前言：購房是人生中的一件大事，購房時需要考慮的因素也是非常多的。對于大多數(shù)的購房者來說，即使購房前需要花費大量的時間精力去了解樓市知識，也可能因為專業(yè)偏差而掉進“坑”里。
畢竟動輒幾百萬乃至幾千萬的交易，不是過家家的買賣。甚至很多人，連買錯重來的機會都沒有。所以專業(yè)的購房服務(wù)對于普通購房者來說，就變得十分重要了。不僅可以節(jié)省時間精力，還可以得到更加專業(yè)的指引，大大降低試錯成本。
而我們的團隊除了熟悉買房政策、貸款按揭、交易流程之外，還擅長區(qū)域/板塊發(fā)展/前景分析，樓盤點評對比等，同時也手握業(yè)內(nèi)和銀行資源。如果有買房問題，不妨掃描下方二維碼，找大嘴聊聊。我們將維護粉絲利益，結(jié)合需求，給出客觀有效的買房建議和方案。
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家庭人口：4大2小
家庭收入：約300萬/年
買房預(yù)算：總價800-1500萬
目前現(xiàn)狀：家有兩娃，大寶在讀小學(xué)，小寶即將讀幼兒園；妻子全職在家，日常接送大寶上學(xué)、上輔導(dǎo)班；父母幫忙帶小寶和料理家庭事務(wù)
購房需求：1、改善學(xué)位，目前大寶就讀的小學(xué)，教學(xué)質(zhì)量一般，想換更好的學(xué)區(qū)；2、近小學(xué)和中學(xué)，能不過馬路就不過馬路，方便接送；3、不要分校，避免不同年級在不同分校就讀；4、生活環(huán)境好，有公園，有大型商超，近培訓(xùn)機構(gòu)；5、能住人的南向小三房最好，要廳出陽臺；6、要近地鐵站；7、樓齡不能太久，15年內(nèi)最佳；8、保值抗跌，最好還要有升值空間……
意向區(qū)域：越秀、天河北
| 圖源：微信公共圖庫
大嘴建議：如果從學(xué)區(qū)教育水平質(zhì)量來看，因為越秀區(qū)學(xué)校數(shù)量基數(shù)大，越秀區(qū)的學(xué)區(qū)房對應(yīng)的中學(xué)教育質(zhì)量將會逐漸平均化。而且越秀區(qū)的二手房普遍樓齡太久，所以不建議粉絲購房越秀區(qū)的二手房。
而天河區(qū)房子所在的區(qū)域，小學(xué)、初中就讀情況穩(wěn)定，樓齡較新，升值潛力置換轉(zhuǎn)手都靈活，市場認可度高。
因此，越秀和天河北相比，建粉絲議考慮天河北。
天河北是天河教育最為成熟的板塊，多少家長砸鍋賣鐵，只為求一個華陽/龍口西直升廣州中學(xué)的學(xué)位房。也有取巧者，花錢只為買一個小戶型學(xué)位殼。但無論是前者還是后者，都足以說明天河北學(xué)位的受歡迎程度。
該板塊建議選擇華陽本部的僑林苑、僑怡苑（備選），龍口西的芳草園、金?；▓@。這幾個樓盤都是天河北的知名小區(qū)，內(nèi)外環(huán)境不錯，自住舒服。即使將來轉(zhuǎn)手，由于市場認可度高，流通性也不會很差。
還有一種比較取巧的方案——購買小戶型學(xué)位殼，比如耀星華庭和嘉尚國際公寓。通常很多買家入戶就讀拿到學(xué)籍之后，就立馬掛牌出售，然后在學(xué)校旁邊租房住。
占用學(xué)位的房源，價格會比同戶型不占學(xué)位的低很多，然而買了卻不能使用學(xué)位。所以買學(xué)位房，一定要查清學(xué)位是否被占用，切莫貪小便宜吃大虧。
另外，天河在今年發(fā)布的小學(xué)招生細則里，提到了關(guān)于華陽小學(xué)、龍口西小學(xué)的招生預(yù)警情況。詳情戳??：天河招生有變！華陽、龍口西、體育東，不保證100%入讀
簡單點說就是，在2021年8月31日后出證的房子，如果學(xué)位不足，則按房產(chǎn)持有時間的先后順序安排入學(xué)。超出部分，實行區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌安排入學(xué)。想要百分百對口入讀，就要在今年8月31日前，買下房子拿到房產(chǎn)證，并把戶口遷過來。
還有一個潛在的擔憂，2026年后的天河，如果對口直升的初中，容納不了地段小學(xué)，將會有可能取消目前小升初的直升政策。
不過，@嵐先生 的大寶已就讀小學(xué)二年級，所以取消直升政策對他沒有影響，反而對小寶的影響可能會更大。但無論是大寶還是小寶，也一定都要掐在8月31日前完成交易并拿到房產(chǎn)證。然而即使順利拿證，在學(xué)位未被占用的前提下，大寶還要完成插班轉(zhuǎn)學(xué)，也并非易事。
因此，如果他現(xiàn)在決意要改善學(xué)位，就要一并考慮大寶和小寶有可能出現(xiàn)的學(xué)位風(fēng)險。
但是天河北的華陽和龍口西都有好幾個分校，這就有可能出現(xiàn)不同年級在不同分校就讀。
比如，一至三年級就讀天河?xùn)|校區(qū)，四、五年級轉(zhuǎn)移到林河?xùn)|，有些一至五年級在華成校區(qū)讀，有些一、二、六年級又在天潤校區(qū)。如果買得離有些校區(qū)比較遠的，接送多少都會有點不便。
其實不止華陽小學(xué)是這種情況，龍口西也是如此。目前四個校區(qū)中，就有龍口校區(qū)（一、四年級），穗園校區(qū)（一、二年級）、帝景校區(qū)（二、三年級）、瑞安校區(qū)（五、六年級）。而明年還會新增太陽廣場校區(qū)。
顯然，華陽和龍口西小學(xué)的分校因素，并不能滿足粉絲希望學(xué)校就在家門口的條件。從保值升值的角度而言，天河北的價值也已經(jīng)接近天花板。于是，我們更推薦粉絲考慮三大國家級中央商務(wù)區(qū)之一的珠江新城，華南最牛的CBD。
作為產(chǎn)業(yè)核心地段，這里就是廣州樓市的風(fēng)向標，是猶如春江水暖鴨先知的那只鴨子。在每一波行情來臨前，它的觸覺最為靈敏，同時也最為靈活。（如果水面結(jié)冰，大不了上岸，反正死不了。）
而珠江新城也有三所口碑不錯的小學(xué)，分別是先烈東小學(xué)（珠江新城校區(qū)，現(xiàn)改名天河第一小學(xué)華利校區(qū)）、體育東路小學(xué)（興國路學(xué)校）、天河第一實驗小學(xué)，剛好分布珠江新城東中西三區(qū)。
那么預(yù)算1500萬，在珠江新城能買到的3房，不下數(shù)十個，比如遠洋明珠大廈、南國花園、星匯園、保利中心108公館、蘭亭薈苑、雋峰苑、麗景華庭、名門大廈、南天名苑、譽城苑等。
其中符合樓齡15年內(nèi)的樓盤其實只有4個，南國花園（最新13年）、保利中心108公館（12年）、蘭亭薈苑（9年）、雋峰苑（13年）。
| 珠江新城小學(xué)和部分樓盤分布圖
從上圖可以看出，南國花園和雋峰苑兩個小區(qū)的學(xué)校就在家門口。不過粉絲對學(xué)位要求較高，很明顯是體育東路小學(xué)的名氣會更大一些。
除此之外，雋峰苑距離五號線獵德地鐵站約250米，西臨花城廣場，步行11分鐘可達K11購物中心，圖書館，博物館等，東近珠江公園，大型商超，好的環(huán)境都能滿足。
因此，對@嵐先生來說，雋峰苑顯然是需求匹配度最高的一個選擇。
你們以為故事就到此為止了？
no no no，粉絲去看了珠江新城之后，很快就又來找我們了。因為在他來面談之前，已經(jīng)支付了龍口西一套學(xué)位房一半的房款。面談完之后的幾天，又支付了余款。
相當于，面談前后幾天內(nèi)，他就全款拿下了龍口西一套學(xué)位房。（而面談時，我們對此事并不知情。而后導(dǎo)致的幾經(jīng)波折，本文略去不表。）
在我們看來，以他的預(yù)算，其實有比這個更好的選擇。
當然，在整個過程中，粉絲可能有過糾結(jié)。但在特定的交易場景下，加上總價10%的違約成本，很容易讓人在利弊權(quán)衡中迷失方向。
沒有按照既定路線出發(fā)的郵輪，是沿著錯誤的方向繼續(xù)航行，還是及時調(diào)整方向？相信每一個船長，都有自己的判斷。
最后，@嵐先生與業(yè)主協(xié)商，以50萬違約金解除合同，終止交易。（所以呀，來咨詢的粉絲一定要敞開胸懷，袒露心聲，這樣我們才能更好地對癥下藥。）
之所以分享這個粉絲的經(jīng)歷，是希望大家能從中吸取經(jīng)驗，在買房的路上，少走一些彎路。
買房是一個多維度的技術(shù)活，如果遇到買房問題，比如理不清當前的買房思路，不知道哪些房子值得買，手里的資產(chǎn)如何優(yōu)化；房票和首付流水問題如何解決，如何順利通過按揭貸款等，都可以找專業(yè)人士咨詢。
畢竟動輒幾百萬乃至上千萬的房產(chǎn)，值得花錢買一道保險。當然，前提是得找對人。
最后要說明的是，文中有部分內(nèi)容涉及嵐先生隱私以及金融杠桿問題，為保護粉絲的隱私，我們選擇把這部分內(nèi)容隱去。
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