讀過(guò)《富爸爸窮爸爸》書的讀者都知道，在那本書里面有一個(gè)概念非常感染人：被動(dòng)收入。所謂被動(dòng)收入，也就是指不需要通過(guò)努力就能獲得的收益，也叫作管道收入。只能靠辛勤的努力賺錢，是大部分人無(wú)法實(shí)現(xiàn)個(gè)人成長(zhǎng)突破和財(cái)務(wù)自由的關(guān)鍵因素。
下面，將聚焦于二房東如何利用城市化浪潮帶來(lái)的租房機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)被動(dòng)收入的增加，完全用數(shù)據(jù)說(shuō)話。
目前看來(lái)，適合普通人實(shí)現(xiàn)躺賺的，只有一種，那就是借助城市化紅利，來(lái)到人口凈流入的新一線城市，在那里通過(guò)整租—簡(jiǎn)單裝修—轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)自己獲得被動(dòng)收入的目標(biāo)！
做二房東只要你前期工作做到位，包括選擇合適的城市和房源，對(duì)房子做好裝修布置，找到能夠長(zhǎng)期合租的伙伴，后期基本上就不需要太多操心，這個(gè)過(guò)程類似于我們前面故事當(dāng)中的挖管道，建立管道的過(guò)程比較漫長(zhǎng)，但是一旦建立起來(lái)，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流。
咱們先來(lái)看一看這個(gè)表，長(zhǎng)租公寓是如何從0到1到1000毛利的裂變。
以深圳的平均水平來(lái)看，
二房東擁有10套長(zhǎng)租，10年毛利就有180萬(wàn)，看起來(lái)不多，但是被動(dòng)收益。
再來(lái)看這個(gè)表，只要有100套年銷售額就能達(dá)到780萬(wàn)。
還有，二房東10年管理的資產(chǎn)，只要1000套房就可以說(shuō)是管理50億資產(chǎn)的公司。
每個(gè)人身邊都不缺乏號(hào)稱自己管理或者支配了2億資產(chǎn)的人。其實(shí)真的沒(méi)這么難，只要找對(duì)了圈子，一切都很簡(jiǎn)單。
大家對(duì)“二房東”這個(gè)詞，一定不陌生。
說(shuō)起來(lái)，可能還會(huì)有點(diǎn)不屑。二房東不就是租別人的房子，再租給別人賺個(gè)差價(jià)嗎？有本事自己買房子好啦，做什么二房東，這么辛苦，也賺不了啥錢。
其實(shí)啊，二房東和你想的真的不一樣，很多包租公包租婆很讓人羨慕，有錢有閑，有詩(shī)和遠(yuǎn)方。
沒(méi)有現(xiàn)金流走不快，沒(méi)有資本利得走不遠(yuǎn)，只有兩者相結(jié)合，才能走得又快又穩(wěn)。
富爸爸投資指南中所說(shuō)的 “用4幢綠房子換一家紅酒店”。
1、什么叫做綠房子，什么叫做紅酒店呢？
綠房子就是長(zhǎng)租公寓，紅酒店就是你買的房子。我們只要用四套綠房子，就可以補(bǔ)充一套紅酒店的月供。
我們依然以深圳的房子來(lái)計(jì)算，一套綠房子一個(gè)月可以給我們帶來(lái)1500/元的現(xiàn)金流，四套就是6000元。
我們買套便宜的紅酒店吧：總價(jià)：40000*60=240萬(wàn)首付：240*30%=72萬(wàn)貸款：168萬(wàn)月供30年: 9168元
是不是月供基本上就出來(lái)了。何況，四套的基數(shù)還可以更多。
所以我們做二房東是為了做房東，是為了擁有更多的被動(dòng)收益的現(xiàn)金流。
2、要支配，不要擁有
假設(shè)我們一直努力的工作，擁有一份穩(wěn)定還持續(xù)上漲的工資，但沒(méi)有收益。
我們可以計(jì)算一下。
如果在深圳，以平均工資2萬(wàn)來(lái)算。
年收入：20000*12=24萬(wàn)
除去基本開支，一年能存下12萬(wàn)的已經(jīng)被人佩服得五體投地。10年時(shí)間可以存120萬(wàn)，夠買240萬(wàn)房子的三成首付加稅費(fèi)和家具了，還沒(méi)有考慮通貨膨脹。
如果單考慮出租收益：
年收益：5000*12=60000
年回報(bào)率：60000/240=2.5%
銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化都有4%以上。
如果我們運(yùn)用別人的資產(chǎn)為我們自己掙錢，看起來(lái)?yè)碛械煤苌?，但我們支配的卻很多。
如果做長(zhǎng)租房來(lái)講的話，我們可以擁有10套房子的支配權(quán)，也可以擁有100套房子的支配權(quán)。
我們甚至可以擁有1000套房子的支配權(quán)。
再來(lái)看一套長(zhǎng)租房的投入：裝修成本：約200/平米200*60（單價(jià)*面積）=120001500*12*10=18萬(wàn)
用12000的投入可以撬動(dòng)10年18萬(wàn)的被動(dòng)收益。當(dāng)然這個(gè)期間還有裝修折舊、中介費(fèi)、空置期等費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的存在。只要選擇的城市、小區(qū)、房源有標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)是很小的，而收益很大。要支配，不要擁有。
理論上成立了，?可是做二房東那么麻煩啊。
3、二房東怎么做？
怎么跟中介打交道？房源怎么選？租約怎么簽？房子怎么裝？租客怎么管？
4、房源怎么選？
對(duì)于初次做長(zhǎng)租房的人來(lái)說(shuō)，最重要的三點(diǎn)：地段，首選與自己居住的地段。小區(qū)，選擇交通方便、且易出租的小區(qū)。離地鐵口、公交站近，配套齊全。戶型，首選一房到兩房，因?yàn)檫@是大部分租房人群的選擇。
5、租約怎么簽？
八個(gè)字，年限要長(zhǎng)、六年以上違約金要高，被動(dòng)為主動(dòng)。分享四個(gè)收房神器：1. 一疊錢，簽約不帶錢就是耍流氓。用橡皮筋松垮綁起來(lái)，用保鮮袋來(lái)裝，不要用信封，建議，去簽約的時(shí)候，錢是直接拿進(jìn)去，或他來(lái)的時(shí)候我已經(jīng)在了，桌子上放著錢，和車鑰匙跟其他東西，反正錢是可以看見的，我敢保證他的眼睛看過(guò)來(lái)不下100次。2. 帶6本合同，自己早一點(diǎn)到，一般提早15分鐘到現(xiàn)場(chǎng)，觀察現(xiàn)場(chǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)里面呆一下，讓客場(chǎng)變成主場(chǎng)，讓作業(yè)場(chǎng)變成主戰(zhàn)場(chǎng)，你在這個(gè)場(chǎng)的氣氛越濃厚，這個(gè)場(chǎng)就是你的場(chǎng)，可以洗把臉。3. 經(jīng)紀(jì)人小伙伴。通常經(jīng)紀(jì)人談的話會(huì)跑偏，大部分都是不專業(yè)的，你把兩杯水兩份合同送上來(lái)，就可以忙自己的事了。我們要慢慢來(lái)，慢慢聊，不讓經(jīng)紀(jì)人催促。通常經(jīng)紀(jì)人要么閉嘴，你相信我一定讓你賺到傭金，要么是去忙自己的事情，忙完了把傭金送給你。4. 大茶缸子放點(diǎn)大棗，防口干肚子餓。談判是高負(fù)荷腦力運(yùn)動(dòng)，很累。選擇你喜歡的飲料和香味。談判時(shí)倒點(diǎn)水，吹一吹，放下來(lái)，談判兼按摩，放松腦子，補(bǔ)充能量。要做充分的準(zhǔn)備工作。對(duì)方?jīng)]有準(zhǔn)備跟你簽合同，你都準(zhǔn)備的如此精細(xì)，沒(méi)有簽出來(lái)你騙誰(shuí)，當(dāng)你不緊張時(shí)，你說(shuō)話很自如了。緊張的時(shí)候不知道說(shuō)什么好，開始欺騙，圓謊。不能騙人，要說(shuō)實(shí)話。
6、房子怎么裝？房子為什么還要裝呢？我們?yōu)槭裁匆虬缒兀寣?duì)方第一眼就有好感，嘻嘻。房子也是。我們要把房子進(jìn)行二次裝修，才可能提升這個(gè)長(zhǎng)租房的溢價(jià)。記著，長(zhǎng)租公寓不要隨意動(dòng)硬裝！民宿經(jīng)營(yíng)例外。把錢花在最大面積視覺的軟裝上。
7、租客怎么管？“房東房東，你這個(gè)空調(diào)壞了修一下”“房東房東，馬桶壞了要修一下”“房東，燈泡壞了你可以幫我換一下嘛，我一個(gè)女生不會(huì)也。”房東太帥沒(méi)辦法。和管理下屬、團(tuán)隊(duì)一樣，租客也需要教育。租房前，有公約，哪些我負(fù)責(zé)，哪些你負(fù)責(zé)，表現(xiàn)好，愛護(hù)物品，一年不煩我，有獎(jiǎng)勵(lì)。凡事建立規(guī)則，還有小小激勵(lì)，90%都會(huì)成為好租客。沒(méi)有現(xiàn)金流走不快。這就是百萬(wàn)收入的秘密。
沒(méi)有資本利得走不遠(yuǎn)，房產(chǎn)之千萬(wàn)之路篇，敬請(qǐng)下回分解。
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