服務(wù)銀行、專注銀行不良資產(chǎn)處置
2012年9月，A公司以其營業(yè)場(chǎng)所作為抵押物，向銀行貸款1000萬元，后因投資失敗無法償還貸款。由于A公司是當(dāng)?shù)啬承袠I(yè)的龍頭企業(yè)，其實(shí)體經(jīng)營仍屬正常，因此在訴訟執(zhí)行階段，銀行與A企業(yè)達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，分期歸還貸款。執(zhí)行和解協(xié)議履行兩年后，由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，A公司無力按和解協(xié)議分期歸還貸款，故銀行向法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，拍賣抵押物。在拍賣抵押物期間，B公司向法院提出執(zhí)行異議，主張租賃權(quán)和帶租拍賣，并向法院提交了2010年簽署的經(jīng)工商備案、租期為20年的租賃合同。銀行懷疑此租賃合同虛假，但一時(shí)沒有證據(jù)，執(zhí)行因此陷入僵局。
在處置不動(dòng)產(chǎn)的過程中，類似的租賃案例已成為不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行過程中經(jīng)常遇到的問題，如果銀行不能防范和甄別虛假租賃合同，將會(huì)使自身的金融債權(quán)受到極大損害。
雖然虛假租賃合同案件各有不同，但就合同本身而言都存在共性：一是租賃合同簽署時(shí)間早于抵押登記時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)“買賣不破租賃”;二是租期很長，一般都在10年以上，甚至20年，以實(shí)現(xiàn)帶租拍賣后仍可以長時(shí)間占有和使用房產(chǎn)的目的;三是租金一般都已一次性付清，以實(shí)現(xiàn)拍賣后可長期免費(fèi)使用的目的。若在強(qiáng)制執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)過程中，第三人提交的租賃合同符合上述三個(gè)特點(diǎn)，債權(quán)人和法院應(yīng)警覺可能存在虛假租賃的情況。
導(dǎo)致虛假租賃泛濫的原因是多方面的，除債務(wù)人受利益驅(qū)動(dòng)外，主要與我國現(xiàn)行的法律制度存在缺陷和銀行貸前調(diào)查不到位有關(guān)。
一是第三人舉證難度低，得逞概率高。在執(zhí)行過程中，第三人只要向法院提出與被執(zhí)行人就被處置不動(dòng)產(chǎn)存在租賃關(guān)系，并提供租賃合同，就可以認(rèn)定為完成了舉證。根據(jù)現(xiàn)行的舉證責(zé)任制度及租賃合同的相關(guān)法律法規(guī)，第三人所需提交的證據(jù)材料十分簡單，處于十分有利的地位。而債權(quán)人和法院如果想證明該租賃合同虛假，則需要進(jìn)行深入的調(diào)查和舉證，舉證難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第三人。
二是違法成本低，懲處機(jī)制不足。第三人提交的租賃合同，如果被法院認(rèn)定為虛假租賃合同，法院可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條的規(guī)定，對(duì)相關(guān)責(zé)任人予以罰款、拘留，但對(duì)個(gè)人罰款、拘留的上限僅僅分別為10萬元和15天。而在實(shí)踐中，法院很少同時(shí)采取罰款和拘留，往往僅采取司法拘留，這樣的懲處機(jī)制并不能起到真正的威懾作用。相對(duì)于動(dòng)輒數(shù)百萬元、上千萬元的不動(dòng)產(chǎn)處置金額，只會(huì)增強(qiáng)當(dāng)事人的僥幸心理，促使其鋌而走險(xiǎn)，提交虛假的租賃合同，阻礙正常的執(zhí)行程序。
三是銀行貸前調(diào)查不到位。很多信貸人員以為辦理了抵押登記手續(xù)、享有抵押物處置后的優(yōu)先受償權(quán)，貸款就萬無一失了，根本沒有考慮抵押物能否順利處置的問題，給了債務(wù)人實(shí)行虛假租賃的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致執(zhí)行程序難以正常進(jìn)行。
針對(duì)執(zhí)行程序中遇到的虛假租賃問題，債權(quán)人和法院可以從一般情形考量和特殊情形考量兩個(gè)方面著手應(yīng)對(duì)。
(一)一般情形考量。
第一，租賃合同的簽署時(shí)間。倒簽合同是虛假租賃最為常用的做法。債務(wù)人不可能在多年前就預(yù)見到抵押物會(huì)被查封拍賣，而事先預(yù)留好租賃合同，以備不時(shí)之需。因此，一般性的虛假租賃合同都是事后倒簽的。一般通過司法鑒定，就能鑒別出合同簽署的真實(shí)時(shí)間，從而判別該合同是否為倒簽合同。只要能判別租賃合同為倒簽合同，就可以認(rèn)定為虛假租賃，排除執(zhí)行干擾。但對(duì)租賃合同簽署時(shí)間、抵押物登記時(shí)間與當(dāng)前時(shí)間較為相近的狀況，司法鑒定難以判別。
第二，租金的支付。租賃合同的本質(zhì)是出租人轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益權(quán)，承租人交付租金，轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益權(quán)和交付租金之間形成對(duì)價(jià)關(guān)系。因此，獲取租金是出租人出租財(cái)產(chǎn)的目的，承租人是否支付了租金是認(rèn)定租賃合同是否真實(shí)的一個(gè)重要因素。一般虛假租賃合同都為長期租賃合同，且承租人一次性支付了租金。這種一次性支付長期租金的行為違背常理，應(yīng)當(dāng)讓承租人提交租金的來源，支付的時(shí)間、地點(diǎn)，支付的轉(zhuǎn)賬憑證等，以證明支付租金的真實(shí)性。如果承租人主張以現(xiàn)金一次性支付大額租金又無其他佐證的，明顯違背常理，一般不予采納，可以被認(rèn)定為虛假租賃。
第三，租賃物的占有。承租人支付租金的目的是獲得出租物的使用權(quán)，因此租賃物是否被承租人實(shí)際占有使用，是判別租賃合同是否真實(shí)的一個(gè)關(guān)鍵性因素。一般的虛假租賃合同中，第三人根本沒有占有租賃物。
在認(rèn)定第三人已占有且至今占有租賃物時(shí)，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行判別：一是案外人在抵押、查封前已經(jīng)在且至今仍在案涉房屋內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的;二是案外人在抵押、查封前已經(jīng)領(lǐng)取以案涉房屋作為住所地的營業(yè)執(zhí)照且至今未變更住所地的;三是案外人在抵押、查封前已經(jīng)由其且至今仍由其支付案涉房屋水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的;四是案外人在抵押、查封前已經(jīng)對(duì)案涉房屋根據(jù)租賃用途進(jìn)行裝修的;五是案外人提供其他確切證據(jù)證明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
(二)特殊情形考量。
以租抵債的認(rèn)定。在司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)被設(shè)定了以租抵債的情形。以租抵債的行為是否有效，法律上并沒有定論。以租抵債的行為是否有效暫且不論，若以租抵債的租賃合同是真實(shí)的，應(yīng)結(jié)合具體案情判斷該租賃合同的效力。第一，不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)交付和占有。若僅僅簽訂了以租抵債的合同，而沒有實(shí)際占有租賃物，則應(yīng)視為租賃合同尚未成立，不得對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。第二，租賃物確已交付占有的，則以法院的查封時(shí)間為界限，對(duì)在法院查封之前已經(jīng)抵償?shù)牟糠挚梢哉J(rèn)定已經(jīng)實(shí)際履行完畢，但在法院查封之后，應(yīng)視為自動(dòng)凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)的租金收益，以租抵債的合同自此終止。租賃物被法院查封后，債務(wù)人仍以該租賃物的租金抵償債務(wù)的行為，實(shí)質(zhì)上是以未來租金收益?zhèn)€別清償其他債務(wù)的行為，直接損害執(zhí)行案件中經(jīng)生效裁判確定的債權(quán)人的合法債權(quán)。
工商備案的效力?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》以及關(guān)于房屋租賃管理的地方性法規(guī)都規(guī)定了城市房屋租賃的登記備案制度，明確登記備案的主管機(jī)關(guān)為房屋管理部門，而非工商部門。工商部門備案的租賃合同，只是作為企業(yè)擁有固定住所的程序性事項(xiàng)，對(duì)出租使用的真實(shí)性并沒有審查，因此并不具有公示公信的效力。對(duì)于工商備案的租賃合同不能一概認(rèn)定其真實(shí)性，應(yīng)結(jié)合簽署的時(shí)間、是否至今占有租賃物、租金支付情況等因素進(jìn)行綜合判斷。
銀行預(yù)防虛假租賃最為行之有效的措施就是落實(shí)貸前調(diào)查制度。目前各銀行機(jī)構(gòu)在辦理抵押貸款時(shí)，要求借款人和承租人簽署承諾書已經(jīng)成為通用模式。其中，要求借款人對(duì)租賃物是否存在租賃關(guān)系、租賃期限、租金支付情況等作出承諾。同時(shí)，要求承租人作出承諾，若借款人貸款逾期，則租金直接支付給銀行以沖抵貸款余額。這種模式雖然在一定程度上對(duì)借款人形成制約，但同時(shí)也使部分信貸人員產(chǎn)生了惰性，放松了對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的調(diào)查。讓借款人、承租人簽署承諾書并不能免除信貸人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的義務(wù)。因此，無論銀行采取了何種降低風(fēng)險(xiǎn)的措施，貸前對(duì)抵押物的調(diào)查是不可忽略的。
第一，查詢租賃備案登記。我國立法對(duì)租賃合同實(shí)行登記備案制，要求租賃當(dāng)事人到房屋所在地的地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。雖然該規(guī)定在現(xiàn)實(shí)生活中并未得到有效落實(shí)，但卻是當(dāng)前的立法規(guī)定，而且理論界和實(shí)務(wù)界普遍認(rèn)為備案登記具有對(duì)抗第三人的效力。所以，只要債務(wù)人已辦理了租賃備案手續(xù)，即使辦理抵押登記時(shí)未向債權(quán)人披露該租賃情況，債權(quán)人也不能以債務(wù)人未披露租賃情況為由，主張?jiān)撟赓U合同為虛假租賃或債務(wù)人存在騙貸嫌疑。
第二，工商部門住所地查詢。司法實(shí)踐中，第三人在執(zhí)行階段提出存在長期租賃合同，大多為虛假租賃，但也有個(gè)別真實(shí)的案例，如抵押人將抵押物長期租賃給他人用于生產(chǎn)經(jīng)營。為防范這一風(fēng)險(xiǎn)，信貸人員可以去工商部門將抵押物的地址錄入到公司企業(yè)登記系統(tǒng)中，與公司企業(yè)的住所相匹配。如果一個(gè)住所地查找到多個(gè)公司企業(yè)，則可能存在出租的情況，信貸人員必須引起警覺，在實(shí)地調(diào)查中務(wù)必仔細(xì)查訪。
第三，實(shí)地調(diào)查，固定證據(jù)。雖然抵押人就抵押物作了未出租聲明，但該聲明內(nèi)容是否屬實(shí)?實(shí)踐中，普遍存在抵押人將部分廠房出租給第三人的情形，且這種出租未辦理登記備案，也未辦理工商備案，或者是借款人為獲得貸款，故意隱瞞出租的事實(shí)。因此，信貸人員應(yīng)在沒有通知抵押人的情況下，到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地走訪、調(diào)查核實(shí)。如果是工業(yè)用房，要看企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的是否為同一類產(chǎn)品、廠區(qū)是否掛著不同的公司名稱標(biāo)牌、廠區(qū)房屋是否與登記一致、廠區(qū)是否存在私建的違章建筑等，并通過拍照或視頻的方式，將實(shí)地調(diào)查走訪的證據(jù)予以固定，以備不時(shí)之需。
作者單位：浙江樂清農(nóng)商行合規(guī)(風(fēng)險(xiǎn))部
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