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?文/侯建文 克而瑞城市運(yùn)營(yíng)事業(yè)部 項(xiàng)目經(jīng)理

隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整期的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)也在做著巨大的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)，成為這個(gè)節(jié)點(diǎn)上的熱門(mén)，筆者從實(shí)戰(zhàn)角度出發(fā)，梳理了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“賺錢(qián)之道”，試圖為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供依據(jù)與動(dòng)力。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫，“錢(qián)多人傻速來(lái)”

伴隨時(shí)局變革，政策引導(dǎo)，發(fā)展實(shí)際等諸多市場(chǎng)因素，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展空間巨大。

1、時(shí)局變革

2014年3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》落地，不但開(kāi)啟了國(guó)家發(fā)展的新路徑，同時(shí)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供的了新的機(jī)會(huì)；一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)引導(dǎo)的產(chǎn)城一體化模式，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的路徑，需要以人為本，結(jié)合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)配套的雙重效應(yīng)，不難看出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)為引導(dǎo)的“產(chǎn)城一體化”是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的路徑;另一方面，“要堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路”，這一論斷的提出，針對(duì)的就是我國(guó)傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化模式造成的工業(yè)化與城鎮(zhèn)化嚴(yán)重背離，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更是破解城鎮(zhèn)化與工業(yè)化不相協(xié)調(diào)的關(guān)鍵?？傊?strong>新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃建設(shè)將為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)巨大空間

2、政策引導(dǎo)

財(cái)政部力推PPP（公共私營(yíng)合作制）模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新機(jī)。

• PPP模式，推動(dòng)城鎮(zhèn)化同時(shí)，擴(kuò)大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間。

政府主推PPP模式：官方及業(yè)界認(rèn)為，PPP模式將更強(qiáng)調(diào)由政府和社會(huì)資本分擔(dān)，有利于降低前期風(fēng)險(xiǎn)。“在當(dāng)前創(chuàng)新城鎮(zhèn)化投融資體制、著力化解地方融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、積極推動(dòng)企業(yè)‘走出去’的背景下，推廣使用PPP模式，不僅是一次微觀層面的操作方式升級(jí)，更是一次宏觀層面的體制機(jī)制變革?！必?cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉如此表述PPP模式對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義。

• （產(chǎn)業(yè)）地產(chǎn)企業(yè)介入新區(qū)開(kāi)發(fā)。

（產(chǎn)業(yè)）地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)ppp模式，介入新區(qū)開(kāi)發(fā)，天津?yàn)I海新區(qū)天津大道項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，天津?yàn)I海星城投資等企業(yè)介入；其中，天津?yàn)I海星投資發(fā)展有限公司承接交通與照明部分，高速集團(tuán)公司承接工程建安等部分。

3、發(fā)展實(shí)際

各類(lèi)企業(yè)紛紛加碼或進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

傳統(tǒng)房企，富力等老牌住宅開(kāi)發(fā)商，如：富力國(guó)際空港物流園；零售及電商 蘇寧電器、阿里巴巴等，如：蘇寧物流基地；（武穴）阿里巴巴電子科技產(chǎn)業(yè)園；傳統(tǒng)制造業(yè)，三一重工、富士康等，如：三一北京產(chǎn)業(yè)園；富士康科技工業(yè)園。

各類(lèi)企業(yè)原有業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)、市場(chǎng)增漲空間受限，挺進(jìn)產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域開(kāi)發(fā)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

巨大的市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)，更需要明晰的盈利模式，方可尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

精通“賺錢(qián)”門(mén)路，步上“康莊大道”

通過(guò)對(duì)實(shí)戰(zhàn)中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式具體剖析，為園區(qū)開(kāi)發(fā)者提供盈利解決之道。

產(chǎn)業(yè)載體構(gòu)建、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融運(yùn)作組成產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利模式其中：產(chǎn)業(yè)載體構(gòu)建

包括產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核，以土地與物業(yè)為載體，從而形成的城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)獲益、區(qū)域運(yùn)營(yíng)獲取土地增值收益、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益、租金收益等方式；產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括通過(guò)園區(qū)配套功能服務(wù)、政府產(chǎn)業(yè)政策扶持、產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù) 獲取收益的方式；金融運(yùn)作通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目（或用地）的資本運(yùn)作、現(xiàn)有物業(yè)（房產(chǎn)）的資本運(yùn)作獲取收益的方式。

1、產(chǎn)業(yè)載體構(gòu)建獲益

• 基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)：對(duì)園區(qū)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)獲取固定收益。

以永年縣工業(yè)園區(qū)自來(lái)水廠BOT項(xiàng)目為例

• 土地增值收益：通過(guò)區(qū)域運(yùn)營(yíng)，獲取土地增值收益。

臨安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的土地開(kāi)發(fā)與增值。

龍?jiān)ㄔO(shè)控股子公司與臨安市人民政府授權(quán)的國(guó)有獨(dú)資公司臨安高新技術(shù)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“高投公司”）達(dá)成的《臨安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》。

區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)投資回報(bào)：

① 公司以土地出讓金取得部分來(lái)支付項(xiàng)目公司土地基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)投入。

② 一級(jí)市場(chǎng)的土地溢價(jià)稅后部分項(xiàng)目公司內(nèi)部按高投公司35％、龍?jiān)ㄔO(shè)控股子公司65％分配。

• 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以產(chǎn)業(yè)為撬動(dòng)點(diǎn)，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，低價(jià)拿地，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，

獲取高收益。

北京電子城投資開(kāi)發(fā)股份公司，園區(qū)地產(chǎn)銷(xiāo)售收入達(dá)11余億元。北京電子城投資開(kāi)發(fā)股份有限公司2012年財(cái)報(bào)顯示，園區(qū)地產(chǎn)銷(xiāo)售、園區(qū)地產(chǎn)出租與物業(yè)管理三項(xiàng)占比總營(yíng)業(yè)收入分別為：85.80%、8.17%與6.03%，地產(chǎn)銷(xiāo)售占比突出。（北京電子城投資開(kāi)發(fā)股份有限公司是一家承擔(dān)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的上市公司。北京電子城有限公司是承擔(dān)北京電子城老工業(yè)基地改造和中關(guān)村電子城科技園規(guī)劃、投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)體，承擔(dān)著電子城老工業(yè)基地改造和中關(guān)村電子城高科技園區(qū)建設(shè)任務(wù)）。

• 租金收入：主要是對(duì)園區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房（舊廠房改造）出租獲得租金收入

上海金橋出口加工區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司，房地產(chǎn)地產(chǎn)出租收入達(dá)8.6億元。上海金橋出口加工區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司2012年財(cái)報(bào)顯示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售、房地產(chǎn)租賃與酒店公寓服務(wù)三項(xiàng)占比總營(yíng)業(yè)收入分別為：19.40%、77.12%與3.48%，房地產(chǎn)租賃比突出。（上海金橋出口加工區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司，公司定位于區(qū)域高端客戶(hù)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)租賃業(yè)務(wù)，主要集中在(出口加工區(qū))西部碧云國(guó)際社區(qū)、東部工業(yè)園區(qū)和南部海關(guān)監(jiān)管區(qū)物業(yè)這三大基地）。

2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲益

• 政府產(chǎn)業(yè)政策扶持（承諾稅收分成，“落地投”獎(jiǎng)勵(lì)及產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)貼）

承諾稅收分成：聯(lián)東U谷南上海國(guó)際企業(yè)港與地方政府達(dá)成稅收分成協(xié)議：政府與企業(yè)利用各自資源優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合招商，項(xiàng)目初期按照稅收四六分成，渠道來(lái)源方獲得較高收益，待項(xiàng)目發(fā)展成熟，分層比例會(huì)用一定調(diào)整；

“落地投”獎(jiǎng)勵(lì)：開(kāi)發(fā)企業(yè)（華夏幸福基業(yè)）協(xié)助政府招商，提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)，當(dāng)?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進(jìn)行返還，落地投資額包括土地、廠房、機(jī)器設(shè)備等，綜合毛利率達(dá)到40-50%，凈利率在25%左右；

產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)貼：《2012上海市普陀區(qū)文化發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金》：鼓勵(lì)文化創(chuàng)意園產(chǎn)業(yè)區(qū)申報(bào)市級(jí)以上文化園區(qū)，申報(bào)和認(rèn)定成功的給予獎(jiǎng)勵(lì)，并給予50—100萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)。

• 產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)：主要是通過(guò)有償提供融資性服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、信息服

務(wù) 、政府關(guān)系服務(wù)、孵化性服務(wù)、知識(shí)服務(wù)、媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、物流服務(wù)、人力資源、軟件和服務(wù)業(yè)外包等獲取收入。

如：無(wú)錫（國(guó)家）工業(yè)設(shè)計(jì)園位于無(wú)錫，于2003年5月被國(guó)家科技部批準(zhǔn)的、國(guó)內(nèi)第一家國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，是國(guó)內(nèi)唯一的以工業(yè)設(shè)計(jì)為主題的專(zhuān)業(yè)園區(qū)，利用超級(jí)云計(jì)算平臺(tái)，為企業(yè)提供一站式IT服務(wù)，開(kāi)展對(duì)外專(zhuān)業(yè)合作項(xiàng)目30多項(xiàng)，年服務(wù)企業(yè)100多家，培訓(xùn)高校，企業(yè)人員500多人次，計(jì)劃年技術(shù)服務(wù)收入600萬(wàn)元。

• 園區(qū)配套功能服務(wù)：通過(guò)生活、商務(wù)、娛樂(lè)及物業(yè)服務(wù)來(lái)獲取收益。

天安車(chē)公廟工業(yè)區(qū)物業(yè)服務(wù)：天安車(chē)公廟工業(yè)區(qū)物業(yè)，管理面積800余萬(wàn)平方米，2011年?duì)I業(yè)額是2.5億元。

3、金融運(yùn)作獲益

• 產(chǎn)業(yè)投資：主要是指園區(qū)建立或控股專(zhuān)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，例如天使基金、VC、

PE等投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)，分享企業(yè)成長(zhǎng)（IPO等形式）并獲取收益。

案例1：成都高新區(qū)管委會(huì)下轄金融創(chuàng)新平臺(tái)--盈創(chuàng)動(dòng)力（成都高新投資集團(tuán)有限公司全資子公司），提供政府引導(dǎo)基金、天使投資、VC、PE、擔(dān)保、小貸、融資咨詢(xún)、上市路演、企業(yè)培訓(xùn)等金融服務(wù)。

債權(quán)融資：累計(jì)幫助上千家中小企業(yè)獲得債權(quán)融資超過(guò)50億元。2010年成功為科技型中小企業(yè)提供知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押擔(dān)保貸款約1億元；

股權(quán)融資：已經(jīng)成立12只子基金，基金總規(guī)模達(dá)達(dá)50億；

增值服務(wù)：建立了中國(guó)西部首個(gè)“路演中心” 協(xié)助企業(yè)上市路演；組織企業(yè)提供培訓(xùn)、項(xiàng)目對(duì)接會(huì)、財(cái)富沙龍服務(wù)等；

上市服務(wù)：幫助近五十家科技型中小企業(yè)企業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)投資超過(guò)20億元，成功助推十余家企業(yè)改制、上市。

案例2：成都高新區(qū)管委會(huì)下轄創(chuàng)投平臺(tái)--成都高投（成都高新投資集團(tuán)有限公司全資子公司）。作為高投集團(tuán)整體戰(zhàn)略中產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)的重要載體，公司中短期目標(biāo)在IT、生物制藥、精密機(jī)械、新材料等高科技行業(yè)內(nèi)成功扶持10-15家明星企業(yè)，持有2-3家上市公司股權(quán)，成為西南地區(qū)知名的專(zhuān)業(yè)投資公司；中長(zhǎng)期目標(biāo)成為國(guó)內(nèi)外知名的專(zhuān)業(yè)投資公司。

成都高投創(chuàng)業(yè)投資有限公司風(fēng)險(xiǎn)投資案例 投資回收期達(dá)20%

2009年2月 投資瑞芯電子，以723萬(wàn)人民幣，獲取24.71%股權(quán)，2012年通過(guò)私募市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)顺鏊泄蓹?quán)(24.71%),資金收益870萬(wàn)人民幣，投資回報(bào)率20%。

• 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目（或用地）的資本運(yùn)作：主要是指在不允許直接轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)用地的前提下，

探索作價(jià)入股等方式盤(pán)活項(xiàng)目（或土地資產(chǎn))并獲取收益。

制造類(lèi)企業(yè)TCL，通過(guò)與萬(wàn)通的合作，盤(pán)活了工業(yè)（廠房）項(xiàng)目。

TCL項(xiàng)目被收購(gòu)獲益：TCL與萬(wàn)通，分別以 45%股份與55%股份，成立萬(wàn)通創(chuàng)新資源投資公司，收購(gòu)TCL數(shù)碼工業(yè)園，后更名為“萬(wàn)通工社”。TCL實(shí)際擁有項(xiàng)目公司70%股權(quán)，實(shí)際收益1.59億（另外30%股權(quán)由萬(wàn)通新創(chuàng)通過(guò)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開(kāi)程序收購(gòu)無(wú)錫產(chǎn)業(yè)持有的無(wú)錫數(shù)碼剩余股權(quán)）。

• 現(xiàn)有物業(yè)（房產(chǎn)）的資本運(yùn)作：主要是指產(chǎn)業(yè)性房產(chǎn)通過(guò)信托、證券化等方式資本

運(yùn)作，進(jìn)而盤(pán)活資產(chǎn)獲取收益。

如：騰飛將創(chuàng)新園（蘇州工業(yè)園區(qū)）項(xiàng)目，以基金產(chǎn)品形式發(fā)行，期末收益3.3億。

業(yè)界先鋒企業(yè)，榜樣力量無(wú)窮

以張江高科為例，分析典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商盈利模式，為園區(qū)開(kāi)發(fā)者提供模式借鑒。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，張江高科以變成一家多元化、綜合化的產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)用商。形成了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，園區(qū)物業(yè)租賃，其他地產(chǎn)投資，科技企業(yè)股權(quán)投資與產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值等六大盈利體系。

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：2000年以前普遍采用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，以賣(mài)地的形式獲利。如：生物醫(yī)藥基地部分出讓給大企業(yè)自建廠房；

2、園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售：2002年提出土地資源深加工，自建產(chǎn)業(yè)辦公房產(chǎn)對(duì)外出售。如：集電港二期總部辦公基地；

3、園區(qū)物業(yè)租賃：針對(duì)中小型企業(yè)，且園區(qū)氛圍發(fā)展相對(duì)成熟時(shí)考慮到長(zhǎng)期獲利。如：軟件園三期絕大部分；

4、其他地產(chǎn)投資：精選相關(guān)物業(yè)，部分資金投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。如：湯臣豪園住宅50%股權(quán)、張江中區(qū)50%股權(quán)聯(lián)合萬(wàn)科拿商住用地雅安住宅“御景雅苑”及“山水豪庭”項(xiàng)目；

5、科技企業(yè)股權(quán)投資：孵化器培育中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)，對(duì)園區(qū)有潛力在主板上市的高新科技企業(yè)做股權(quán)投資。如：以0.94億元投資嘉事堂藥業(yè)15.18%股權(quán)，現(xiàn)估其資產(chǎn)達(dá)2.10億元；

6、產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值：為園區(qū)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)。如：通訊服務(wù)2012年毛利1億元。

學(xué)方法學(xué)先進(jìn)，更要“量體裁衣”

明確盈利模式后，更要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自身特點(diǎn)，做出適合的模式的選擇與組合，通過(guò)四個(gè)維度的思考，為盈利模式判斷提供依據(jù)。

1、把握?qǐng)@區(qū)發(fā)展特征，選取適當(dāng)模式

處于不同發(fā)展階段的園區(qū)其盈利能力和盈利模式有著較大的差異，因此準(zhǔn)確把握?qǐng)@區(qū)發(fā)展的階段性特征是合理確定園區(qū)主導(dǎo)盈利模式、恰當(dāng)尋找園區(qū)盈利環(huán)節(jié)、正確培養(yǎng)園區(qū)盈利能力的前提和基礎(chǔ)。

2、提升增值服務(wù)在盈利中的比重

園區(qū)的服務(wù)體系主要包括為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供必要的生活性配套和支撐的服務(wù)體系。因此園區(qū)應(yīng)該高度重視服務(wù)體系建設(shè)，進(jìn)而拓展盈利渠道，提升盈利能力。

3、保證土地運(yùn)營(yíng)類(lèi)盈利持續(xù)和穩(wěn)定

土地運(yùn)營(yíng)類(lèi)收入是園區(qū)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性收入，對(duì)于園區(qū)的發(fā)展具有根本性。因此，必須認(rèn)真規(guī)范土地運(yùn)營(yíng)類(lèi)盈利渠道，嚴(yán)格控制運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保證園區(qū)基礎(chǔ)性盈利能力的健康、穩(wěn)定和持續(xù)。

4、積極拓展金融投資類(lèi)盈利渠道

金融投資越來(lái)越成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)和盈利一個(gè)重要途徑。園區(qū)應(yīng)該重視與各類(lèi)金融市場(chǎng)的對(duì)接，資產(chǎn)的資本運(yùn)作和金融產(chǎn)品與模式的創(chuàng)新，進(jìn)而不斷創(chuàng)新園區(qū)的盈利模式。

總之，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)者而言，明晰園區(qū)開(kāi)發(fā)的盈利模式，時(shí)刻明確符合自身的“賺錢(qián)”之道，才能保障在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)中持續(xù)的利潤(rùn)增長(zhǎng)。