(fèi)、盤(pán)虧及毀損損失、董事會(huì)費(fèi)、除住宿費(fèi)中差旅費(fèi)等
銷售費(fèi)用
（1）差旅費(fèi)。包括差旅人員發(fā)生的吃、住、行費(fèi)用。其中，餐飲費(fèi)屬于應(yīng)酬費(fèi)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣；機(jī)票、船票、車(chē)票等費(fèi)用屬于旅客服務(wù)費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額同樣不得抵扣；住宿費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照6%抵扣銷項(xiàng)稅額。
（2）通訊費(fèi)。包括辦公電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用維護(hù)費(fèi)、傳真收發(fā)費(fèi)。其中基礎(chǔ)電信服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照11%抵扣銷項(xiàng)稅額，增值電信服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照6%抵扣銷項(xiàng)稅額。
（3）車(chē)輛費(fèi)用。包括車(chē)輛維修費(fèi)、油料費(fèi)、車(chē)輛保險(xiǎn)費(fèi)、過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車(chē)費(fèi)。其中，車(chē)輛維修費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照17%抵扣銷項(xiàng)稅額，油料費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照17%抵扣銷項(xiàng)稅額，過(guò)路、過(guò)橋、停車(chē)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照11%抵扣銷項(xiàng)稅額，車(chē)輛保險(xiǎn)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照6%抵扣銷項(xiàng)稅額。
（4）水電氣暖費(fèi)用。包括水費(fèi)、電費(fèi)、天燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)。其中，水的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照13%（自產(chǎn)的自來(lái)水或供應(yīng)商為一般納稅人的自來(lái)水公司銷售自來(lái)水采用簡(jiǎn)易征收，稅率為3%）抵扣銷項(xiàng)稅額，電的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照17%（縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力，且供應(yīng)商采用簡(jiǎn)易征收，稅率為3%）抵扣銷項(xiàng)稅額，天燃?xì)獾倪M(jìn)項(xiàng)稅額允許按照13%抵扣銷項(xiàng)稅額，暖氣費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照13%抵扣銷項(xiàng)稅額。
（5）會(huì)議費(fèi)。包括會(huì)議場(chǎng)地租金、會(huì)議設(shè)施租賃、會(huì)議布置費(fèi)用等。會(huì)議費(fèi)存在外包給會(huì)展公司和租賃會(huì)場(chǎng)自辦兩種形式，外包會(huì)展公司的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照6%抵扣銷項(xiàng)稅額，租賃會(huì)場(chǎng)自辦的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照11%抵扣銷項(xiàng)稅額。
（6）廣告宣傳費(fèi)。包括印刷費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)用、宜傳材料制作費(fèi)、廣告代理等。印刷費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照17%抵扣銷項(xiàng)稅額；廣告宣傳費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照6%抵扣銷項(xiàng)稅額；廣告制作代理及其他的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照6%抵扣銷項(xiàng)稅額；展覽費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照17%抵扣銷項(xiàng)稅額；宣傳條幅材料制作費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許按照17%抵扣銷項(xiàng)稅額。
表：期間費(fèi)用可抵扣項(xiàng)目分析表2
序號(hào)
項(xiàng)目
能否
抵扣
稅率
備注
1
辦公費(fèi)
√
17%
2
差旅費(fèi)
√
6%
僅限住
宿費(fèi)
3
通訊費(fèi)
√
6%\11%
4
車(chē)輛費(fèi)用
√
6%\11%\17%
5
水電氣暖
√
17%\13%
6
會(huì)議費(fèi)
√
6%\11%
7
廣告宣傳
費(fèi)、代理費(fèi)
√
6%\17%
8
審計(jì)、評(píng)估
法律等咨詢費(fèi)
√
6%
9
應(yīng)酬費(fèi)
×
*
預(yù)測(cè)時(shí)，實(shí)際難以區(qū)分得如此詳細(xì)，在不影響預(yù)算結(jié)果客觀性前提下，也無(wú)必要如此細(xì)分。為便于計(jì)算，建議銷售費(fèi)用按代理方式考慮，進(jìn)項(xiàng)稅額該部分統(tǒng)一按6%稅率抵扣銷項(xiàng)稅額。 管理費(fèi)用以組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用為主，很大部分為開(kāi)發(fā)企業(yè)人工薪酬，該部分不可抵扣，當(dāng)然一些零星辦公費(fèi)用，在取得專票情況下是有部分可以抵扣的，但總體不并不影響評(píng)估結(jié)果客觀性，建議該項(xiàng)目按不考慮可抵扣項(xiàng)目處理。
6.投資利息
財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十七條第（六）款規(guī)定，購(gòu)進(jìn)的貸款服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。貸款服務(wù)，以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額。接受貸款服務(wù)向貸款方支付的全部利息及利息性質(zhì)的費(fèi)用、以及與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
7.其他補(bǔ)充說(shuō)明
哪些進(jìn)項(xiàng)稅額可從銷項(xiàng)稅額中抵扣：
(1)從銷售方取得的《增值稅專用發(fā)票》(含稅控《機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票》)上注明的增值稅額。
(2)從海關(guān)取得的《海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)》上注明的增值稅額。
(3)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，全部取得《增值稅專用發(fā)票》或《海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)》，可以按照注明的增值稅額進(jìn)行抵扣。未全部取得的，采取《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法》進(jìn)行抵扣。
(4)從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票是抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的前提條件，但是，并非取得了專用發(fā)票就能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如以上提到的應(yīng)付職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交通費(fèi)和非正常損失等。
三、測(cè)算舉例
1.項(xiàng)目基本情況
待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e42,427平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)可售總建筑面積250,598平方米。經(jīng)估算，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)總值（項(xiàng)目銷售收入）為2,120,898,232.00元。
表：項(xiàng)目主要指標(biāo)
土地面積
可售總建面積
開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)總值
42,427.00
250,598.00
2,120,898,232.00
2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本
各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算如下表。以下開(kāi)發(fā)成本為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)及相關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同數(shù)據(jù)，成本費(fèi)用不具有客觀性，僅用于本次測(cè)算舉例說(shuō)明，實(shí)際估價(jià)測(cè)算項(xiàng)目參考以上各項(xiàng)目適用稅率測(cè)算。
表：開(kāi)發(fā)成本估算表
3.管理費(fèi)用：按不可抵扣處理，略。
4.銷售費(fèi)用：按房地產(chǎn)銷售收入的3%計(jì)，即銷售費(fèi)用為63,626,947.00元。
5.投資利息：不可抵扣，略。
6.銷項(xiàng)稅額=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%
7.銷項(xiàng)稅額
綜上，計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)銷額。具體見(jiàn)下表：
表：進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算表（1）
表：進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算表（2）
項(xiàng)目
金額
稅率
進(jìn)項(xiàng)稅額
管理費(fèi)用
18,606,882.00+0.015V
*
-
銷售費(fèi)用
63,626,947.00
6%
3,601,525.00
8.增值稅
增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額
=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%-125,617,385.00
=84,561,719.00-0.099V
注：以上測(cè)算方法適用于納稅主體為一般納稅人且采用一般計(jì)稅方式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目、土地評(píng)估中涉及到增值稅估算，可抵扣項(xiàng)目為在市場(chǎng)同等條件下應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票及相關(guān)可抵扣憑證。不適用于小規(guī)模納稅人和采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的估算。
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