九色国产,午夜在线视频,新黄色网址,九九色综合,天天做夜夜做久久做狠狠,天天躁夜夜躁狠狠躁2021a,久久不卡一区二区三区

之所以提出賈某與原某之間是委托代理還是租賃關(guān)系這個問題，是因?yàn)楸景纲Z某是否為轉(zhuǎn)租。這個案子涉及到好幾個法律關(guān)系，包括最后法院分析的時候提到的租賃關(guān)系的終止是因?yàn)榈盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)。這個案子是否是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)？這個案子中抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)期限是不到的，這個房產(chǎn)是在執(zhí)行過程（原某與案外人席某的糾紛中）被法院變賣的，變賣后因?yàn)榈盅簷?quán)是具有優(yōu)先性的，抵押權(quán)的優(yōu)先性的特征之一就是優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)，因此法院執(zhí)行的和變賣房屋的價款399萬首先清償了銀行的貸款，即抵押權(quán)擔(dān)保的銀行債權(quán)，余下的又清償了席某債務(wù)，涉案房屋到這個地方涉及的是一個糾紛。這里面有一個問題，這個抵押權(quán)是否是優(yōu)于租賃權(quán)？實(shí)際上關(guān)于抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系問題，我們從《物權(quán)法》到現(xiàn)在的《民法典》有一個規(guī)定，《民法典》第405條規(guī)定“抵押權(quán)設(shè)立前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響”。所以抵押物出租有兩種情況：一種情況是抵押物的出租是在抵押權(quán)的設(shè)立之前。標(biāo)的物先出租了，然后又把租賃物抵押了，這種情況下租賃權(quán)成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，這時候抵押權(quán)是不能對抗租賃權(quán)的，假如租賃權(quán)期間超過了抵押權(quán)的期間，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時候，租賃權(quán)是可以對抗抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的受讓人的，這個時候會適用買賣不破租賃規(guī)則。另外一種情況是抵押權(quán)設(shè)立后，抵押物出租的，我們知道抵押權(quán)設(shè)立之后抵押人對抵押物仍然有占有收益使用的權(quán)利，他可以自己使用，也可以讓別人使用，他完全可以將抵押物出租，抵押物出租以后，租賃關(guān)系就發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立之后，這種情況下法律沒有明確規(guī)定。但是，這種情況下租賃關(guān)系要受抵押權(quán)的影響，也就是說抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時候租賃關(guān)系要終止，租賃合同要解除，受讓人的權(quán)利是可以對抗承租人的租賃權(quán)的。這是兩種不同的情況。抵押權(quán)設(shè)立的時候抵押物已經(jīng)出租了，抵押權(quán)人是知道抵押物上的租賃負(fù)擔(dān)的，這種情況下接受了抵押，他也就承擔(dān)了這種風(fēng)險，這種情況下?lián)５慕痤~就會少了。為什么抵押權(quán)設(shè)立以后租賃關(guān)系會受影響呢？因?yàn)榈盅簷?quán)已經(jīng)設(shè)立了，然后又出租，承租人就承擔(dān)了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時不會取得租賃權(quán)的風(fēng)險。這個是基于當(dāng)事人的兩個利益，保護(hù)誰？涉及到誰知道這個風(fēng)險。如果單純從抵押權(quán)和租賃關(guān)系上來講要分這么兩種不同的情況，《民法典》只講了抵押權(quán)設(shè)立前抵押物已經(jīng)出租并已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的，原租賃物不受抵押行為的影響，而沒有規(guī)定抵押權(quán)設(shè)立以后抵押財產(chǎn)出租的效力，因?yàn)椴槐匾?guī)定，這個時候抵押人的權(quán)利就是受一定的限制。

大家知道這里頭有一個很重要的關(guān)鍵詞，就是抵押物已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，也就是說抵押人或者出租人已經(jīng)將租賃物交付給了承租人。因?yàn)橹挥薪桓蹲赓U物給了承租人轉(zhuǎn)移占有了，這時候出租人設(shè)立抵押權(quán)的時候，抵押權(quán)人才知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物上存在一個租賃權(quán)。抵押權(quán)設(shè)立前訂立了租賃合同，但是在抵押權(quán)設(shè)立的時候并沒有將租賃物交付給承租人使用，并沒有轉(zhuǎn)移租賃物的占有，這個時候租賃關(guān)系是會受抵押權(quán)的影響的。大家要注意這一點(diǎn)，這是一個問題。這種情形一般可能不會發(fā)生，但會發(fā)生，訂了租賃合同辦理了抵押登記，但是個時候租賃物仍然在抵押人手中。這是就抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系來說，我們要區(qū)分兩種不同的情況。但是本案中并不是一個抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)對租賃權(quán)的影響，不存在這個問題，因?yàn)榈盅簷?quán)沒有實(shí)現(xiàn)，不是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致的租賃物的所有權(quán)變動，而是實(shí)現(xiàn)執(zhí)行權(quán)導(dǎo)致的租賃物變更。

這里面還有一個問題就是就是賈某與原某之間是委托代理關(guān)系還是房屋租賃關(guān)系，賈某與藍(lán)十字公司訂立租賃合同是否屬于轉(zhuǎn)租，我想這個關(guān)系從本案的事實(shí)來講非常清楚，原某和賈某之間就是一個委托代理關(guān)系，原某授權(quán)賈某出租房屋，辦理出租房屋事宜，這就是一種委托代理關(guān)系。大家有疑問的是，二者之間是委托代理關(guān)系，那么賈某跟藍(lán)十字公司訂立租賃合同應(yīng)該以誰的名義呢？通常應(yīng)該以原某的名義，但是現(xiàn)在賈某是以自己的名義與藍(lán)十字公司訂立了租賃合同，但是這種事實(shí)并不能說明賈某訂立租賃合同是轉(zhuǎn)租，因?yàn)檗D(zhuǎn)租的前提必須是出租人享有租賃權(quán)，我享有租賃權(quán)，我承租了這個租賃物，然后再把這個租賃物出租給第三人，這才會構(gòu)成轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租有合法的轉(zhuǎn)租和非法的轉(zhuǎn)租，合法的轉(zhuǎn)租就是經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租，原出租人同意了就是合法的，第三人就是次承租人，這里頭會發(fā)生第三人的履行問題，之前我們提到，合法轉(zhuǎn)租中次承租人向承租人負(fù)責(zé)，承租人向出租人負(fù)責(zé)，但是如果承租人不向出租人履行義務(wù)繳納租金的時候，出租人可以要求次出租人間接履行承擔(dān)責(zé)任，這是第三人履行問題。房屋租賃有個特征是房屋出租人知道房子轉(zhuǎn)租后6個月沒有異議的視為同意。這主要是為了解決次出租人的居住的問題。如果是違法轉(zhuǎn)租，沒有經(jīng)過出租人的同意，出租人享有解除權(quán)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成了根本違約，這是關(guān)于原某和賈某之間的這種關(guān)系，它是個委托代理關(guān)系。但是委托代理關(guān)系，代理人實(shí)施代理行為的時候應(yīng)該以被代理人的名義，這是一般情況下。代理人以自己的名義實(shí)施代理行為，它并不顯示被代理人的名字這個是可以的。涉及到租賃關(guān)系，賈某和藍(lán)十字公司之間的租賃關(guān)系租賃合同是不是有效呢？我們可以看到，法院作了判決，判決賈某和藍(lán)十字公司的租賃關(guān)系有效，這個判決對否？這個判決是不錯的，因?yàn)橘Z某和藍(lán)十字公司之間的租賃合同沒有無效的原因，也不存在可撤銷的理由。實(shí)際上，賈某他有沒有出租的權(quán)利，不影響租賃合同的效力。本案中賈某是有出租權(quán)利的，就算賈某沒有出租權(quán)利，原某沒有授權(quán)給他，他跟藍(lán)十字公司訂立了租賃合同，這個租賃合同也是有效的，不過賈某會承擔(dān)一個違約責(zé)任。因?yàn)槌鲎馊擞幸豁?xiàng)義務(wù)，即瑕疵擔(dān)保義務(wù)，他要擔(dān)保租賃物上不會存在影響承租人行使租賃權(quán)的瑕疵。出租人給的物不符合用途是物的瑕疵；第三人在租賃物存在權(quán)利又把物要回去了，那是權(quán)利瑕疵。不論是有物的瑕疵還是有權(quán)利的瑕疵出租人要承擔(dān)違約責(zé)任，所以這個案子法院判決租賃合同有效，應(yīng)該說沒有問題。

這個合同是有效的，現(xiàn)在賈某要求藍(lán)十字公司繼續(xù)繳納租金。但是法院沒判決藍(lán)十字公司應(yīng)當(dāng)向賈某繳納租金，只是講租賃合同有效。因?yàn)檫@個時間租賃合同盡管有效，但是已經(jīng)不能再履行了，解除了，藍(lán)十字公司不能再向賈某繳納租金了，因?yàn)樗袡?quán)人變更了，現(xiàn)在的所有權(quán)人是劉某，劉某要求藍(lán)十字公司向他繳納租金，所以這個時候藍(lán)十字公司可以說如果劉某主張繳納租金，他就應(yīng)當(dāng)繳納租金，如果劉某沒有主張繳納租金，而要求返還租賃物，他應(yīng)當(dāng)返還租賃物，這個合同應(yīng)該是解除了，因?yàn)閯⒛秤羞@個權(quán)利。

當(dāng)然這里面涉及到第二個問題，抵押物出租是不是適用買賣不破租賃，前面我們講到分不同情況，但是就本案來講，確實(shí)存在一個買賣是不是能夠打破租賃的問題。

所謂買賣不破租賃是指的在租賃期間，租賃物的物權(quán)變動不影響租賃關(guān)系，租賃合同仍然有效，租賃關(guān)系存在于新的所有權(quán)人和承租人之間。這個規(guī)則嚴(yán)格來講不是買賣不破租賃，是所有權(quán)變更不破租賃。從我們原來的《合同法》到現(xiàn)在的《民法典》都有規(guī)定，但是我們現(xiàn)在《民法典》應(yīng)該說規(guī)定的更準(zhǔn)確一些，《民法典》第725條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這個規(guī)定就是一個所有權(quán)變動不破租賃關(guān)系的規(guī)則，這個規(guī)則可以說是打破了合同相對性的原則，賦予了租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，對抗第三人的效力。租賃合同的相對人是出租人和承租人，債權(quán)一般來說是不能對抗第三人，現(xiàn)在租賃權(quán)可以對抗所有權(quán)，承租人租賃權(quán)可以對抗所有權(quán)人的所有權(quán)，所以這個理論上說是租賃權(quán)物權(quán)化。我們常常會講《民法典》的發(fā)展趨勢之一是債權(quán)物權(quán)化，物權(quán)債權(quán)化，其中講的債權(quán)物權(quán)化典型的例子就是這個租賃權(quán)的物權(quán)化。這種租賃權(quán)的物權(quán)化一方面是債權(quán)、租賃權(quán)具有了一定的物權(quán)的效力，可以對抗第三人；另外一方面在第三人侵害租賃權(quán)的時候承租人可以基于租賃權(quán)請求排出妨害，請求損害賠償。

適用買賣不破租賃規(guī)則是有條件的。第一個條件就是租賃合同有效。出租人和承租人之間的租賃合同如果無效，或者被撤銷了，也就不存在買賣能不能打破的問題，因?yàn)槟惚旧頉]有這項(xiàng)權(quán)利了，所以必須是租賃合同有效，承租人享有租賃的權(quán)利，這是一個條件。第二個條件是出租人已經(jīng)將租賃物交付給承租人占有。《民法典》中明確規(guī)定，所有權(quán)變動必須是發(fā)生在承租人按照租賃合同占有租賃物的期間。如果只是訂立租賃合同，這個租賃合同也是有效的，但是租賃物并沒有轉(zhuǎn)移給承租人占有，仍舊是出租人占有，這個時候出租人如果變動了租賃物的所有權(quán)，新的所有權(quán)人有權(quán)解除合同或要求解除合同，因?yàn)檫@個時間承租人并沒有占有租賃物。為什么講買賣不破租賃？因?yàn)橐话闶窃谟匈I賣時發(fā)生所有權(quán)變動。所有權(quán)變更是否只有買賣才能發(fā)生呢？不是的。比如說贈與、合伙協(xié)議、股東投資都可能發(fā)生，只要發(fā)生所有權(quán)變動都在這個范疇之內(nèi)，但是這個變更必須在承租人占有租賃物期間。第三個條件必須是出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)給第三人。出租人將自己所有的租賃物轉(zhuǎn)讓，出租人、所有權(quán)人、轉(zhuǎn)讓人是同一個人，這才可以。如果出租人不是所有權(quán)人，那么所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓的時候新的所有權(quán)人的權(quán)利是可以對抗租賃權(quán)的，新所有權(quán)人可以主張要求返還租賃物。出租人出租他人之物的，現(xiàn)在所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓了，原所有權(quán)人不追，新所有權(quán)人可以追。但是本案中出租人是有權(quán)出租的，現(xiàn)在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓了，新的所有權(quán)人沒有授權(quán)給出租人，所以這個時候他是沒有出租權(quán)利的，所以這是一個條件。第二，要求轉(zhuǎn)讓合同有效，也就是所有權(quán)能夠發(fā)生變動了，轉(zhuǎn)讓合同如果無效所有權(quán)變動不了。所以要求所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是有效的，所有權(quán)發(fā)生變動。大家可能在這個地方有個疑問，如果買賣是不動產(chǎn)辦理登記就行，如果是動產(chǎn)呢？怎么交付呢？這里的交付方式會是一個讓與通知，請求權(quán)讓與通知這也是一種交付方式，也可以發(fā)生物權(quán)變更，這是一個條件。第三，就是要轉(zhuǎn)讓給第三人，必須是轉(zhuǎn)讓給第三人。所有權(quán)人把所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，如果是轉(zhuǎn)讓給承租人就不存在這個問題，是這樣的一些關(guān)系。

這個買賣不破租賃的規(guī)則是有兩個例外的。這兩個例外的情況一個是在租賃物出租以前設(shè)立抵押權(quán)，因?yàn)榈盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)，這個租賃合同要終止。這是一個例外；第二個例外是租賃物在出租以前被查封了，這個時候轉(zhuǎn)移的所有權(quán)也不能變更，也不能對抗。這是兩種例外情況。這兩個例外最高院司法解釋講到房屋租賃時提到的，我覺得不單純適用于房屋租賃。

涉及到本案中能不能適用買賣不破租賃，我覺得不能完全適用。為什么呢？因?yàn)椴皇浅鲎馊宿D(zhuǎn)讓，是在法院執(zhí)行中被強(qiáng)制執(zhí)行了。所有權(quán)變動為劉某，他是所有權(quán)人，劉某取得受讓權(quán)利應(yīng)該是屬于沒有負(fù)擔(dān)的，所以他是可以主張租賃合同無效。單從這個案子來講，我看到劉某沒有主張這個租賃合同無效，只是主張承租人向他繳納租金。這種情況下也就是說劉某認(rèn)可了租賃關(guān)系，但這不屬于買賣不破租賃的結(jié)果，應(yīng)該說是劉某認(rèn)可的結(jié)果?，F(xiàn)在的主要問題是賈某能否請求承租人支付租金。賈某沒有權(quán)利繼續(xù)取得租金，因?yàn)樽赓U物的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變更了，已經(jīng)歸劉某了，因此賈某不可能再收租金了。

我想這個案子就涉及到這些問題。