恭喜大家，喜提「國家鼓勵(lì)版」「史上最長春節(jié)假期」！
講真，我聽到這個(gè)消息，只有兩個(gè)想法：
第一，央視春晚定在除夕夜，是從1983年開始。那么，第42屆春晚會(huì)跟著調(diào)休改到大年初一辦嗎？
如果不改檔期，合理想象，大年三十晚上12點(diǎn)，擁堵的高架橋上將會(huì)響起一片李谷一老師的《難忘今宵》。
此情此景，何止今宵難忘，我會(huì)畢生難忘吧。
第二，我敢確定，幾乎所有打工人聽到“除夕不放假”，火氣都會(huì)怒沖天靈蓋，只有一類人，此刻非常淡定……
一年擁有一個(gè)寒假、一個(gè)暑假的教職工，會(huì)在意這點(diǎn)法定節(jié)假日嗎哈哈！！
「教育王牌」，讓這些普普通通的打工人免遭“調(diào)休”之苦，更成了部分二手房的止跌神器。
不信，我們看看看天河第一梯隊(duì)小學(xué)對口學(xué)位盤，近兩年的成交數(shù)據(jù)。
天河頂級學(xué)位房，成交量同比漲17%
大家公認(rèn)的天河第一梯隊(duì)小學(xué)，一共有4所，分別是華師附小、華陽小學(xué)、華景小學(xué)和龍口西小學(xué)。
其中，華師附小，只面向華南師范大學(xué)職工招生。華陽兩個(gè)校區(qū)、華景、龍口西三個(gè)小學(xué)，則按地段劃分，有所謂「對口學(xué)位房」的概念。
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，天河第一梯隊(duì)這三個(gè)學(xué)校，對口樓盤大約有61個(gè)，累計(jì)成交二手房273套。
對比去年同期成交的234套，交易量同比增加17%??！
誰說二手房賣不動(dòng)，天河網(wǎng)紅學(xué)位盤，第一個(gè)站出來呼TA巴掌。
但是，靈魂拷問來了：這些頂級學(xué)位房，是真·走出獨(dú)立行情，還是悄咪咪以價(jià)換量、割肉撐排場呢？
01.華陽小學(xué)（天河?xùn)|校區(qū)）
對口學(xué)位房成交量同比增加41%，交易活躍度提高得最為明顯。
但如果說這些客群，完全靠學(xué)校虹吸過來的，也不盡然。
原因有二。
第一，近兩年都有成交的9個(gè)小區(qū)，總成交量多了12套，其中，峻林個(gè)盤就增加了7套，扛起了大半壁江山。
峻林耶，作為天河北頂級次新豪宅盤，無論地段還是產(chǎn)品，都自帶老錢風(fēng)，住進(jìn)去就是身份圈層的象征。
至于學(xué)位，只能算錦上添花。
畢竟名門子女，分分鐘出國或者爺爺奶奶舍不得就近讀個(gè)貴族私立，有啥奇怪的。
除了峻林，純學(xué)位房，并沒有成交大漲的跡象。
第二，華陽小學(xué)（天河?xùn)|校區(qū)），對口學(xué)位房整體房價(jià)同比掉了10%。
其中峻林算保價(jià)比較穩(wěn)的，只跌了2%，而1990-1998年建成的天河?xùn)|遠(yuǎn)洋宿舍，房價(jià)同比跌幅高達(dá)17%。
02.華陽小學(xué)（華成校區(qū)）
華陽小學(xué)（華成校區(qū)）學(xué)位房，成交量同比增加31%，漲幅僅次于天河?xùn)|校區(qū)。
但論成交套數(shù)基數(shù)，華陽小學(xué)華成校區(qū)最多，9個(gè)月一共肝了51套。
標(biāo)桿盤中怡城市花園足足占了1/3，并且，這個(gè)盤成交均價(jià)還漲了7%。
@天河北中介小林告訴我：“往年中怡1/2房賣得比較多，很多人把它當(dāng)學(xué)位殼用。但是今年3房戶型火了，把均價(jià)拉上去了。”
我統(tǒng)計(jì)了近兩年學(xué)位房套均成交總價(jià)，發(fā)現(xiàn)，中怡城市花園同比上漲70%，今年的買房平均線卡在600萬以上，至少也是個(gè)能住人的剛需2房標(biāo)準(zhǔn)。
為什么會(huì)發(fā)生這種變化呢？
1）按中介說的，其實(shí)這也是一種消費(fèi)降級的體現(xiàn)吧。以往買家只在這里買學(xué)位殼，必須另外有套自住的。
現(xiàn)在大家都想把荷包口子收緊，單間最低430萬，買3房一步到位就省下這筆錢了。
2）還有一個(gè)原因是，中怡城市花園的3房，單價(jià)確實(shí)在回調(diào)。
貝殼顯示，中怡3房，從2021年的12萬+/平降到現(xiàn)在的9.4萬/平，說抄底過分了，但絕對在半山腰，現(xiàn)在買劃得來。
3）華陽小學(xué)附近有不少小區(qū)，為啥只有中怡城市花園被捧，根源自然是個(gè)盤綜合實(shí)力抗打。
帶中心花園、密度不算高、車位多、戶型規(guī)整不奇葩，優(yōu)點(diǎn)細(xì)數(shù)出來，僑林苑也甘拜下風(fēng)，更何況散盤。
03.龍口西小學(xué)
龍口西小學(xué)學(xué)位房，成交量同比增加26%，整體房價(jià)微跌，同比下降5%。
其中，芳草園等盤，均價(jià)同比上漲。
但真相不是很樂觀。我查了下芳草園的成交記錄，今年均價(jià)上漲的原因，主要是2/3月賣了兩套11萬+/平。
而近兩個(gè)月成交的2/3房，單價(jià)已經(jīng)回落到7/8字頭。
04.華景小學(xué)
華景新城今年成交量比去年同期，少了6套，均價(jià)同比也下降了7%。
和華陽小學(xué)、龍口西小學(xué)對口學(xué)位盤相比，華景新城，作為規(guī)模龐大的個(gè)盤，幾乎獨(dú)立撐起了華景小學(xué)學(xué)位房市場的天下。
因此，我覺得華景新城的成交變化，更具參考性。
整體來說，當(dāng)下，天河頂級學(xué)位房市場表現(xiàn)，我認(rèn)為主要有三點(diǎn)：
第一，天河地段+第一梯隊(duì)學(xué)位含金量，雙重BUFF疊加，天河學(xué)位房價(jià)值的底層邏輯持續(xù)存在，是受市場認(rèn)可的。
第二，受「920新政」影響，新房、尤其帶掛牌名校的新房，對二手房市場的打擊和分流很大，頂級學(xué)位盤同樣遇寒了，但整體跌幅可控。
第三，買頂級學(xué)位房的買家，選房思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
以往可能更多是買學(xué)位殼，1/2房小戶型比較受追捧。但受市場影響3/4房單價(jià)回調(diào)，買家更愿意一步到位。
所以，今年天河學(xué)位房大戶型更火，部分能保障居住品質(zhì)的標(biāo)桿盤，套均成交總價(jià)有明顯上漲態(tài)勢，華景新城，就是個(gè)最好的例子。
價(jià)格回調(diào)，也許就是最好的撿漏時(shí)機(jī)！
我整理了華景新城近兩年均有成交的幾個(gè)組團(tuán)，選籌攻略如下。
樓梯房/電梯房、樓齡、戶型與掛牌總價(jià)區(qū)間，大家可以一一對號入座。
最后，問題來了。你還會(huì)買天河頂級學(xué)位房嗎？買學(xué)位殼還是兼顧自?。?strong>評論區(qū)聊聊吧。
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