預(yù)告登記人請(qǐng)求權(quán)與建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)之間的沖突及解決
作者：肖斌
單位：江西理工大學(xué)文法學(xué)院
一、相關(guān)法條
《物權(quán)法》第20條 當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
《合同法》第286條 發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。
二、問(wèn)題
【案例】某市順發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱順發(fā)公司）在城市北郊開(kāi)發(fā)一個(gè)園林式別墅小區(qū)。順發(fā)公司與一個(gè)工程建筑公司簽訂了施工合同，約定整個(gè)工程款為1000萬(wàn)元，分三批支付，先付400萬(wàn)元，工程建設(shè)過(guò)半時(shí)再付400萬(wàn)元，余下的竣工驗(yàn)收合格后一次性付清。開(kāi)工后不久，順發(fā)公司取得商品房的預(yù)售許可證，對(duì)在建的別墅進(jìn)行預(yù)售。眾多預(yù)售合同中，其中之一是順發(fā)公司與曾某簽訂的商品房預(yù)售合同，約定：出賣(mài)有260平方米的3號(hào)別墅，總價(jià)款為180萬(wàn)元，簽約當(dāng)日先繳30萬(wàn)元，余下的在10個(gè)月內(nèi)付清。一周后，張某又看中了該套別墅，表示愿意以175萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，簽約當(dāng)日先付60萬(wàn)元，余下的價(jià)款5個(gè)月內(nèi)付清。順發(fā)公司遂于張某簽訂商品房預(yù)售合同，并應(yīng)張某要求一起到房地產(chǎn)管理本部門(mén)辦理了預(yù)告登記。工程建設(shè)到一半時(shí)，順發(fā)公司資金緊張，以該別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程抵押向市建設(shè)銀行貸款600萬(wàn)元，并辦理在建工程的抵押登記手續(xù)。隨后，告知建筑公司：“不能支付第二批工程進(jìn)度款，工程竣工后一起支付給建筑公司”。工程完工并驗(yàn)收合格后，順發(fā)公司和建筑公司約定1個(gè)月的還款期限，到期后，順發(fā)公司仍不能還款。后得知，順發(fā)公司財(cái)務(wù)虧空、無(wú)力還債，被各債權(quán)人訴至法院。曾某、張某都主張自己是3號(hào)別墅的新主人，建設(shè)銀行、承包公司也要求就該項(xiàng)目下的整體建設(shè)工程優(yōu)先受償。法院查明：順發(fā)公司拖欠建筑公司勞動(dòng)報(bào)酬、材料款等費(fèi)用達(dá)580萬(wàn)元；案發(fā)時(shí)曾某、張某均已向順發(fā)公司交納60萬(wàn)元購(gòu)房款。
問(wèn)題：1、曾某和張某，誰(shuí)可以取得3號(hào)別墅的所有權(quán)？
2、建筑公司享有什么權(quán)利？如何行使？建筑公司的權(quán)利和建設(shè)銀行的權(quán)利沖突如何解決？
3、購(gòu)房人和建筑公司、建設(shè)銀行之間的權(quán)利又如何協(xié)調(diào)？
三、預(yù)告登記
預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。其與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別在于：其他不動(dòng)產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記；而預(yù)告登記所登記的，不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于使登記申請(qǐng)人取得一種對(duì)將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。又稱之為期待權(quán)，即權(quán)利取得人依據(jù)法律能夠確定的取得某種物權(quán)（一般為所有權(quán)或者類(lèi)似所有權(quán)的權(quán)利如地役權(quán)）的權(quán)利。[1]預(yù)告登記限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等債務(wù)人處分的權(quán)利，預(yù)告登記后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)告登記人的許可，債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于：權(quán)利人所期待的未來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種物權(quán)變動(dòng)的效果；而法律也認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)權(quán)利人的意義，并以法律保障。[2]
（一）規(guī)范的構(gòu)成
1、當(dāng)事人簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議。
買(mǎi)方和賣(mài)方簽訂了買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議，這是預(yù)告登記前提。預(yù)告登記在我國(guó)主要適用于商品房預(yù)售，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí)，將商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付一定的定金或價(jià)款給開(kāi)發(fā)商的行為。又稱“賣(mài)樓花”。
2、為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，當(dāng)事人按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。其第13條規(guī)定，如未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的，應(yīng)有房地產(chǎn)管理部門(mén)處以警告、責(zé)令停止銷(xiāo)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證，并可以罰款。實(shí)踐中，實(shí)行商品房預(yù)售登記不僅有利于房地產(chǎn)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的維護(hù)，進(jìn)行監(jiān)督、管理；而且有利于保護(hù)買(mǎi)受人的利益，預(yù)防和減少糾紛。
3、預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，預(yù)告登記人取得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的期待權(quán)。該權(quán)受預(yù)告登記這種公示制度保護(hù)，如果不動(dòng)產(chǎn)所有人再對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)為出售等處分行為，這種處分不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。這種處分行為既包括一房二賣(mài)，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。常見(jiàn)的情形是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房賣(mài)給一購(gòu)房人，辦理預(yù)告登記，再簽訂房屋出售合同，賣(mài)給另一購(gòu)房人，造成一房二賣(mài)，在后的未登記的購(gòu)房人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)合同有效，但是僅是一債權(quán)合同而已，不發(fā)生該商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。不能交付房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可按照合同法對(duì)后買(mǎi)受人承擔(dān)民事責(zé)任。
4、預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
該款規(guī)定了預(yù)告登記效力消滅的兩種情形。（1）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅，預(yù)告登記失效。“必須強(qiáng)調(diào)的是，預(yù)告登記具有從屬性，與被保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)同其命運(yùn)。”[3]預(yù)告登記是為了保全預(yù)告登記申請(qǐng)人的債權(quán)，即請(qǐng)求出售人交付房屋或請(qǐng)求出售人為轉(zhuǎn)移所有權(quán)之登記，因而，“皮之不存，毛將焉附”，預(yù)告登記申請(qǐng)人對(duì)出賣(mài)人的債權(quán)不存在，預(yù)告登記作為一種保全措施，當(dāng)然也就沒(méi)有意義。（2）預(yù)告登記后，買(mǎi)方自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記，預(yù)告登記也失效。預(yù)告登記效力的期間是自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之如起3個(gè)月，過(guò)了這個(gè)期間，預(yù)告登記失去前款規(guī)定的效力，即這時(shí)出賣(mài)人未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，照樣可以發(fā)生物權(quán)效力。
（二）適用要件
1、當(dāng)事人須簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議。債權(quán)協(xié)議的存在是前提條件，該協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的協(xié)議。
2、須有不動(dòng)產(chǎn)原登記人同意。當(dāng)事人簽訂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，一般會(huì)就是否向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記做出約定。當(dāng)然，當(dāng)時(shí)沒(méi)有約定預(yù)告登記的，事后可以補(bǔ)充約定。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)房屋給購(gòu)房人，購(gòu)房人可以按照約定申請(qǐng)預(yù)告登記；如果沒(méi)有約定的，就必須取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的同意，在開(kāi)發(fā)商的協(xié)助下辦理預(yù)告登記。對(duì)于在建房地產(chǎn)預(yù)售，需向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)原登記人不一定就是真正所有人，而同意為預(yù)告登記時(shí)，善意債權(quán)人申請(qǐng)預(yù)告登記并取得相應(yīng)權(quán)利。
3、須辦理預(yù)告登記。為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了預(yù)告登記。登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)事項(xiàng)記載于相應(yīng)的登記簿，自此發(fā)生公示公信效力。
4、預(yù)告登記后，須在債權(quán)消滅前或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記。這是預(yù)告登記的效力存續(xù)期間，也是預(yù)告登記有效的時(shí)間要求。
（三）預(yù)告登記的效力
預(yù)告登記的效力在于使買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議在一定期間內(nèi)（3個(gè)月）具有物權(quán)排他效力、對(duì)抗效力。這種債權(quán)合同經(jīng)過(guò)預(yù)告登記，取得了物權(quán)效力，又稱之為“債權(quán)物權(quán)化”。
1、權(quán)利保全效力，即保障請(qǐng)求權(quán)肯定發(fā)生所指定的效力。即進(jìn)行預(yù)告登記后，債務(wù)人仍可以處分其不動(dòng)產(chǎn)，只有在其處分妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，為無(wú)效處分。
2、權(quán)利順位保全效力。即保全日后本登記順位的效力。其具體內(nèi)容是，當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利順位不是以登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。
3、破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷入破產(chǎn)時(shí)（請(qǐng)求權(quán)的履行條件并未成就，期限尚未到達(dá)），排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)人發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對(duì)人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，繼承人不得以繼承為要求滌除預(yù)告登記。[4]
四、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)
建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，指在建設(shè)工程合同中，承包人于規(guī)定的期限屆滿發(fā)包人不支付價(jià)款且經(jīng)催告于規(guī)定的期限內(nèi)仍不支付時(shí)，承包人得就拍賣(mài)建設(shè)工程所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?！逗贤ā返?/span>286條規(guī)定：建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。2002年最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）進(jìn)一步解釋了承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（本文簡(jiǎn)稱為建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)）。對(duì)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)，有留置權(quán)說(shuō)，法定抵押權(quán)說(shuō)，本文持法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)。[5]
（一）規(guī)范的構(gòu)成
1、發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的。
承包人和發(fā)包人之間有建設(shè)工程合同，該合同可以是勘查、設(shè)計(jì)合同，也可以是施工合同。發(fā)包人按照建設(shè)工程合同向承包人支付建設(shè)工程價(jià)款是發(fā)包人的主要義務(wù)，但發(fā)包人未盡到此義務(wù)。
2、承包人催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款，發(fā)包人逾期不支付。
承包人催告可以使書(shū)面的，也可以是口頭的，但是該催告承包人需能舉證證明。實(shí)踐中，為慎重起見(jiàn)，承包人最好用書(shū)面通知。“合理期限內(nèi)”一般指考慮到工程的需要，價(jià)款的數(shù)額，發(fā)包人應(yīng)在承包人可以接受的一段時(shí)間內(nèi)支付。發(fā)包人逾期不支付，可以是全部不支付應(yīng)付工程款，也可以是部分不支付。
3、除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。
該建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)是可以折價(jià)、拍賣(mài)的，如果是法律規(guī)定的不允許交易的建設(shè)工程，如公共設(shè)施、軍事設(shè)施等，則不適用建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。除此外，承包人和發(fā)包人可以用靈活的變價(jià)方式取得建設(shè)工程的價(jià)款。折價(jià)是發(fā)包人將建設(shè)工程所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承包人，
4、建設(shè)工程價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。如何認(rèn)定建設(shè)工程的價(jià)款？《批復(fù)》第3條規(guī)定，建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。優(yōu)先于那些權(quán)利受償？《批復(fù)》第1條規(guī)定，“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。建設(shè)工程是不動(dòng)產(chǎn)，不是留置權(quán)和質(zhì)權(quán)的標(biāo)的，因而，這里的“其他債權(quán)”應(yīng)指無(wú)擔(dān)保的一般債權(quán)。
（二）建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)行使的條件
（1）建設(shè)工程須是已經(jīng)竣工且驗(yàn)收合格。只有在竣工并驗(yàn)收合格的情況下，發(fā)包人才應(yīng)當(dāng)按照合同支付工程款。如果工程驗(yàn)收不合格，發(fā)包人不僅有權(quán)拒絕支付工程款且有權(quán)要求承包人承擔(dān)違約責(zé)任。這種情況下，承包人當(dāng)然無(wú)權(quán)享有并行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。
值得注意的是，如果因?yàn)榘l(fā)包人的原因?qū)е挛纯⒐?，承包人是否享有?yōu)先權(quán)？應(yīng)該享有優(yōu)先權(quán)。因?yàn)椋凑諜?quán)利義務(wù)相一致原則，如果因?yàn)榘l(fā)包人原因?qū)е挛纯⒐ざ钩邪藛适?yōu)先權(quán)，顯然有失公平；同時(shí)這也會(huì)對(duì)發(fā)包人產(chǎn)生錯(cuò)誤導(dǎo)向，不利于合同的履行。當(dāng)然，如因?yàn)槌邪硕挛纯⒐ぃ凑諜?quán)利義務(wù)一致原則，承包人不應(yīng)享有優(yōu)先權(quán)，自不待言。
（2）發(fā)包人逾期未支付工程款，且在催告以后發(fā)包人仍然未按照約定支付價(jià)款。發(fā)包人在工程完工后，對(duì)竣工驗(yàn)收的工程應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式和期限進(jìn)行決算，支付價(jià)款后接受工程?！逗贤ā返?/span>286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付，承包人對(duì)于已經(jīng)竣工的且已驗(yàn)收合格的建設(shè)工程享有優(yōu)先權(quán)。
（3）必須是為建設(shè)工程實(shí)際支出的勞務(wù)報(bào)酬、材料款等費(fèi)用?！杜鷱?fù)》第3條規(guī)定，建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。因此，對(duì)違約金、損害賠償金、利息等違約所造成的損失不享有優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)踐中，優(yōu)先權(quán)不包括工程利潤(rùn)、工程的使用、出租等收益，均爭(zhēng)議不大。[6]
（4）須是允許折價(jià)、拍賣(mài)的建設(shè)工程。建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)是能夠進(jìn)入市場(chǎng)交易的。法律禁止買(mǎi)賣(mài)的建筑物，如軍事設(shè)施、公共道路、廣場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、港口、圖書(shū)館、紀(jì)念館等不能買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)然不能成為優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的。
（5）承包人須在6個(gè)月內(nèi)行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。《批復(fù)》第4條規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。此六個(gè)月是除斥期間，即當(dāng)事人在此6個(gè)月內(nèi)不行使優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)喪失；而承包人對(duì)發(fā)包人的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)仍然存在。
（三）建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的效力
建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但是不能對(duì)抗已支付了大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人的權(quán)利。作為一種優(yōu)先權(quán)，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的效力在和其他權(quán)利并存時(shí)才會(huì)充分表現(xiàn)出來(lái)，下文詳述。
實(shí)踐中需注意的是，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)對(duì)銀行影響較大，銀行為了保證建設(shè)工程抵押貸款的優(yōu)先受償，往往在和發(fā)包人簽訂貸款合同時(shí)，要求發(fā)包人提供承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的聲明。承包人為了取得建設(shè)工程很可能被迫接受銀行這一要求，這種放棄工程優(yōu)先權(quán)的影響的約定是否有效？
有觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作為承包人民事權(quán)利的一種，權(quán)利人有權(quán)放棄，這種約定優(yōu)先權(quán)的條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。筆者認(rèn)為：約定承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是無(wú)效的。（1）設(shè)立承包人的優(yōu)先權(quán)是為了實(shí)現(xiàn)一定社會(huì)政策、主持正義、表達(dá)公平、保護(hù)弱者。所以，它帶有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性和立法的預(yù)期目的。這種打破了債權(quán)平等性的做法，目的就是為了保護(hù)特殊債權(quán)人，是不允許由當(dāng)事人意思隨意變更的。（2）承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是《合同法》及最高人民法院的司法解釋強(qiáng)制性的規(guī)定的，約定放棄優(yōu)先權(quán)就是約定變更法定的權(quán)利受償順序，使法律設(shè)定優(yōu)先權(quán)的意圖落空，直接違背了法律的規(guī)定。（3）作為法定優(yōu)先權(quán)的一種，如同船舶優(yōu)先權(quán)不可事前約定放棄一樣，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)自然也不能由當(dāng)事人事前約定放棄。
五、相關(guān)權(quán)利并存時(shí)的分析
（一）預(yù)告登記人的請(qǐng)求權(quán)和其他權(quán)利并存
1、預(yù)告登記人與其他購(gòu)房人的權(quán)利
不論一般購(gòu)房人是否支付了賣(mài)方大部分購(gòu)房款項(xiàng)，辦理了預(yù)告登記的購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于未辦理預(yù)告登記的購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)。如果存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的預(yù)告登記人，根據(jù)公示公信原理，應(yīng)按照登記的先后順序決定工程價(jià)款的受償順序；沒(méi)有先后受償順序的，按比例受償。這也是比照《物權(quán)法》第199條的結(jié)果。原因：（1）購(gòu)房人之間是平等的，且債權(quán)具有平等性，不存在地位高低優(yōu)劣之別，因而，沒(méi)有登記的購(gòu)房人之間不存在優(yōu)劣之別；（2）先登記的購(gòu)房人對(duì)其債權(quán)進(jìn)行了登記，一方面表明其重視此權(quán)利，用保護(hù)物權(quán)的方式保護(hù)債權(quán)，另一方面也向不特定的后來(lái)購(gòu)房人表明了商品房上的權(quán)利狀況，有利于交易安全；（3）支付購(gòu)房款項(xiàng)的多少只是量的問(wèn)題，不是質(zhì)的差別，登記了的購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)，是用物權(quán)的保護(hù)方法保護(hù)債權(quán)，是物權(quán)化了的債權(quán)，當(dāng)然有優(yōu)先效力。
2、預(yù)告登記人的請(qǐng)求權(quán)與承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)
有人認(rèn)為預(yù)告登記人的請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于承包人的建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)。（1）購(gòu)房人的權(quán)利優(yōu)先，作為消費(fèi)者的購(gòu)房人權(quán)利是可能涉及到消費(fèi)者的切身的生存、居住，許多購(gòu)房人用其多年積蓄買(mǎi)房居住，其權(quán)利理應(yīng)受到保護(hù)；（2）邏輯上講，登記了的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先于未登記的買(mǎi)受人的權(quán)利，后者包括支付了大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人的權(quán)利。而按照《批復(fù)》第2條，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。所以，可以認(rèn)定為預(yù)告登記人的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。
筆者認(rèn)為，購(gòu)房人是否辦理預(yù)告登記與承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)無(wú)直接優(yōu)劣的關(guān)系。預(yù)告登記產(chǎn)生保全效力、順位保全效力是向后發(fā)生的，僅及于其后設(shè)定的損害債權(quán)的行為，對(duì)于承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)沒(méi)有排斥的效力。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是法律出于法律政策的考慮而設(shè)計(jì)的，其承載著特定的公共政策價(jià)值，而非從法律邏輯推理產(chǎn)生的規(guī)則，從這一點(diǎn)出發(fā)，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于經(jīng)過(guò)登記的抵押權(quán)，而不用考慮登記發(fā)生在建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)之前還是之后。
確定預(yù)告登記人的請(qǐng)求權(quán)是否優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，有法可依的是《批復(fù)》第2條，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。即，看購(gòu)房人是否支付了大部分購(gòu)房款。未支付大部分購(gòu)房款，雖然預(yù)告登記，仍不能優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)；已支付大部分購(gòu)房款，雖然未預(yù)告登記，也可優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。
3、預(yù)告登記人的請(qǐng)求權(quán)與擔(dān)保物權(quán)
主要是預(yù)告登記人的請(qǐng)求權(quán)與抵押權(quán)間的順位關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，購(gòu)房人用預(yù)告登記來(lái)保全其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，所以兩者之間的順位應(yīng)以登記的先后確定。但是，《合同法》及其司法解釋確定建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而交付了大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人的權(quán)利又優(yōu)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，由此可以推導(dǎo)出支付了大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人的權(quán)利（包括辦理了預(yù)告登記的情形）優(yōu)于抵押權(quán)。顯然，以上兩種順位安排發(fā)生了矛盾。
對(duì)此筆者認(rèn)為：（1）對(duì)于先抵押后預(yù)告登記的情形，按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“時(shí)間在先，效力在先”的原則，抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于預(yù)告登記人的權(quán)利。作為抵押人的開(kāi)發(fā)商預(yù)售并登記的行為，實(shí)際上是一種轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為。《物權(quán)法》第191條規(guī)定， 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。[7]（2）對(duì)于先預(yù)告登記后抵押的情形，抵押需取得預(yù)告登記人的同意，否則無(wú)效。開(kāi)發(fā)商在將建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售后，其處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利受到限制，不得再以預(yù)售的商品房設(shè)定抵押。如果預(yù)售人就預(yù)售的房屋進(jìn)行抵押取得了預(yù)購(gòu)人的同意，則雙方應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行預(yù)告登記的注銷(xiāo)，否則抵押合同無(wú)效。[8]
（二）建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與其他權(quán)利并存
1、與一般債權(quán)
（1）與已采取保全措施的一般債權(quán)
實(shí)踐中，發(fā)包人對(duì)外一般有多筆債務(wù)，如發(fā)包人會(huì)向銀行借款、賒購(gòu)原材料等。依據(jù)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，承包人對(duì)工程價(jià)款的受償權(quán)優(yōu)先于這些債權(quán)人。
值得注意的沖突是，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)之前，銀行、材料商等債權(quán)人向人民法院起訴，對(duì)工程某部分或整體進(jìn)行查封保全。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)能否對(duì)抗法院或其它司法機(jī)關(guān)的保全？也就是說(shuō)在承包人未主動(dòng)主張優(yōu)先受償權(quán)時(shí)承包人對(duì)工程的受償權(quán)是否當(dāng)然優(yōu)先?！杜鷱?fù)》第1條規(guī)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。[9]有保全措施保障的債權(quán)應(yīng)屬“其他債權(quán)”之列。借款、材料款等債權(quán)，本質(zhì)上是一般債權(quán)，法院的保全措施也只是為防止債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)減少而危及債權(quán)人的利益，保證法院的判決得以執(zhí)行，針對(duì)的是債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，而非排斥其他債權(quán)人的債權(quán)。如果一般債權(quán)因保全而優(yōu)先，抵押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)就會(huì)失去意義。
（2）與破產(chǎn)中的其他債權(quán)
第一，后于破產(chǎn)費(fèi)用、企業(yè)職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及所欠稅款受償。破產(chǎn)費(fèi)用是為清償債務(wù)的共益支出，是必要前提，理應(yīng)優(yōu)先于承包人的建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)；發(fā)包企業(yè)職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用優(yōu)先是慣例和職工生存權(quán)的考慮；先清償所欠稅款是厘清破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的前提，是國(guó)家利益的需要。
第二，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，就破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中的建設(shè)工程有別除權(quán)，優(yōu)先于就此建設(shè)工程產(chǎn)生的其他債權(quán)?！杜鷱?fù)》未提及破產(chǎn)案件問(wèn)題,承包人是否享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)？《批復(fù)》是對(duì)上海市高院的批復(fù)，在上海市高院的請(qǐng)示中，包含了請(qǐng)示承包人在發(fā)包人破產(chǎn)的案件中能否據(jù)此行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題。[10]所以，《批復(fù)》適用于破產(chǎn)案件。
2、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與約定抵押權(quán)之間的沖突
有人認(rèn)為“工程款優(yōu)先說(shuō)”欠缺合理性，主要理由：不適用留置理論，建筑工人工資優(yōu)先受償可以通過(guò)公法解決等。[11]但是，按我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與約定抵押權(quán)并存時(shí)，無(wú)論約定抵押權(quán)發(fā)生在前或在后，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)均應(yīng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)行使。原因如下：
第一，從法律政策上考慮，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)中有相當(dāng)部分是建筑工人的勞動(dòng)工資、報(bào)酬，關(guān)系到建筑工人的生存權(quán)，應(yīng)予優(yōu)先確保，而且建設(shè)的過(guò)程是管理人員、技術(shù)人員、施工工人凝結(jié)勞動(dòng)力的過(guò)程,勞動(dòng)使工程增值，所以勞動(dòng)報(bào)酬也應(yīng)優(yōu)先受償。如抵押權(quán)優(yōu)先，承包人可能會(huì)因無(wú)法收回投入而破產(chǎn)，其中得不到工資的建筑工人會(huì)沖擊社會(huì)穩(wěn)定，影響社會(huì)和諧。
第二，民事權(quán)利中，法定權(quán)利優(yōu)先于約定權(quán)利，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作為一種法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于約定的擔(dān)保物權(quán)，而且承包人的工程價(jià)款為共益?zhèn)鶛?quán)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其他有擔(dān)保的債權(quán)受償。可見(jiàn)，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是否是留置權(quán)并不影響其優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/span>
第三，建設(shè)工程是靠承包人付出勞動(dòng)和墊付資金建造的，如允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無(wú)異于以承包人的資金清償發(fā)包人的債務(wù)，等于發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給屬于第三人的承包人，顯然違背公平及誠(chéng)實(shí)信用原則。
第四，承包人享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，可以解除承包人收不回建設(shè)工程價(jià)款的后顧之憂，保證承包人大膽投入并謹(jǐn)慎負(fù)責(zé)施工，從而保障建設(shè)工程的質(zhì)量，促進(jìn)建筑工業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
第五，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是法律為保護(hù)承包人的利益而特別賦予的權(quán)利，是公法對(duì)私法的調(diào)整，具有保護(hù)勞動(dòng)者利益和鼓勵(lì)建設(shè)、創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的目的，理應(yīng)優(yōu)先。
第六，實(shí)踐中，建設(shè)工程常為承包人占有，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)也不方便。如果承包人的債權(quán)得不到優(yōu)先清償，承包人常常以占有之便出租、拆除甚至破壞建設(shè)工程，以達(dá)到減少損失的目的。
3、承包人優(yōu)先受償權(quán)與未預(yù)告登記的商品房買(mǎi)受人的權(quán)利沖突
一般來(lái)講，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)于發(fā)包人的一般債權(quán)，且不可能與質(zhì)權(quán)、留置權(quán)并存。但《批復(fù)》第2條指出，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。如此限制承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)主要是考慮到：
第一，相對(duì)于承包人而言，商品房的消費(fèi)者是弱者，法律應(yīng)該保護(hù)弱者的利益。這里的消費(fèi)者與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定含義相同，即“為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)”商品房的消費(fèi)者，不包括為經(jīng)營(yíng)目的而購(gòu)買(mǎi)商品房的人。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品房應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎仔細(xì)了解商品房的開(kāi)發(fā)情況，采取使自己權(quán)益免受侵害的措施，相對(duì)于作為個(gè)體的消費(fèi)者而言，承包人作為經(jīng)營(yíng)組織，有更多的措施和手段判斷、分析和控制交易風(fēng)險(xiǎn)，更有能力保護(hù)自己的權(quán)益。而且，對(duì)發(fā)包人的債權(quán)，相對(duì)于購(gòu)房人是生存權(quán)，而相對(duì)于承包人則是經(jīng)營(yíng)權(quán)，生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)。“比較承包人的利益與消費(fèi)者的利益，消費(fèi)者的利益屬于生存利益，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承包人的利益屬于經(jīng)營(yíng)利益，應(yīng)當(dāng)退居其次。”[12]
第二，保護(hù)自物權(quán)人的利益。買(mǎi)受人取得的是自物權(quán)(可能是未來(lái)的)，而建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的實(shí)質(zhì)，傾向于他物權(quán)，雖然優(yōu)先于其他擔(dān)保物權(quán)，但不能對(duì)抗所有權(quán)。
然而，承包人優(yōu)先受償權(quán)與商品房買(mǎi)受人的權(quán)利沖突中，較難解決的問(wèn)題還有：
問(wèn)題一：如果承包人未支付大部分款項(xiàng)，可否對(duì)抗承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)?分兩種情：(一)購(gòu)房合同未登記，消費(fèi)者不得對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)進(jìn)行抗辯。因?yàn)?，這不符合“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后”的條件，也未登記公示，無(wú)從產(chǎn)生公示公信的抗辯效力。(二)發(fā)包人與消費(fèi)者間有商品房預(yù)售登記。這種情況下，消費(fèi)者雖然沒(méi)有支付大部分購(gòu)房款，但作了預(yù)售登記，說(shuō)明消費(fèi)者雖然暫時(shí)沒(méi)有足夠的支付能力，但慎重對(duì)待購(gòu)房，因而權(quán)衡承包人和消費(fèi)者的利益，或者說(shuō)權(quán)衡此種情形下消費(fèi)者的生存權(quán)和承包人的經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包人行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，但應(yīng)從拍賣(mài)所得價(jià)款中優(yōu)先扣除消費(fèi)者所交的購(gòu)房款，以滌除該商品房原存在的所有權(quán)的期待權(quán)，承包人對(duì)剩余價(jià)款行使優(yōu)先受償。
問(wèn)題二：承包人將對(duì)發(fā)包人的債權(quán)(工程價(jià)款)合法轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人可否取得建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)？建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的效力，雖然是否是法定抵押權(quán)有爭(zhēng)議，但其附隨性是有的，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，因而建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，在原擔(dān)保的范圍內(nèi)對(duì)工程價(jià)款仍然有效，且法律又無(wú)相反規(guī)定，故支持第三人享有優(yōu)先權(quán)較好。建設(shè)工程合同無(wú)效，承包人是否享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)？依法律常理，無(wú)效合同不產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，故而有人認(rèn)為這種情形下，承包人不享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。其實(shí)不然，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)主要目的是：一方面保證工人工資即工人生存權(quán)，另一方面保證承包人墊付款回收，解決建筑市場(chǎng)上大量拖欠工程款的不良現(xiàn)象。合同雖無(wú)效，但勞動(dòng)力確已付出，建設(shè)工程物化了工人的勞動(dòng)，承包人也可能為此墊付了款項(xiàng)。因而，合同無(wú)效不能改變承包人已墊資或提供承攬性的勞動(dòng)的事實(shí)，只影響工程款的結(jié)算，而不影響建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的成立。
四、對(duì)案例的分析
（一）本案中存在的民事法律關(guān)系：順發(fā)公司和建筑公司之間的建設(shè)工程承包合同，順發(fā)公司和曾某之間的商品房預(yù)售合同，順發(fā)公司和張某之間的商品房預(yù)售合同，建設(shè)銀行和順發(fā)公司之間的以建設(shè)工程為抵押標(biāo)的物的抵押借貸合同。
（二）1、曾某和張某簽訂的商品房預(yù)售合同均合法有效。由于張某和順發(fā)公司間的合同已向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)告登記，按照《物權(quán)法》第20條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人張某同意，處分3號(hào)別墅的，不發(fā)生物權(quán)效力；所以，預(yù)告登記權(quán)利人張某可以在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之日起3月內(nèi)申請(qǐng)登記?？梢?jiàn)，較之于曾某，張某有3號(hào)別墅的過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。
2、建筑公司與順發(fā)公司之間有建設(shè)工程合同；發(fā)包人順發(fā)公司未按照約定支付工程價(jià)款的；順發(fā)公司逾期未支付工程款，且在催告以后仍然未按照約定支付價(jià)款；拖欠的勞務(wù)報(bào)酬、材料款等費(fèi)用達(dá)580萬(wàn)元；該別墅是一般民用建筑，允許折價(jià)、拍賣(mài)的建設(shè)工程。綜合以上條件，建筑公司主要有建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，并就該請(qǐng)求權(quán)享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，建筑公司有權(quán)自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月內(nèi)行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。
首先，建筑公司應(yīng)自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月內(nèi)行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。其次，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是一種法定權(quán)利，該權(quán)利并不必然地由判決加以確定。在審判中即可對(duì)該優(yōu)先權(quán)確認(rèn)，也可不做出確認(rèn)，但應(yīng)明確工程價(jià)款數(shù)量（不含逾期違約金）。該優(yōu)先權(quán)主要在執(zhí)行階段加以確認(rèn)和實(shí)現(xiàn)。
本案中，順發(fā)公司和建設(shè)銀行之間有抵押借款合同，順發(fā)公司到期不能償還債務(wù)，建設(shè)銀行有權(quán)主張抵押權(quán)，就建筑物的價(jià)款優(yōu)先受償。但是，建筑公司也有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。兩者的標(biāo)的物同是該別墅群。根據(jù)前面的分析，建筑公司的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于建設(shè)銀行的抵押權(quán)，建筑公司就該別墅群工程的價(jià)款優(yōu)先于建設(shè)銀行受償。
3、（1）建筑公司建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房人的曾某、張某的過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。本案中，曾某、張某應(yīng)該支付的購(gòu)房款分別是180萬(wàn)元、175萬(wàn)元，曾、張二人均只支付了60萬(wàn)元，未到購(gòu)房款的1/2，不能滿足《批復(fù)》第2條的要求，建筑公司的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于曾、張二人的對(duì)房屋的過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。但是，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)不能優(yōu)先于購(gòu)房人對(duì)已支付購(gòu)房款的返還請(qǐng)求權(quán)。曾某、張某仍享有購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)橛觅?gòu)房消費(fèi)者的支付的購(gòu)房款來(lái)清償開(kāi)發(fā)商的債務(wù)顯然是不公平的，況且這也有違于保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)。所以，就3號(hào)別墅的變價(jià)款，應(yīng)先返還曾某、張某的各60萬(wàn)元購(gòu)房款。
（2）張某就3號(hào)別墅優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利優(yōu)先于建設(shè)銀行的抵押權(quán)。張某和順發(fā)公司對(duì)商品房預(yù)售合同辦理了預(yù)告登記，張某是預(yù)告登記權(quán)利人。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人張某的同意，在3號(hào)別墅上設(shè)定抵押權(quán)，是一種處分行為，不發(fā)生對(duì)抗張某的效力。根據(jù)前面的分析，“登記在先，權(quán)利在先” ，張某的過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)銀行的抵押權(quán)行使；曾某因未進(jìn)行預(yù)告登記，其過(guò)戶登記請(qǐng)求不能對(duì)抗建設(shè)銀行的抵押權(quán)。當(dāng)然，建設(shè)銀行即使行使抵押權(quán)，也必須從中扣除60萬(wàn)元，先返還曾某的購(gòu)房款。
注釋:
[1]孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》，法律出版社2003年版，第90頁(yè)。
[2]孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法原理》，法律出版社2004年版，第226頁(yè)。
[3]王澤鑒：《民法物權(quán)（第一冊(cè)）·通則·所有權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第129頁(yè)。
[4]孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法原理》，法律出版社2004年版，229頁(yè)。
[5]留置權(quán)說(shuō)，如見(jiàn)江平：《中華人民共和國(guó)合同法精解》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第233頁(yè)；法定抵押權(quán)說(shuō)，如見(jiàn)梁慧星：《合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》，載《人民法院報(bào)》2000年12月1日；法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)，為實(shí)務(wù)界和一些學(xué)者支持，限于篇幅，本文不詳細(xì)論述。
[6] 王曉明：《商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)與建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)在司法實(shí)踐中的適用——對(duì)最高人民法院<關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)問(wèn)題的批復(fù)>的理解和探討》，載萬(wàn)鄂湘：《物權(quán)法理論與適用》，人民法院出版社2005年版，第279頁(yè)。
[7] 該規(guī)定與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐矛盾，開(kāi)發(fā)商一般拿了購(gòu)房人的購(gòu)房款用于工程建設(shè)，這也是開(kāi)發(fā)商建設(shè)資金的重要來(lái)源，而且《城市商品房預(yù)售管理辦法》第11條第1款規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)。第14條還規(guī)定了處罰措施?？梢?jiàn)，在預(yù)售款的用途上，法律規(guī)范存在矛盾。筆者認(rèn)為，作為效力更高的新法和法律，應(yīng)適用《物權(quán)法》的規(guī)定。
[8] 符啟林：《商品房預(yù)售與抵押權(quán)相關(guān)的權(quán)益沖突及其立法完善》，載劉保玉：《擔(dān)保法疑難問(wèn)題研究與立法完善》，法律出版社2006年版，第211頁(yè)。
[9]《批復(fù)》中既使用了“建筑工程”一詞，也使用了“建設(shè)工程”一詞，都和《合同法》第286條的“建設(shè)合同”一致，未嚴(yán)格區(qū)分兩者不同，本文也不加以區(qū)分。
[10]上海市高級(jí)人民法院向最高人民法院報(bào)送的《關(guān)于合同法第286條的理解與適用問(wèn)題的請(qǐng)示》中的內(nèi)容有：“目前，本市法院受理的有關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件、執(zhí)行案件和破產(chǎn)案件中涉及合同法第286條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)利的理解與適用問(wèn)題，涉及面廣、影響重大，已引起社會(huì)多方關(guān)注。”可見(jiàn)，針對(duì)性的回復(fù)是包含破產(chǎn)案件中承包人可否行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的。
[11] http://www.fimr.org/Blog/View.asp?id=394&userid=2944
[12]祝銘山：《建設(shè)工程合同糾紛》，載汪治平：《<最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)>的理解與適用》，中國(guó)法制出版社2003年版，第379頁(yè)。
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