頭圖來(lái)源/Kimco官網(wǎng)
微信編輯/茉莉
編者按：社區(qū)商業(yè)，究竟有多誘人？重商業(yè)輕社區(qū)，是個(gè)偽命題嗎？新興玩家如何與巨頭共舞？《社區(qū)商業(yè)AB面》關(guān)注成功者和它們的創(chuàng)造力，亦捕捉潛力股和它們的小煩惱。此為第一篇，北美社區(qū)商業(yè)之王，Kimco。
如果說(shuō)社區(qū)商業(yè)是個(gè)風(fēng)口，那這股風(fēng)一定夠強(qiáng)勁。光是西方社會(huì)學(xué)史中，就有超100種對(duì)它的定義，而中國(guó)近些年更是被“最后一公里”、“51015”等泛濫名詞所包圍。
1887年，德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯首次提出“社區(qū)”概念：聚集在一定地域范圍內(nèi)的人群構(gòu)成的社會(huì)生活共同體，英文以“community”稱之。
此后，中心地理論、商圈理論、地價(jià)理論、消費(fèi)者行為空間理論，都在嘗試探索社區(qū)商業(yè)的定義及邊界。
這些定義的切入點(diǎn)，無(wú)一例外都側(cè)重物理空間，鮮少考慮空間中的人。而一個(gè)完整意義的城市社區(qū)畫(huà)像，少不了人、地域、制度、心里歸宿與傳統(tǒng)、團(tuán)體與互動(dòng)等混合要素。
正如《美國(guó)大城市的生與死》一書(shū)中寫(xiě)到：“多元性是城市的天性”。作為城市多元性的產(chǎn)物，社區(qū)商業(yè)亦是多元的。
它以一定地域居住區(qū)為載體,主要服務(wù)區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾，通過(guò)多種商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種和功能集聚，提供滿足日常物質(zhì)、精神生活需求商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。
在美國(guó)，社區(qū)商業(yè)僅占全國(guó)商業(yè)總零售比例達(dá)60%-70%，而中國(guó)這個(gè)數(shù)據(jù)僅為30%-40%，還是塊待深開(kāi)發(fā)的富饒地。
當(dāng)然，美國(guó)社區(qū)商業(yè)能做到如此高占比，離不開(kāi)其高度可復(fù)制的規(guī)模擴(kuò)張模式。今年61歲的Kimco，則稱得上是這場(chǎng)批量造富游戲中的“游戲王”。
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批量造富：九成收入，來(lái)自社區(qū)商業(yè)
Kimco，成立于1958年，1991年完成IPO上市，是北美最大的露天開(kāi)放式社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心持有人和運(yùn)營(yíng)商。
成立之初的20年，Kimco主要從事零售物業(yè)的自主開(kāi)發(fā)，靠著美國(guó)零售連鎖行業(yè)大繁榮，借由物業(yè)升值獲利頗豐。
同期，隨著社會(huì)交通網(wǎng)絡(luò)的快速鋪開(kāi)及家庭汽車的普及，美國(guó)的居民住宅呈現(xiàn)郊區(qū)化發(fā)展，社區(qū)商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。
進(jìn)入到80年代，美國(guó)傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)周期性衰退，周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢的拿地-建設(shè)-招商-管理模式，嚴(yán)重影響著Kimco的長(zhǎng)期盈利能力，且多個(gè)物業(yè)價(jià)值被低估。
于是，Kimco瞄準(zhǔn)社區(qū)和鄰里購(gòu)物中心，走上了一條幾乎完全依靠收購(gòu)現(xiàn)有物業(yè)擴(kuò)張的道路。
Timonium Square 圖片來(lái)源：公司官網(wǎng)
到20世紀(jì)80年代末期，Kimco旗下物業(yè)已多達(dá)150多處，年銷售額近6000萬(wàn)美元，其中90％的收入來(lái)自其核心的社區(qū)和鄰里購(gòu)物中心，此外還經(jīng)營(yíng)了兩個(gè)地區(qū)性購(gòu)物中心（regional mall）。
最新財(cái)報(bào)則顯示，2019年上半年，Kimco的主營(yíng)構(gòu)成中98.53%來(lái)自運(yùn)營(yíng)物業(yè)所得租金收入，總出租面積達(dá)7630萬(wàn)平方英尺，分布美國(guó)27個(gè)洲（437個(gè)購(gòu)物中心）以及海外的波多黎各。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告 制圖：商業(yè)地產(chǎn)頭條
當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)商因地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，甚至是大蕭條，而陷入了瘋狂舉債的惡性循環(huán)時(shí)，Kimco卻能在逆境中以低租金保持高回報(bào)，離不開(kāi)以下幾點(diǎn)：
低價(jià)收購(gòu)+改造，標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)張
低價(jià)收購(gòu)，低價(jià)改造，是Kimco的擴(kuò)張模式。
為了從運(yùn)營(yíng)物業(yè)中獲取更高收益，Kimco瞄準(zhǔn)的收購(gòu)標(biāo)的，多位于人口密度高的地區(qū)，且具備容積率低、盈利能力低（租金水平低于當(dāng)?shù)仄骄?、空置率較高）特點(diǎn)。
而對(duì)經(jīng)營(yíng)不善的資產(chǎn)進(jìn)行改造，Kimco的方法是，不大調(diào)大改，保持最簡(jiǎn)單建筑狀態(tài)。
雖然多數(shù)情況下，針對(duì)租戶個(gè)性化的物業(yè)需求進(jìn)行改造，租金水平會(huì)大幅提高，但這種模式租金溢價(jià)并不穩(wěn)定，除非租戶的業(yè)務(wù)能持續(xù)走高或能簽訂永久租期。
但現(xiàn)實(shí)往往很殘酷，理想終歸是理想。在經(jīng)歷了一系列租戶破產(chǎn)事故后，Kimco終選擇了現(xiàn)在這套改造邏輯：低建筑成本，低租金水平，多租戶選擇，高出租水平。
數(shù)據(jù)顯示，同為社區(qū)商業(yè)玩家，Kimco平均租金僅為西蒙地產(chǎn)三分之一。2018財(cái)年，其平均租金16.22美元/平方英尺（2010:11.66美元/平方英尺，增長(zhǎng)39.1%），而其自上市28年來(lái)平均高達(dá)13.5%的股東回報(bào)遠(yuǎn)超行業(yè)水平。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告 制圖：商業(yè)地產(chǎn)頭條
大多被Kimco改造過(guò)的項(xiàng)目，出租率（2018財(cái)年購(gòu)物中心投資組合，包括非控股股權(quán)，出租率達(dá)到95.6% ）和投資回報(bào)率（平均可達(dá)10%-13%）都會(huì)大幅提升。
2004年，Kimco看上了上世紀(jì)60年代建成的Westlake購(gòu)物中心，位于加利福尼亞州達(dá)利市中心。彼時(shí)，該項(xiàng)目的空置率高達(dá)90%。
Westlake項(xiàng)目改造前 圖片來(lái)源：公司官網(wǎng)
以8100萬(wàn)美元買下該物業(yè)后，Kimco花了8700萬(wàn)美元改造，新增了5萬(wàn)平方英尺的鄰里購(gòu)物中心、一條餐飲街、兩個(gè)四層停車場(chǎng)（2145個(gè)停車位），引入家得寶、星巴克、健身房Fitness 19、摩根大通、匯豐銀行等。
而后又在項(xiàng)目部分區(qū)域2、3樓新增醫(yī)療辦公及寫(xiě)字樓部分，其一樓底層商業(yè)則會(huì)根據(jù)辦公人群消費(fèi)特征，相應(yīng)設(shè)置諸如星巴克、美容SPA、洗衣店等輕餐飲、生活/商務(wù)配套類業(yè)態(tài)。
另外，Kimco選擇將Burlington、Safeway、Ross、Target等租賃面積較大的主力店放進(jìn)獨(dú)棟物業(yè)，以快速去化租賃面積，并環(huán)內(nèi)部街道主動(dòng)線，于項(xiàng)目東、西、南、北不同區(qū)位布局，盤(pán)活死角。部分主力店跨層經(jīng)營(yíng)，周邊配以小型零售、餐飲等業(yè)態(tài)。
資料來(lái)源：公司官網(wǎng) 制圖：商業(yè)地產(chǎn)頭條
至今，Westlake總建面已擴(kuò)至68.5萬(wàn)平方英尺，即使經(jīng)歷了全球金融危機(jī)，其資產(chǎn)價(jià)值依然提升了50%。
Westlake項(xiàng)目改造后 圖片來(lái)源：公司官網(wǎng)
聯(lián)手大型零售商，穩(wěn)定客流、提高出租率
Kimco的項(xiàng)目單體體量并不大，據(jù)其2018年財(cái)報(bào)，平均單體體量為174,108平方英尺（16,175平方米），而通常一家主力租戶所占面積即可達(dá)到4,000-6,000平方米，甚至更多。
主力租戶之于購(gòu)物中心的重要性，不言而喻。于Kimco，也不例外。為穩(wěn)定客流，Kimco與多家大型連鎖超市、折扣店建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。
在Kimco的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)里，家得寶、沃爾瑪、Ross Stores、Petsmart、TJ.Maxx租用的店面數(shù)量分別為：22家、18家、68家、59家、107家。
一方面，渠道的占有對(duì)大型連鎖零售商做大規(guī)模至關(guān)重要，kimco能提供符合其需求的店面；
另一方面，Kimco通常會(huì)在確定了主力店后，才開(kāi)啟舊項(xiàng)目改造，確保足夠的出租率，才能將收益的不確定性降至最低。
但“Retailers will come and go” ，聯(lián)手大型零售商并不是個(gè)一勞永逸方法，若租金收入過(guò)度依賴某幾個(gè)租戶，無(wú)異于賭博，Kimco深諳這個(gè)道理。
租戶及物業(yè)多元化組合，分散租金來(lái)源
當(dāng)主力租戶的業(yè)務(wù)衰退時(shí)，購(gòu)物中心客流量將大打折扣，不僅影響其他中小租戶，也會(huì)拖累整個(gè)項(xiàng)目。為此，Kimco也交過(guò)“學(xué)費(fèi)”。
2001年1月，Kimco第一大租戶Kmart申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。彼時(shí)，Kmart進(jìn)駐了Kimco旗下75個(gè)商場(chǎng)，占了Kimco總出租面積的13.3%，貢獻(xiàn)12.6%的租金。
這意味著，Kimco1000多萬(wàn)平方英尺的空置面積需快速去化，出租率一度低至84%。而2009年，Circuit City和Value City Furniture的破產(chǎn)又給Kimco增加了300萬(wàn)平方英尺的空置面積。
血淚教訓(xùn)中，Kimco學(xué)會(huì)了分散租金來(lái)源，多元組合租戶。截至2019年6月，其五大租戶分別為T(mén)JX、家得寶、阿霍德德?tīng)柡Ｆ?、艾伯森、Petsmart，對(duì)應(yīng)的租金貢獻(xiàn)為3.8%、2.5%、2.2%、2%和1.9%。
通過(guò)物業(yè)的地理分布和龐大的租戶基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)多樣化的租金來(lái)源，Kimco不僅在一定程度上掌握了主動(dòng)權(quán)，也能夠部分對(duì)沖零售行業(yè)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保持現(xiàn)金流的相對(duì)穩(wěn)定。
“低成本-低租金”策略之下，Kimco的單位面積銷售額也只是行業(yè)平均水平，但卻獲得了規(guī)?；€(wěn)健擴(kuò)張。僅2018年簽約的總物業(yè)面積就超860萬(wàn)平方英尺，連續(xù)20個(gè)季度新簽租約的租金漲幅超10%。
而其遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)氐淖饨鹚?，從?cè)面看，也就意味著未來(lái)還有增長(zhǎng)空間，是個(gè)實(shí)力派“潛力股”。
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“TSR+”轉(zhuǎn)型，尋找新的增長(zhǎng)極
借由“低成本-低租金”之道，Kimco已完成了第一輪造富運(yùn)動(dòng)，急需尋找第二輪的新增長(zhǎng)極。
2014年，Kimco提出了“TSR+”（Transform、Simplify、Redevelope、Plus）戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，擬通過(guò)簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)、專注美國(guó)零售地產(chǎn)、打造頂級(jí)市場(chǎng)的高品質(zhì)物業(yè)以及對(duì)成熟物業(yè)的二次開(kāi)發(fā)。
進(jìn)軍大都市，地標(biāo)系列+成熟物業(yè)再開(kāi)發(fā)
過(guò)去幾年，Kimco改變了投資策略，布局區(qū)域從邊遠(yuǎn)城市，變?yōu)榱嗣绹?guó)主要大都市。當(dāng)然，買的標(biāo)的物還是那些區(qū)位不甚理想、經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)項(xiàng)目。
這些高質(zhì)量的資產(chǎn)，主要集中在美國(guó)東西海岸和陽(yáng)光地帶，地理位置的稀缺性帶有天然優(yōu)勢(shì)，租戶可享受更高的客流量所帶來(lái)的銷量增長(zhǎng)，同時(shí)給Kimco帶來(lái)租金增長(zhǎng)、資產(chǎn)增值。
據(jù)了解，2019年起，Kimco的地標(biāo)系列產(chǎn)品線將陸續(xù)推出，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生1600萬(wàn)-1800萬(wàn)美元的凈收益。
資料來(lái)源：公司官網(wǎng) 制圖：商業(yè)地產(chǎn)頭條
投資區(qū)域、項(xiàng)目類型的變化，意味著Kimco要投入更高的開(kāi)發(fā)成本。2018年，Kimco推出了三個(gè)標(biāo)志性系列再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：Grand Parkway Marketplace二期、Dania Pointe一期和Lincoln Square（林肯廣場(chǎng)），總開(kāi)發(fā)成本顯著提高。
其中，Dania Pointe是典型作品。Kimco以開(kāi)放式街區(qū)設(shè)計(jì)，將該項(xiàng)目打造為集合購(gòu)物-生活-辦公-休閑的24小時(shí)社區(qū)商業(yè)，透過(guò)沿街展示面，最大化可見(jiàn)性、可達(dá)性，讓商業(yè)與社區(qū)融為一體。
但在Kimco將它收購(gòu)前，Dania Pointe不過(guò)是塊閑置空地。坐落在美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一——佛羅里達(dá)州，緊鄰勞德代爾堡-好萊塢國(guó)際機(jī)場(chǎng)和埃弗格萊茲港巡航港，有著一定的旅游消費(fèi)客群。
Dania Pointe改造前 圖片來(lái)源：公司官網(wǎng)
同時(shí)，該項(xiàng)目靠著95號(hào)洲際公路，這條路上有三個(gè)出入口接泊，每日車流高達(dá)28.1萬(wàn)輛。
Dania Pointe區(qū)位圖
至于周邊消費(fèi)人群，從Kimco的一份報(bào)告中可知：5英里范圍內(nèi)人口達(dá)30.3萬(wàn)，有12.8萬(wàn)戶家庭，平均每戶家庭收入達(dá)7.3萬(wàn)美元。
資料來(lái)源：公司官網(wǎng) 制圖：商業(yè)地產(chǎn)頭條
就著這宗地塊具備的交通、地段、客群優(yōu)勢(shì)，Kimco分階段對(duì)其進(jìn)行了大改造。
第一期：已于2018年第四季度開(kāi)業(yè)，包括約33萬(wàn)平方英尺的零售業(yè)務(wù)，引入的主力租戶包括 Lucky’s Market, BrandsMart, TJ Maxx, Hobby Lobby, Ulta等；
二、三期：預(yù)計(jì)2020年改造完，新增有41.7萬(wàn)平方英尺的零售、餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，同時(shí)引入600套豪華公寓、2家萬(wàn)豪酒店以及5萬(wàn)平方英尺的甲級(jí)寫(xiě)字樓。
Dania Pointe業(yè)態(tài)規(guī)劃
透過(guò)Dania Pointe可發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型后的Kimco更鐘情于交通便利、人口稠密且周邊消費(fèi)群體可支配收入不斷增長(zhǎng)區(qū)域，以保證充足的客流以及持續(xù)增長(zhǎng)的銷售額。
當(dāng)然，Kimco改造的不僅限于純地塊，更多是存量項(xiàng)目。自2015年以來(lái)，Kimco已完成78個(gè)重建項(xiàng)目，總投資為3.748億美元，投資回報(bào)率高達(dá)10%。
以Tri-City廣場(chǎng)為例，Kimco 改造了該項(xiàng)目90%部分，其中包括改變道路規(guī)劃及人流動(dòng)線，增加了7個(gè)次主力店、2個(gè)主力店以及3.8萬(wàn)平方英尺的零售業(yè)態(tài)，最終創(chuàng)造了890萬(wàn)美元增量收益。
集中物業(yè)范圍，穩(wěn)定強(qiáng)勢(shì)區(qū)域
Kimco這邊進(jìn)軍美國(guó)大都市，那邊卻在收縮海外戰(zhàn)線，不斷剝離經(jīng)營(yíng)效果不好的非核心物業(yè)。
2015年12月起，Kimco退出了拉丁美洲和加拿大市場(chǎng)，并大規(guī)模清算墨西哥的資產(chǎn)。至2018年底，其81%的租金收入來(lái)自前20核心市場(chǎng)。
圖片來(lái)源：公司官網(wǎng)
此外，Kimco也在通過(guò)退出低質(zhì)量的“風(fēng)險(xiǎn)”資產(chǎn)來(lái)簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)，至2015年Q1，Kimco合資公司的資產(chǎn)數(shù)量減少了47%，合資企業(yè)的資產(chǎn)投資總額減少了36%。
按照計(jì)劃，到2012年，Kimco將至少再售出25億美元上述低效資產(chǎn)，將這類資產(chǎn)在其投資組合中所占的比例降至2%以下。
以買地起家，卻靠買項(xiàng)目造富，最終成了北美最大的露天開(kāi)放式社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心持有人。
Kimco這一路不長(zhǎng)不短，見(jiàn)證了美國(guó)地產(chǎn)的多次瘋狂，以及其是如何差點(diǎn)毀掉自己。它迷失過(guò)，也高光過(guò)，但如今和所有公司一樣，需要在社區(qū)商業(yè)賽道中埋頭奔跑，在微妙平衡中生存。
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