山東建侖律師事務(wù)所 張培亮 劉 健
由于《合同法》第286條規(guī)定建設(shè)工程的承發(fā)包雙方可以通過將工程協(xié)議折價的方式行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，加之近年來受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)企業(yè)融資政策影響，為緩解資金壓力、融通資金，房地產(chǎn)企業(yè)以其開發(fā)的商品房折抵施工企業(yè)工程價款的現(xiàn)象已成為常態(tài)。而與此相關(guān)的以物抵債的法律性質(zhì)、效力以及建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，尤其是以房折抵工程價款的權(quán)利沖突及處理等法律問題也成為近年來理論及司法審判實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)及熱點(diǎn)。筆者在對上述法律問題進(jìn)行探析的過程中也存在諸多困惑，故本文在對以房抵工程款權(quán)利沖突及處理進(jìn)行初步論證的同時，更多的是提出問題，旨在拋磚引玉。
一、以物抵債的法律性質(zhì)及效力認(rèn)定。
以房折抵工程價款屬典型的以物抵債行為。雖然目前我國現(xiàn)行法律對以物抵債無明文規(guī)定，但前述提到的《合同法》第286條中規(guī)定了承發(fā)包雙方可通過對施工工程進(jìn)行協(xié)議折價的方式實(shí)現(xiàn)承包方的工程優(yōu)先受償權(quán)；《物權(quán)法》第195條第1款、第219條第2款中也規(guī)定了在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的其他實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的情形下，抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人可以與抵押人或出質(zhì)人通過協(xié)議折價的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)；而最高人民法院民訴法司法解釋第491條則規(guī)定了經(jīng)申請人和被執(zhí)行人同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)；最高人民法院《關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第19條第1款中也規(guī)定了在流拍情形下可以由申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人申請或同意以保留價接受拍賣財產(chǎn)以抵債。故對以物抵債的合法性，目前審判實(shí)務(wù)中均予以認(rèn)可，爭議不大。但由于以物抵債涉及到債權(quán)與物權(quán)法律關(guān)系的交叉，又極易與擔(dān)保法中所禁止的流抵（質(zhì)）契約及讓與擔(dān)保相混淆，且近年來以物抵債糾紛系虛假訴訟的高發(fā)領(lǐng)域，由此導(dǎo)致理論及審判實(shí)踐中對以物抵債的法律性質(zhì)及效力認(rèn)定上存在較大爭議。
1、 以物抵債與流抵（質(zhì)）契約。
流抵（質(zhì)）契約是指在債務(wù)履行期限屆滿前，抵押權(quán)人或質(zhì)押權(quán)人與抵押人或出質(zhì)人約定在債務(wù)履行期滿債務(wù)人不履行債務(wù)時，擔(dān)保債權(quán)人可取得擔(dān)保物所有權(quán)的協(xié)議。流抵（質(zhì)）契約被包括我國在內(nèi)的許多國家立法明令禁止。目前審判實(shí)務(wù)中對債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議是否屬流抵（質(zhì)）契約及處理原則有以下不同觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，因此系屬有抵押之意但卻以抵債之名，究其本意，是在保障債權(quán)的同時規(guī)避抵押登記、抵押期限、抵押實(shí)現(xiàn)的費(fèi)用等種種限制，該種約定有流質(zhì)抵押或流質(zhì)質(zhì)押之嫌，應(yīng)屬無效；但如果同時約定了在債務(wù)履行期限屆滿后應(yīng)進(jìn)行清算，則該抵債協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但該約定不具有對抗其他債權(quán)人的效力①。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時以抵債物來清償債權(quán)，但未明確抵債物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有，該以物抵債協(xié)議在當(dāng)事人之間存在法律效力，但對抵債物應(yīng)進(jìn)行折價或拍賣、變賣該折價物，并從拍賣、變賣款中清償債務(wù)；如當(dāng)事人明確約定不履行到期債務(wù)時抵債物歸債權(quán)人所有，因違反了禁止流押、流質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效協(xié)議②。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債約定，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物的價值可能存在較大差距，因此在處理上一般認(rèn)定應(yīng)參照物權(quán)法關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不確認(rèn)該種情形下簽訂的以物抵債協(xié)議的效力，如果此時抵債物尚未交付債權(quán)人，而債權(quán)人請求確認(rèn)享有抵債物所有權(quán)并要求債務(wù)人交付的，不予支持；如果此時抵債物已交付給債權(quán)人，參照物權(quán)法中質(zhì)押的有關(guān)規(guī)定，債務(wù)人請求債權(quán)人履行清算義務(wù)或主張回贖的，法院應(yīng)予支持③。以上三種觀點(diǎn)雖略有差異，但在本質(zhì)上有其一致性。首先，三種觀點(diǎn)均建立在債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議應(yīng)屬具有債的履行擔(dān)保之意，而非債的履行方式的基礎(chǔ)上；其次，均認(rèn)為在履行期限屆滿前達(dá)成以物抵債協(xié)議，因未經(jīng)過債的清算程序，而極易導(dǎo)致?lián)Ｎ锏膬r值超過被擔(dān)保的債權(quán)額，從而損害擔(dān)保物的提供者及其他債權(quán)人的利益，原則上屬流抵（質(zhì)）契約，應(yīng)屬無效。但區(qū)別在于第一、二種觀點(diǎn)又針對債務(wù)履行期限屆滿前約定以物抵債的內(nèi)容及方式的不同，對其效力進(jìn)行了區(qū)分，雖兩種觀點(diǎn)在具體區(qū)分效力時的表述不同，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的，均認(rèn)為債務(wù)履行期限屆滿前不加以清算直接約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移構(gòu)成流抵（質(zhì)）契約，應(yīng)認(rèn)定無效；附加履行期限屆滿后進(jìn)行清算意思表示的，則不構(gòu)成流抵（質(zhì)）契約，但其效力僅限于抵債的債權(quán)債務(wù)人內(nèi)部，不具有對抗其他債權(quán)人的效力。第三種觀點(diǎn)則未針對不同情形對合同效力加以區(qū)分，而是在處理后果上以抵債物交付與否進(jìn)行了區(qū)分，但也強(qiáng)調(diào)了債務(wù)的清算。由此可以看出，對債務(wù)履行期限屆滿前約定以物抵債，目前審判實(shí)務(wù)中的主流觀點(diǎn)傾向于因存在流抵（質(zhì)）契約之嫌，故原則上認(rèn)定無效，即使約定了清算條款，也只認(rèn)可其內(nèi)部效力，但不得對抗第三人。筆者認(rèn)為上述審判觀點(diǎn)應(yīng)該是符合法理邏輯的。但同時也存在困惑之處，上述觀點(diǎn)中已經(jīng)對約定清算條款的債務(wù)履行期限屆滿前的以物抵債協(xié)議構(gòu)成流抵（質(zhì)）契約予以否認(rèn)，但卻又限制其對外對抗其他債權(quán)人的效力，原因主要基于認(rèn)定債務(wù)履行期限屆滿前的以物抵債約定屬債的擔(dān)保，如承認(rèn)其具有對抗效力，無疑變相承認(rèn)了另一種債的擔(dān)保方式④。而此種擔(dān)保方式實(shí)質(zhì)上類似于讓與擔(dān)保，目前讓與擔(dān)保已通過民間借貸司法解釋第24條規(guī)定予以承認(rèn)，在此情形下，是否還存在上述矛盾值得探究。
2、以物抵債與讓與擔(dān)保。
讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給擔(dān)保權(quán)人，在債務(wù)清償后，標(biāo)的物的所有權(quán)再返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時，擔(dān)保權(quán)人可以就標(biāo)的物受償。理論與實(shí)務(wù)中，一致認(rèn)定對于當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿前約定以房屋或土地等不動產(chǎn)進(jìn)行抵債，并明確約定在債務(wù)清償后進(jìn)行回贖的，構(gòu)成讓與擔(dān)保。我國現(xiàn)行法律中，對讓與擔(dān)保并無明文規(guī)定，由此引發(fā)長期以來在學(xué)界存在兩種截然不同的觀點(diǎn)爭議，一種觀點(diǎn)主張?jiān)谖覈奈餀?quán)法體系中應(yīng)當(dāng)規(guī)定讓與擔(dān)保，另一種觀點(diǎn)則不同意在我國的物權(quán)法體系中規(guī)定讓與擔(dān)保，實(shí)踐中對讓與擔(dān)保的效力認(rèn)定以及處理更是存在各種不同觀點(diǎn)。隨著民間借貸領(lǐng)域以簽訂房屋買賣合同作為借款債權(quán)擔(dān)保的情形大量出現(xiàn)，2015年8月，最高人民法院出臺的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條對讓與擔(dān)保的效力及處理原則作出了統(tǒng)一調(diào)整和規(guī)制。該司法解釋首次確認(rèn)了讓與擔(dān)保制度，并對讓與擔(dān)保在司法實(shí)踐中的具體適用確定了“堅(jiān)持買賣合同的從屬性、堅(jiān)持基礎(chǔ)法律關(guān)系審理、堅(jiān)持強(qiáng)制清算”的三大原則⑤。讓與擔(dān)保與以物抵債存在本質(zhì)區(qū)別，主要是從當(dāng)事人是否具有以買賣合同作為債務(wù)履行的擔(dān)保這一意思表示來加以區(qū)分。最高人民法院杜萬華法官在《第八次全國法院民事商事審判工作會議上的專題講話》中指出，對民間借貸司法解釋24條中涉及的買賣合同，如果雙方約定買賣合同作為借款合同擔(dān)保的，就只能作為擔(dān)保合同的性質(zhì)來看；如果沒有明確作為借款合同擔(dān)保的，就不能作為擔(dān)保合同的性質(zhì)來看，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治原則。由此也引發(fā)我們對于債務(wù)履行期限屆滿前的以物抵債是否應(yīng)一概認(rèn)定為債的擔(dān)保的思考，已明確約定債務(wù)履行期限屆滿后進(jìn)行清算的，究其本意似乎更接近于將以物抵債確定為債的履行方式而非擔(dān)保。且按照目前司法解釋規(guī)定，也已承認(rèn)了讓與擔(dān)保這一擔(dān)保方式，在此情形下，債務(wù)履行期限屆滿前已約定清算條款的以物抵債協(xié)議能否具有對抗其他債權(quán)人的效力呢？當(dāng)然需注意的是，民間借貸司法解釋對于讓與擔(dān)保這一法律制度雖予以確認(rèn)，并在24條第2款中確定了按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理的判決生效后，債務(wù)人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，債權(quán)人可以申請拍賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)的清算原則，但卻未明確債權(quán)人對合同標(biāo)的物拍賣價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)，也即對讓與擔(dān)保這一非典型性擔(dān)保方式的權(quán)利順位并未明確。故此問題凾有待于進(jìn)一步思考與研究。
3、以物抵債的實(shí)踐性與諾成性之爭。
司法實(shí)踐中，對債務(wù)履行期限屆滿后的以物抵債協(xié)議的效力認(rèn)定，爭議主要在于“以物抵債合同”的諾成性和實(shí)踐性之爭。2014年3月，江蘇省高院形成的《審判委員會會議紀(jì)要》及最高人民法院民一庭的指導(dǎo)性案例⑥中均認(rèn)定“以物抵債”協(xié)議屬實(shí)踐性合同，在未實(shí)際履行物權(quán)轉(zhuǎn)移之前，“以物抵債”協(xié)議不予成立。而同期，最高人民法院研究室在《關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動效力的研究意見》中則明確指出以物抵債調(diào)解協(xié)議本質(zhì)屬于債的范疇，此協(xié)議所產(chǎn)生的直接后果是一方當(dāng)事人取得要求移轉(zhuǎn)抵債物所有權(quán)的請求權(quán)，也即采納“以物抵債”協(xié)議系諾成性合同的觀點(diǎn)；上海高院、北京高院于2014年7月、同年12月相繼出臺的相關(guān)審判指導(dǎo)意見中也均采納諾成性觀點(diǎn)；最高人民法院民二庭楊臨萍庭長在2015年12月24日《關(guān)于當(dāng)前商事審判工作中的若干具體問題》的講話中再次肯定了以物抵債協(xié)議的諾成性；而近期發(fā)布的《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》中，雖未明確界定“以物抵債”協(xié)議的性質(zhì)，但從其第16條規(guī)定：“當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成......”來看，實(shí)質(zhì)上隱含了在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成的以房抵債協(xié)議，只要不存在利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策等情形的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書，也即實(shí)質(zhì)上認(rèn)可了“以物抵債”協(xié)議系諾成性合同的觀點(diǎn)。另審判實(shí)踐中，更是不乏依據(jù)諾成性觀點(diǎn)認(rèn)定“以物抵債”協(xié)議自簽訂之日生效的裁判文書⑦。對此，筆者認(rèn)為，《合同法》并未規(guī)定“以物抵債”協(xié)議屬實(shí)踐性合同，而《物權(quán)法》第15條則對不動產(chǎn)的物權(quán)變動確立了債權(quán)與物權(quán)相分離、原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的原則。以物抵債協(xié)議屬債權(quán)合同范疇，在法律無要務(wù)性規(guī)定的情形下，應(yīng)遵從一般債權(quán)合同的成立及生效原則。且如將“以物抵債”協(xié)議作為實(shí)踐性合同對待，會出現(xiàn)因抵債物價值的變動導(dǎo)致一方當(dāng)事人惡意不履行抵債協(xié)議并致使抵債協(xié)議不生效的法律后果，從而助長了當(dāng)事人的不誠信行為。另如采實(shí)踐性說，也易導(dǎo)致《合同法》第286條中規(guī)定的以協(xié)議折價方式行使工程優(yōu)先受償權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，從而與第286條規(guī)定出現(xiàn)法律沖突。筆者也注意到，對“以物抵債”協(xié)議持實(shí)踐性觀點(diǎn)，主要是基于現(xiàn)實(shí)中“民間借貸虛假訴訟”的大量存在，也即此種觀點(diǎn)的形成系在特定背景下為防范“虛假訴訟”應(yīng)運(yùn)而生。但以物抵債并非僅存在于民間借貸糾紛中，現(xiàn)實(shí)中，以房抵工程款的現(xiàn)象大量存在。而建設(shè)工程欠款糾紛與民間借貸糾紛不同之處在于建設(shè)工程欠款的基礎(chǔ)法律關(guān)系性質(zhì)決定了不易引發(fā)虛假訴訟，即使存在承發(fā)包雙方采取“以物抵債”方式侵害其他債權(quán)人利益的情形，第三人也可通過確認(rèn)“以物抵債”協(xié)議無效及提起撤銷之訴或執(zhí)行異議之訴的方式進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。況且，現(xiàn)實(shí)中，發(fā)包人與第三人惡意串通，以虛假的消費(fèi)者身份簽訂虛假的《商品房買賣合同》來對抗承包人建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的情形也同樣大量存在。因此，對“以物抵債”協(xié)議性質(zhì)及效力的認(rèn)定不應(yīng)以偏概全，更不應(yīng)因噎廢食，以犧牲現(xiàn)有法律制度價值及債權(quán)人合法權(quán)益為代價。
二、以房折折抵工程價款的權(quán)利沖突及處理原則分析。
《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)的合意加公示生效原則。而承發(fā)包雙方從確立以房折抵工程價款到實(shí)際辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記往往需要一定的時間，尤其現(xiàn)實(shí)中存在大量以預(yù)售商品房折抵工程價款的情形，因此導(dǎo)致以房抵工程款履行過程中極易出現(xiàn)權(quán)利沖突。具體表現(xiàn)為：發(fā)包人在抵債前或抵債后將抵債房屋賣與第三人，也即一房二賣；發(fā)包人在抵債前或抵債后將抵債房屋設(shè)定抵押權(quán)；發(fā)包人的其他債權(quán)人通過法院對抵債房屋采取保全或執(zhí)行措施。對于上述權(quán)利沖突，則又區(qū)分承包人是否系行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)項(xiàng)下的以房抵工程款而有不同的處理原則。
1、 行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)項(xiàng)下以房折抵工程價款的權(quán)利沖突處理原則。
《合同法》第286條規(guī)定了承包人的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，最高人民法院于2002年6月作出的《關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》（以下簡稱批復(fù)）中明確了工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但同時也明確了建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)不得對抗已交付全部或大部分房款的購房消費(fèi)者。因此行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)項(xiàng)下的以房抵工程款，在出現(xiàn)權(quán)利沖突時，處理原則相對簡單，承包人的權(quán)利保護(hù)力度相對較大。但對于工程優(yōu)先受償權(quán)不得對抗消費(fèi)者購房權(quán)的規(guī)定，理論及司法實(shí)踐中仍存有爭議，因此有必要對最高法批復(fù)中的購房消費(fèi)者及交付房款標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步作出更加明確的界定。最高法批復(fù)中采用了購房消費(fèi)者的表述，但對于消費(fèi)者的范圍界定在理論及實(shí)務(wù)中則存在較大爭議，焦點(diǎn)集中在所購房屋用途及是否應(yīng)系唯一住房。筆者認(rèn)為，首先，消費(fèi)者購房權(quán)排除建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的追及效力并無法理依據(jù)，批復(fù)是在權(quán)衡社會總體利益的基礎(chǔ)上，在承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)和購房消費(fèi)者的權(quán)利之間所做的政策選擇。對消費(fèi)者利益進(jìn)行特殊保護(hù)的理論基礎(chǔ)是消費(fèi)者在消費(fèi)交易中處于弱勢地位，需要法律加重經(jīng)營者的義務(wù)，賦予消費(fèi)者特殊權(quán)利保護(hù)。在消費(fèi)者權(quán)利與承包人建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時，依據(jù)生存利益大于經(jīng)營利益的原則來進(jìn)行處理，也即最高法批復(fù)保護(hù)的是購房消費(fèi)者的生存權(quán)。其次，從《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對消費(fèi)者的定義來看，消費(fèi)者是為生活需要而購買、使用商品或接受服務(wù)的主體。因此，對所購房屋用途應(yīng)僅限于住宅，對于寫字樓、商鋪等商品房不能納入保護(hù)范圍。而且，該住房應(yīng)系消費(fèi)者的唯一住房，由此排除因投資而非用于生存、生活需要而購買的商品房。對于“已支付大部分房款”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)務(wù)中較多認(rèn)為大部分房款系指交付房款的數(shù)量超過50%。但也有不同意見，認(rèn)為“大部分房款”的表述，目的應(yīng)當(dāng)是將僅交付了定金等少量房款的消費(fèi)者排除在外。筆者認(rèn)為，人民法院《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第29條對購房消費(fèi)者排除執(zhí)行條件中的已支付房款標(biāo)準(zhǔn)確定為50%以上。具有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的承包人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)于作為申請執(zhí)行人的普通債權(quán)人，因此為彰顯建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先效力，也為避免發(fā)包人與第三人惡意串通損害承包人建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使，應(yīng)確定對抗建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的消費(fèi)者已支付“大部分房款”的門檻要高于上述29條規(guī)定的購房消費(fèi)者對抗作為申請執(zhí)行人的普通債權(quán)人的標(biāo)準(zhǔn)，即應(yīng)在上述“50%以上”標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再予以適當(dāng)提高。
2、非行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)項(xiàng)下以房抵工程款的權(quán)利沖突處理原則。
雖然法律賦予了承包人建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，但同時也對該項(xiàng)權(quán)利的行使設(shè)定了條件和范圍。譬如，用于折價的房屋僅限于承包人施工的工程，所抵工程款不包括因發(fā)包人違約給承包人造成的損失以及最高院批復(fù)中設(shè)定了6個月的行使期限等。由此導(dǎo)致實(shí)踐中非行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)項(xiàng)下的以房折抵工程款現(xiàn)象同樣大量存在。而由于沒有了優(yōu)先權(quán)的庇護(hù)，此時的以房折抵工程款屬普通的以物抵債，因此發(fā)生權(quán)利沖突時的處理原則會相對復(fù)雜，承包人的權(quán)利保護(hù)程度也大大降低。筆者針對不同的權(quán)利沖突情形對其處理原則試分析如下：
（1）一房二賣情形下的權(quán)利沖突處理：此類情形下，如發(fā)包人已與承包人或承包人指定的第三人簽訂以物抵債協(xié)議項(xiàng)下附屬的房屋買賣合同，則應(yīng)按照傳統(tǒng)的一房二賣處理原則來確定權(quán)利順位。司法實(shí)踐中目前統(tǒng)一的做法是按以下原則確定順序：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的優(yōu)先履行； 均未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的優(yōu)先履行；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、又均未合法占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買受人付款數(shù)額的多少以及先后、是否辦理預(yù)告登記、網(wǎng)簽備案
、合同成立先后等因素，公平合理地予以確定。因承發(fā)包雙方系以房抵債，如出現(xiàn)一房二賣權(quán)利沖突，如何確定承包人或其指定受讓房屋的第三人的房款支付時間及數(shù)額？筆者認(rèn)為，應(yīng)從承發(fā)包雙方完成工程款與購房款的清算之日視為已支付全部房款，完成清算意味著債權(quán)債務(wù)的結(jié)清，也即工程款與購房款已完成抵消，故此時視為已支付全部房款更為公平合理。那么如僅簽訂以物抵債協(xié)議，尚未簽訂房屋買賣合同，但已履行清算程序的，能否視為買賣合同已實(shí)際履行呢？筆者認(rèn)為，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條及《商品房銷售管理辦法》第16條之規(guī)定，如果承發(fā)包雙方在抵債協(xié)議中已就用以抵債商品房的基本情況（包括座落、房號、面積、價格等）進(jìn)行約定，并已進(jìn)行清算的，應(yīng)視為買賣合同成立并已實(shí)際履行。即使抵債房屋非商品房，也應(yīng)參照上述規(guī)定予以認(rèn)定。
（2）發(fā)包人將抵債房屋設(shè)定抵押權(quán)時的權(quán)利沖突處理：如承包人或承包人指定的接受抵債房屋的第三人已就抵債房屋的所有權(quán)辦理預(yù)告登記的，按照《物權(quán)法》司法解釋一第4條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，設(shè)定的抵押權(quán)應(yīng)認(rèn)定不發(fā)生物權(quán)效力。如承包人或承包人指定的接受抵債房屋的第三人未就抵債房屋的所有權(quán)辦理預(yù)告登記，則區(qū)分抵押權(quán)人是否辦理抵押登記而有不同的處理原則：如抵押權(quán)人已就抵債房屋辦理抵押登記，此時，不論抵債協(xié)議是否成立在抵押之前，均不能對抗抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)；如發(fā)包人雖在抵債房屋上設(shè)定了抵押，但未辦理抵押登記，則因抵押權(quán)未進(jìn)行公示導(dǎo)致不能對抗第三人，包括接受抵債房屋的債權(quán)人。現(xiàn)實(shí)中對抵押權(quán)預(yù)告登記的物權(quán)效力問題一直存有較大爭議，在不同地區(qū)，法院及仲裁機(jī)構(gòu)對預(yù)抵押登記的物權(quán)效力的認(rèn)定存在裁判不一的現(xiàn)象，但目前的主流裁判觀點(diǎn)是預(yù)告登記制度旨在保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)登記權(quán)利人據(jù)此享有當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿時對訟爭抵押房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對抵押房屋的處分，但并非已對該房屋享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。抵押權(quán)預(yù)告登記，并不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律后果。抵押權(quán)只有在正式辦理抵押登記后，才依法設(shè)立。
（3）司法執(zhí)行中的權(quán)利沖突處理：承發(fā)包雙方簽訂抵債協(xié)議后未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，即使辦理了預(yù)告登記，在發(fā)包人作為被執(zhí)行人情形下，法院仍能對抵債房屋進(jìn)行查封。但如承包人或承包人指定接受房屋的第三人已辦理預(yù)告登記的，則按照執(zhí)行異議和復(fù)議辦理規(guī)定第30條之規(guī)定，則可以停止執(zhí)行處分，符合物權(quán)登記條件的，可排除執(zhí)行。如未辦理預(yù)告登記，則區(qū)分抵債房屋是否屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，處理原則有所區(qū)分。按照執(zhí)行異議和復(fù)議辦理規(guī)定第28條之規(guī)定，對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，應(yīng)同時具備在法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同、在查封前已合法占有該不動產(chǎn)、已支付全部價款或已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按法院要求交付執(zhí)行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記四個要件，方可排除執(zhí)行。該規(guī)定第29條則對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房排除執(zhí)行的條件規(guī)定為須同時具備在查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且系唯一住房、已支付超過合同約定總價款50%以上價款的條件。這里值得探討的是，承包人用于抵債的房屋大都系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，根據(jù)上述排除執(zhí)行條件的規(guī)定，必須符合所購商品房系用于居住且系唯一住房這一要件，如抵債房屋簽訂買賣合同的主體系承包人，則顯然不符合這一要件要求，不能排除執(zhí)行。如抵債房屋簽訂買賣合同的主體系通過承包人指定接受或通過受讓承包人債權(quán)以及通過承包人再次轉(zhuǎn)讓而接受房屋的第三人，且該第三人接受房屋后確系用于居住，也系唯一住房，在同時具備上述29條規(guī)定的其他條件情形下，該第三人能否排除執(zhí)行呢？筆者認(rèn)為，雖從表象上來看，接受房屋的第三人符合排除執(zhí)行條件，但其接受房屋的原因不論是基于承包人的指定向第三人履行，還是基于承包人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，以及基于承包人對抵債房屋的再次轉(zhuǎn)讓，均不能符合排除執(zhí)行的條件。如基于承包人指定向第三人履行，則該第三人接受房屋的目的系抵銷發(fā)包人對承包人所負(fù)債務(wù)；如系基于承包人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，其接受房屋的目的系抵銷發(fā)包人應(yīng)向其承擔(dān)的債務(wù)。以上兩種情形下，第三人接受房屋的直接目的均系抵債，而非居住。如基于承包人對房屋的再次轉(zhuǎn)讓，雖從程序和形式上省略了承包人受讓房屋的環(huán)節(jié)，但實(shí)質(zhì)上因第三人權(quán)利仍來源與承包人的轉(zhuǎn)讓行為，故在確定是否排除執(zhí)行時，對承包人權(quán)利來源的審查不能省略，首先要確認(rèn)承包人的權(quán)利是否符合排除執(zhí)行的條件，因承包人不符合排除執(zhí)行的條件，因此接受承包人物權(quán)轉(zhuǎn)讓的第三人排除執(zhí)行的權(quán)利則無從談起。
三、行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)項(xiàng)下的以房折抵工程價款與預(yù)告登記的沖突及互補(bǔ)。
從上文中可以看出，預(yù)告登記在承包人以房抵工程款中具有不可替代的重要作用，尤其是在非行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)項(xiàng)下的以房抵工程款中，預(yù)告登記不但能夠有效防止發(fā)包人一房二賣及對抵債房屋設(shè)定抵押權(quán)的行為，而且在司法執(zhí)行過程中，通過對抵債房屋辦理預(yù)告登記，也能起到一定的排除執(zhí)行的效力。但同時筆者也注意到，預(yù)告登記制度自《物權(quán)法》頒布施行至今已近十年，并未被廣泛運(yùn)用到實(shí)踐中去。究其原因，主要基于：一是錯誤的認(rèn)為商品房買賣合同備案登記等同于預(yù)告登記。實(shí)踐中，包括房地產(chǎn)登記管理部門、司法部門以及法律界人士在內(nèi)的大眾群體對預(yù)告登記與商品房買賣合同備案登記均存在不同程度的錯誤認(rèn)知，不能正確區(qū)分預(yù)告登記與網(wǎng)簽備案登記在法律性質(zhì)與法律后果上的本質(zhì)區(qū)別，將網(wǎng)簽備案登記等同于預(yù)告登記來對待。二是缺乏對預(yù)告登記事先約定的意識?！段餀?quán)法》第20條第1款規(guī)定，當(dāng)事人根據(jù)約定對房屋或者其他不動產(chǎn)申請辦理預(yù)告登記；《房屋登記辦法》第69條規(guī)定：“預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記”?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條、86條同樣規(guī)定了預(yù)告登記的事先約定及預(yù)購人可按照約定單方申請預(yù)告登記。但現(xiàn)實(shí)中，由于商品房買賣一般采用統(tǒng)一示范文本，而目前我國國家工商總局頒布的《商品房買賣合同示范文本》及大部分省市頒布的示范文本中均未設(shè)置約定預(yù)告登記的內(nèi)容，由此導(dǎo)致不能與預(yù)告登記制度有效銜接，也不能引導(dǎo)當(dāng)事人對預(yù)告登記制度的認(rèn)知與適用。三是《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記便導(dǎo)致預(yù)告登記失效。現(xiàn)實(shí)中，尤其是在商品房買賣過程中，因開發(fā)商辦理初始登記的時間并不被購房者所知曉，導(dǎo)致預(yù)告登記權(quán)利人很難正確掌握能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記的時間，因此極易導(dǎo)致預(yù)告登記權(quán)利失效。綜上，可以看出，預(yù)告登記制度因缺乏被公眾認(rèn)知及本身制度設(shè)計(jì)上也存在一定的缺陷，導(dǎo)致實(shí)踐中運(yùn)用甚少。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)對預(yù)告登記制度的宣傳及完善預(yù)告登記制度的缺陷勢在必行。實(shí)踐中以及理論界對于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與預(yù)告登記發(fā)生沖突時的處理原則以及預(yù)告登記能否在建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)中發(fā)揮更大的作用，現(xiàn)有法律則缺乏相應(yīng)規(guī)定，理論及實(shí)務(wù)中也頗有爭議，筆者對此試作分析如下：
1、關(guān)于承包人的工程優(yōu)先受償權(quán)能否對抗已辦理商品房預(yù)告登記的購房者問題，理論界一直爭論不休。許多學(xué)者提出，最高法關(guān)于優(yōu)先權(quán)的批復(fù)制定于《物權(quán)法》實(shí)施之前，當(dāng)時還未確立商品房預(yù)告登記制度。而《物權(quán)法》出臺后，明確了預(yù)告登記制度及預(yù)告登記后的物權(quán)排他效力，因此經(jīng)過預(yù)告登記后，買受人的商品房交付請求權(quán)就具有了排他性，可以對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。但筆者認(rèn)為，雖然上述觀點(diǎn)有其合理性，且從《物權(quán)法》預(yù)告登記制度的規(guī)定來看，用預(yù)告登記排除承包人的優(yōu)先受償權(quán)似乎更符合法理要求。但需注意的是，買受人辦理預(yù)告登記無需受所購房屋用途及交付房屋款項(xiàng)多少的限制，如僅以買受人辦理預(yù)告登記作為對抗承包人優(yōu)先權(quán)的評判依據(jù)，無疑擴(kuò)大了排除承包人優(yōu)先受償權(quán)的范圍。再加之由于目前我國誠信體制的缺失，極易導(dǎo)致發(fā)包人與買受人惡意串通，通過簽訂虛假的房屋買賣合同并辦理預(yù)告登記的方式侵害承包人工程優(yōu)先受償權(quán)，從而導(dǎo)致《合同法》第286條規(guī)定被架空的情況出現(xiàn)。由此筆者認(rèn)為，對承包人優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者購房權(quán)沖突下的處理原則，仍應(yīng)堅(jiān)持最高法批復(fù)意見及參考執(zhí)行異議和復(fù)議案件辦理規(guī)定第29條中規(guī)定的原則，不應(yīng)以買受人是否辦理了預(yù)告登記作為排除承包人優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)或依據(jù)，仍應(yīng)以買受人是否支付了大部分房款并系唯一住房作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。
2、反言之，承包人在通過協(xié)議折價方式行使工程優(yōu)先受償權(quán)過程中，如對用以折抵工程價款的商品房辦理了預(yù)告登記，則應(yīng)能夠?qū)棺罡叻ㄅ鷱?fù)中規(guī)定的此后已交付全部或大部分房款的消費(fèi)者。首先，按照《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記后，權(quán)利人即具有了物上請求權(quán)，且未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。其次，最高法批復(fù)關(guān)于購房消費(fèi)者排除承包人優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定本意不僅基于保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)，還基于在工程優(yōu)先受償權(quán)未采取公示制度的情況下，為消減工程優(yōu)先受償權(quán)的秘密性對交易安全的消極影響。但承包人在協(xié)議折價過程中，如果已對用以折價的房屋辦理了預(yù)告登記，也即完成了權(quán)利公示，在此情況下，已不存在工程優(yōu)先受償權(quán)的秘密性對交易安全的消極影響，消費(fèi)者對已進(jìn)行預(yù)告登記的用以折抵工程價款商品房的購買行為也不再構(gòu)成善意取得，因此消費(fèi)者的購房權(quán)不能再排除承包人的優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)然，如果承包人對用以折價的商品房辦理預(yù)告登記的時間在消費(fèi)者購房之后，則因該預(yù)告登記未起到權(quán)利公示的效果，而不能據(jù)此對抗消費(fèi)者的購房權(quán)。
四、以房折抵工程價款優(yōu)先權(quán)取得問題的幾點(diǎn)思考
1、債務(wù)履行期限屆滿前承發(fā)包雙方達(dá)成以房抵工程款協(xié)議且約定了清算條款，債務(wù)人能否享有工程優(yōu)先受償權(quán)。
如前所述，目前理論及實(shí)務(wù)中對于債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成的以物抵債協(xié)議中約定了清算條款的，不認(rèn)定構(gòu)成流抵契約，認(rèn)可其內(nèi)部效力，但認(rèn)為不得對抗其他債權(quán)人。但這是針對普通情況下的以物抵債而言。實(shí)踐中，大量存在自招投標(biāo)或施工合同簽訂伊始，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包人為緩解資金壓力，便與承包人約定以承包人承建的商品房折抵部分或全部工程價款，并約定工程款結(jié)算時予以清算或按照合同約定的進(jìn)度款支付節(jié)點(diǎn)分期進(jìn)行清算的情形。因承包人基于《合同法》第286條的規(guī)定享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，那么此種情形下的以房抵工程款能否具有外部效力、也即承包人能否對抵債房屋享有優(yōu)先受償權(quán)呢？這要結(jié)合建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的構(gòu)成要件來分析。《合同法》第286條并未明確規(guī)定建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的起算點(diǎn)及行使期限，但從其條文表述中可看出，優(yōu)先權(quán)的行使應(yīng)是建立在債權(quán)已經(jīng)確定且應(yīng)受清償，也即債權(quán)清償期限已經(jīng)屆滿的基礎(chǔ)之上。而最高院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的批復(fù)第4條則明確規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”，但現(xiàn)實(shí)中大量存在在實(shí)際竣工之日或合同約定竣工之日，工程款債權(quán)可能尚未屆期，也即債務(wù)履行期限尚未屆滿的情形。由此便引發(fā)爭議，即建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使是否必須以債務(wù)履行期限屆滿為前提？結(jié)合實(shí)踐來看，批復(fù)第4條規(guī)定的優(yōu)先權(quán)起算點(diǎn)并不盡合理，司法實(shí)踐中對起算點(diǎn)目前也存在較大爭議：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)《批復(fù)》的規(guī)定，從實(shí)際竣工之日或合同約定的竣工之日起算；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)回歸《合同法》第286條的規(guī)定，從債權(quán)應(yīng)受清償時起算。近期，最高人民法院民一庭《民事審判信箱》關(guān)于“建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使是否以工程竣工為條件”的答復(fù)意見⑧中便采納了從債權(quán)應(yīng)受清償時起算這一觀點(diǎn)，筆者也贊同該觀點(diǎn)?！逗贤ā返?86條的立法本意即為優(yōu)先受償權(quán)行使的前提條件是工程款債權(quán)到期，如果工程款債權(quán)尚未到期，此時債權(quán)無從主張，優(yōu)先受償權(quán)更無從談起。因此，在債務(wù)履行期限屆滿前承發(fā)包雙方雖已達(dá)成以房抵工程款協(xié)議，但因行使工程優(yōu)先權(quán)的條件尚不具備，故承包人此時不能享有優(yōu)先權(quán)。但如果債務(wù)履行期限屆滿后，雖抵債協(xié)議簽訂在前，但不應(yīng)影響承包人對抵債房屋享有優(yōu)先權(quán)，因?yàn)榇藭r雙方對抵債協(xié)議履行的清算程序，應(yīng)視為完成工程的協(xié)議折價，應(yīng)視為行使優(yōu)先權(quán)的具體行為。那么在進(jìn)度款節(jié)點(diǎn)過程中對應(yīng)付進(jìn)度款與抵債房屋進(jìn)行的部分清算，能否也視為行使工程優(yōu)先權(quán)呢？對于進(jìn)度款是否屬行使工程優(yōu)先權(quán)的工程價款范圍，同樣也存在較大爭議。筆者認(rèn)為，進(jìn)度款支付作為承發(fā)包雙方約定的一種分期或分段付款方式，實(shí)際是一種階段性的結(jié)算行為?！逗贤ā?86條中規(guī)定的工程價款，并未明確界定為竣工后的最終結(jié)算價款，因此進(jìn)度節(jié)點(diǎn)過程中對進(jìn)度款與抵債房屋進(jìn)行的清算也應(yīng)視為行使工程優(yōu)先權(quán)的具體行為。前述最高人民法院民一庭《民事審判信箱》答復(fù)意見中也主張，從有利于保護(hù)農(nóng)民工的利益及《合同法》第286條的立法本意出發(fā)，即使工程未竣工，只要發(fā)包人有欠付工程款的事實(shí)，承包人就可以依照法律程序主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)。該表述實(shí)際也隱含了行使優(yōu)先權(quán)的工程價款并非僅指工程竣工后的最終結(jié)算價款，而應(yīng)包括施工合同履行過程中產(chǎn)生包括進(jìn)度款在內(nèi)的所有應(yīng)付款。
2、行使建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)項(xiàng)下的以房抵工程款過程中，發(fā)包人與承包人指定的第三人簽訂《房屋買賣合同》情形下，第三人對折價房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)。
現(xiàn)實(shí)中，大量存在承包人與發(fā)包人以商品房折價行使工程優(yōu)先受償權(quán)時，在抵債協(xié)議中約定由發(fā)包人與其指定的第三人簽訂《商品房買賣合同》并由發(fā)包人協(xié)助將抵債商品房轉(zhuǎn)移登記至第三人名下的情形。導(dǎo)致此種現(xiàn)象大量出現(xiàn)的原因主要是基于一般工程欠款的數(shù)額都相對較大，因此造成抵債房屋的數(shù)量也相對較大，而承包人對抵債房屋難以自行消化，只能再行向其債權(quán)人（包括材料商、分包商、實(shí)際施工人等）進(jìn)行抵債或轉(zhuǎn)售第三人，而為了省去辦理轉(zhuǎn)移登記的繁瑣手續(xù)，更為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)，因此便采取直接指定發(fā)包人與第三人簽訂《商品房買賣合同》并予以履行的方式。此種情形下，如抵債房屋出現(xiàn)權(quán)利沖突時，該第三人是否享有優(yōu)先受償權(quán)呢？筆者認(rèn)為，從形式上來看，該情形符合《合同法》第64條規(guī)定的向第三人履行。此種情形下，第三人只是合同的履行輔助人，而非合同的當(dāng)事人，第三人接受合同履行的行為對債務(wù)人及債權(quán)人均發(fā)生效力。但第三人在接受合同中的違約行為，則應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，同樣債務(wù)人在對第三人履行合同中的違約行為，也應(yīng)由債權(quán)人向債務(wù)人予以追究。由此可以看出，雖然第三人系債務(wù)履行的接受方，但其只是替代承包人來接受履行，并不因此影響承包人享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。第三人接受抵債房屋，等同于承包人接受抵債房屋，如果否認(rèn)第三人對用以抵債的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)，便等于剝奪了承包人的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。因此，在此情形下，第三人同樣享有對抗其他債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。與向第三人履行相類似的，還有承包人以債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式完成對抵債房屋的轉(zhuǎn)讓，債權(quán)轉(zhuǎn)讓情形下，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)隨工程款債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。《合同法》第81條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。”《物權(quán)法》第192條規(guī)定：“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)屬法定優(yōu)先權(quán)，其依附于工程債權(quán)的存在而存在，因此屬工程款債權(quán)的從權(quán)利，且非專屬于債權(quán)人自身的權(quán)利，因此應(yīng)與抵押權(quán)一樣，隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。最高人民法院近期《民事審判信箱》⑨中也明確答復(fù)建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人也應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。但需注意的是，向第三人履行與債權(quán)轉(zhuǎn)讓條件下向債權(quán)受讓人履行容易混淆，筆者認(rèn)為，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的成立應(yīng)以當(dāng)事人之間的書面協(xié)議約定或以外顯的共同意思表示為法定要件，否則，將債務(wù)人向合同關(guān)系之外的第三方履行債務(wù)的行為理解或認(rèn)定為合同法64條規(guī)定的“向第三人履行”更符合交易習(xí)慣及法律規(guī)定。與此同時，我們也會提出質(zhì)疑，即不論是采用向第三人履行方式，還是采用債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，似乎都有以合法形式掩蓋規(guī)避稅費(fèi)的非法目的之嫌，發(fā)包人與承包人指定的或接受債權(quán)轉(zhuǎn)讓的第三人之間簽訂的《商品房買賣合同》是否會因此導(dǎo)致無效呢？但從目前司法審判的主流觀點(diǎn)來看，對此類省略中間轉(zhuǎn)移登記手續(xù)環(huán)節(jié)的房屋再次轉(zhuǎn)讓行為大都持包容態(tài)度，一般不認(rèn)定合同無效。另即使從當(dāng)事人的真實(shí)意圖出發(fā)，第三人接受的也是承包人轉(zhuǎn)讓的房屋，而因承包人對抵債房屋享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，已經(jīng)阻斷了發(fā)包人的其他債權(quán)人對抵債房屋的權(quán)利主張，因此第三人從承包人處受讓房屋后，同樣也享有了相應(yīng)的優(yōu)先受償權(quán)。
3、優(yōu)先權(quán)期限屆滿后達(dá)成的以房抵工程款協(xié)議，承包人是否還享有優(yōu)先受償權(quán)。
最高法批復(fù)中規(guī)定的工程優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為自工程竣工之日或者施工合同約定的竣工之日起六個月，該期限實(shí)際上并不符合工程行業(yè)實(shí)際。在實(shí)踐中，因發(fā)包人惡意拖延或客觀原因?qū)е略谇笆銎谙迌?nèi)對工程造價未能結(jié)算定案的情形較為普遍，往往在價款尚未確定情形下工程優(yōu)先權(quán)的行使期限就已屆滿。而在以房抵工程款過程中，雙方協(xié)議折價也需要相應(yīng)的磋商過程，因此也極易導(dǎo)致在優(yōu)先權(quán)期限屆滿后才達(dá)成以房抵工程款協(xié)議的情形出現(xiàn)。正是基于此，導(dǎo)致目前理論及司法實(shí)務(wù)中對批復(fù)中關(guān)于優(yōu)先權(quán)行使期限的規(guī)定頗有非議。筆者認(rèn)為，從確立建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)這一制度的立法本意考量，其目的是為了保護(hù)承包人合法權(quán)益、進(jìn)而保護(hù)農(nóng)民工權(quán)益而設(shè)立，且《合同法》第286條中并未規(guī)定優(yōu)先權(quán)的行使期限，在新的司法解釋尚未出臺，而批復(fù)對優(yōu)先權(quán)行使期限本身又存在重大缺陷的情形下，應(yīng)對因超出優(yōu)先權(quán)行使期限而導(dǎo)致權(quán)利喪失的認(rèn)定從嚴(yán)掌握，不應(yīng)輕易認(rèn)定因優(yōu)先權(quán)期限屆滿而導(dǎo)致承包人優(yōu)先權(quán)喪失。對于在優(yōu)先權(quán)期限內(nèi)曾通過發(fā)函等方式主張過優(yōu)先權(quán)的，即使抵債協(xié)議是在優(yōu)先權(quán)期限屆滿后達(dá)成，也應(yīng)認(rèn)定承包人享有優(yōu)先權(quán)。對于承包人是否可通過發(fā)函方式主張優(yōu)先受償權(quán)以及承包人要求協(xié)議折價的函件能否視為已主張工程優(yōu)先權(quán)，目前司法實(shí)踐中存在兩種不同觀點(diǎn)：一是承包人可以通過發(fā)函等非訴訟方式主張優(yōu)先受償權(quán)，承包人單方提出此主張后便保有了行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利；二是承包人需在法定期間內(nèi)通過訴訟、仲裁或達(dá)成協(xié)議的方式主張工程優(yōu)先受償權(quán)，僅發(fā)函催告或要求折價但未達(dá)成折價協(xié)議的情況下，如承包人未在法定期限內(nèi)再行提起訴訟或仲裁，則承包人喪失行使工程優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。筆者認(rèn)為，《合同法》及批復(fù)中并未限定工程優(yōu)先受償權(quán)的主張方式，且《合同法》第286條規(guī)定工程優(yōu)先受償權(quán)的行使方式為“協(xié)議折價”及“申請人民法院依法將該工程拍賣”，該規(guī)定與《物權(quán)法》第195條第2款“抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)”的規(guī)定如出一轍，實(shí)行的是徹底的當(dāng)事人自救主義，立法意圖更傾向于強(qiáng)調(diào)交易便利和保護(hù)債權(quán)人利益⑩，也即更傾向于由當(dāng)事人通過非訴訟方式主張優(yōu)先權(quán)。前述第二種觀點(diǎn)以“承發(fā)包雙方達(dá)成折價協(xié)議”作為承包人主張優(yōu)先權(quán)的要件，系將優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主張與權(quán)利行使結(jié)果相混淆，承發(fā)包雙方達(dá)成折價協(xié)議意味著承包人與發(fā)包人經(jīng)協(xié)商通過對工程的折價完成了債權(quán)的受償及工程優(yōu)先權(quán)的行使，而承包人對工程優(yōu)先權(quán)的主張系對法定權(quán)利的行使，該權(quán)利主張后能否得以實(shí)現(xiàn)還要受債權(quán)債務(wù)的清算、優(yōu)先權(quán)的受償范圍、雙方是否達(dá)成合意等諸多因素限制，折價協(xié)議的達(dá)成更需要合理的期限。因此，如果以權(quán)利實(shí)現(xiàn)作為權(quán)利行使的成立要件，不僅不符合邏輯，也易出現(xiàn)因發(fā)包人惡意拖延協(xié)商時間等情形導(dǎo)致承包人喪失對該權(quán)利的行使，增加了承包人權(quán)利行使的障礙，從而導(dǎo)致出現(xiàn)《合同法》第286條被架空、承包人優(yōu)先權(quán)難以行使的狀況。由此筆者認(rèn)為，承包人可以通過發(fā)函方式主張工程優(yōu)先受償權(quán)，要求以協(xié)議折價方式行使優(yōu)先權(quán)的函件應(yīng)視為優(yōu)先權(quán)權(quán)利主張的證據(jù)，且發(fā)函主張方式應(yīng)不限于在協(xié)議折價過程中適用，也即只要承包人在法定期限內(nèi)向發(fā)包人發(fā)出協(xié)議折價并主張優(yōu)先受償?shù)暮蠹幢Ｓ辛似湫惺箖?yōu)先受償權(quán)的權(quán)利，此后其可以選擇通過與發(fā)包方協(xié)議折價或申請法院依法將工程拍賣，然后就折價或拍賣價款優(yōu)先受償?shù)姆绞綄?shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。至于發(fā)包人是否同意或配合將工程進(jìn)行折價及是否與承包人達(dá)成折價協(xié)議，并不影響承包人關(guān)于工程優(yōu)先權(quán)主張已成立的法律效力，也即此后承發(fā)包雙方達(dá)成的折價協(xié)議仍享有優(yōu)先受償權(quán)。
除上述本文論述到的以房抵工程款法律實(shí)務(wù)問題外，現(xiàn)實(shí)中還存在包括施工合同無效情形下的以房抵工程款能否行使工程優(yōu)先權(quán)、實(shí)際施工人能否行使工程優(yōu)先權(quán)等諸多法律疑難問題。之所以出現(xiàn)此類現(xiàn)象，除因以房抵工程款自身的法律復(fù)雜性外，更重要的是現(xiàn)行法律尚缺乏對以物抵債的規(guī)定以及對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定過于籠統(tǒng)，因此筆者也期待關(guān)于以物抵債及建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的司法解釋盡快出臺，以解決現(xiàn)實(shí)中存在的疑點(diǎn)、難點(diǎn)問題。
①江蘇省高院民一庭，夏正芳、潘軍峰：《以物抵債若干問題研究》；
②李玉林：《代物清償?shù)男再|(zhì)及效力研究》；
③楊臨萍：《關(guān)于當(dāng)前商事審判工作中的若干具體問題》
④江蘇省高院民一庭，夏正芳、潘軍峰：《以物抵債若干問題研究》；
⑤杜萬華主編，最高人民法院民一庭編著：《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》，人民法院出版社，第419頁；
⑥《債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何認(rèn)定》，《民事審判指導(dǎo)與參考》總第58輯；
⑦山東省高級人民法院（2014）魯民一終字第376號民事判決書、江蘇省高級人民法院（2014）蘇民終字第0193號民事判決書、遼寧省大連市中級人民法院（2014）大民二終字第1409號民事判決書。
⑧《民事審判指導(dǎo)與參考》總第62輯
⑨《民事審判指導(dǎo)與參考》總第65輯
⑩王利明、尹飛、程嘯：《中國物權(quán)法教程》，人民法院出版社2007年版，第484頁；梁彗星：《合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用》，載《山西大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)》2001年第3期。
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