居間協(xié)議簽了，定金也交了，到了約定的網(wǎng)簽日期，賣家卻突然說“這房我不賣了”。買家多次催告賣家盡快履約未果，將其起訴到法院。讓賣家感到意外的是，買家并未根據(jù)協(xié)議所載定金條款提出“雙倍返還定金”的訴請(qǐng)，而是根據(jù)協(xié)議所載違約金條款，要求賣家向其支付總房?jī)r(jià)的20%，并賠償其因房?jī)r(jià)上漲帶來的損失。
近日，上海市第一中級(jí)人民法院二審審理了該起房屋買賣合同糾紛案，認(rèn)為買賣雙方在協(xié)議中同時(shí)約定了定金條款和違約金條款，賣家違約，買家有權(quán)選擇適用定金條款或違約金條款，據(jù)此判令賣家向買家支付總房?jī)r(jià)20%的違約金43.2萬元。
2015年12月，張某與王某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定張某購(gòu)買王某名下房屋，雙方須在居間協(xié)議簽訂后30日內(nèi)簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。協(xié)議約定若王某未能依照協(xié)議約定網(wǎng)簽，應(yīng)向張某雙倍返還定金，同時(shí)還約定：若任何一方未按約定履行義務(wù)導(dǎo)致協(xié)議解除的，違約方應(yīng)按照房?jī)r(jià)款總額的20%向守約方支付違約金。協(xié)議簽訂當(dāng)日，張某向王某支付了2萬元定金，該款由中介公司代管。
然而，到了約定的網(wǎng)簽日期，王某卻遲遲不現(xiàn)身，為了督促王某盡快履約，2016年1月，張某約了王某一起來到中介公司處進(jìn)行協(xié)商。張某當(dāng)場(chǎng)出具書面形式的《催告書》，要求王某繼續(xù)履行協(xié)議，否則將通過法律訴訟追究其違約責(zé)任。王某當(dāng)天明確表示房子不想賣了。
2016年5月，張某向法院起訴，提出解除雙方協(xié)議，要求王某向其支付總房?jī)r(jià)20%的違約金43.2萬元，并賠償其因房?jī)r(jià)上漲帶來的損失70萬元。
一審法院認(rèn)為，在定金條款有效的情形下，適用定金罰則就會(huì)對(duì)違約方進(jìn)行制裁，并可補(bǔ)償損失，因此對(duì)張某主張王某支付總房?jī)r(jià)20%的違約金的請(qǐng)求不予支持。一審法院最終判令解除雙方簽訂的居間協(xié)議，中介公司返還張某2萬元定金，駁回張某其余訴請(qǐng)。
張某不服，上訴至上海一中院，除要求王某支付43.2萬元違約金外，另要求其賠償房?jī)r(jià)上漲損失70萬元與上述違約金之間的差額，即26.8萬元。
上海一中院二審認(rèn)為：第一、居間協(xié)議既約定了定金責(zé)任，亦約定了違約金責(zé)任。對(duì)于張某選擇適用違約金條款，法院予以支持。
第二、在王某明確表示不再履行協(xié)議后，張某已于2016年4月重新購(gòu)房，結(jié)合本案其他實(shí)際情形，難以認(rèn)定王某違約給張某造成的合理?yè)p失明顯大于雙方約定的違約金數(shù)額。對(duì)于張某另行索要賠償損失的要求，法院不予支持。
據(jù)此，上海一中院改判王某支付張某違約金43.2萬元，駁回張某其余訴請(qǐng)。
摘自：2017-9-26《上海法治報(bào)》
作者：劉海 李瀟
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