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抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突問題

2021.01.19

本文是君之道思考的第307期文章

在抵押物執(zhí)行過程中，經(jīng)常會遇到抵押物出租的情況。那么，抵押權(quán)的實現(xiàn)是否會因抵押物上存在的租賃權(quán)而受影響呢？根據(jù)法律規(guī)定，租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。然而，抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，則后設(shè)立的租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)。本文主要就同一財產(chǎn)上的抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突問題進行簡要分析。

一、先租賃后抵押，合法有效的租賃權(quán)對抵押物的受讓人具有約束力

依據(jù)《擔保法》第四十八條及《物權(quán)法》第一百九十條第一款規(guī)定，法律未限制在已出租的標的物上設(shè)定抵押。抵押權(quán)追求的是標的物的交換價值，租賃權(quán)在權(quán)利屬性上則是債權(quán)，所追求的是標的物的使用價值，二者在同一標的物上同時設(shè)立并不沖突。但是，在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權(quán)人或者標的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標的物。

然而，對于如何認定租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，法律未有明確規(guī)定。一般而言，為防止抵押人與第三人惡意簽署虛假租賃合同，阻礙抵押權(quán)人對抵押權(quán)的實現(xiàn)，法院不僅僅審查租賃合同的簽訂時間，同時還會審查承租人是否實際支付合理租金及占有租賃物。

例如，在（2019）閩民終1337號案中，福建省高級人民法院認為，承租人在債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)之前已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付租金，并實際占有使用租賃物的，應當認定為“先租賃后抵押”。從該案揚科獅虎公司提交證據(jù)所體現(xiàn)的租賃合同簽訂及履行情況看，法院認為尚不足以確認揚科獅虎公司基于2015年6月25日簽訂之《租賃合同》與獅虎能源公司之間形成足以有效對抗抵押權(quán)之租賃關(guān)系。在該案中，法院將簽訂租賃合同的時間、實際支付租金及占有租賃物的事實共同作為租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立的審查要點。

二、先抵押后租賃，租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)

《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)抵押權(quán)采取登記為生效要件，車輛、船舶及航空器等特殊動產(chǎn)采取登記為對抗要件，據(jù)此可知，將不動產(chǎn)及前述特殊動產(chǎn)進行抵押，只有經(jīng)登記才會產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。那么，在先抵押后租賃的場合，若抵押權(quán)未經(jīng)登記，則不具有對抗善意承租人的效力。對此，《物權(quán)法》第一百九十條第二款進行了明確規(guī)定，抵押人在設(shè)立抵押權(quán)后將抵押物出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

例如，江蘇省蘇州市中級人民法院在（2017）蘇05民終8674號案中認為，張桂發(fā)、張秋榮與王世宗、熊玉容就案涉房屋于2015年3月11日簽訂租賃合同，簽訂租賃合同的時間在案涉房屋抵押權(quán)設(shè)立之后，因此不得對抗農(nóng)業(yè)銀行吳江分行的抵押權(quán)。張桂發(fā)、張秋榮要求帶租拍賣的上訴請求不能成立，應予駁回。

三、既存租賃關(guān)系無法阻卻法院對抵押物的強制拍賣執(zhí)行

從執(zhí)行程序的角度，《最高院拍賣規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定，租賃權(quán)及用益物權(quán)不受拍賣影響，但如抵押設(shè)立在先，且租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上對于實現(xiàn)抵押權(quán)有影響，則可以除去后再拍賣。這表明抵押權(quán)人向法院申請強制執(zhí)行拍賣抵押物，抵押物上的既存租賃關(guān)系無法阻卻法院對抵押物的強制拍賣。只是在“先租后抵”場合，租賃關(guān)系對抵押物經(jīng)拍賣后的受讓人繼續(xù)有效；在“先抵后租”場合，為保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益，法院可依職權(quán)將租賃關(guān)系去除后再行拍賣。

例如，在（2019）粵03執(zhí)復330號案中，廣東省深圳市中級人民法院認為，依據(jù)《最高院拍賣規(guī)定》第三十一條第二款的規(guī)定，即便案涉租賃合同真實，租期長達20年且一次性支付全部租金的租賃合同，該租賃權(quán)的存在顯然對在先的抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生重大影響，人民法院在執(zhí)行中，亦應當依照上述司法解釋的規(guī)定，將該租約去除后進行拍賣，以保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

四、小結(jié)

由于抵押權(quán)與租賃權(quán)在權(quán)屬性質(zhì)上不同，兩者所追求實現(xiàn)的目的也不同，當同一財產(chǎn)上同時存在抵押權(quán)和租賃權(quán)時，根據(jù)法律規(guī)定應當根據(jù)設(shè)定的先后來確定兩者的對抗效力。然而由于《物權(quán)法》對租賃權(quán)的設(shè)立標準未進行明確規(guī)定，這導致債權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)的過程中常常因承租人提起異議之訴而受到阻礙。為確保抵押權(quán)的順利實現(xiàn)，我們建議：

1. 作為債權(quán)人，應謹慎設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)設(shè)立前，應先了解抵押物的狀態(tài)并查清抵押物是否已存在租賃關(guān)系；

2. 確保抵押權(quán)的有效設(shè)立，按照相關(guān)規(guī)定對抵押物辦理抵押登記，產(chǎn)生對抗第三人的效力；

3. 抵押權(quán)設(shè)立后，跟蹤抵押物及抵押人的動態(tài)，防范第三人惡意主張租賃權(quán)先于抵押權(quán)。在債務人償債能力不足時，及時行使抵押權(quán)，收回欠款。

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