預(yù)算管理與成本控制.jpg) 2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局簽發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）文件。新法規(guī)從多個(gè)方面系統(tǒng)規(guī)范了土地增值稅清算的政策及稅收管理的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何領(lǐng)悟文件精神、把握文件的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將直接影響到其對(duì)土地增值稅稅收成本的估計(jì)以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。 中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)網(wǎng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析研究室在文件發(fā)布之后組織了專題研討會(huì)，提煉出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的主要方面與重點(diǎn)環(huán)節(jié)以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅實(shí)務(wù)處理中參考與借鑒。 如何理解187號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定 一、清算單位的明確 文件規(guī)定土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，并再次重申開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。此規(guī)定使得清算單位的相關(guān)稅務(wù)規(guī)定更加明晰，對(duì)于分期立項(xiàng)、分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)在要求納稅人進(jìn)行清算時(shí)有了執(zhí)法依據(jù)。 二、清算條件的重新界定 文件重新界定的清算條件分為納稅人主動(dòng)性清算和被動(dòng)性清算兩類。 納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，或者整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，或者直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算，并在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，且該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用，或者取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，或者納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算。 另外，省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 從以上可以看出，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算條件的規(guī)定越來(lái)越具操作性，一定程度上遏制了此前通過(guò)拖延竣工驗(yàn)收時(shí)間推遲、逃避土地增值稅清算的情形。 三、系統(tǒng)規(guī)定了非傳統(tǒng)銷售方式處置開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情形，于發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，且收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，或者由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 其次明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 這項(xiàng)規(guī)定無(wú)疑將加大改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用途的稅收成本，納稅人2007年2月1日以后發(fā)生此類情形，除要知曉土地增值稅相關(guān)規(guī)定規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)外，還建議引入涉稅評(píng)估，事先評(píng)價(jià)改變開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途的稅收成本。 四、對(duì)扣除項(xiàng)目的規(guī)定 1.明確了對(duì)扣除憑證的要求，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 2.明確了前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)不實(shí)或不符合相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，或采用其他適當(dāng)方法核定其單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算扣除。 3.對(duì)公共配套設(shè)施相關(guān)成本的扣除作出了規(guī)定。該設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 4.銷售已裝修的房屋，發(fā)生的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 5.共同成本、共同費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 可以看出，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目的要求日益趨于嚴(yán)格和規(guī)范，無(wú)論從扣除憑證、工程成本費(fèi)用的認(rèn)定還是成本的分?jǐn)偠加辛诉M(jìn)一步明確的規(guī)定，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高要求，票據(jù)的不規(guī)范、成本費(fèi)用發(fā)生額的異常、按照合同預(yù)提成本的現(xiàn)象，都將成為企業(yè)新的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)187號(hào)文件 一、做好土地增值稅清算準(zhǔn)備 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算問(wèn)題事先要做好充分的準(zhǔn)備，做到資料齊備、數(shù)據(jù)嚴(yán)密。包括對(duì)土地增值稅的清算依據(jù)、清算條件、清算相關(guān)政策，做到心中有數(shù)；對(duì)與計(jì)稅單位有關(guān)的收入、成本數(shù)據(jù)進(jìn)行歸集與計(jì)算；要按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求準(zhǔn)備項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料等。 二、清算單位及計(jì)稅單位的確定 根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。計(jì)稅單位即是納稅人計(jì)算增值額、確定增值率的單位，設(shè)定計(jì)稅單位時(shí)要結(jié)合清算單位的實(shí)際情況統(tǒng)籌規(guī)劃稅收成本并充分考慮優(yōu)惠政策的運(yùn)用。 三、準(zhǔn)確確定計(jì)稅收入 納稅人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注特殊收入事項(xiàng)，如代收費(fèi)用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。 對(duì)于代收費(fèi)用，要按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算收入與加計(jì)扣除的處理，但要注意結(jié)合增值率的計(jì)算公式靈活運(yùn)用。對(duì)于非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)以及企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途等不同情形，凡發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。對(duì)企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途等情形，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。視同銷售情形還應(yīng)重點(diǎn)注意計(jì)稅收入額的確認(rèn)。 四、合理分配扣除項(xiàng)目 首先，開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)?。即共同成本、公共配套設(shè)施等相關(guān)成本如何在不同計(jì)稅成本、不同清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?，按照什么?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?。其次，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的列支內(nèi)容。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。要注意開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的列支范圍，有無(wú)超范圍列支。再次，應(yīng)付未付費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用的稅前扣除。對(duì)不能提供合法有效憑證的應(yīng)付未付費(fèi)用不予扣除，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。最后，利息支出的稅前扣除。這一點(diǎn)需要注意的是，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 五、掌握普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）的規(guī)定，享受土地增值稅免稅優(yōu)惠政策的住房，原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%.同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格每年公布一次。各省、自治區(qū)、直轄市已根據(jù)實(shí)際情況，制定出本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 |
聯(lián)系客服
