2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國(guó)版基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式啟動(dòng)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的推出，是市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇，具有重要意義。
REITs試點(diǎn)前期探索過(guò)程
REITs起源于上世紀(jì)60年代，是全球金融市場(chǎng)中與股票、債券并列的大類配置資產(chǎn)。目前，包括美國(guó)、日本、新加坡、香港等超過(guò)40個(gè)國(guó)家或地區(qū)已制定REITs相關(guān)法規(guī)，全球上市REITs總市值已超過(guò)2萬(wàn)億美元，其中，美國(guó)REITs市值超過(guò)1.2萬(wàn)億美元，包括日本、新加坡、香港等在內(nèi)的亞洲市場(chǎng)REITs市值已近3000億美元。
公募REITs的推出，需要結(jié)合各國(guó)法律體系和實(shí)際情況，探索適合自己的路徑。近十余年來(lái)，國(guó)內(nèi)在不斷嘗試和實(shí)踐REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，持續(xù)研究和探討推出公募REITs。
以深交所為例，作為國(guó)內(nèi)最早引入REITs產(chǎn)品的交易所，深交所自2003年即著手研究，2006年以來(lái)積極參加證監(jiān)會(huì)有關(guān)REITs產(chǎn)品的制度設(shè)計(jì)與項(xiàng)目論證工作，與相關(guān)市場(chǎng)主體共同探索產(chǎn)品創(chuàng)新，為REITs產(chǎn)品推出做了充分準(zhǔn)備。2014年開(kāi)始，深交所相繼推出國(guó)內(nèi)首單依托資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的私募REITs“中信啟航”、首單以公募基金為載體的REITs“鵬華前海萬(wàn)科REITs”、首單物流倉(cāng)儲(chǔ)私募REITs“中信華夏蘇寧云享”等創(chuàng)新項(xiàng)目。
截至目前，深交所市場(chǎng)已累計(jì)發(fā)行50單私募REITs產(chǎn)品、發(fā)行規(guī)模為1,055.5億元。經(jīng)過(guò)多年的探索，深交所在私募REITs領(lǐng)域積累了豐富的產(chǎn)品創(chuàng)新、評(píng)審和持續(xù)監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，已形成境內(nèi)規(guī)模最大、不動(dòng)產(chǎn)類型覆蓋全、市場(chǎng)引領(lǐng)效應(yīng)強(qiáng)和多元化投資者聚集的REITs市場(chǎng)。
同時(shí)，為開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)和推動(dòng)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)前期做了大量實(shí)踐工作。
一是發(fā)行載體探索實(shí)踐。2014年，“中信啟航”私募REITs率先采用資產(chǎn)支持證券為載體、私募方式發(fā)行，拉開(kāi)境內(nèi)交易所場(chǎng)內(nèi)REITs的序幕。截至目前，交易所場(chǎng)內(nèi)私募REITs發(fā)行規(guī)模突破千億，成為境內(nèi)REITs的重要實(shí)踐平臺(tái)。2015年推出的“鵬華前海萬(wàn)科REITs”率先采用封閉式基金為載體，為公募REITs試點(diǎn)積累了有益經(jīng)驗(yàn)。
二是不動(dòng)產(chǎn)類型不斷豐富。目前，私募REITs市場(chǎng)已發(fā)行產(chǎn)品中，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型涵蓋物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住房、工業(yè)廠房、高速公路等多種類型。其中，2016年推出的“中信華夏蘇寧云享”私募REITs是國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的首單嘗試，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs正式啟動(dòng)，隨后，“東久智能制造產(chǎn)業(yè)園”工業(yè)地產(chǎn)私募REITs、“四川高速隆納高速”高速公路基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs等多類基礎(chǔ)設(shè)施REITs不斷出現(xiàn)。
三是產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)持續(xù)創(chuàng)新。私募REITs和公募REITs在股債屬性、期限設(shè)計(jì)、增信機(jī)制等方面存在差異，交易所私募REITs不斷通過(guò)交易結(jié)構(gòu)創(chuàng)新來(lái)逐步適應(yīng)公募REITs的權(quán)益屬性。比如，市場(chǎng)推出的“不依賴主體信用”私募REITs、儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制、可擴(kuò)募產(chǎn)品等，均為公募REITs試點(diǎn)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。
四是專業(yè)參與主體逐步培育。私募REITs實(shí)踐中，已出現(xiàn)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，在REITs產(chǎn)品中擔(dān)任特殊資產(chǎn)服務(wù)商、專業(yè)夾層投資人等角色，在物流倉(cāng)儲(chǔ)等REITs產(chǎn)品中負(fù)責(zé)專業(yè)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)收購(gòu)或處置等工作，從而提升REITs資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理水平，完善投資者保護(hù)機(jī)制，培育不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)。
開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)意義重大
開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)，對(duì)于促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展、豐富資本市場(chǎng)投融資工具、提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力等具有重要意義。
第一，REITs有利于服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，積極響應(yīng)構(gòu)建國(guó)內(nèi)大循環(huán)主題、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的重大發(fā)展目標(biāo)。近年來(lái)，國(guó)家先后推出京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲、深圳中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等區(qū)域發(fā)展重大戰(zhàn)略，要求提升直接融資比例、推進(jìn)金融供給側(cè)改革。REITs作為永續(xù)、權(quán)益型金融產(chǎn)品，可盤(pán)活存量資產(chǎn)，有效降低企業(yè)杠桿率，是實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新的重要工具。
第二，REITs有利于提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)水平，完善投融資機(jī)制。REITs通過(guò)公開(kāi)募集資金，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的“上市”，引入公眾監(jiān)督，從而強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平。通過(guò)資本市場(chǎng)的監(jiān)管和信息披露等要求，可進(jìn)一步提高項(xiàng)目管理水平，有利于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的全生命周期管理和營(yíng)運(yùn)。
第三，REITs作為股票、債券和基金等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，有利于豐富資本市場(chǎng)投融資工具。REITs收益穩(wěn)定，具有中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征，從而較好地滿足保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金、社保基金、銀行理財(cái)等機(jī)構(gòu)投資者的投資需求。REITs產(chǎn)品流動(dòng)性好，公募發(fā)行認(rèn)購(gòu)門(mén)檻低，由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，可引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。
第四，公募REITs的發(fā)行能夠?qū)崿F(xiàn)多方互利共贏，增強(qiáng)市場(chǎng)各參與主體的活力。對(duì)于原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)，公募REITs可以有效優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs提供了新的投資渠道，享受基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收入帶來(lái)的投資收益；對(duì)于政府機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，公募REITs將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益讓渡給社會(huì)資本，從而收回資金用于滾動(dòng)建設(shè)，可提供增量投資的資金來(lái)源，改善地方政府負(fù)債水平，從而對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)和促改革具有重要積極意義。
深交所首批4單項(xiàng)目獲批
募集資金近140億
據(jù)了解，自公募REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來(lái)，深交所按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)統(tǒng)一部署，在國(guó)家發(fā)展改革委等有關(guān)部委指導(dǎo)和支持下，穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)工作。
一是夯實(shí)制度基礎(chǔ)。發(fā)布業(yè)務(wù)辦法、審核關(guān)注事項(xiàng)指引、發(fā)售業(yè)務(wù)指引等“1+2”規(guī)則體系，制定發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理指南等，規(guī)范業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
二是強(qiáng)化技術(shù)保障。完成上市、交易等技術(shù)改造，上線公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)、信息公開(kāi)網(wǎng)站和網(wǎng)下發(fā)售系統(tǒng)，開(kāi)展多輪系統(tǒng)測(cè)試，實(shí)現(xiàn)審核全流程電子化、業(yè)務(wù)信息公開(kāi)透明。
三是做好市場(chǎng)服務(wù)。組織實(shí)務(wù)討論會(huì)，舉辦大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展論壇，發(fā)布“公募REITs一點(diǎn)通”等系列投教產(chǎn)品，持續(xù)做好規(guī)則宣傳解讀。
四是加大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備力度。加強(qiáng)與各級(jí)各地主管部門(mén)、市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)接，在物流倉(cāng)儲(chǔ)、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水垃圾處理、數(shù)據(jù)中心、能源發(fā)電等領(lǐng)域儲(chǔ)備一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。五是加強(qiáng)審核質(zhì)量把關(guān)。堅(jiān)持“開(kāi)明、透明、廉明、嚴(yán)明”的工作理念，堅(jiān)持以信息披露為核心，完善審核質(zhì)量控制機(jī)制，提升項(xiàng)目審核質(zhì)效，重點(diǎn)關(guān)注參與機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目質(zhì)量和交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性，資產(chǎn)評(píng)估、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和基金運(yùn)作管理安排合理性，以及信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示全面性等，于5月14日審核通過(guò)首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目。
2021年4月21日，“中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”、“博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目申請(qǐng)材料已通過(guò)深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)正式申報(bào)。上述項(xiàng)目也于同日向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)。4月23日，深交所通過(guò)公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)，正式發(fā)出上述兩個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)的受理通知，基金招募說(shuō)明書(shū)等相關(guān)文件已在深交所公募REITs信息平臺(tái)網(wǎng)站披露。上述項(xiàng)目也于同日獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。
4月28日，“平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”、“紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目完成申報(bào)。上述項(xiàng)目也于同日向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)。5月6日，深交所正式發(fā)出上述兩個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)的受理通知，上述項(xiàng)目也于同日獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理。
5月14日，深市首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目已獲審議會(huì)議通過(guò)。
5月17日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式準(zhǔn)予深交所4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs注冊(cè)，標(biāo)志著市場(chǎng)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)工作又邁出重要一步，并將進(jìn)入基金公開(kāi)發(fā)售階段。
據(jù)測(cè)算，深交所首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目預(yù)計(jì)募集規(guī)模合計(jì)近140億元?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分布在北京、廣州及深圳，均位于京津冀和粵港澳兩大一體化發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目類型包括垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流四大類主流資產(chǎn)類型，原始權(quán)益人回收資金投向強(qiáng)增量補(bǔ)短板領(lǐng)域，是資本市場(chǎng)積極服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)展望
從成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，公募REITs產(chǎn)品對(duì)提升基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)效、降低宏觀杠桿率、豐富資本市場(chǎng)品種等具有重要意義，有利于更好發(fā)揮資本市場(chǎng)的樞紐作用、提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。根據(jù)國(guó)家最近發(fā)布的十四五規(guī)劃對(duì)新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略部署，當(dāng)前在我國(guó)實(shí)施公募REITs試點(diǎn)發(fā)展前景非常廣闊，產(chǎn)品空間可期。
深交所方面表示，下一步將按照黨中央國(guó)務(wù)院決策部署和證監(jiān)會(huì)部署要求，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，服務(wù)新發(fā)展格局，緊緊圍繞資本市場(chǎng)全面深化改革和服務(wù)粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設(shè)相關(guān)要求，穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs各項(xiàng)工作，積極打造深市REITs特色板塊，強(qiáng)化資本市場(chǎng)支持基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新實(shí)踐，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)優(yōu)化資源配置功能，推動(dòng)構(gòu)建與國(guó)際接軌的制度體系，提升資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，更好服務(wù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。
（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）
(責(zé)任編輯：DF372)
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