一、發(fā)展背景
1、行業(yè)背景：產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展進(jìn)入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，并且融資模式向“基金+REITs”轉(zhuǎn)型
我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式逐漸擺脫粗放式同質(zhì)化經(jīng)營，向“專業(yè)化、特色化、科創(chuàng)化”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，進(jìn)入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商也逐漸向經(jīng)營杠桿、資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)型，在融資模式方面也由原來的“開發(fā)商自有資金+銀行借貸”向“基金+REITs”轉(zhuǎn)型。
根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國倉儲物流REITs市場運(yùn)營現(xiàn)狀研究與發(fā)展戰(zhàn)略分析報(bào)告（2023-2030年）》顯示，目前，我國產(chǎn)業(yè)園主要投融資模式有PPP、特許經(jīng)營商、ABO+股權(quán)合作等傳統(tǒng)模式及眾創(chuàng)孵化招商、政企聯(lián)合招商、互聯(lián)網(wǎng)+“云招商”等新型投融資方式。其中，PPP是產(chǎn)業(yè)園（主要為新建產(chǎn)業(yè)園）最主流的融資模式之一，但由于PPP僅轉(zhuǎn)移杠桿而沒有消滅債務(wù)，導(dǎo)致PPP在國資對政府資金風(fēng)控加強(qiáng)的趨勢下，發(fā)展規(guī)模有限。而REITs作為投融資機(jī)制的重要改革，不僅能有效填補(bǔ)資產(chǎn)管理市場的產(chǎn)品空白，還能為投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)市場提供便利渠道。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資模式分析
| 主要模式 | 投資資金 | 項(xiàng)目限制 |
| ppp特許經(jīng)營權(quán) | 政府出資代表和投資人共同進(jìn)行資本金出資，可通過基金等機(jī)構(gòu)引入進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)投資人進(jìn)行股權(quán)投資 | 政府付費(fèi)不能使用政府性基金預(yù)算（土地出讓收入）；政府付費(fèi)受一般公共預(yù)算支出10%的限制；政府付費(fèi)合法納入預(yù)算，付費(fèi)來源可靠；政府付費(fèi)部分沒有來源以及額度限制；政府付費(fèi)納入預(yù)算無明確的法律體系 |
| ABO+股權(quán)合作商業(yè)開發(fā)自平衡 | 平臺公司與投資人共同出資，可通過基金等結(jié)構(gòu)引入金融機(jī)構(gòu)投資人進(jìn)行股權(quán)投資 | 政府對平臺公司資金保障安排措施需要在授權(quán)政策文件或授權(quán)協(xié)議中予以明確，且符合預(yù)算管理的相關(guān)規(guī)定；政府與平臺公司之間不能建立剛性付費(fèi)機(jī)制，財(cái)政保障一定程度上取決于政府信用和財(cái)政收入情況；土地獲取存在不確定性，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)收益存在預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)；可分享土地增值收益；土地整治收益有限，單純依靠該部分收益無法覆蓋大的投資資金 |
| REITs | 募集資金以及外部杠桿 | 首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元，發(fā)起人具有較強(qiáng)的擴(kuò)募能力，原則上不低于首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍 |
數(shù)據(jù)來源：觀研天下
2、市場背景：物流行業(yè)“熱”度不減，多元物流需求激活行業(yè)發(fā)展?jié)摿?/span>
物流行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，其市場“熱”度持續(xù)上升。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國社會物流總額達(dá)到335萬億元，同比增加11.7%。但是成本方面，與美國、日本等發(fā)達(dá)國家相比，我國物流費(fèi)用成本較高。2021年全國社會物流總費(fèi)用為17萬億元，占全國GDP的14.60%,，而美國社會物流費(fèi)用/GDP的比例為7.6%，日本8.5%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下
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此外，從2019-2021年國內(nèi)倉儲物流供需情況來看，市場新增供給大于需求，這使得倉儲物流行業(yè)空置率呈現(xiàn)正增長，2021年達(dá)到18.68%。同時(shí)，與發(fā)達(dá)國家相比，我國人均倉儲面積偏低。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國人均倉儲物流設(shè)施庫存僅為0.7平方米，是美國人均面積的18.4%，日本人均面積的17.5%。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下
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3、政策背景
近年來，國家出臺了一系列相關(guān)政策來支持倉儲物流REITs行業(yè)發(fā)展。例如，2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，并出臺配套指引，標(biāo)志著國內(nèi)公募REITs發(fā)展正式啟航。同時(shí)，各級地方政府也積極跟進(jìn)，陸續(xù)出臺相關(guān)措施支持和保障REITs相關(guān)工作推進(jìn)與落地。
我國倉儲物流REITs行業(yè)國家層面相關(guān)政策情況
| 時(shí)間 | 相關(guān)部門 | 政策文件 |
| 2020/4/30 | 證監(jiān)會、發(fā)改委 | 《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》 |
| 2020/8/4 | 發(fā)改委 | 《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》 |
| 2020/8/7 | 證監(jiān)會 | 《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》 |
| 2020/9/4 | 上交所 | 《關(guān)于就基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則公開征求意見的通知》 |
| 2020/9/4 | 深交所 | 《關(guān)于就公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金配套業(yè)務(wù)規(guī)則公開征求意見的通知》 |
| 2021/1/29 | 上交所 | 《上交所發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)規(guī)則》 |
| 2021/1/29 | 深交所 | 《關(guān)于發(fā)布公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金配套業(yè)務(wù)規(guī)則的通知 |
數(shù)據(jù)來源：觀研天下
我國倉儲物流REITs行業(yè)地方政府層面相關(guān)政策情況
| 時(shí)間 | 相關(guān)部門 | 政策文件 | 主要內(nèi)容 |
| 2020/9/30 | 北京市發(fā)展和改革委員會等六部門 | 《關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》 | 主要圍繞產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等方面提出12條政策措施，以集中力量打造一批輻射全國的規(guī)?；?、專業(yè)化的基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營管理龍頭企業(yè)。 |
| 2020/11/16 | 上海市發(fā)展和改革委員會 | 關(guān)于建立本市基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目儲備庫的通知 | 加強(qiáng)對區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的挖掘、謀劃、遴選，逐步搭建各方對接平臺，加大優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品的推介力度。 |
| 2020/10/19 | 江蘇省發(fā)改委 | 《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作推進(jìn)方案》 | 重點(diǎn)提出精心篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、主動對接中介機(jī)構(gòu)、加大溝通協(xié)調(diào)、研究落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等，力爭在試點(diǎn)階段有項(xiàng)目入圍首批并成功發(fā)行。 |
| 2020/9/14 | 湖北省發(fā)改委省發(fā)改委 | 關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的函 | 提出要對REITs試點(diǎn)工作高度重視，精心組織各項(xiàng)申報(bào)準(zhǔn)備和前期工作，接續(xù)報(bào)送成熟項(xiàng)目。 |
| 2020/9/10 | 河南省發(fā)改委 | 《關(guān)于做好河南省基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》 | 重申試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的重要意義，明確試點(diǎn)項(xiàng)目的地區(qū)和行業(yè)范圍，基本條件及申報(bào)程序 |
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二、發(fā)展現(xiàn)狀
2020年《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》的發(fā)布，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式起航。根據(jù)相關(guān)資料可知，截止2022年國內(nèi)公募REITs連續(xù)發(fā)行兩批次合計(jì)11只公募產(chǎn)品，其中有2只倉儲物流REITs基金，數(shù)量占比18%（僅次于交通基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類），平均單只規(guī)模38.4億元，累計(jì)發(fā)行規(guī)模76.8億元，并且由于項(xiàng)目屬于高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲，所以未來具備較大增長潛力。
我國首批次、第二批次公募REITs基本信息
| 批次 | 名稱 | 底層資產(chǎn) | 類型 | 發(fā)行期限（年） | 募資規(guī)模（億元） |
| 一批次 | 富國首創(chuàng)水務(wù)REITs | 污水處理 | 特許經(jīng)營權(quán) | 26 | 18.5 |
| 一批次 | 紅土鹽田港 | 倉儲物流 | 產(chǎn)權(quán)類 | 36 | 18.4 |
| 一批次 | 中航首鋼綠能 | 垃圾處理 | 特許經(jīng)營權(quán) | 21 | 13.38 |
| 一批次 | 華安張江光大 | 產(chǎn)業(yè)園區(qū) | 產(chǎn)權(quán)類 | 20 | 14.95 |
| 一批次 | 中金普洛斯 | 倉儲物流 | 產(chǎn)權(quán)類 | 50 | 58.35 |
| 一批次 | 浙江滬杭甬 | 高速公路 | 特許經(jīng)營權(quán) | 20 | 43.6 |
| 一批次 | 博時(shí)蛇口產(chǎn)園 | 產(chǎn)業(yè)園區(qū) | 產(chǎn)權(quán)類 | 50 | 20.79 |
| 一批次 | 東吳蘇園產(chǎn)業(yè) | 產(chǎn)業(yè)園區(qū) | 產(chǎn)權(quán)類 | 40 | 34.92 |
| 一批次 | 平安廣州廣河 | 高速公路 | 特許經(jīng)營權(quán) | 99 | 91.14 |
| 二批次 | 建信中關(guān)村 | 產(chǎn)業(yè)園區(qū) | 產(chǎn)權(quán)類 | 45 | 28.8 |
| 二批次 | 華夏越秀高速 | 高速公路 | 特許經(jīng)營權(quán) | 50 | 21.30 |
數(shù)據(jù)來源：觀研天下
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