土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響。為躲避土地增值稅，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù)，各出高招。筆者結(jié)合稅審業(yè)務(wù)的實(shí)際，輔之相關(guān)資料，對(duì)現(xiàn)行土地增值稅偷、逃、避稅手段予以歸納和揭示。
一、虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而另同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種“合作開發(fā)模式”的避稅方式，被很多地產(chǎn)企業(yè)采用。
二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式避稅
目前流行的地產(chǎn)公司收購(gòu)方案是：先由收購(gòu)方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司，項(xiàng)目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國(guó)家法律法規(guī)對(duì)兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對(duì)于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。
三、以明顯偏低價(jià)格銷售商鋪少計(jì)銷售收入
某項(xiàng)目銷售商鋪8420平方米，銷售均價(jià)每平方米18600元，其中低價(jià)銷售5150平方米，每平方米9200元。這以明顯偏低價(jià)格銷售商鋪，少計(jì)銷售收入4841萬(wàn)元?！抖愂照魇展芾矸ā返谌鍡l第六項(xiàng)規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。
四、房地產(chǎn)交換不確認(rèn)收入
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。通過房地產(chǎn)交換，交換雙方都取得房產(chǎn)這一實(shí)物形態(tài)的收入，應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應(yīng)作為一種實(shí)物收人，申報(bào)繳納土地增值稅。
五、項(xiàng)目工程建安成本偏高
某市2007年商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1540元，某公司實(shí)際建安成本為每平方米3610元，差異額為每平方米2070元，差異率達(dá)134.41%。如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于造價(jià)表，又沒有正當(dāng)理由，稅務(wù)部門將按核定辦法予以扣除。
六、股權(quán)投資取得土地根據(jù)評(píng)估價(jià)值入賬
通過股權(quán)收購(gòu)方式獲取土地使用權(quán)，收購(gòu)人應(yīng)重視收購(gòu)后土地成本的計(jì)量。從賬務(wù)處理來(lái)看，土地評(píng)估增值部分無(wú)法在股權(quán)交易過程中得到賬面確認(rèn)。交易行為屬于股權(quán)投資，而非土地使用權(quán)交易。因此，賬務(wù)處理上，溢價(jià)支出僅能計(jì)入相關(guān)投資成本，而不能將溢價(jià)支出計(jì)入土地成本。不能按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本，將無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估增值部分計(jì)入土地成本。
七、代收費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；相應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費(fèi)用的主體是否是縣級(jí)以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項(xiàng)目，且一律不得作為加計(jì)20%扣除計(jì)算的基數(shù)。
八、虛列公共配套設(shè)施支出
企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時(shí)，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價(jià)款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，又就這些單項(xiàng)簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設(shè)施支出發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。 九、擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用
1、虛開材料發(fā)票。
2、以預(yù)算發(fā)包價(jià)格計(jì)入工程成本。
3、虛開建安發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機(jī)。利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付33%的營(yíng)業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅。
十、整層車庫(kù)列入公共配套設(shè)施扣除
企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。部分開發(fā)商利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。比如某項(xiàng)目一層建成36個(gè)框架結(jié)構(gòu)車位，其建造成本全部列入公共配套設(shè)施扣除。
十一、印花稅計(jì)入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除
《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。”印花稅應(yīng)列入企業(yè)的管理費(fèi)用進(jìn)行扣除，不應(yīng)計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。
十二、拖延清算時(shí)間遞延納稅
部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。
十三、商鋪?zhàn)誀I(yíng)自用逃避納稅
將開發(fā)的高增值率的部分房地產(chǎn)，如商鋪、車庫(kù)等，轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。如果產(chǎn)權(quán)末發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。有些房企則弄虛作假，用此政策逃避納稅。
十四、未按預(yù)征率足額繳納土地增值稅
深圳市從2008年7月1日開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，具體調(diào)整如下：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入1%預(yù)征，別墅為3%，其他類型房產(chǎn)為2%。對(duì)2008年6月30日以前，已按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5%預(yù)征，其他類型房產(chǎn)1%預(yù)征，是否要求補(bǔ)稅未有明確規(guī)定。由于土地增值稅征收項(xiàng)目和預(yù)征率的調(diào)整變化，某公司一項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅3340787.90元，未按預(yù)征率足額繳納。
十五、利息支出一律計(jì)入扣除項(xiàng)目
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，利息支出要視情況確定，分在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除兩種情況。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
十六、將代收費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除
如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；相應(yīng)的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，代收費(fèi)用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費(fèi)用的主體是否是縣級(jí)從上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項(xiàng)目，且一律不得作為加計(jì)20%扣聚計(jì)算的基數(shù)。
十七、公共設(shè)施的成本費(fèi)用全額扣除
部分房地產(chǎn)企業(yè)將小區(qū)居委會(huì)、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、居民文體娛樂場(chǎng)所等公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定：屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
十八、利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移。
目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有若干個(gè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低利潤(rùn)或微利。
十九、內(nèi)部分配，清算注銷不預(yù)留和繳納稅款
建議投資人或合作雙方留足應(yīng)繳稅款后再進(jìn)行利益分配，不僅可以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以避免合作雙方不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。待稅款清算結(jié)束后雙方再將余額進(jìn)行分配。
虛開建安發(fā)票的后果和風(fēng)險(xiǎn)分析
最近很多房地產(chǎn)企業(yè)都在思考一個(gè)問題，如何修煉內(nèi)功，提高精細(xì)化管理水平，通過內(nèi)部挖潛，保持持續(xù)贏利，迎接新一輪房地產(chǎn)高峰的到來(lái)。
房地產(chǎn)內(nèi)部挖潛節(jié)流的空間在哪里？目前房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地價(jià)（拿地早的排外），排第三位的就應(yīng)該是稅收成本了。如與銷售額掛鉤，在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)已達(dá)到銷售額的8%～12%，如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%以上，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。因此，控制和節(jié)約稅收成本支出，無(wú)疑是應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的重要舉措之一。那么如何應(yīng)對(duì)呢？
目前普遍的做法無(wú)外乎是通過虛開工程發(fā)票增加成本而已，而這樣典型的偷稅做法絕不是長(zhǎng)久之計(jì)。筆者經(jīng)手過一失敗的稅務(wù)咨詢案例，拿出來(lái)與大家共勉。
一、案例基本情況
2007年五一節(jié)期間，深圳智慧源管理咨詢公司接受北京昌平的一家地產(chǎn)公司的邀請(qǐng)?zhí)峁┒悇?wù)咨詢服務(wù)，該公司有一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售額約6.5億元，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)約1.9億元。我們成立了一個(gè)咨詢小組，4個(gè)人前后花了一個(gè)月的時(shí)間做現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，后用兩周的時(shí)間提交了一套綜合解決方案。該方案一共包括了15個(gè)子方案的組合，如全部實(shí)施大約可為該公司節(jié)稅4000多萬(wàn)元?；舅悸肥亲?cè)上下游開發(fā)企業(yè)，然后通過轉(zhuǎn)讓定價(jià)，將開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)向上下游公司，利用稅差或稅收優(yōu)惠以達(dá)到節(jié)稅目的，找一個(gè)建筑公司，然后在北京做一個(gè)假承包合同，然后讓這家建筑公司給虛開1億建安發(fā)票，加大工程成本即可以了。也就是大部分地產(chǎn)商常用的招法。
虛開建安發(fā)票，建筑公司需交營(yíng)業(yè)稅、代扣企業(yè)所得稅約6.6%，而這家房地產(chǎn)公司可以抵掉39%的土地增值稅，再抵掉33%的企業(yè)所得稅，一共可以抵掉59個(gè)點(diǎn)的稅金。虛開1億元的建安發(fā)票，交納660萬(wàn)元的稅金后可以抵掉5900萬(wàn)元的稅金，整體可少交5240萬(wàn)元稅金。不僅少交稅，而且操作簡(jiǎn)單。
二、問題及風(fēng)險(xiǎn)分析
這樣的所謂的“籌劃方案”表面看起來(lái)操作簡(jiǎn)單，效果明顯。但實(shí)際上，這不是真正的稅務(wù)籌劃，這就是典型的打著籌劃之名的偷稅漏稅做法。這樣的“籌劃”方案給企業(yè)埋下了偷稅的潛在定時(shí)炸彈，不時(shí)幾時(shí)會(huì)把企業(yè)和老板帶進(jìn)“陰溝”里。
問題是，為了少交稅，類似的稅務(wù)安排在很多企業(yè)屢見不鮮。虛開建安發(fā)票也是房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)最常采用的手段。那么，這其中倒底會(huì)有什么樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？我們分析如下：
①虛開建安發(fā)票后，建安成本就會(huì)虛高
該項(xiàng)目銷售額約6.5億元，原建安總成本約3.8億元，加上1億元后則達(dá)4.8億元。而建安成本政府都會(huì)有工程定額。比如在北京市地稅局2007年5月出臺(tái)的《北京市土地增值稅清算管理辦法》（注：這是全國(guó)第一個(gè)吃螃蟹的，是財(cái)稅（2006）187號(hào)文要求加強(qiáng)土地增值稅清算文件出臺(tái)后全國(guó)第一份土地增值稅清算細(xì)則）就規(guī)定，在北京市，前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用四項(xiàng)成本，多層建筑每平方米1560元；高層每平方米2263元，如超過規(guī)定數(shù)額，除非有特別理由，否則稅務(wù)部門不予承認(rèn)。那么，一下子虛開1億元的建安發(fā)票，必然會(huì)讓建安成本徒然增加很多，如何向稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋呢？能找到合適的理由讓稅務(wù)局同意嗎？如果增加不多，還可以解釋，增加如此大金額，通過的概率恐怕是為零的，因?yàn)?，稅?wù)局在這件事上如“過份幫忙”也有“掉烏紗帽”的風(fēng)險(xiǎn)。
②資金回流的風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)際建筑安裝費(fèi)為3.8億元，虛開成4.8億元的發(fā)票，資金流如何處理？虛開的1億元要不要付帳？如果1億元長(zhǎng)期掛賬，容易引起稅務(wù)部門的懷疑，而且按照規(guī)定應(yīng)付未付不得進(jìn)入成本。如果轉(zhuǎn)帳，則1億元資金如何回流？對(duì)方會(huì)不會(huì)有信用風(fēng)險(xiǎn)？
③回流資金的帳務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)
我們假設(shè)建筑商信用良好，資金回流沒有關(guān)系。對(duì)方將1億元資金重新打給公司，這么大的一筆資金如何下賬？入內(nèi)賬還是入外帳？如果通過銀行進(jìn)賬，則帳務(wù)上會(huì)出現(xiàn)入帳風(fēng)險(xiǎn)，只能長(zhǎng)期“掛往來(lái)款”，無(wú)法削除。如以現(xiàn)金入帳，則可以計(jì)入“小金庫(kù)”，而如此大金額要提取現(xiàn)金，則只能分取若干次，則“小金庫(kù)”里放這么一筆資金后就不是“小金庫(kù)”了，這個(gè)“小金庫(kù)”的管理會(huì)存在很大難度和風(fēng)險(xiǎn)。
④對(duì)方賬務(wù)處理的風(fēng)險(xiǎn)
換位思維，如果從建筑商的角度來(lái)考慮，建筑商也將面臨賬務(wù)處理的極大困難。如何處理1億元的虛開金額？2億元的收入變成了3億元的收入，要多交企業(yè)所得稅，如何應(yīng)對(duì)？1億元的現(xiàn)金如何提取出來(lái)？建筑商為應(yīng)付這種困局，只能采取不規(guī)范的手法進(jìn)行處理，比如他自己再弄張假發(fā)票抵帳或虛列人頭，虛加人工來(lái)解決。這就會(huì)放大了建筑公司的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。而一旦建筑公司出事，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)順藤摸瓜，將該開發(fā)企業(yè)牽扯出來(lái)。在現(xiàn)實(shí)中類似的由于上、下游出現(xiàn)而被稅務(wù)稽查的案例屢見不鮮。
三、偷稅與籌劃的區(qū)別分析
而我們提供的方案，與之相比，因?qū)俸侠砗戏ǖ亩悇?wù)籌劃范疇，所以手續(xù)會(huì)繁瑣，時(shí)間成本、人力成本、資金成本都會(huì)發(fā)生，節(jié)稅額與直接偷稅相比也會(huì)較低，但兩者性質(zhì)卻完全不同。偷稅的做法，會(huì)給企業(yè)今后留下稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)與隱患?；I劃的方案雖然操作起來(lái)麻煩，但是是合法的，將來(lái)貴司股東、法人、財(cái)務(wù)都會(huì)睡覺踏實(shí)。即使稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)交易金額大，認(rèn)為不合理，也僅僅屬于“關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移定價(jià)不合理，需做特別納稅調(diào)整”的范疇，不能定性為偷稅，沒有法律風(fēng)險(xiǎn)，這就是兩者間的本質(zhì)差別。
對(duì)于具備了一定的規(guī)模的企業(yè)，或想健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)，想樹立百年品牌的企業(yè)來(lái)說(shuō)，希望能籍由此文，在思維意識(shí)上有所超脫，有所提高，多一些稅務(wù)籌劃的思考，不要僅僅停留在偷稅的層面上。
北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知
京地稅地[2007]134號(hào)
北京市地方稅務(wù)局 2007-04-09
各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：源自中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算的管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）及土地增值稅相關(guān)政策文件，市局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下，請(qǐng)一并依照?qǐng)?zhí)行。
一、土地增值稅清算工作是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是依法行政，確保國(guó)家足額入庫(kù)的重要保證。各局在強(qiáng)化土地增值稅稅款預(yù)征工作的同時(shí)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)《管理辦法》的精神，做好土地增值稅清算的各項(xiàng)管理工作。源自中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
二、為了更好地開展清算工作，各局應(yīng)依照《管理辦法》，結(jié)合本地區(qū)土地增值稅征管的實(shí)際情況，制定本局清算工作的具體工作流程，落實(shí)崗位責(zé)任，確保清算土地增值稅稅款工作的順利實(shí)施。
附件：1.土地增值稅清算鑒證報(bào)告
2.土地增值稅清算申請(qǐng)表
3.土地增值稅清算通知書
4.土地增值稅清算材料清單
5.土地增值稅清算受理通知書
6.土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書
7.土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書
8.土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書
9.土地增值稅核定征收通知書
二ОО七年四月九日
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法
第一章總則
第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。
第二條凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。
第三條土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。
第四條納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)應(yīng)在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件1）。
第二章清算條件
第五條符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第六條符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（三）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
第三章清算申請(qǐng)與受理
第八條凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（附件2），經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。
第九條凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（附件3）并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。
第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項(xiàng)目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件4）。須提交的有關(guān)資料如下：
（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。
（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書。
（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。
（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。
（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。
（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證。
（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。
（十）《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》。
（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》。
（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
第十一條納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在《鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。
第十二條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件6）交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。
第四章清算審核
第十三條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間。
第十四條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)有效；審核《鑒證報(bào)告》的真實(shí)性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷售面積、企業(yè)總自用面積、總配套設(shè)施面積、項(xiàng)目分類用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)《鑒證報(bào)告》的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查。
第十五條 清算項(xiàng)目銷售收入的確定。銷售收入是指銷售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。收入的確認(rèn)重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購(gòu)買方收取的房?jī)r(jià)款中是否包含代收費(fèi)用。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。
對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。
第十六條對(duì)清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。
第十七條納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實(shí)扣除項(xiàng)目金額的范圍如下：
（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的土地征用費(fèi)用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。
（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
第十八條對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除：
（一）無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；
（二）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；
（三）發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問題的；
（四）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；
（五）清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第十九條地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價(jià)格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，并據(jù)此核定第十八條所列四項(xiàng)開發(fā)成本的扣除額?！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》及核算方法，由市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。
第二十條公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>
第二十一條對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除的確定，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。
對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。
第五章清算管理
第二十二條各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項(xiàng)目過程中因鑒證事項(xiàng)或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料時(shí)，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（附件7），待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對(duì)納稅人不能按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項(xiàng)目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。
第二十三條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過清算審核后，對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行納稅評(píng)估的，應(yīng)將全部資料移交納稅評(píng)估部門進(jìn)行清算評(píng)估工作，經(jīng)過納稅評(píng)估后，決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（見附件8）送達(dá)納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稽查檢查工作。
第二十四條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評(píng)估或稽查部門進(jìn)行清算工作。
（一）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，《鑒證報(bào)告》仍不符合要求的；
（二）納稅人辦理清稅時(shí)，提供《鑒證報(bào)告》需要退稅的；
（三）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。
第二十五條地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；
（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；
（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；
（四）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
第二十六條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達(dá)納稅人。
地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納稅評(píng)估或稽查檢查需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》送達(dá)納稅人。
第二十七條經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，依照《北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法》（京地稅征〔2003〕686號(hào)）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。
第二十八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)將清算工作中形成的資料與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料按照《北京市地方稅務(wù)局稅務(wù)檔案管理辦法》（京地稅檔〔2004〕73號(hào)）的有關(guān)規(guī)定合并立卷。對(duì)于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進(jìn)行歸檔。
第六章對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項(xiàng)鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
第三十條中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項(xiàng)目所涉及的收入、成本、費(fèi)用等情況加以區(qū)分并說(shuō)明情況。
第三十一條中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費(fèi)用等情況進(jìn)行鑒證。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《鑒證報(bào)告》范本和內(nèi)容對(duì)鑒證情況出具《鑒證報(bào)告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供清算項(xiàng)目鑒證工作底稿的查驗(yàn)核實(shí)工作。
第三十二條對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，仍未達(dá)到清算要求的，將不允許再?gòu)氖峦恋卦鲋刀惽逅汨b證業(yè)務(wù)工作。
第七章清算處罰
第三十三條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
第三十四條稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報(bào)告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰外，還應(yīng)對(duì)違紀(jì)單位進(jìn)行通報(bào)，凡對(duì)被通報(bào)的中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，在辦理土地增值稅清算工作時(shí)均不予認(rèn)可。
第八章附則
第三十五條本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第三十六條此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。
第三十七條本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。
第三十八條自本通知生效之日起，原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)北京市地方稅務(wù)局清算土地增值稅稅款管理工作規(guī)程的通知》（京地稅地〔2004〕628號(hào)）和《北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理辦法的通知》（京地稅地〔2002〕305號(hào)）廢止。
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