由于政策方面的因素，截至目前，我國大陸仍無法擁有自己的REITs。這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。而目前國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)，對如何操作離岸REITs不甚了解。為此，本文對REITs的基本操作思路及上市流程予以梳理，以饗讀者。
REITs海外融資基本思路擬上市REITs結(jié)構(gòu)（如下圖所示）主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。
以國內(nèi)某機構(gòu)到新加坡/香港資本市場上市為例，其基本思路如下：
1．新加坡/香港公眾、機構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人?！痢临Y產(chǎn)作為發(fā)起人，整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
2．作為資產(chǎn)管理人的控制方，通過向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費。
3．受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費用。
4．物業(yè)管理人由××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費。
5．REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務(wù)杠桿擴大收購物業(yè)的規(guī)模。
離岸式REITs基本操作流程
1.確認首次公開發(fā)行REITs目標物業(yè)（資產(chǎn)），建立資產(chǎn)池
首次發(fā)行REITs的目標資產(chǎn)宜鎖定在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中相對成熟的收租型商業(yè)物業(yè)，然后挑選理想物業(yè)進行組合，建立資產(chǎn)池，資產(chǎn)池的大小據(jù)實際情況而定。
2.對物業(yè)進行審計及資產(chǎn)評估
在此過程中，宜與國外知名投行緊密合作，并與審計師事務(wù)所，律師事務(wù)所，評估行等共同對物業(yè)狀況、財務(wù)、稅務(wù)和法律等方面進行盡職調(diào)查，出具相應(yīng)報告。
3.上市前融資安排
根據(jù)實際情況，為國內(nèi)資產(chǎn)設(shè)計過橋融資方案，安排上市前融資。
4.實施資產(chǎn)重組
在方案操作過程中，為了獲得上市融資最大化效果，將根據(jù)物業(yè)的基本特征（所在的城市、具體地段、出租率、物業(yè)業(yè)態(tài)、建筑年代，等等）以及整個資產(chǎn)池的總體特征，建議對交易結(jié)構(gòu)進行微調(diào)，大致包括以下方面：
（1）設(shè)立BVI公司的具體方案。
（2）REITs的融資比率。
（3）REITs基金單位的定價，對不同的機構(gòu)投資者的優(yōu)惠認購價。
?。?）承銷商上市路演的具體方案。
在作出上述可能的微調(diào)之后，將確定REITs上市的最終交易結(jié)構(gòu)。
5.成立相關(guān)公司、與信托公司簽訂信托服務(wù)協(xié)議
(1）設(shè)立BVI公司，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至BVI公司。
(2）設(shè)立資產(chǎn)管理公司。
(3）與信托公司簽訂信托服務(wù)協(xié)議。
6.發(fā)行地當局審核
這是REITs上市前的重要環(huán)節(jié)，必須把準備好的所有材料報送擬上市地（新加坡/香港）當局審核，主要內(nèi)容包括上市條件、資產(chǎn)管理人和受托人的資格、信息披露等方面。
7.向公眾發(fā)售基金單位
設(shè)立REITs的申請獲得當局批準后，REITs海外上市業(yè)務(wù)就進入最后一個環(huán)節(jié)：向公眾發(fā)售基金單位。發(fā)起人將認購一定比例的基金單位。除了一般公眾以外，基金單位認購者還包括機構(gòu)投資者和戰(zhàn)略投資者。
此過程基本需要24周，大約6個月的時間。
