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教育小鎮(zhèn)近兩年備受關(guān)注，被認(rèn)為是下一個“新風(fēng)口”。許多知名企業(yè)積極布局教育小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)，比較典型的如藍(lán)城集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)的安吉天使小鎮(zhèn)、和君集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)的和君教育小鎮(zhèn)、新鷗鵬集團(tuán)與巴川公學(xué)聯(lián)合開發(fā)的四川新鷗鵬教育小鎮(zhèn)等。

教育小鎮(zhèn)在國內(nèi)高速發(fā)展的原因在于：首先，中國文化對于“教育”非常重視，古有“孟母三遷”，今有“擇校而居”，不少家長不惜重金購買學(xué)區(qū)房，都是為了能夠給孩子提供最好的教育資源。但是總體來看，國內(nèi)的教育資源并不均衡，優(yōu)質(zhì)教育資源大多集中在北上廣深等一線二線核心城市，非核心城市/無法購買學(xué)區(qū)房的家長具有極強(qiáng)的擇校需求。

其次，當(dāng)代家長的教育理念也在跟隨時代發(fā)生改變，傳統(tǒng)的“應(yīng)試教育”已經(jīng)不再受歡迎，考試成績也不再是家長唯一重視的因素，家長更加希望教育能夠?qū)⒆拥木C合素質(zhì)、人生觀、價值觀產(chǎn)生積極的影響，因此也對教育模式提出了更為多樣化、個性化的需求。

再次，近兩年國家政策對于民辦教育逐步開放，2016年的《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》使得民辦教育分類管理正式落地，2018年4月的《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法實施條例（修訂草案）（征求意見稿）》明確提出國家機(jī)構(gòu)以外的社會組織或者個人可以單獨或者聯(lián)合舉辦民辦學(xué)校。據(jù)統(tǒng)計，2019年全國共有各級各類民辦學(xué)校19.15萬所，比上年增加8052所，占全國比重36.13%，民辦幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的數(shù)量都處于快速增長的趨勢。

以上種種因素推動了教育小鎮(zhèn)在國內(nèi)的快速發(fā)展，作為一種新型的教育產(chǎn)品形態(tài)，教育小鎮(zhèn)能夠滿足家長對于個性化、定制化教育的需求，也降低了戶口、學(xué)區(qū)房等“門檻”。擁有優(yōu)質(zhì)資源的教育小鎮(zhèn)，往往能吸引家長前往。

在歐美國家，教育小鎮(zhèn)的發(fā)展已經(jīng)具有上百年歷史，較為知名的有英國牛津小鎮(zhèn)、哈羅小鎮(zhèn)、溫莎小鎮(zhèn)、牛頓小鎮(zhèn)、卡塔爾教育城、迪拜知識村等。而國內(nèi)的教育小鎮(zhèn)目前還處于探索起步階段，產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式尚不清晰。因此，盡早研究教育小鎮(zhèn)如何盈利也就尤為重要。

哈羅小鎮(zhèn)位于倫敦西北角，距離倫敦12英里，距希斯羅機(jī)場50分鐘車程。哈羅小鎮(zhèn)以教育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以“哈羅公學(xué)（Harrow School）”為核心品牌，定位為貴族精英圈層的私立中學(xué)教育，招收13-18歲男生，每年學(xué)費及寄宿費為3萬英鎊左右。英國首相丘吉爾、詩人拜倫、印度總統(tǒng)尼赫魯都是哈羅公學(xué)的知名校友，哈羅公學(xué)畢業(yè)的學(xué)生大多能夠進(jìn)入英國牛津、劍橋等知名大學(xué)，“入哈羅、讀牛劍”也已經(jīng)成為英國家長的共識。

圍繞教育產(chǎn)業(yè)，哈羅小鎮(zhèn)還發(fā)展了文旅、商業(yè)、藝術(shù)等配套產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)上的配套設(shè)施都是圍繞教育打造，比如小鎮(zhèn)上有專門為哈羅公學(xué)的學(xué)生提供服裝的商店，還有健身房、游泳池、體育俱樂部，也是主要為哈羅公學(xué)的學(xué)生提供服務(wù)。哈羅小鎮(zhèn)的旅游產(chǎn)業(yè)也十分發(fā)達(dá)，每年都有世界各國慕名而來的家長和游客，帶熱了這里的餐飲、住宿和紀(jì)念品生意。

哈羅小鎮(zhèn)的地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)也得益于哈羅公學(xué)的“品牌效應(yīng)”，哈羅公學(xué)的校園沒有圍墻，教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、教職員工公寓自然地融入小鎮(zhèn)的林地、公園和田野中。第一代在哈羅小鎮(zhèn)購置房產(chǎn)的居民，基本都是為子女教育而來，因為有“哈羅公學(xué)”的存在，哈羅小鎮(zhèn)的房產(chǎn)價值自然也是水漲船高，看似質(zhì)樸的住宅，價格也并不低于倫敦?zé)衢T的學(xué)區(qū)房。

英國哈羅小鎮(zhèn)已經(jīng)形成了一套成熟的產(chǎn)品形態(tài)和發(fā)展模式，即以“哈羅公學(xué)”教育品牌為核心，同時帶動當(dāng)?shù)氐奈穆?、商業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)等配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其他國家也在嘗試借鑒復(fù)制“哈羅小鎮(zhèn)”的模式，例如泰國曼谷、中國香港、北京等多個城市都與“哈羅公學(xué)”合作，在當(dāng)?shù)亟⒐_國際學(xué)校，依靠“哈羅公學(xué)”的品牌，吸引人口、產(chǎn)業(yè)聚集。

教育小鎮(zhèn)屬于“特色小鎮(zhèn)”中的一種類型，即以教育為核心，聚焦教育相關(guān)產(chǎn)業(yè)（學(xué)校教育、非學(xué)歷教育、科研創(chuàng)新等），使得相應(yīng)從業(yè)者云集，同時融合文化、旅游、社區(qū)等功能的綜合型城市功能區(qū)。教育小鎮(zhèn)通常會形成教育、文旅、康養(yǎng)、商業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)等幾種產(chǎn)業(yè)組合集群，因此收入來源也會更加多元化。綜合來看，教育小鎮(zhèn)收入來源主要包括以下五個方面：

1、教育產(chǎn)業(yè)收入：通過引入知名學(xué)校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等，獲得學(xué)費、培訓(xùn)費等收入，例如位于英國哈羅小鎮(zhèn)的哈羅公學(xué)，每個學(xué)生每年學(xué)費及寄宿費為3萬英鎊左右。

2、旅游服務(wù)收入：教育小鎮(zhèn)選址通常都在自然風(fēng)景優(yōu)美的地方，再加上許多教育小鎮(zhèn)有“名?！惫猸h(huán)，會吸引大量游客慕名前來，即可帶動當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展，獲取旅游服務(wù)收入。例如安吉天使小鎮(zhèn)，所在地安吉縣是國內(nèi)著名的度假游覽區(qū)，2019年全縣共接待游客2807.4萬人次，旅游總收入388.24億元，門票收入7.08億元。而安吉天使小鎮(zhèn)已經(jīng)被評定為國家4A級別景區(qū)，并且擁有Hello Kitty主題樂園，預(yù)計建成后游客流量、旅游收入都將比較可觀。

3、配套商業(yè)收入：為了滿足教育小鎮(zhèn)居民以及外來游客的需要，教育小鎮(zhèn)通常都會建設(shè)酒店、商鋪，因此，酒店、餐飲、商品銷售等配套商業(yè)收入也是教育小鎮(zhèn)的重要盈利來源之一。

4、房地產(chǎn)租售收入：國內(nèi)各大城市都有“學(xué)區(qū)房”，而教育小鎮(zhèn)可以看做是一個更大更開放的“學(xué)區(qū)”，優(yōu)質(zhì)的教育資源也必將吸引大批家長在小鎮(zhèn)購買住宅。除了住宅之外，教育小鎮(zhèn)還可以開發(fā)酒店、民宿、商業(yè)綜合體、康養(yǎng)別墅等地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或出租獲取收益。

5、康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)收入：自然風(fēng)光優(yōu)美、資源豐富的教育小鎮(zhèn)具備發(fā)展康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢，因此，教育小鎮(zhèn)還可以通過發(fā)展康養(yǎng)、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)獲取相關(guān)收益。例如英國海利根花園農(nóng)場發(fā)展有機(jī)農(nóng)業(yè)，通過向游客出售本地特色的農(nóng)產(chǎn)品和商品獲得收益；安吉天使小鎮(zhèn)開發(fā)“陌上花開”退休生活社區(qū)，融入70余項適老化設(shè)計細(xì)節(jié)，吸引了大量周邊城市的老年人參觀購房。

根據(jù)教育小鎮(zhèn)選擇產(chǎn)業(yè)組合的不同，盈利模式主要分為以下四種：

1、教育產(chǎn)業(yè)盈利模式：教育小鎮(zhèn)的初始階段，主要通過引入教育資源（學(xué)校、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、教育中介等）即要依靠教育產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利，其他業(yè)務(wù)盈利占比較小。

2、教育+商業(yè)配套盈利模式：在教育產(chǎn)業(yè)之外，配套發(fā)展餐飲、酒店、高端商業(yè)等獲取收入。這種盈利模式同樣比較適用于教育小鎮(zhèn)發(fā)展的初始階段。

3、教育資源+商業(yè)配套+地產(chǎn)開發(fā)盈利模式：在教育小鎮(zhèn)建設(shè)之初，周邊地產(chǎn)價格通常并不高，而當(dāng)教育小鎮(zhèn)發(fā)展到一定階段，教育產(chǎn)業(yè)資源、人流已經(jīng)形成一定規(guī)模，地產(chǎn)價格已經(jīng)具備一定上漲空間，就可以通過周邊地產(chǎn)開發(fā)獲取收益。

4、教育+商業(yè)配套+地產(chǎn)開發(fā)+文旅+康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)盈利模式：教育小鎮(zhèn)發(fā)展的成熟階段，通過教育資源帶動周邊商業(yè)配套、地產(chǎn)開發(fā)、文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)多渠道綜合盈利。

在盈利模式選擇上，國內(nèi)外知名教育小鎮(zhèn)往往會選擇綜合盈利模式，多渠道獲得收益。例如英國哈羅小鎮(zhèn)就屬于“教育資源+商業(yè)配套+地產(chǎn)開發(fā)+文旅產(chǎn)業(yè)盈利模式”，除了哈羅公學(xué)每年高額的學(xué)費收入之外，哈羅小鎮(zhèn)上還有專門為哈羅公學(xué)的學(xué)生提供服裝的店鋪、體育俱樂部、健身房、游泳池等；此外，還有大量居民在哈羅小鎮(zhèn)購置房產(chǎn)，世界各地也有游客慕名而來觀光旅游，帶動當(dāng)?shù)氐穆糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展。國內(nèi)安吉天使小鎮(zhèn)既有完整的K12教育學(xué)校，也有Hello Kitty主題樂園、陌生花開養(yǎng)老社區(qū)，通過“教育+商業(yè)配套+地產(chǎn)開發(fā)+文旅+康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)”實現(xiàn)多渠道綜合盈利。

教育小鎮(zhèn)屬于“重資產(chǎn)”項目，前期投入資金大、風(fēng)險高，因此最好在建設(shè)規(guī)劃之初就明確盈利模式，明晰未來主要依靠哪些業(yè)務(wù)獲得盈利，并進(jìn)行投資收益測算。而在具體盈利模式的選擇上，我們認(rèn)為，教育小鎮(zhèn)應(yīng)該避免選擇單一的教育資源或房地產(chǎn)開發(fā)盈利模式，結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢和自然資源條件，在教育產(chǎn)業(yè)之外，同時發(fā)展文化旅游、商業(yè)配套、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，以服務(wù)收入為主要盈利來源，多渠道獲得收益，才能持續(xù)不斷地獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。（完）

來源: 和創(chuàng)瑞智園區(qū)咨詢 ID: gh_2a6f3ddff00f 推薦關(guān)注