解析土地增值稅清算的涉稅處理問題
字號選擇:
大 中 小作者: 黎汝冰 日期： 2010-08-13 來源: 中國稅網
近期，國家不斷結合房貸政策、土地政策，積極實施組合拳的方式對房地產市場進行調控，國務院直接發(fā)布“國十條”等政策，有利地抑制了高房價，能夠緩解了居民住房問題，可以促進民生改善和經濟健康發(fā)展。特別是，二○一○年五月十九日，國家稅務總局下發(fā)通知，明確了土地增值稅清算有關問題，這就是繼新“國十條”等政策之后，黨中央國務院在抑制高房價方面，打出的又一記重拳。如果能夠全部清算土地增值稅，2009年各地理論上至少可以獲得2640億元的稅收收入，因此，處理好土地增值稅清算的涉稅問題顯得尤為重要。筆者就對地增值稅清算的稅務處理談談自己的看法，以供大家參考。
一、關于確認土地增值稅收入的問題
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收，增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。因此，確認納稅人轉讓房地產所取得的收入是清算土地增值稅的首要工作，要確認土地增值稅收入，首先要確認土地增值稅的納稅義務人，其是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，但不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為土地增值稅收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理，不確認土地增值稅收入；若轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。具體來說，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入，銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定， 二是由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。開發(fā)產品轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。對未開具發(fā)票、未簽訂銷售合同、未實際投入使用的，同樣不確認收入的實現(xiàn)，待實際投入使用時再按上述辦法確認收入。
二、關于確認房地產扣除項目的問題
房地產開發(fā)費用的扣除項目包括：一是取得土地使用權所支付的金額，主要包括地價款和有關費用；二是開發(fā)土地的成本、費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用；三是新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格，包括銷售費用、管理費用、財務費用；四是與轉讓房地產有關的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加；五是財政部規(guī)定的其他扣除項目。房地產開發(fā)費用扣除項目須有合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不能作為扣除項目。合法有效憑證主要包括稅務發(fā)票、完稅證明；財政收款收據(jù)；各種產生法律效力的合同；法院判決書、裁定書、調解書以及由法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權文書；拍賣成交證明；政府正式文件；符合財務制度規(guī)定可入賬的合法憑證等，但合法有效憑證需經稅務機關審定。在確認房地產扣除項目時，需注意以下問題。
（一）關于確定未支付質量保證金扣除金額的問題。房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。也就是說房地產開發(fā)企業(yè)只有取得建筑安裝企業(yè)開具發(fā)票的質量保證金，才能作為扣除項目進行扣除，未取得建筑安裝企業(yè)開具的發(fā)票部分，不得作為扣除項目進行扣除。
（二）關于房地產開發(fā)費用扣除的問題。一是財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例由省級人民政府規(guī)定。三是房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述一、二項兩種辦法，只能選擇其一。四是土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。需注意的是，會計準則中關于借款費用資本化的原則不適用于土地增值稅清算，對于已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，土地增值稅清算時應調整至財務費用中計算扣除。因為，土地增值稅中利息支出處理原則與會計核算、企業(yè)所得稅處理是有很大區(qū)別的。
（三）關于繳納土地閑置費扣除的問題。房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得作為扣除項目進行扣除。
（四）關于契稅扣除的問題。房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”的扣除項目中。
（五）關于拆遷安置土地增值稅計算的問題。一是房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。三是貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
（六）關于轉讓舊房加計扣除項目的問題。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，也就是說取得土地使用權所支付的金額與舊房及建筑物的評估價格之和，是發(fā)票金額與其所載金額乘以從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%之積的和。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
三、關于土地增值稅清算時需要注意的問題
（一）關于清算后再轉讓房地產處理的問題。在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。
（二）關于辦理土地增值稅清算需報送材料的問題。房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算需報送前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料，如附報送上述材料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。
（三）關于配套設施處理的問題。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：一是建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；二是建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；三是建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）關于開發(fā)房屋裝修費的問題。房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本，但是，房地產開發(fā)企業(yè)預提的費用，一般不得扣除。
（五）關于共同成本費用分配的問題。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
（六）關于普通標準住宅的問題。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由省級人民政府規(guī)定。
（七）關于補繳土地增值稅加收滯納金的問題。納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。
博客網版權所有
