在建工程抵押權(quán)是一種特殊的抵押形式，具有良好的資金融通價(jià)值。但由于在建工程仍在建設(shè)過程中，具有價(jià)值不斷變動(dòng)的特殊性和最終是否建成的不確定性，也隱含許多潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在建工程關(guān)涉的法律關(guān)系復(fù)雜，法律規(guī)定尚不完善，在實(shí)踐中也存在諸多爭議。例如設(shè)立抵押權(quán)時(shí)登記手續(xù)不完備，導(dǎo)致行權(quán)時(shí)產(chǎn)生糾紛，或存在其他優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)存在受償順位沖突等。本文將結(jié)合法律規(guī)定和司法觀點(diǎn)，就在建工程抵押中產(chǎn)生的法律問題進(jìn)行梳理分析。
一、抵押權(quán)的設(shè)立
在建工程抵押的抵押物為未完成建造的建筑物，不屬于物權(quán)法意義上完整的“物”，但考慮到實(shí)踐中建造方具有建設(shè)工程資金支持的現(xiàn)實(shí)需求，《物權(quán)法》首次明確規(guī)定了正在建造的建筑物可以辦理抵押。《民法典》沿襲了《物權(quán)法》的規(guī)定，將“正在建造的建筑物”納入可抵押財(cái)產(chǎn)的范圍，同時(shí)規(guī)定“正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”?？梢?，在建工程抵押權(quán)的設(shè)立，同樣采用了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)立與登記的相關(guān)規(guī)則。
（1）在建工程抵押登記所需材料
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十六條明確規(guī)定：“申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）抵押合同與主債權(quán)合同；（二）享有建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（四）其他必要材料。”
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的部門規(guī)章，辦理在建工程抵押登記，需要滿足一定的前置條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條規(guī)定，“以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。”這意味著設(shè)立在建工程抵押登記，需要以取得《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》三證為前提。
（2）在建工程抵押登記的性質(zhì)
在實(shí)踐操作中，各地不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)在建工程抵押權(quán)登記的性質(zhì)認(rèn)識(shí)存在爭議。部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行在建工程抵押登記后向權(quán)利人發(fā)放“抵押登記”的權(quán)屬證明，也有部分地區(qū)的主管部門認(rèn)為在建工程抵押應(yīng)當(dāng)進(jìn)行“預(yù)告登記”的辦理。
預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記存在區(qū)別。預(yù)告登記保護(hù)的是未來產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，本質(zhì)上仍是對(duì)將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。并且，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。登記機(jī)關(guān)在實(shí)踐操作中選擇辦理預(yù)告登記的，更不利于保護(hù)債權(quán)人的擔(dān)保利益。
參考已失效的《房屋登記辦法》，以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記。結(jié)合對(duì)《物權(quán)法》及《民法典》的立法本意理解，在建工程抵押權(quán)是一種單獨(dú)的抵押形式，而非對(duì)未來竣工建筑物的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利預(yù)告，登記部門在辦理抵押設(shè)立登記更符合立法精神，也更利于保護(hù)抵押權(quán)人。
那么在實(shí)務(wù)中，辦理了預(yù)告登記的，是否會(huì)影響對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立的認(rèn)定呢？公報(bào)案例（2021）最高法民申3629號(hào)中，最高人民法院認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂抵押合同后，登記機(jī)關(guān)辦理了工程抵押預(yù)告登記的，并不影響對(duì)當(dāng)事人取得抵押權(quán)的認(rèn)定。最高人民法院在《民法典擔(dān)保制度司法解釋》對(duì)于擔(dān)保物權(quán)的條文解讀中，也明確了僅進(jìn)行預(yù)告登記并不阻礙對(duì)于權(quán)利人抵押權(quán)的認(rèn)定：“為避免訴累，雖然當(dāng)事人辦理的只是抵押預(yù)告登記而非抵押登記，但在訴訟過程中經(jīng)人民法院審查具備辦理抵押登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人即可主張已經(jīng)取得抵押權(quán)，而無須判決認(rèn)定預(yù)告登記權(quán)利人只有在辦理抵押登記后才能主張抵押權(quán)。至于辦理抵押登記的條件，經(jīng)與自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局溝通，是指建筑物已經(jīng)辦理首次登記。也就是說，只要在預(yù)告登記的有效期內(nèi)建筑物已經(jīng)辦理了首次登記，人民法院就認(rèn)定預(yù)告登記權(quán)利人可直接主張行使抵押權(quán)。當(dāng)然，如果當(dāng)事人不具備辦理抵押登記條件，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求行使抵押權(quán)的，人民法院自不應(yīng)予以支持，但不影響其在具備抵押登記條件時(shí)再行使抵押權(quán)?！?/p>
（3）在建工程竣工后未轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記的法律風(fēng)險(xiǎn)較小
辦理過在建建筑物抵押登記的，在建工程竣工后，還需將進(jìn)行轉(zhuǎn)登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十七條規(guī)定，“在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！?/p>
轉(zhuǎn)登記的效果并非從預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，而是重新辦理抵押權(quán)登記，對(duì)抵押物類型進(jìn)行變更。在實(shí)踐中，有部分抵押權(quán)人在竣工后未申請(qǐng)現(xiàn)房抵押登記，在行使抵押權(quán)時(shí)引發(fā)一定紛爭。但司法判例認(rèn)為，抵押權(quán)人未在在建工程竣工后申請(qǐng)轉(zhuǎn)登記，并不意味著產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的效果。
例如（2017）川1181民初112號(hào)中，法院認(rèn)為：“抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的創(chuàng)設(shè)和消滅均應(yīng)遵從法律的規(guī)定?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。同時(shí)，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定了四種擔(dān)保物權(quán)消滅的情形，分別是主債權(quán)消滅、擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)、法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。本案并不存在上述擔(dān)保物權(quán)消滅的任一種情形?！?/p>
（2018）粵民終367號(hào)中法院認(rèn)為，工程竣工后原抵押權(quán)所指向的抵押物未發(fā)生改變，“平安銀行廣州流花支行未將涉案在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記，不影響原設(shè)立的抵押權(quán)效力。平安銀行廣州流花支行所取得的他項(xiàng)權(quán)證上明確記載“該地連同地上附著物3362.71平方米一并抵押'，該抵押權(quán)效力應(yīng)及于涉案在建工程建成后不超過3362.71平方米的部分。鑒于涉案在建工程建成后的房地產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋面積亦為3362.71平方米，未有新增部分，原設(shè)立的抵押權(quán)所指向的抵押物并未發(fā)生改變，平安銀行廣州流花支行實(shí)質(zhì)對(duì)涉案在建工程建成后的房屋享有抵押權(quán)。故平安銀行廣州流花支行上訴請(qǐng)求改判其有權(quán)對(duì)涉案在建工程進(jìn)行拍賣、變賣，并對(duì)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，具有事實(shí)和法律依據(jù)?！?/p>
二、抵押范圍
在建工程抵押不同于其他不動(dòng)產(chǎn)抵押，在建工程的建筑物內(nèi)容處在不斷變化的過程中，設(shè)立抵押后至竣工前，在建建筑物仍在新增與擴(kuò)大，因此也產(chǎn)生了對(duì)在建工程抵押范圍的諸多理解爭議。
（1）抵押物范圍應(yīng)以抵押登記為限
《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第五十一條第二款對(duì)該爭議已經(jīng)明確規(guī)定，“當(dāng)事人以正在建造的建筑物抵押，抵押權(quán)的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當(dāng)事人按照擔(dān)保合同的約定，主張抵押權(quán)的效力及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。”司法解釋明確了在建工程抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)范圍限于已辦理登記的部分。
這也引申出另一個(gè)問題，即在建工程抵押登記的內(nèi)容是否能夠及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物。有觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押范圍應(yīng)當(dāng)具有特定性，不應(yīng)當(dāng)將尚不存在的建筑物納入抵押標(biāo)的之中，并且規(guī)劃中的建筑難以進(jìn)行價(jià)值預(yù)測，不應(yīng)作為抵押對(duì)價(jià)的設(shè)定依據(jù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人與抵押權(quán)人在設(shè)立在建工程抵押時(shí)，對(duì)于完工形態(tài)已經(jīng)有一定預(yù)期，以完整的工程建筑價(jià)值設(shè)定抵押對(duì)價(jià)并不違背實(shí)踐常理，再者，在登記時(shí)強(qiáng)制區(qū)分已完工部分建筑相對(duì)而言具有更大的實(shí)操技術(shù)難度。因此，結(jié)合法律規(guī)定和實(shí)踐常理，抵押人與抵押權(quán)人在約定在建工程抵押并進(jìn)行抵押登記時(shí)， 抵押物范圍可以及于新增建筑和規(guī)劃中建筑。在約定不明確的情形下，將抵押物范圍延伸至新增建筑也更加符合當(dāng)事人設(shè)立抵押時(shí)的內(nèi)心真實(shí)意思。
實(shí)踐中，如果出現(xiàn)抵押登記與登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證明不一致的情形，又應(yīng)當(dāng)如何確定抵押范圍？（2018）最高法民再19號(hào)中，登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證明與當(dāng)事人抵押合同約定的抵押范圍不一致，因此，登記機(jī)關(guān)為案涉在建工程抵押權(quán)所辦理的抵押登記手續(xù)，是僅限于其已經(jīng)發(fā)放《在建工程抵押登記證明》的“抵押物清單”中所記載的部分，還是包括抵押合同所約定的土地使用權(quán)及其上已經(jīng)建造和尚未建造的部分，成為此案中認(rèn)定抵押物范圍的關(guān)鍵問題。對(duì)此，最高法認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，二者不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。根據(jù)這一法律規(guī)定，完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的是不動(dòng)產(chǎn)登記……在建工程抵押權(quán)即已依法設(shè)立。至于登記機(jī)關(guān)嗣后是否向抵押權(quán)人發(fā)放權(quán)利證明，以及發(fā)放權(quán)利證明的時(shí)間、方式等事實(shí)，均不能成為判斷抵押權(quán)人的權(quán)利是否依法成立的依據(jù)?！?/p>
（2）遵循“房隨地走、地隨房走”的房地一體處分原則
《民法典》第三百九十七條規(guī)定“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！钡谒陌僖皇邨l規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第十一條規(guī)定“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。”
《九民紀(jì)要》第61條對(duì)于出現(xiàn)房地分別抵押時(shí)的順位沖突也提出了解決規(guī)則，“根據(jù)《物權(quán)法》第182條之規(guī)定，僅以建筑物設(shè)定抵押的，抵押權(quán)的效力及于占用范圍內(nèi)的土地；僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)的效力亦及于其上的建筑物。在房地分別抵押，即建設(shè)用地使用權(quán)抵押給一個(gè)債權(quán)人，而其上的建筑物又抵押給另一個(gè)人的情況下，可能產(chǎn)生兩個(gè)抵押權(quán)的沖突問題。基于“房地一體”規(guī)則，此時(shí)應(yīng)當(dāng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財(cái)產(chǎn)，從而依照《物權(quán)法》第199條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償；同時(shí)登記的，按照債權(quán)比例清償。同一天登記的，視為同時(shí)登記。應(yīng)予注意的是，根據(jù)《物權(quán)法》第200條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)?！?/p>
根據(jù)土地房屋抵押的房地一體原則，不論在建工程抵押合同中是否約定一并抵押土地和在建建筑物，建筑物與土地都應(yīng)一并進(jìn)行處分。在房地分別抵押的情形下，應(yīng)按照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋第五十一條第三款規(guī)定確定清償順序：“抵押人將建設(shè)用地使用權(quán)、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押給不同債權(quán)人的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)抵押登記的時(shí)間先后確定清償順序?！?/p>
三、優(yōu)先受償順位
（1）承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第三十九條規(guī)定“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！?/p>
上述法律規(guī)定保障了承包人工程款優(yōu)先受償權(quán)，因此在建工程抵押權(quán)人依據(jù)《民法典》第三百九十四條對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)有權(quán)優(yōu)先受償?shù)那闆r下，受償順序仍排在承包人工程款之后。而在建工程發(fā)包人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，承包人工程款將基于共益?zhèn)鶆?wù)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)雙重優(yōu)先權(quán)，先于在建工程抵押權(quán)。例如（2015）皖民終491號(hào)中，法院引用《企業(yè)破產(chǎn)法》第42條、第43條規(guī)定認(rèn)定施工人的續(xù)建新增工程款具有雙重優(yōu)先權(quán)，且破產(chǎn)受理后破產(chǎn)管理人因管理續(xù)建工程而產(chǎn)生的債務(wù)，作為共益?zhèn)鶆?wù)，也應(yīng)優(yōu)先受償。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)雖然具有法定優(yōu)先權(quán)，但權(quán)利主張具有時(shí)間限制，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條，“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長不得超過十八個(gè)月?！?/p>
同時(shí)，作為一項(xiàng)私權(quán)，現(xiàn)行法律并未禁止對(duì)于該優(yōu)先順位的放棄或限制。但優(yōu)先權(quán)的放棄不得損害建筑工人利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十二條，“發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持?！崩纾?019）最高法民終1951號(hào)中，最高法認(rèn)定的放棄優(yōu)先受償權(quán)的條款因損害工人利益無效：“在本案中，若還允許蘇州鳳凰公司基于意思自治放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，必然使其整體清償能力惡化影響正常支付建筑工人工資，從而導(dǎo)致侵犯建筑工人利益。華融福建省分公司雖主張政府部門墊付的建筑工人工資已經(jīng)通過執(zhí)行款項(xiàng)得到了受償，但是蘇州鳳凰公司取得相應(yīng)執(zhí)行款正是其行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的結(jié)果。一審法院認(rèn)定《承諾書》中蘇州鳳凰公司放棄優(yōu)先受償權(quán)的相關(guān)條款因損害建筑工人利益而無效，并無錯(cuò)誤?！?/p>
（2）商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售，與買受人訂立商品房買賣合同。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條規(guī)定“以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。前款規(guī)定的在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物。”因此，抵押權(quán)人無法在已辦理預(yù)告登記和預(yù)售備案的商品房上辦理抵押登記。
《九民紀(jì)要》第126條規(guī)定，“交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持?！钡瑫r(shí)《九民紀(jì)要》也強(qiáng)調(diào)“此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則”。對(duì)于商品房消費(fèi)者的定義應(yīng)當(dāng)作出限縮理解，參考《九民紀(jì)要》第125條的審判實(shí)踐精神。
四、在建工程抵押常見訴訟情形
（1）在建工程抵押權(quán)糾紛
設(shè)立在建工程抵押權(quán)的應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。由于未及時(shí)進(jìn)行登記或轉(zhuǎn)登記的而影響抵押權(quán)設(shè)立和行使的，可能引發(fā)在建工程抵押權(quán)糾紛，例如（2018）陜09民終190號(hào)、（2022）粵0103民初14984號(hào)。
（2）執(zhí)行分配方案異議之訴
工程所涉及法律關(guān)系復(fù)雜，在約定抵押時(shí)還需厘清是否存在其他優(yōu)先權(quán)可能阻礙抵押權(quán)人行權(quán)。特別在破產(chǎn)程序中，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、稅收優(yōu)先權(quán)、破產(chǎn)費(fèi)用優(yōu)先權(quán)等其他法定優(yōu)先受償權(quán)會(huì)影響到債權(quán)分配順位的認(rèn)定，也可能引發(fā)執(zhí)行分配方案異議之訴，例如（2020）最高法民終491號(hào)案例。
（3）商品房銷售合同糾紛或執(zhí)行異議之訴
在建工程為商品房的，可能涉及購房人與開發(fā)商之間的商品房銷售合同糾紛，例如（2023）遼01民終294號(hào)、（2022）陜0104民初8551號(hào)，在執(zhí)行程序中還可能引發(fā)房屋買受人的執(zhí)行異議之訴，例如（2016）最高法民申1248號(hào)、（2019）最高法民終537號(hào)等司法案例。
五、小結(jié)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，受到政策調(diào)控和市場波動(dòng)等因素的影響，開發(fā)企業(yè)資金壓力增大，融資需求增加，在建工程抵押因其具有良好的資金融通價(jià)值而成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的融資擔(dān)保措施之一。而在建工程所涉融資價(jià)值巨大，抵押權(quán)人往往是銀行等大型企業(yè)，具有較高風(fēng)險(xiǎn)防范要求。因此，為了最大限度防范上述訴訟情形中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)在建工程抵押中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行提示十分必要。銀企等抵押權(quán)人不僅應(yīng)對(duì)抵押合同進(jìn)行事前審查，進(jìn)行完備的抵押登記手續(xù)，在發(fā)放融資金額后，必要時(shí)還需對(duì)資金使用、工程進(jìn)度、竣工手續(xù)等進(jìn)行跟蹤檢測，做好風(fēng)險(xiǎn)防控措施。
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