在中國(guó)大建設(shè)的30年間，上海的“恒隆廣場(chǎng)”和“港匯廣場(chǎng)”可以說(shuō)是最早的綜合體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在這么多的商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，是什么造就了這兩個(gè)最早期的購(gòu)物中心成為了激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)坪效及年銷售額的榜首呢？
在整個(gè)時(shí)間線上看，商業(yè)發(fā)展似乎總處在變化之中，隨著經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)水平的環(huán)境變化，總有一些看起來(lái)令人趨之若鶩的商業(yè)模式風(fēng)潮，仿佛我們必須把握好每一個(gè)潮流的“風(fēng)口”，才能找到發(fā)展機(jī)會(huì)， 但是到底商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)效持續(xù)發(fā)展的基因（DNA）是什么呢？
1.
商業(yè)地產(chǎn)死活干不好，
我們到底錯(cuò)在了哪里？
“地段、地段還是地段”，業(yè)內(nèi)人士一致的觀點(diǎn)就是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目只要地理位置好，基本上就成功了一大半，但是再好的地段還是需要傾注開發(fā)商大量的財(cái)力與物力。商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”四大領(lǐng)域里非常需要復(fù)合型的管理人才。本人作為美國(guó)資格認(rèn)證的CCIM（國(guó)際注冊(cè)商業(yè)地產(chǎn)投資師）、CPM（國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理師）、CRB （國(guó)際注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)理人）、CSM（ICSC國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)國(guó)際注冊(cè)購(gòu)物中心管理師）及香港首任上市的私人房地產(chǎn)信托基金CEO （首席執(zhí)行官）及多個(gè)項(xiàng)目的操盤手，有很多同行常常問(wèn)我一些問(wèn)題：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)存貨這么多，如何通過(guò)創(chuàng)新商業(yè)模式盤活存量和優(yōu)化增量？有沒(méi)有適合的人才推薦？我們的項(xiàng)目如何避開同質(zhì)化超越其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？經(jīng)濟(jì)“寒冬”中零售地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)？ 等等等。
造成這一現(xiàn)象的原因可能就是開發(fā)的時(shí)候沒(méi)有很詳細(xì)地做前期規(guī)劃.從另一個(gè)角度看,除了開發(fā)新的項(xiàng)目，也有很多地點(diǎn)不錯(cuò)的商業(yè)項(xiàng)目不知如何去運(yùn)營(yíng)比如上海淮海路就有些這樣的案例，沿著淮海路上，馬路兩側(cè)，一邊非常的好，另外一邊就有一兩個(gè)項(xiàng)目不盡如人意。地點(diǎn)這么好，但怎么樣也招商不利，經(jīng)營(yíng)不善）。因商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅項(xiàng)目，不僅涉及到投資、定位、開發(fā)、租賃等，更涉及運(yùn)營(yíng)、推廣及租戶關(guān)系管理等方面。
2005年我在香港信和集團(tuán)的時(shí)候,旗下的屯門市廣場(chǎng)(Tuen Mun Town Plaza)處于香港最遠(yuǎn)的西北角，是一個(gè)中等階層的區(qū)域。我負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理部門的時(shí)候，根據(jù)公司內(nèi)部數(shù)據(jù)分析及市場(chǎng)調(diào)研所了解到的情況，此項(xiàng)目是當(dāng)時(shí)信和最大的現(xiàn)金流，也是信和集團(tuán)收入最好的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但是我們?yōu)槭裁串?dāng)時(shí)會(huì)去考慮資產(chǎn)優(yōu)化與升級(jí)改造（“防御性 defensive“）的動(dòng)作去改動(dòng)它呢？在經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候，因項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了多少年后，設(shè)備已陳舊，需要去改造升級(jí)，所以當(dāng)時(shí)雖然項(xiàng)目的現(xiàn)金流這么好，但是因?yàn)樾碌幕A(chǔ)設(shè)施的到來(lái)，將會(huì)產(chǎn)生新的商圈及項(xiàng)目，一切商業(yè)的環(huán)境都會(huì)改變。
香港地鐵的西線與輕軌延伸到元朗的時(shí)候，元朗跟屯門只有幾站之隔，這個(gè)幾站之隔，也就是香港新鴻基集團(tuán)準(zhǔn)備兩年后開發(fā)一個(gè)新的購(gòu)物中心 Yoho Town（它是屬于“攻擊型的Offensive”）。 所以我們需要掌握市場(chǎng)的變化，在新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還沒(méi)造好時(shí)，就開始了Asset Enhancement資產(chǎn)優(yōu)化的一系列動(dòng)作，也就是把一些比較陳舊過(guò)時(shí)的動(dòng)線、業(yè)態(tài)等做了調(diào)整，同時(shí)給外墻增加更多的新元素。
一個(gè)成功的管理者，不會(huì)因?yàn)楹玫默F(xiàn)金流而不做整改，而是不斷的根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整及增加業(yè)態(tài)滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求。 否則當(dāng)新的商場(chǎng)開出來(lái)后，自然而然你的客戶也就因?yàn)閹渍据p軌及地鐵就走掉了。最怕聽到開一家死一家，新的那家一開舊的那家死了，其實(shí)舊的那家應(yīng)該是越做越好，理論上來(lái)講，新的商場(chǎng)是把這整個(gè)區(qū)域做高做大，而不是開一家死一家。所以我們信和當(dāng)時(shí)采取的就是一些防御性的策略。
另外團(tuán)隊(duì)需要考慮如何在現(xiàn)有的容積率增加商業(yè)面積。由于屯門市廣場(chǎng)位于偏遠(yuǎn)的西北邊，是一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)聚集的區(qū)域。幾次考察下來(lái)，停車場(chǎng)的收入在屯門是非常低的，停車的數(shù)量也是非常少，因?yàn)槿サ娜嘶旧暇妥≡谀睦镆矝](méi)有什么開車族，也就是一般的工薪階層，再加上有輕軌，所以停車場(chǎng)的使用率是非常低，因此我們做的第一件事就是跟香港政府去協(xié)調(diào)以改變這個(gè)停車場(chǎng)的功能。 香港在那個(gè)時(shí)代做停車場(chǎng)的時(shí)候并沒(méi)有像國(guó)內(nèi)的硬指標(biāo)有多少個(gè)平方米、配多少個(gè)車位。在此基礎(chǔ)上，我們將一些商業(yè)的地方結(jié)合停車場(chǎng)一起整改，在這個(gè)過(guò)程中，增加了四個(gè)影院廳、美食廣場(chǎng)，還有很多兒童家庭業(yè)態(tài)，玩具反斗城等。
在整改三樓停車場(chǎng)的時(shí)候，所有一樓到二樓再到三樓的動(dòng)線很多的通道跟著上面的調(diào)整全部要調(diào)整，在這個(gè)過(guò)程之中只要是牽扯到動(dòng)線的租戶，不管是垂直動(dòng)向（垂直扶手梯或者是垂直電梯），還是沿著動(dòng)線的其他地方的很多租戶都要去協(xié)調(diào)、補(bǔ)償或者是把他們換一個(gè)地方，所以整個(gè)工程其實(shí)是非常的艱難也非常的大。但是即使是再艱難的事情你還是要堅(jiān)持去做，因?yàn)槟悻F(xiàn)在不做兩年之后你再做的時(shí)候就很難做了。那個(gè)時(shí)候客戶也走了，人的習(xí)慣一旦改變你就要花很多時(shí)間再把它調(diào)整過(guò)來(lái)。
當(dāng)時(shí)這么做的時(shí)候我也被董事局、董事長(zhǎng)打了一個(gè)很大的問(wèn)號(hào)：“我們信和有這么多的項(xiàng)目你為什么選了一個(gè)現(xiàn)金流最大的、賺錢最多的金雞蛋去動(dòng)刀？”正是因?yàn)樗且粋€(gè)租金的領(lǐng)頭羊，而且市場(chǎng)清晰的告訴我們新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即將到來(lái)，未來(lái)對(duì)集團(tuán)收入的影響也最大，所以我們選擇第一個(gè)動(dòng)刀的就是這個(gè)金雞蛋！
在這個(gè)過(guò)程之中我們要犧牲租金，因?yàn)楹芏噤佄挥捎谡膭?dòng)線的原因可能要去遷移，所以有時(shí)候做一個(gè)決策還要做一些分析測(cè)算。在這6-12個(gè)月我們可能犧牲的租金是多少？我們?cè)黾拥念~外capital expenses我們的固定投資又要增加多少？我們也需要對(duì)董事局交代：在這個(gè)過(guò)程之中我們可能要犧牲的租金加上我們?cè)黾拥耐顿Y額，在未來(lái)的多少年可以把這個(gè)本錢收回來(lái)？整體的租金會(huì)不會(huì)有大幅度的提升？我們作為一個(gè)房地產(chǎn)的管理者，除了做決策以外還是要以很多的數(shù)據(jù)為依據(jù)去支撐我們的一些想法。
無(wú)論是在公司年報(bào)還是后來(lái)的租金效益都可以很清晰地看到這個(gè)整改完成之后，第一年商場(chǎng)的租金已經(jīng)比原先的租金漲了25%，而且根據(jù)市場(chǎng)還在一直繼續(xù)往上漲。所以在做這些Asset Enhancement的時(shí)候大家都覺得，唉，不需要去做，因?yàn)檫€沒(méi)發(fā)生嘛，兩年還要很久，說(shuō)實(shí)在的，兩年真的來(lái)的很快，等你整改完的時(shí)候，一年已經(jīng)沒(méi)有了，等到對(duì)方開始運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，我們的商場(chǎng)也進(jìn)入了穩(wěn)定期了，所以這是非常重要的決策！
在今天的中國(guó)，“千人一面”趨同性的大眾消費(fèi)時(shí)代正在減弱，高度細(xì)分的族群化、小眾化和個(gè)性化消費(fèi)的“精眾時(shí)代”正在崛起。我們更需要借用大數(shù)據(jù)去做精準(zhǔn)的客戶分析與業(yè)態(tài)定位，通過(guò)創(chuàng)新商業(yè)模式去盤活存量資產(chǎn)并做相應(yīng)的資產(chǎn)優(yōu)化達(dá)到資產(chǎn)高效及高回報(bào)！
有效的管理有利于降低成本，提高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。因此，要保持購(gòu)物中心在日益增多的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)時(shí)應(yīng)發(fā)的白熱化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位，從而保證商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的保值與增值，一支專業(yè)有序且具有創(chuàng)新能力的管理隊(duì)伍是購(gòu)物中心永續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
2
必須有一個(gè)專業(yè)有序的管理團(tuán)隊(duì)
及一個(gè)有凝聚力的團(tuán)隊(duì)領(lǐng)袖
購(gòu)物中心的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)需要綜合性管理人才，不僅僅要求管理人員精通商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，還要求管理者了解零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與發(fā)展趨勢(shì)。在我們負(fù)責(zé)的國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心不論在前期開發(fā)階段還是經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程，我們總是致力于培養(yǎng)一批批擁有各種知識(shí)技能與經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人才，并形成一支高效的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。
市場(chǎng)調(diào)研人才：對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研與分析，了解周邊商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)能力和購(gòu)物習(xí)慣，分析周邊零售業(yè)態(tài)分布情況及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金、銷售坪效以及商品品牌形象與組合等，為商場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、商品搭配及合理的租金定位提供正確的依據(jù)。
建筑設(shè)計(jì)人才：購(gòu)物中心量體大，業(yè)態(tài)眾多，公共區(qū)域比例大，同時(shí)還有眾多的景觀設(shè)計(jì)來(lái)營(yíng)造購(gòu)物中心特色，不僅要求設(shè)計(jì)人員精通建筑設(shè)計(jì)，還需零售業(yè)中不同業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)。在設(shè)計(jì)樓層縱向與橫向動(dòng)線時(shí)，需從開發(fā)商、租戶與顧客三方面角度考慮，兼顧三者利益。
招商規(guī)劃人才：根據(jù)該地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行招商規(guī)劃，對(duì)購(gòu)物中心的投資規(guī)模，定位，整體設(shè)計(jì)規(guī)劃，合理的業(yè)態(tài)組合與布局，招商對(duì)象的評(píng)估選擇、商鋪的租金確定與店鋪?zhàn)赓U控制、租戶條件洽談與管理進(jìn)行總體的規(guī)劃。
營(yíng)運(yùn)管理人才：購(gòu)物中心建成后，后期的營(yíng)運(yùn)管理將決定著購(gòu)物中心的盈利水平與永續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理的優(yōu)劣，決定了日后商場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境以及商家和消費(fèi)者的滿意程度。 物業(yè)支出是購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)總支出的主要組成部分，科學(xué)的物業(yè)管理可節(jié)約大量的不必要開支，提高項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)收益。
市場(chǎng)推廣人才：制定周詳、豐富的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，提高購(gòu)物中心形象與消費(fèi)者認(rèn)知度；組織協(xié)調(diào)租戶開展聯(lián)合促銷活動(dòng)，協(xié)助租戶制訂常客計(jì)劃，提高顧客忠誠(chéng)度；與旅行社、賓館等利益團(tuán)體建立伙伴關(guān)系，提高購(gòu)物中心游客消費(fèi)比例。
財(cái)務(wù)管理人才：根據(jù)投資規(guī)模制訂詳細(xì)的資金需求與運(yùn)用計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)盈利能力確定合理的自有資金與貸款比例，擬定資金籌集與還款方案，制訂全面財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目回報(bào)水平測(cè)算并嚴(yán)格控制預(yù)算差異。
法律專業(yè)人才：購(gòu)物中心從開發(fā)、前期招商以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理涉及到開發(fā)商與建筑承包商、設(shè)備供應(yīng)商、投資者、貸款人、租戶及消費(fèi)者等利益關(guān)系人方方面面的法律事務(wù)關(guān)系，需要律師提供合同擬定、洽談與修改，司法糾紛處理指導(dǎo)與建議。
3
合理有效的物業(yè)管理
是節(jié)約營(yíng)運(yùn)成本的關(guān)鍵
作為30多年美國(guó)CPM(國(guó)際注冊(cè)物業(yè)管理師)成員，我在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心開發(fā)管理工作中總是特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理環(huán)節(jié)，讓全體管理人員明白物業(yè)管理的復(fù)雜性，以及物業(yè)管理在商業(yè)產(chǎn)地產(chǎn)特別是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理中的重要性，一個(gè)系統(tǒng)的、精干高效的、有健全記錄物業(yè)管理體系是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的前提與保障。物業(yè)管理是整個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)，物業(yè)管理費(fèi)用在營(yíng)運(yùn)費(fèi)用中的比例接近35%－50％。因此，物業(yè)管理的好壞不僅體現(xiàn)購(gòu)物中心管理水平，營(yíng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境，而且還直接影響購(gòu)物中心盈利與投資回報(bào)水平。
能源及公共設(shè)施費(fèi)用占總物業(yè)費(fèi)用比例非常高，是節(jié)約物業(yè)管理支出的主要源頭。 為提高物業(yè)管理效率，節(jié)約物業(yè)管理費(fèi)用，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間，我們要盡量充分利用節(jié)能節(jié)點(diǎn)的高科技設(shè)施設(shè)備，對(duì)于營(yíng)業(yè)時(shí)間不同的業(yè)態(tài)，應(yīng)盡量安排在同一區(qū)域或垂直動(dòng)線區(qū)域，通過(guò)空調(diào)系統(tǒng)的分區(qū)控制達(dá)到節(jié)能效果；同時(shí)合理安排人員的崗位配置與分工作業(yè)，盡量做到精干高效，從而降低物業(yè)管理人員成本。
其次,為方便租戶，讓租戶進(jìn)駐時(shí)迅速全面了解建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、服務(wù)以及裝修要求，物業(yè)管理部門需要制訂一套詳細(xì)的《租戶手冊(cè)》與《裝修手冊(cè)》?！蹲鈶羰謨?cè)》包括租戶服務(wù)、公共設(shè)施、延時(shí)空調(diào)、保安保潔、垃圾收集、維修保養(yǎng)、店面櫥窗展示、客貨梯使用、租金物業(yè)費(fèi)繳交、緊急事件的處理等；《裝修手冊(cè)》包括建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電與消防設(shè)備、業(yè)主交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修期間服務(wù)指引、裝修流程、施工管理以及各類圖紙與申請(qǐng)表格，還有業(yè)主規(guī)定多套可供選擇的店面設(shè)計(jì)樣本圖。
另外，科學(xué)物業(yè)管理的必須從預(yù)防性的角度制訂物業(yè)管理制度與流程，加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備的日常檢查維護(hù)與記錄，盡量避免延期維護(hù)所造成的設(shè)備受損，增加維修添置費(fèi)用。一份科學(xué)的物業(yè)管理制度應(yīng)包括二次裝修垃圾收集管理規(guī)程、交通與停車場(chǎng)管理、工程維修/強(qiáng)電/弱電/照明/給排水/空調(diào)/電梯/應(yīng)急發(fā)電機(jī)/消防/保安監(jiān)控的維修、樓宇中央控制系統(tǒng)操作及保養(yǎng)、與項(xiàng)目管理部協(xié)調(diào)管理、機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試及移交程序、維修儲(chǔ)備金管的設(shè)置與管理制度、物業(yè)費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)管理。
當(dāng)然，要使以上專業(yè)人才最大限度的發(fā)揮個(gè)人及團(tuán)隊(duì)潛能，最重要的還需要一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)核心，帶領(lǐng)這個(gè)團(tuán)隊(duì)有效的融合在一起，形成團(tuán)隊(duì)的核心凝聚力，發(fā)揮其最大的功效，并對(duì)其工作進(jìn)行全面的督導(dǎo)和監(jiān)控，從而帶動(dòng)購(gòu)物中心的整體運(yùn)作。
保持創(chuàng)新的態(tài)度是資產(chǎn)管理／增值的動(dòng)力
東西文化的融合、中西方歷史背景文化的差異，如何結(jié)合企業(yè)家敏銳的眼光在行業(yè)發(fā)展中領(lǐng)先一步，把握趨勢(shì)，開拓創(chuàng)新，是經(jīng)營(yíng)人才最具魅力的價(jià)值?；叵?7－98年金融風(fēng)暴正席卷亞洲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于低迷狀態(tài)，而那時(shí)我們對(duì)上海恒隆廣場(chǎng)國(guó)際一線品牌的招商定位，在很多人的反對(duì)、疑問(wèn)、驚訝中，還是作了這個(gè)在2001年至今仍是領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的創(chuàng)新決策，事實(shí)證明這是對(duì)的，而且還會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)潮流。
港匯廣場(chǎng)最令人津津樂(lè)道、流連忘返、充滿話題的地方，相信大多數(shù)人都會(huì)不假思索的告訴你是“那條充滿異國(guó)風(fēng)情的休閑步行街”，其實(shí)這條街的原始規(guī)劃是一條冷冰冰的防火通道，當(dāng)時(shí)認(rèn)識(shí)到國(guó)內(nèi)各大城市各大商場(chǎng)總似乎還缺少什么，我們根據(jù)國(guó)外購(gòu)物中心設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造性地將這條消防通道設(shè)計(jì)規(guī)劃為現(xiàn)在的步行街，一方面擴(kuò)大了可租賃業(yè)態(tài)，提高空間利用率；另一方面通過(guò)步行街將兩邊主體有機(jī)地融合起來(lái)，創(chuàng)造一些主題與設(shè)計(jì)特色。在規(guī)劃當(dāng)初，國(guó)內(nèi)眾多業(yè)內(nèi)外人士都無(wú)法理解，認(rèn)為在氣候多變且灰塵飛揚(yáng)的上海人們不可能會(huì)坐在戶外就餐或喝咖啡。當(dāng)時(shí)面對(duì)各界壓力，獨(dú)排眾議，堅(jiān)信步行將是港匯廣場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。于是16年后回首再看，這個(gè)充滿休閑、浪漫、熱鬧、音樂(lè)、歡笑的主題步行街，它依然屹立在殘酷的潮流中，而這十幾年間不知多少的步行街開始有如雨后春筍般的出現(xiàn)，值得欣慰的是，好的資產(chǎn)管理在領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)、帶動(dòng)潮流。
人們對(duì)美好生活的憧憬和渴望，幾千年來(lái)，大體變化并不大，變的，是技術(shù)創(chuàng)新之后產(chǎn)生的產(chǎn)品和環(huán)境，會(huì)更高效地幫助人們實(shí)現(xiàn)他們的夢(mèng)想和渴望。港匯廣場(chǎng)從1999年開張以來(lái)，經(jīng)過(guò)16個(gè)年頭，也是不斷調(diào)整及提升商場(chǎng)內(nèi)品牌及業(yè)態(tài)組合以滿足不斷變化的消費(fèi)者及市場(chǎng)的需求。在過(guò)去五年，港匯的國(guó)際品牌從30%提升至70%，未來(lái)港匯還將繼續(xù)引進(jìn)首次進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際品牌。
恒隆集團(tuán)也採(cǎi)取防禦模式，上海的兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的優(yōu)化改造工程將投入港幣13億元為下一個(gè)牛市及確保其繼續(xù)居于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位做好準(zhǔn)備。相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃正進(jìn)行得如火如荼！
2015年已開業(yè)14年的上海恒隆廣場(chǎng)因啟動(dòng)了資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃的關(guān)係,有13% 的空間須暫停營(yíng)運(yùn),因此物業(yè)租金收入較去年減少7%。優(yōu)化工程將會(huì)將地下一層全面打通增加使用面積，增加電扶梯，外立面，室內(nèi)燈光整改等等。
2016年下半年開始港匯恒隆廣場(chǎng)也啟動(dòng)資產(chǎn)優(yōu)化及資產(chǎn)改造工程，因準(zhǔn)備啟動(dòng)，小部分空間已受到影響，租出率下調(diào)兩個(gè)百分點(diǎn)至96%，不過(guò),受惠於續(xù)租租金調(diào)升,租金收入較去年同期增加1%。
未來(lái)港匯正門廣場(chǎng)大臺(tái)階拆除後將變身開放式的超大廣場(chǎng)藝術(shù)空間，露天表演、街頭藝術(shù)都將別出心裁地不時(shí)呈現(xiàn)，將徐家匯打造成上海文化、藝術(shù)展覽的聚集地！除了入口改造拆除現(xiàn)有的噴泉水池，會(huì)加其兩億新建的2層旗艦店，玻璃立面，及主樓與輔樓3樓到6樓將會(huì)增加連接天橋。改建後的港匯將會(huì)有歐美一流餐廳以及米其林三星的加入，并在影院引進(jìn)4DX影廳、SCREEN X特效廳，打造上海視聽盛宴高地！
與大臺(tái)階一同華麗轉(zhuǎn)身的還有商場(chǎng)90年代設(shè)計(jì)的外立面，通透的玻璃幕墻將為各大一線品牌提供更好的展示面和通透性，提高徐家匯的整體商業(yè)氛圍和檔次。
商業(yè)地產(chǎn)之零售物業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)線投資項(xiàng)目，是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，它更是一個(gè)需要全方位、多人才環(huán)環(huán)相扣共同匯聚成就的永續(xù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 一個(gè)購(gòu)物中心的成功，在前期開發(fā)階段須投入大量的心血和智慧，借助專業(yè)智囊團(tuán)隊(duì)的力量，并培養(yǎng)出一個(gè)有全球化的宏觀思考，世界觀的創(chuàng)新理念及本土化的執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。因此，我們需要回到基本面 “Back to the Basic” 正確的選址，統(tǒng)一規(guī)劃及商業(yè)前策，統(tǒng)一開發(fā)，運(yùn)營(yíng)，培育優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)人才，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)優(yōu)化及整改資產(chǎn)，市場(chǎng)成熟時(shí)用適當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，將資產(chǎn)統(tǒng)一打包證券化！
時(shí)代在進(jìn)步，知識(shí)在更新，作為一個(gè)管理者，我們需要結(jié)合之前的經(jīng)驗(yàn)及不斷吸取涌現(xiàn)的新知識(shí)，新觀念，來(lái)迎接大鏈接的時(shí)代的變局！
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