一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象
但隨著房地產(chǎn)市場向縱深發(fā)展，一個項目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。
于是，在實際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對象、有的以分批開發(fā)的項目為核算對象、有以工程發(fā)包標(biāo)段為核算對象、有的以能否單獨編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象、有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為主要依據(jù)來確定成本歸集對象，我們不能去武斷地評價哪一種方法正確與否，但有一點是明確的，那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。
還有可能出現(xiàn)人為地調(diào)節(jié)利潤的情況，從而使會計信息的真實可靠性大打折扣。
筆者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)成本歸集的對象無論項目的開發(fā)是單一還是復(fù)雜多樣，均應(yīng)以政府批準(zhǔn)立項的單個項目為核算對象，不管是該項目是否與其他項目的名稱、地塊以及其他配套設(shè)施是否相聯(lián)系，因為一個項目無論是立項審批還是規(guī)劃審批，一般是獨立于其他項目的作為一個整體考慮的，在項目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設(shè)計要求、配套設(shè)施的建設(shè)都是單獨要求的.
所以在項目分批分期開發(fā)時如果簡單地按批次、按標(biāo)段或按建筑類別都不能合理而準(zhǔn)確地反映出開發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有一檢驗成本核算準(zhǔn)確合理的方法，那就是在同一個立項項目中的同類開發(fā)產(chǎn)品的成本相當(dāng)，在銷售價格平穩(wěn)再剔除其他價格調(diào)整因素的情況下，同類的開發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利是不會有很大的波動的。
所以考慮成本核算對象時應(yīng)該以政府批準(zhǔn)立項的項目為單位，只有按照規(guī)劃的要求將所有應(yīng)該實施及配套的工程項目建設(shè)完成后才能算是整個項目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工程預(yù)算將相關(guān)的成本預(yù)提計入開發(fā)總成本也會有誤差。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集
與其他行業(yè)的成本核算一樣，在確定了成本核算對象后，就是客觀選擇確定成本的結(jié)構(gòu)。在開發(fā)成本一級科目下設(shè)置“土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、財務(wù)費用”等二級明細(xì)核算，再在二級明細(xì)科目下設(shè)三級明細(xì)，對各個二級科目進(jìn)行細(xì)化。
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在設(shè)立三級成本明細(xì)時，對同一小區(qū)內(nèi)的各工程項目應(yīng)該分類進(jìn)行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項目預(yù)算，盡可能與項目規(guī)劃、預(yù)算的項目內(nèi)容一致，或者說以上內(nèi)容都能在所設(shè)置的三級明細(xì)成本中合理地歸集。
同時對于成片、分批開發(fā)的相近的開發(fā)產(chǎn)品可以行當(dāng)合并，如甲小區(qū)——小高層、甲小區(qū)——普通多層等，對于受益對象較多或是整個立項項目都需要承擔(dān)的公共成本，在核算時要做詳細(xì)的記載，以便于今后的分步分配計算。
合理歸集完全部開發(fā)成本后，最關(guān)鍵工作就是成本的分配了。在此前，我們要討論一下單位成本的對象問題，以往大家都是計算出全部開發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可售面積成本，(即直接用總成本除以總的建筑面積或可售面積)，進(jìn)而根據(jù)各產(chǎn)品對象的面積乘以單位面積成本就計算出單個開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本了，有些企業(yè)甚至不設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”科目或是開發(fā)產(chǎn)品科目不設(shè)置明細(xì)戶。
當(dāng)然，這對于一些規(guī)模小、開發(fā)產(chǎn)品較為單一的項目來說這樣分配是不會影響成本的真實性及合理性的，但對于一個大型綜合開發(fā)項目來說有些成本內(nèi)容未必就合理了，而且這么做也使得成本的二、三級明細(xì)核算失去意義。
所以筆者認(rèn)為開發(fā)企業(yè)的成本核算也應(yīng)借鑒一些制造企業(yè)的產(chǎn)品的核算方法，比如品種法、分批法甚至是分步法等等確定開發(fā)產(chǎn)品的類別，進(jìn)行小類歸總，借助于現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)，對各成本明細(xì)費用進(jìn)行準(zhǔn)確的分配，從而計算出可售單個開發(fā)產(chǎn)品的成本，真實客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。下面就成本項目一一進(jìn)行說明。
三、成本項目分配
(一)土地成本的分配
土地成本包括土地出讓金、動拆遷補償費、土地權(quán)證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等。如果開發(fā)項目中開發(fā)產(chǎn)品單一，那就可以用房管測繪部門所確定的可售總面積或建筑規(guī)劃部門確定的總面積去與土地開發(fā)總成本對比，得到單位面積成本，進(jìn)而根據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積計算出其土地開發(fā)成本。
如果是綜合項目土地用途不一樣，出讓價格也不一樣，那就必須根據(jù)宗地受讓的用途分類計價，將商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地、可售配套設(shè)施用地的成本分開計算其相應(yīng)的成本在住宅成本的計算分配時如果還有不同類別的開發(fā)產(chǎn)品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅，它們的土地成本就包括兩部分，即根據(jù)單體占地面積直接計算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分?jǐn)傊汀?/p>
(二)前期費用的分配
前期費用包括勘察費、規(guī)劃方案設(shè)計費、可行性研究費、環(huán)評費、施工圖設(shè)計費、招標(biāo)費、政府收取的各項規(guī)費、“五通一平費用”等為項目施工前所做的一切準(zhǔn)備而發(fā)生的成本費用。前期費用在開發(fā)產(chǎn)品的成本中所占比例相對來說較低，可以根據(jù)總費用與總面積直接計算分配。如果其中單項費用很高的話，也可將公攤部分和單體分開計算，總之，根據(jù)重要性原則進(jìn)行會計處理。
(三)建筑安裝成本的分配
建筑安裝成本包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購置等所發(fā)生的費用。這部分成本在某個單一產(chǎn)品成本中所占的比重是很大的，但是相對于其他成本項目來而言，其分配對象較為明確，可直接按單體分配到單一產(chǎn)品對象，也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對同一類別的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類匯總，比如同結(jié)構(gòu)相同造價相近、裝修標(biāo)準(zhǔn)或檔次相同等等?？傊潜阌谟嬎?，能真實準(zhǔn)確地反映開發(fā)產(chǎn)品的計價成本。
(四)基礎(chǔ)設(shè)施費的分配
基礎(chǔ)設(shè)施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、照明費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎(chǔ)性工程費用，它的分配相對于其他費用而言，要簡單明了，可采用按可售面積、工程造價比等方法進(jìn)行分配,這樣對客觀公允地反映企業(yè)的經(jīng)營成果是沒有影響的。
(五)公共配套設(shè)施費的分配
公共配套設(shè)施包括教育設(shè)施費、醫(yī)療設(shè)施費、商業(yè)設(shè)施費、地區(qū)市政設(shè)施建設(shè)費、物業(yè)管理配套服務(wù)設(shè)施費、大型人防工程等配套工程的成本費用。
這部分成本的分配要根據(jù)受益對象進(jìn)行，這些配套工程大部分是為了完善項目的功能或是為了提高項目的服務(wù)品質(zhì)而建設(shè)的，大致可分為可單獨有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項目，而可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施在財務(wù)上應(yīng)該視同開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算，這里所指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施。公共配套設(shè)施的成本只需歸集其建造成本，不需要分?jǐn)偼恋氐认嚓P(guān)的其他成本。分配方法與基礎(chǔ)設(shè)施費的相同。
(六)開發(fā)間接費和財務(wù)費用的分配
有些企業(yè)的項目公司將開發(fā)間接費一些應(yīng)該計入期間費用的管理費用計人開發(fā)間接費，這對成本的核算和真實地反映經(jīng)營成果是有影響的。
關(guān)于借款費用會計準(zhǔn)則中所講的是“固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時應(yīng)停止借款費用的資本化”：而以前的股份企業(yè)會計制度中講的是“開發(fā)產(chǎn)品銷售前計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本”，也就是開發(fā)產(chǎn)品開始銷售后就應(yīng)該將借款費用計入期間費用了;而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“借款費用如屬于成本對象完工前發(fā)生的應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中：如屬于成本對象完工后發(fā)生的應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除”這三者看上去不一致。
但是稅法的規(guī)定顯得相對合理，完工應(yīng)該是指建筑質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格，以此時點為界限，這與前二者并不矛盾，因為沒有質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收是不能交房的，換言之也是不算達(dá)到可使用狀態(tài)的。
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建設(shè)項目投資估算
（一）建設(shè)項目總投資構(gòu)成：包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金三部分。
固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需的費用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉(zhuǎn)資金。
建設(shè)項目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。
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房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關(guān)概念
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點：三種經(jīng)營模式，出售、出租和自主經(jīng)營。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資
房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。
1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等
2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。
（三）開發(fā)產(chǎn)品成本
開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務(wù)角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本。
而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費用進(jìn)行分類。
開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預(yù)見費。
開發(fā)費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。
例6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個項目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經(jīng)營。該項目總投資70,794萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資70,644萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本65,644萬元和自營固定資產(chǎn)（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經(jīng)營資金150萬元，在項目結(jié)束時（預(yù)計38年后）一次收回。則開發(fā)項目總投資構(gòu)成如圖6-1所示：
如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產(chǎn)（會所）的5,000萬元和經(jīng)營資金150萬元。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構(gòu)成估算
1、土地費用估算
（1）土地使用權(quán)出讓金
土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。
(2)土地征用及拆遷補償費
新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定；實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
（3）土地轉(zhuǎn)讓費
土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中（如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時）經(jīng)常采用。
（5）土地投資折價
非常常見的合作開發(fā)項目的模式。
2、前期工程費
前期工程費主要包括項目整體報批報建費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編、審費、其他等。
（1）項目整體性報批報建費，主要指項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費，如人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。
（2）規(guī)劃設(shè)計費，主要包括項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計費、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費、制圖費等。一般可按項目總投資的一定百分比估算。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%。
（3）勘測丈量費，主要包括水文、地質(zhì)、文物和地基勘察勘探費，沉降觀測費，日照測試費等，可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右。
（4）“三通一平”費，主要包括接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的費用（含地下排水管，溝開挖鋪設(shè)費用），供電、道路等設(shè)施的設(shè)建造、裝飾和進(jìn)行場地平整（包括開工前垃圾清運）發(fā)生的費用等。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計概算的0.35%。
（5）臨時設(shè)施費，主要包括臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)配置如空調(diào)、電視機(jī)、家具等的成本不屬于臨時設(shè)施費。
（6）預(yù)算編、審費，主要指聘請社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。
（7）其他，主要包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費又稱為紅線內(nèi)外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費用。
基礎(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。
4、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費用等。
5、公共配套設(shè)施建設(shè)費
公共配套設(shè)施費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發(fā)間接費
開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。
7、管理費用
管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務(wù)接待費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為3%。
8、財務(wù)費用
財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。
長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務(wù)費用可按利息10%估算。
9、銷售費用
銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。
（1）廣告宣傳及市場推廣費
約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低）
（2）銷售代理費
約為銷售收入的1.5%—2%
（3）其他銷售費用
約為銷售收入的0.5%—1%
以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發(fā)期間稅費
開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重的費用。各項稅費應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：
（1）配套設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)建安造價的5.5%，單體11%）
（2）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收）
（3）土地使用稅
（4）建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費
（5）供水增容費（已免征）
（6）供電增容費（已免征）
（7）物業(yè)管理基金（按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的，買家交）
（8）其他
12、不可預(yù)見費
不可預(yù)見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按3%—5%計算。
如果是開發(fā)項目完成后出租或自營的項目，還應(yīng)估算下列費用：
13、運營費用
運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。
14、修理費用
修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費用。
3
房地產(chǎn)項目的收入、稅金估算與資金籌措
一、經(jīng)營收入測算
房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制訂出切實可行的房地產(chǎn)產(chǎn)品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發(fā)項目可能的收入。租售計劃應(yīng)與開發(fā)商的營銷策略相結(jié)合，同時還應(yīng)遵守各級政府有關(guān)房地產(chǎn)租售方面的限制條件和規(guī)定。
（一）制訂房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃
房地產(chǎn)項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量、租售價格、收款方式等內(nèi)容。
1、在確定可供租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量時，應(yīng)首先確定開發(fā)項目可以提供的房地產(chǎn)類型及數(shù)量，再根據(jù)市場條件，確定開發(fā)項目在整個租售期內(nèi)每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產(chǎn)類型及數(shù)量。
2、租售價格的確定應(yīng)在市場調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應(yīng)注意已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭性房地產(chǎn)項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。
3、確定收款方式時應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例。當(dāng)分期付款時，應(yīng)注意分期付款的期數(shù)與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應(yīng)特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的估算
租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產(chǎn)收入，主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入和開發(fā)企業(yè)自營收入等。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建筑面積的數(shù)量與單位租售價格的乘積。對于出租的情況，應(yīng)注意空置期（項目竣工后暫未租出的時間）和空置率（未出租建筑面積占可出租總建筑面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應(yīng)考慮經(jīng)營期未出租物業(yè)的轉(zhuǎn)售收入。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的自營收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進(jìn)行自營收入的估算時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開發(fā)項目建成后所產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對擬開發(fā)項目建成后所生產(chǎn)的影響，以及未來商業(yè)和服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對擬開發(fā)項目的影響。
二、稅金估算
（一）經(jīng)營稅金及附加
1、經(jīng)營稅金及附加的概念
經(jīng)營稅金及附加是指房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加（即為通常所說的“兩稅一費”）。
2、具體估算
（1）增值稅
營改增后，對房地產(chǎn)投資而言，增值稅是從納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。
增值稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入×稅率。
①房地產(chǎn)銷售預(yù)繳稅款與納稅申報
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，區(qū)分一般計稅方法和簡易計稅方法分別按照預(yù)繳增值稅和達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間申報的方式計征增值稅。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
老項目有兩種計稅方法，可選擇適用簡易計稅方法也可選擇一般計稅法，而新項目只有適用一般計稅方法。
簡易計稅法
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
一般計稅方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：(注：2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%和10%)
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/(1 10%)
當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款
a、預(yù)繳稅款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期，按照3%的預(yù)征率向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付＋按揭＋尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法》（財稅<2016>36號文件附件1）的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。
應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/<(1 適用稅率或征收率)*3%>
適用一般計稅方法計稅，按照10%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅，按照5%的征收率計算。
b、納稅申報
按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施方法》的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和10%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
一般納稅人、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項稅額抵扣應(yīng)用
根據(jù)增值稅政策規(guī)定，下列進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷售稅額中抵扣：
（1）銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）上注冊的增值稅額。
月銷售額超過3萬元（或季銷售額超過9萬元）的鑒證咨詢業(yè)、住宿業(yè)、建筑業(yè)小規(guī)模納稅人（銷售不動產(chǎn)除外）可自行開具增值稅專用發(fā)票。
自2018年2月1日起，月銷售額超過3萬元（或季銷售額超過9萬元）的工業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡稱試點納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)自行開具。
（2）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳納書上注明的增值稅額。
（3） 購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳納書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和扣除率計算的進(jìn)項稅額，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。計算公式為：進(jìn)項稅額=買價*扣除率
（4） 自境外單位或者個人購進(jìn)勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者境內(nèi)的不動產(chǎn)，從稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的代扣代繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
（5） 自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中全額抵扣。
納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。
納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
下列項目的進(jìn)項稅額不得從銷售稅額中抵扣：
（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
（2）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。
（3）正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。
（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
（6）購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。
適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：
不得抵扣的進(jìn)項稅額 = 當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額*（當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額 免征增值稅項目銷售額）/當(dāng)期全部銷售額
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。
不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額*（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
③轉(zhuǎn)讓“二手房”增值稅政策實踐應(yīng)用
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營改增主要政策
④不動產(chǎn)出租增值稅政策實踐應(yīng)用
納稅人出租不動產(chǎn)營改增主要政策
（2）城市維護(hù)建設(shè)稅
城市維護(hù)建設(shè)稅，按增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實繳稅額為計稅依據(jù)，專門用于城市建設(shè)、維護(hù)而征收的一種稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，城市維護(hù)建設(shè)稅的計稅依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。
城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率因納稅人所在的地區(qū)而有所差異：納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為1%。
（3）教育費附加
教育費附加是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，其計費依據(jù)與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，教育費附加的計費依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。教育費附加的稅率一般為3%。
（二）土地使用稅
土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占有國有土地應(yīng)繳納的一種稅。計稅依據(jù)是納稅人實際占有的土地面積。采用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。
年應(yīng)納土地使用稅=應(yīng)稅土地面積（平方米）×稅率
（三）房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10%—30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計征，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。
（四）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所得和其他所得征收的一種稅。就房地產(chǎn)開發(fā)活動而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所得稅計算公式是：
所得稅稅額=應(yīng)稅所得額×稅率
應(yīng)稅所得額=利潤總額-允許扣除項目的金額
對開發(fā)企業(yè)而言，其利潤總額主要是開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營期間的組收收入，其允許扣除項目為總開發(fā)成本和經(jīng)營成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。
（五）土地增值稅
1、土地增值稅的概念
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收益的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額為征稅對象征收的一種稅。
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?？梢允秦泿攀杖搿嵨锸杖牒推渌杖?。但一般指貨幣收入。
3、土地增值稅的扣除項目
計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額
扣除項目包括：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和相應(yīng)的手續(xù)費。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費等。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。
但三項費用在計算土地增值稅時，并不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進(jìn)行扣除。具體扣除時，要看財務(wù)費用中的利息支出是否能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。
如果是，則財務(wù)費用中的利息支出允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
如果否，則凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，則整個房地產(chǎn)開發(fā)費用按上面第1、2項計算金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
（4）舊房或建筑物的評估價格。轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)時，應(yīng)按舊房或建筑物的評估價格計算扣除項目金額。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括增值稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅等。
（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除。
4、土地增值稅的稅率
土地增值稅實行四級超率（額）累進(jìn)稅率，從30%-60%。
（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
5、土地增值稅的免稅規(guī)定
有以下情形之一者，免征土地增值稅：
（1）納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。
（2）因國家建設(shè)需要征收的房地產(chǎn)。
綜上所述，土地增值稅的計算步驟
例6-1：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房地產(chǎn)得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為10,000萬元，試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-10,000=30,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
30,000÷10,000=300%
增值稅超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
（3）計算各檔土地增值稅稅額：
a、增值額未超過扣除金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為：
1,000×50%×30%=150萬元
b、增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為：
1,000×(100%-50%)×40%=200萬元
c、增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為：
1,000×(200%-100%)×50%=500萬元
d、增值額超過扣除金額200%的部分，適用60%的稅率，稅額為：
[3,000-(1,000×200%)]×60%=600萬元
(4)土地增值稅總額：
150 200 500 600=1,450萬元
例6-2：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為35,000萬元，試計算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-35,000=5,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判斷土地增值稅適用稅率:
增值稅未超過扣除項目金額20%，故該項目免征土地增值稅。
4
借款還本付息的估算
借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項目決策提供依據(jù)。
一、還本付息的資金來源
根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預(yù)售或預(yù)租的項目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。
1、利潤
用于歸還借款的利潤，一般應(yīng)是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。
2、折舊費
如果項目建設(shè)完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例6-1中的產(chǎn)生的價值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那么作為固定資產(chǎn)重置準(zhǔn)備金性質(zhì)的折舊基金，在被提取后暫時處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以后應(yīng)由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款后恢復(fù)其原有的經(jīng)濟(jì)屬性。
3、攤銷費
4、其他還款資金
5、預(yù)售或預(yù)租收入
二、還款方式和順序
（一）國外借款的還款方式
按照國際慣例，債權(quán)人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。
（二）國內(nèi)借款的還款方式和順序
一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的貸款協(xié)議歸還國內(nèi)借款。
三、利息的計算
（一）借款時的利息計算
按照國家有關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價時，對當(dāng)年發(fā)生借款的，假定借款在當(dāng)年年中發(fā)生，按半年計息，其后按全年計息。每年應(yīng)計利息為：
每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計 本年借款÷2）×利率
例6-4某房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)期為3年。在建設(shè)期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計算建設(shè)期貸款利息。
解：
建設(shè)期各年利息計算如下：
第1年應(yīng)計利息=（0 300÷2）×12%=18萬元
第2年應(yīng)計利息=（318 600÷2）×12%=74.16萬元
第3年應(yīng)計利息=（318 600 74.16 400÷2）×12%=143.06萬元
故建設(shè)期貸款利息總和為：18 74.16 143.06=235.22萬元
（二）還款時的利息計算
1、等額償還額本金和利息總額時
2、等額還本，利息照付
四、借款還本付息表
房地產(chǎn)投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務(wù)狀況財務(wù)信息，描述了項目開發(fā)經(jīng)營過程中債務(wù)本息的分布狀況，為項目經(jīng)營決策和財務(wù)決策、償債能力分析提供了重要依據(jù)。但應(yīng)注意，借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反應(yīng)流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財務(wù)費用，而由于其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。
針對項目還本付息表，可進(jìn)行如下分析：
1、分析項目債務(wù)清償能力
2、協(xié)助安排短期貸款
3、研究資金籌措方案的合理性
例6-5某房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設(shè)完畢后開始銷售，預(yù)計每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設(shè)期結(jié)束后5年內(nèi)等額還本付息。試編制該項目的借款還本付息估算表。
解：（1）建設(shè)期各年應(yīng)計利息：
第1年應(yīng)計利息=（0 1000÷2）×8%=40萬元
第2年應(yīng)計利息=（1040 2000÷2）×8%=163萬元
第3年應(yīng)計利息=（1040 2000 163? 3000÷2）×8%=376萬元
第3年末借款累計：本金 利息=6000 40 163 376=6579萬元
（2）每期還本付息：A=P(A/P,i,n)=1648萬元
要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本,必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)成本都有哪36項你造么？
▌一、為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用
1.政府地價及市政配套費
支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
2.合作款項
補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
3.紅線外市政設(shè)施費
紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。
4.拆遷補償費
有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。
▌二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費（前期工程費）
指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：
5.勘察設(shè)計費
(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。
(2) 規(guī)劃設(shè)計費：
規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。
設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。
(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費
6.報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
7.“三通一平”費
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
8.臨時設(shè)施費
(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。
▌三、主體建筑工程費（建安工程費）
指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：
9.基礎(chǔ)造價
包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價
主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。
11.門窗工程
主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。
12.公共部位精裝修費
主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
13.戶內(nèi)精裝修費
主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。
▌四、主體安裝工程費（建安工程費）
14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費
(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；
(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；
(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；
(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋
15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費
(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；
(2) 電梯及其安裝費；
(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費；
(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；
(5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
16.弱電系統(tǒng)費
(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；
(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；
(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；
(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。
▌五、社區(qū)管網(wǎng)工程費（基礎(chǔ)設(shè)施費）
17.室外給排水系統(tǒng)費
(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨污水系統(tǒng)費用
18.室外采暖系統(tǒng)費
主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用
19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費
主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費
(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；
(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費用；
(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用
21.室外智能化系統(tǒng)費
(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；
(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；
(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；
(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；
(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；
(6) 電子公告屏費用
▌六、園林環(huán)境工程費（基礎(chǔ)設(shè)施費）
指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：
22.綠化建設(shè)費
包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；
23.建筑小品
雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；
24.道路、廣場建造費
道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；
25.圍墻建造費
包括永久性圍墻、圍欄及大門；
26.室外照明
室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
27.室外背景音樂
28.室外零星設(shè)施
兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
▌七、配套設(shè)施費（公共配套設(shè)施費）
指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：
29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；
30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；
31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；
32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：
a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；
b.業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；
c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；
e.球場；
f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；
g.車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。
▌八、開發(fā)間接費
開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。
33.工程管理費
(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；
(2) 預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；
(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎
(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；
(6) 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；
(7) 工程保險費。
34.營銷設(shè)施建造費
(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；
(5) 其他。
35.資本化借款費用
包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。
36.物業(yè)管理完善費
包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。
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