盈利模式
不同于普通住宅、商業(yè)性質(zhì)的單一銷售、運(yùn)營(yíng)模式，片區(qū)開(kāi)發(fā)往往包含較復(fù)雜的多層次盈利模式：
1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：
常見(jiàn)的盈利模式為一下幾種：
1.1銷售物業(yè)（典型代表為聯(lián)東U谷、華南城）：
我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運(yùn)營(yíng)盈利空間較小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的利潤(rùn)至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的利潤(rùn)來(lái)源。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中多設(shè)置一定比例的可出售物業(yè)，通過(guò)銷售物業(yè)來(lái)先期獲取回報(bào)。
以聯(lián)東為例，一方面有嚴(yán)格的成本控制，至少保持20%的毛利潤(rùn)；同時(shí)開(kāi)發(fā)有6+2+2的拿地標(biāo)準(zhǔn)（60%銷售，20%出租，20%聯(lián)營(yíng)），確保穩(wěn)定現(xiàn)金流和項(xiàng)目利潤(rùn)。
1.2產(chǎn)業(yè)搭住宅地，住宅反哺（如萬(wàn)達(dá)、華僑城）：
萬(wàn)達(dá)以政策性低價(jià)掠地，以商業(yè)廣場(chǎng)的高人氣高價(jià)賣(mài)房。商業(yè)廣場(chǎng)雖然自持，運(yùn)營(yíng)能力下降的或者根本無(wú)法盈利的，已經(jīng)打包售出。華僑城以旅游提升人氣品質(zhì)，以住宅反哺旅游，因?yàn)閾?jù)說(shuō)游樂(lè)場(chǎng)大多也是虧的。
碧桂園的科技小鎮(zhèn)，恒大的研究院，無(wú)非就是住宅反哺模式，核心就是抓住政府訴求，住宅捆綁產(chǎn)業(yè)，低價(jià)獲取住宅地。
1.3招商獎(jiǎng)勵(lì)（代表典型為華夏幸福）：
一些地方政府對(duì)企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進(jìn)行補(bǔ)償，給予招商引資獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。華夏幸?；鶚I(yè)招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入，當(dāng)?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進(jìn)行返還（還有60%以上），落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等。
2.特色小鎮(zhèn)：
2.1政策性資金：對(duì)于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目落地小鎮(zhèn)時(shí)，往往政府也有相應(yīng)的招商獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。
2.2基礎(chǔ)建設(shè)收益：這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。如華夏幸福受政府委托對(duì)小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后，通過(guò)政府回購(gòu)，獲得盈利。
2.3項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益：門(mén)票、交通、租金、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)小鎮(zhèn)的收入來(lái)源。
2.4地產(chǎn)收益：通過(guò)特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的原動(dòng)力。
3.田園綜合體：
3.1創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)盈利：此模式的核心在于從田園綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)上獲取最大的利潤(rùn)。主要從親子文化打造、養(yǎng)生健康、養(yǎng)老文化等幾方面引入打造。這就要求在田園綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)上不斷推陳出新，將創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)融入到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上來(lái)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求。
3.2品牌增長(zhǎng)盈利：經(jīng)營(yíng)者需要依靠高質(zhì)量的農(nóng)業(yè)休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)打造自身品牌，重視品牌的價(jià)值。在成功塑造品牌后，不斷延長(zhǎng)品牌的產(chǎn)品線，讓品牌的影響不斷擴(kuò)大，從而實(shí)現(xiàn)品牌附加值的全面盈利。
3.3共享客源盈利：在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)，積極與周邊旅游項(xiàng)目及景點(diǎn)合作，推行聯(lián)票制度以及會(huì)員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實(shí)現(xiàn)互惠互利，延長(zhǎng)游客在本區(qū)域的逗留時(shí)間，創(chuàng)造更大的收益 。
4.文旅地產(chǎn)：成功盈利有“八大”關(guān)鍵成功因素
4.1大盤(pán)：文旅地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費(fèi)者距離抗性明顯。因此，做文旅地產(chǎn)要做好大盤(pán)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備?？梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問(wèn)題。
4.2大配套：有價(jià)格測(cè)試表明，五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)等高端對(duì)項(xiàng)目升值的帶動(dòng)作用可以達(dá)到30%左右。文旅地產(chǎn)五大功能配套包含：住宿（星級(jí)酒店）、觀景、購(gòu)物（主題商業(yè)及特色購(gòu)物）、休閑（高爾夫球場(chǎng)、俱樂(lè)部）、特色體驗(yàn)。
4.3大資源：文旅地產(chǎn)通常有自然、嫁接商務(wù)兩類資源可以重點(diǎn)挖掘利用。自然景觀資源不需多加贅述，嫁接商務(wù)資源主要是指會(huì)議的驅(qū)動(dòng)，結(jié)合會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈，有助于形成優(yōu)良的會(huì)展旅游氛圍，并且通過(guò)完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設(shè)，迅速提升區(qū)域價(jià)值能級(jí)，從而對(duì)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目形成長(zhǎng)期利好。
4.4大內(nèi)涵：例如植入當(dāng)?shù)靥厣幕?，通過(guò)當(dāng)?shù)剌^有影響力的歷史、民俗等提升項(xiàng)目的價(jià)值品味，可以在項(xiàng)目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動(dòng)，例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。
4.5大整合：承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區(qū)開(kāi)發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。需要充分整合各方資源才能保障順利開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。
4.6大蓄客：相對(duì)城市住宅而言，文旅地產(chǎn)絕對(duì)屬于窄眾客群，文旅地產(chǎn)蓄客必將是全國(guó)范圍內(nèi)的大蓄客，在爭(zhēng)取本地客戶的同時(shí)，區(qū)域化乃至全國(guó)化營(yíng)銷能力將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵。還需深挖老客戶資源，通過(guò)老帶新或重復(fù)購(gòu)買(mǎi)支撐長(zhǎng)期銷售，進(jìn)而解決長(zhǎng)期續(xù)銷的問(wèn)題。
4.7大運(yùn)營(yíng)：文旅地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣，對(duì)后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。因此，需要將長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)視為文旅地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)。
4.8大布局：文旅地產(chǎn)由于上述固有特點(diǎn)，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期。開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項(xiàng)目整體配置來(lái)看，文旅地產(chǎn)應(yīng)屬于中長(zhǎng)期布局的一類項(xiàng)目，需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤(rùn)。
寫(xiě)在最后
片區(qū)開(kāi)發(fā)往往承載著區(qū)域形象、稅收、就業(yè)等各方面的重?fù)?dān)，片區(qū)開(kāi)發(fā)的成功需要多方面的合作和聯(lián)動(dòng)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了大城市的擴(kuò)張后進(jìn)入下一階段，相信在未來(lái)，片區(qū)開(kāi)發(fā)的模式或?qū)⒃诔鞘邪l(fā)展中發(fā)揮更大的作用。
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